O Modelo 210 muda: o novo calendário do imposto de não residentes para proprietários nas ilhas

A maioria dos proprietários estrangeiros de um apartamento ou de uma moradia em Tenerife ou Fuerteventura já ouviu falar do Modelo 210 — a declaração espanhola do imposto sobre o rendimento de não residentes — quase sempre pelo gestor que a entrega por eles uma vez por ano. Menos sabem que, em junho de 2026, o Ministério das Finanças reescreveu tanto o seu calendário como o seu conteúdo, ou que uma sentença de 2025 reabriu uma questão que toca sobretudo os proprietários residentes fora da UE. Eis o que muda, o que não muda e o que convém anotar na agenda.

Porque se entrega o Modelo 210 mesmo sem nunca arrendar

Espanha tributa o proprietário não residente pela simples disponibilidade de uma habitação: um rendimento imputado de 2 % do valor cadastral (1,1 % onde os valores cadastrais do município foram revistos recentemente — o ano de corte é fixado por lei ano a ano; o valor cadastral consta do recibo do IBI), proporcional aos dias e à sua quota de propriedade. Sobre esse valor a taxa é de 19 % para residentes na UE, Islândia, Noruega e Liechtenstein, e de 24 % para todos os outros — o que, desde 2021, inclui o Reino Unido.

Um exemplo: um apartamento em Costa Adeje, Tenerife, com um valor cadastral de 120.000 € e a taxa de 1,1 % gera um rendimento imputado de 1.320 € — cerca de 251 € de imposto por ano para um proprietário português ou alemão, 317 € para um britânico ou brasileiro. Pouco, anual e muito fácil de esquecer; e os anos que ninguém declarou vêm ao de cima no dia em que o imóvel se vende ou se herda.

Se arrendar a casa, o que é tributado é a renda: para proprietários da UE/EEE o valor líquido após despesas; para os restantes, o bruto.

O novo calendário

A Orden HAC/623/2026 (Boletim Oficial do Estado espanhol, 23 de junho de 2026) desloca dois prazos com que os proprietários estrangeiros das ilhas convivem há anos:

• Rendimento imputado — a partir do exercício de 2026: o prazo de entrega decorre de 1 de abril a 31 de dezembro do ano seguinte, já não desde 1 de janeiro. A declaração de 2026 pode ser entregue a partir de 1 de abril de 2027. A de 2025 não é afetada: entrega-se em qualquer altura de 2026, ou seja, até 31 de dezembro de 2026.
• Rendimentos de arrendamento com imposto a pagar — a partir de 2026: uma declaração por ano, nos primeiros vinte dias de abril do ano seguinte, quer agrupe as rendas do ano, quer as declare separadamente. Até agora a declaração agrupada vencia em janeiro e as separadas, por trimestre. O ritmo trimestral sobrevive apenas para as rendas vencidas até setembro de 2026 (última entrega em outubro de 2026); as de outubro em diante entram na declaração de abril de 2027.
• Paga por débito direto? As janelas fecham mais cedo: de 1 a 15 de abril para as rendas, de 1 de abril a 23 de dezembro para o rendimento imputado.

O que não muda: as declarações com resultado zero (de 1 a 20 de janeiro), os pedidos de reembolso (a partir de 1 de fevereiro do ano seguinte, no prazo de quatro anos) e a declaração que se segue a uma venda — o comprador continua a reter 3 % do preço e o vendedor entrega o Modelo 210 nos três meses seguintes ao primeiro mês após a venda.

O formulário pede mais — a partir de 1 de janeiro de 2027

Toda a declaração entregue a partir de 1 de janeiro de 2027, seja qual for o ano a que respeita, usa um Modelo 210 redesenhado:

• um novo anexo com a discriminação das despesas dedutíveis dos imóveis arrendados, categoria a categoria, em vez de um valor global;
• novas casas para o número de dias em que a habitação esteve à sua disposição (ou arrendada) e a sua percentagem de participação na propriedade — o formulário passa a fazer a proporção consigo, de forma visível;
• um indicador de referência cadastral do imóvel (com ou sem);
• nas vendas por cônjuges, uma escolha clara entre declaração conjunta e individual.

O próprio preâmbulo da ordem declara o propósito: melhor «verificação e controlo» dos rendimentos prediais, além de melhor assistência a quem declara. Leia-o como cruzamento de dados — com o Cadastro, com o IBI, com o registo de arrendamentos, com a declaração do comproprietário. A consequência prática não é mais imposto mas mais papel: guarde cada fatura classificada, conheça a sua referência cadastral e combine com o comproprietário quem declara o quê.

Proprietários fora da UE: os 24 % sobre o bruto e a sentença que os contesta

Para os proprietários do Reino Unido, da Suíça, dos Estados Unidos e de outros países fora da UE/EEE que arrendam, o problema nunca foi só a taxa mas a base: 24 % da renda bruta, sem deduzir condomínio, IBI, seguro, reparações, juros do crédito ou amortização. Em 28 de julho de 2025, a Audiencia Nacional (recurso 636/2021) decidiu, no caso de um residente nos Estados Unidos que arrendava um apartamento em Espanha, que negar essas deduções viola a livre circulação de capitais do artigo 63.º do Tratado sobre o Funcionamento da UE — uma liberdade que o Tribunal de Justiça tem repetidamente estendido a países terceiros.

Duas cautelas honestas. Uma única sentença da Audiencia Nacional não é jurisprudência vinculativa, o Estado pode levá-la ao Tribunal Supremo e a administração fiscal continua a aplicar a lei tal como está escrita. Mas para um proprietário em Surrey ou em Zurique com um apartamento arrendado em Corralejo, Fuerteventura, as consequências são concretas: as declarações dos últimos quatro anos podem ser objeto de um pedido de retificação, e os montantes pagos a mais podem ser recuperáveis. É uma decisão a tomar com os números em cima da mesa — e depressa, porque todos os anos mais um exercício sai da janela de quatro anos.

Uma lista breve para proprietários nas ilhas

1. Rendimento imputado de 2025: entregue antes de 31 de dezembro de 2026 — a última declaração com o calendário antigo.
2. A partir de 2027, anote 1 de abril como o dia em que o prazo abre, não 1 de janeiro.
3. Senhorios: as rendas de 2026 declaram-se de 1 a 20 de abril de 2027; a última declaração trimestral é a de outubro de 2026.
4. Localize a sua referência e valor cadastral no recibo do IBI e confirme que percentagem de imputação aplica o seu município.
5. Senhorios da UE/EEE: comecem já a guardar as faturas de despesas por categoria — o formulário de 2027 vai pedi-las assim.
6. Senhorios fora da UE: perguntem pela sentença de 2025 antes que o relógio dos quatro anos apague mais um exercício.
7. Vai vender? Nada mudou: retenção de 3 % e um Modelo 210 nos quatro meses seguintes.

O imposto de não residentes raramente é grande. O que custa dinheiro são os anos que ninguém declarou — na venda, na herança, com agravamentos.

A nossa equipa fiscal prepara e entrega o Modelo 210 de proprietários não residentes em ambas as ilhas e revê exercícios passados em que possa haver um reembolso em jogo — fale connosco.