Modelo 210 变了：岛上房产非居民业主的新报税日历

在特内里费或富埃特文图拉拥有公寓或别墅的外国业主，大多听说过 Modelo 210——西班牙非居民所得税申报表——通常是从每年替他们申报一次的代办人（gestor）那里听来的。但很少有人知道，2026 年 6 月西班牙财政部重写了它的申报日历和表格内容；也很少有人知道，2025 年的一项判决重新打开了一个主要关系到欧盟以外业主的问题。以下是什么变了、什么没变，以及该在日程上记下什么。

为什么即使从不出租，也要申报 Modelo 210

西班牙对非居民业主仅因"房屋可供自用"就征税：按地籍价值（valor catastral）的 2% 计算推定收入（若所在市镇的地籍价值近期经过重新评估则为 1.1%——起算年份由法律逐年确定；地籍价值载于 IBI 房产税单），并按持有天数和您的产权份额折算。在此基础上，欧盟、冰岛、挪威和列支敦士登的居民适用 19% 的税率，其他所有人适用 24%——自 2021 年起，英国也属于后者。

举个例子：特内里费科斯塔阿德赫（Costa Adeje）一套地籍价值 120,000 欧元的公寓，按 1.1% 计算推定收入为 1,320 欧元——德国业主每年缴税约 251 欧元，英国或中国业主约 317 欧元。金额不大、每年一次、极易忘记；而无人申报的那些年份，会在房产出售或继承那天浮出水面。

如果您将房屋出租，则改为对租金征税：欧盟/欧洲经济区的业主按扣除费用后的净额纳税，其他人按毛额纳税。

新的申报日历

HAC/623/2026 号部令（2026 年 6 月 23 日《西班牙国家公报》）挪动了岛上外国业主多年来遵循的两个期限：

• 推定收入——自 2026 纳税年度起：申报期为次年 4 月 1 日至 12 月 31 日，不再从 1 月 1 日开始。您的 2026 年度申报可从 2027 年 4 月 1 日起提交。2025 年度的申报不受影响：2026 年内任何时间均可提交，即截止 2026 年 12 月 31 日。
• 应纳税的租金收入——自 2026 年起：每年一次申报，在次年 4 月的前二十天内，无论您是把全年租金合并申报还是分开申报。此前合并申报的期限在 1 月，分开申报则按季度。季度节奏仅保留给 2026 年 9 月之前发生的租金（最后一次在 2026 年 10 月申报）；10 月及之后的租金并入 2027 年 4 月的申报。
• 通过银行直接扣款缴税？窗口关闭得更早：租金为 4 月 1 日至 15 日，推定收入为 4 月 1 日至 12 月 23 日。

没有变动的部分：应纳税额为零的申报（1 月 1 日至 20 日）、退税申请（次年 2 月 1 日起，四年内）以及出售房产后的申报——买方仍预扣房价的 3%，卖方在出售后第一个月届满起的三个月内提交 Modelo 210。

表格要填的更多了——自 2027 年 1 月 1 日起

自 2027 年 1 月 1 日起提交的每一份申报，无论涉及哪个年度，都使用重新设计的 Modelo 210：

• 新增出租房产可扣除费用的明细附表，逐类填报，而不再是一个总数；
• 新增栏目填写房屋可供您使用（或出租）的天数以及您的产权份额百分比——表格现在会与您一起、公开地完成折算；
• 新增房产地籍编号（referencia catastral）标识（有或无）；
• 夫妻共同出售时，在合并申报与单独申报之间做出明确选择。

部令的序言本身就说明了目的：更好地"核查与控制"房产收入，并改善对申报人的协助。请把它理解为数据交叉核对——与地籍登记、IBI 房产税、租赁登记、共有人的申报相互比对。实际后果不是税更多，而是文书更多：把每张发票分类保存，记住自己的地籍编号，并与共有人商定谁申报什么。

欧盟以外的业主：按毛额征收的 24%，以及对此提出质疑的判决

对于来自英国、瑞士、美国、中国以及其他欧盟/欧洲经济区以外国家的出租业主来说，痛点从来不只是税率，而是税基：按毛租金的 24% 征税，不得扣除业主委员会费用、IBI、保险、维修、房贷利息或折旧。2025 年 7 月 28 日，西班牙国家高等法院（Audiencia Nacional，案号 636/2021）在一名美国居民出租西班牙公寓的案件中裁定，拒绝这些扣除违反了《欧盟运作条约》第 63 条规定的资本自由流动——欧盟法院已多次将这一自由扩展适用于第三国。

两点坦诚的提醒。国家高等法院的一份判决并不构成有约束力的判例，国家可将其上诉至最高法院（Tribunal Supremo），税务机关也继续按法律条文执行。但对于一位住在萨里或苏黎世、在富埃特文图拉科拉莱霍（Corralejo）出租公寓的业主来说，后果是具体的：过去四年的申报可以提出更正申请，多缴的款项可能得以退回。这是一个需要把数字摆在桌面上做出的决定——而且要尽快，因为每过一年，就又有一个纳税年度滑出四年的窗口。

给岛上业主的简短清单

1. 2025 年度推定收入：在 2026 年 12 月 31 日前申报——这是旧日历下的最后一次申报。
2. 自 2027 年起，请记住窗口开放日是 4 月 1 日，而非 1 月 1 日。
3. 出租业主：2026 年的租金在 2027 年 4 月 1 日至 20 日申报；最后一次季度申报是 2026 年 10 月。
4. 在 IBI 税单上找到您的地籍编号和地籍价值，并核实您所在市镇适用哪一档推定比例。
5. 欧盟/欧洲经济区的出租业主：从现在起按类别保存费用发票——2027 年的表格会这样要求。
6. 欧盟以外的出租业主：请在四年时钟再抹去一个年度之前，了解 2025 年的那项判决。
7. 要出售？一切如旧：3% 预扣，以及其后四个月内的一份 Modelo 210。

非居民税很少是大数目。真正花钱的是无人申报的那些年——在出售时、在继承时，连同附加费一起。

我们的税务团队为两岛的非居民业主准备并提交 Modelo 210，并复核可能涉及退税的过往年度——联系我们。