Modelo 210 меняется: новый календарь налога для нерезидентов, владеющих жильём на островах

Большинство иностранных владельцев квартиры или виллы на Тенерифе или Фуэртевентуре слышали о Modelo 210 — испанской декларации по налогу на доходы нерезидентов, — как правило, от хестора (gestor), который подаёт её за них раз в год. Куда меньше тех, кто знает, что в июне 2026 года Министерство финансов переписало и её календарь, и её содержание, и что судебное решение 2025 года вновь открыло вопрос, который касается прежде всего владельцев, живущих за пределами ЕС. Вот что меняется, что остаётся и что стоит записать в ежедневник.

Почему Modelo 210 подаётся, даже если вы никогда не сдаёте жильё

Испания облагает налогом нерезидента уже за саму возможность пользоваться жильём: вменённый доход в размере 2 % кадастровой стоимости (1,1 % там, где кадастровые стоимости муниципалитета пересматривались недавно — пороговый год закон устанавливает из года в год; кадастровая стоимость указана в квитанции IBI), пропорционально дням и вашей доле в праве собственности. С этой суммы ставка составляет 19 % для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна и 24 % для всех остальных — а это с 2021 года включает и Великобританию.

Пример: квартира в Коста-Адехе на Тенерифе с кадастровой стоимостью 120 000 € и ставкой 1,1 % даёт вменённый доход 1 320 € — около 251 € налога в год для владельца из Германии и 317 € для владельца из Великобритании или России. Немного, ежегодно и очень легко забыть; а годы, за которые никто не подал декларацию, всплывают в день продажи или наследования жилья.

Если вы сдаёте жильё, налогом облагается сама аренда: для владельцев из ЕС/ЕЭЗ — чистая сумма после вычета расходов, для всех остальных — валовая.

Новый календарь

Приказ HAC/623/2026 (Официальный государственный бюллетень BOE от 23 июня 2026 года) переносит два срока, по которым иностранные владельцы на островах жили годами:

• Вменённый доход — начиная с налогового 2026 года: окно подачи длится с 1 апреля по 31 декабря следующего года, а не с 1 января. Декларацию за 2026 год можно подать с 1 апреля 2027 года. Декларации за 2025 год это не касается: её подают в любой момент 2026 года, то есть до 31 декабря 2026 года.
• Доход от аренды с налогом к уплате — с 2026 года: одна декларация в год, в первые двадцать дней апреля следующего года — независимо от того, объединяете ли вы аренду за год или декларируете её отдельно. До сих пор объединённая декларация подавалась в январе, а отдельные — поквартально. Квартальный ритм сохраняется только для аренды, начисленной по сентябрь 2026 года (последняя подача — в октябре 2026 года); аренда с октября попадает в декларацию апреля 2027 года.
• Платите прямым списанием со счёта? Окна закрываются раньше: 1–15 апреля для аренды, 1 апреля – 23 декабря для вменённого дохода.

Что не сдвинулось: декларации с нулевым результатом (1–20 января), заявления о возврате (с 1 февраля следующего года, в течение четырёх лет) и декларация после продажи — покупатель по-прежнему удерживает 3 % цены, а продавец подаёт Modelo 210 в течение трёх месяцев после первого месяца с даты продажи.

Форма спрашивает больше — с 1 января 2027 года

Каждая декларация, поданная с 1 января 2027 года, за какой бы год она ни была, оформляется на обновлённом Modelo 210:

• новое приложение с разбивкой вычитаемых расходов по сдаваемой недвижимости — по категориям, вместо одной общей суммы;
• новые поля для количества дней, когда жильё было в вашем распоряжении (или сдавалось), и вашей доли в праве собственности в процентах — теперь форма считает пропорцию вместе с вами, наглядно;
• отметка о кадастровом номере объекта (есть или нет);
• при продаже супругами — ясный выбор между совместной и раздельной декларацией.

Преамбула приказа сама называет цель: улучшить «проверку и контроль» доходов от недвижимости, а также помощь декларантам. Читайте это как перекрёстную сверку — с Кадастром, с IBI, с реестром аренды, с декларацией сособственника. Практическое следствие — не больше налога, а больше бумаг: храните каждую квитанцию по категориям, знайте свой кадастровый номер и договоритесь с сособственником, кто что декларирует.

Владельцы вне ЕС: 24 % с валовой суммы и решение суда, которое это оспаривает

Для владельцев из Великобритании, Швейцарии, США и других стран вне ЕС/ЕЭЗ, сдающих жильё, главная проблема всегда была не в ставке, а в базе: 24 % от валовой аренды, без вычета взносов в сообщество собственников, IBI, страховки, ремонта, процентов по ипотеке или амортизации. 28 июля 2025 года Национальный суд Испании (Audiencia Nacional, дело 636/2021) по иску резидента США, сдававшего квартиру в Испании, постановил, что отказ в этих вычетах нарушает свободу движения капитала по статье 63 Договора о функционировании ЕС — свободу, которую Суд ЕС неоднократно распространял на третьи страны.

Две честные оговорки. Одно решение Audiencia Nacional не является обязательной судебной практикой, государство может обжаловать его в Верховном суде, а налоговая служба продолжает применять закон так, как он написан. Но для владельца из Суррея или Цюриха с квартирой, сдаваемой в Корралехо на Фуэртевентуре, последствия конкретны: по декларациям за последние четыре года можно подать заявление об исправлении, и переплаченные суммы могут быть возвращены. Это решение стоит принимать с цифрами на столе — и не откладывая, потому что каждый год ещё один налоговый период выпадает из четырёхлетнего окна.

Короткий список для владельцев на островах

1. Вменённый доход за 2025 год: подайте до 31 декабря 2026 года — последняя декларация по старому календарю.
2. С 2027 года отмечайте 1 апреля как день открытия окна, а не 1 января.
3. Арендодатели: аренда за 2026 год декларируется с 1 по 20 апреля 2027 года; последняя квартальная декларация — в октябре 2026 года.
4. Найдите кадастровый номер и кадастровую стоимость в квитанции IBI и проверьте, какой процент вменения применяет ваш муниципалитет.
5. Арендодатели из ЕС/ЕЭЗ: уже сейчас храните счета на расходы по категориям — форма 2027 года запросит их именно так.
6. Арендодатели вне ЕС: спросите о решении 2025 года до того, как четырёхлетние часы сотрут ещё один год.
7. Продаёте? Ничего не изменилось: удержание 3 % и Modelo 210 в течение следующих четырёх месяцев.

Налог для нерезидентов редко бывает большим. Дорого обходятся годы, за которые никто не подал декларацию, — при продаже, при наследовании, с надбавками.

Наша налоговая команда готовит и подаёт Modelo 210 для владельцев-нерезидентов на обоих островах и проверяет прошлые годы, где может стоять вопрос о возврате, — свяжитесь с нами.