Modelo 210 が変わる：島の家の所有者のための新しい非居住者税カレンダー

テネリフェやフエルテベントゥラにアパートやヴィラを持つ外国人所有者のほとんどは、Modelo 210（スペインの非居住者所得税申告書）のことを聞いたことがあります。たいていは、年に一度それを提出してくれる税務代理人（gestor）から。2026年6月に財務省がそのカレンダーと内容の両方を書き直したこと、あるいは2025年の裁判所の判決が、英国の所有者が Brexit で閉じられたと思っていた問題を再び開いたことを知る人は、それより少ないでしょう。何が変わり、何が変わらず、何を手帳に書き込むべきかをまとめます。

一度も貸していなくても Modelo 210 を提出する理由

スペインは非居住者の所有者に、家が利用可能であるというだけで課税します。地籍価額の2%（自治体の地籍価額が最近改定された場合は1.1%。基準年は法律で毎年定められます。あなたの IBI の領収書に地籍価額が記載されています）の帰属所得を、日数とあなたの持分に応じて按分したものです。この金額に対する税率は、EU、アイスランド、ノルウェー、リヒテンシュタインの居住者は 19%、それ以外は 24% で、2021年以降、英国もそちらに含まれます。

計算例：テネリフェのコスタ・アデヘにある地籍価額12万ユーロのアパートで税率1.1%なら、帰属所得は1,320ユーロ。税額は、ドイツの所有者なら年に約251ユーロ、英国の所有者なら317ユーロです。少額で、毎年で、とても忘れやすい。そして誰も申告しなかった年は、不動産を売却または相続する日に表面化します。

家を貸している場合は、代わりに賃料そのものが課税されます。EU/EEA の所有者は経費控除後の純額に、それ以外は総額に。

新しいカレンダー

省令 HAC/623/2026（官報 2026年6月23日）は、島の外国人所有者が何年も頼りにしてきた二つの期限を動かします：

• 帰属所得 — 2026年課税年度から：申告期間は、もはや1月1日からではなく、翌年の4月1日から12月31日まで。2026年分の申告は2027年4月1日から提出できます。2025年分は影響を受けません。2026年中いつでも、つまり2026年12月31日までです。
• 納税額のある賃貸所得 — 2026年から：年1回の申告を、翌年の4月の最初の20日間に。年間の賃料をまとめて申告しても、個別に申告しても同じです。これまで、まとめての申告は1月、個別の申告は四半期ごとでした。四半期のリズムが残るのは2026年9月までに発生した賃料だけで（最後の提出は2026年10月）、10月以降の賃料は2027年4月の申告に入ります。
• 口座振替で納める場合、期間はより早く閉じます。賃料は4月1〜15日、帰属所得は4月1日〜12月23日。

動いていないもの：結果がゼロの申告（1月1〜20日）、還付請求（翌年2月1日から、4年以内）、そして売却後の申告。買主は依然として代金の3%を源泉徴収し、売主は売却の翌月から3か月以内に Modelo 210 を提出します。

申告書はより多くを求める — 2027年1月1日から

2027年1月1日以降に提出されるすべての申告は、対象年度にかかわらず、再設計された Modelo 210 を使います：

• 賃貸不動産の控除可能な経費を項目ごとに内訳する新しい別表。ひとつの合計額ではなく。
• 家があなたの自由になった（または貸された）日数と、権利における持分割合の新しい欄。申告書がいまや、目に見える形であなたと一緒に按分します。
• 不動産の地籍参照番号（ありなし）のフラグ。
• 夫婦による売却では、共同申告と個別申告の明確な選択。

省令の前文自体が目的を述べています。不動産所得のより良い「照合と管理」、そして申告者へのより良い支援。これは、地籍、IBI、賃貸登録簿、共有者の申告との突き合わせだと読んでください。実務上の帰結は、税が増えることではなく、書類が増えること。すべての請求書を分類して保管し、地籍参照番号を把握し、誰が何を申告するかを共有者と合意しておくことです。

非EU の所有者：総額への24%と、それに挑む判決

家を貸している英国、スイス、米国その他の非EU/EEA の所有者にとって、痛みは税率だけではなく、課税ベースでした。総賃料の24%で、管理組合費、IBI、保険、修繕、住宅ローン利息、減価償却の控除はありません。2025年7月28日、全国管区裁判所（Audiencia Nacional、控訴 636/2021）は、スペインでアパートを貸す米国居住者の事件で、これらの控除を認めないことは欧州連合の機能に関する条約第63条の資本移動の自由に反すると判断しました。この自由は、司法裁判所が繰り返し第三国にも及ぼしてきたものです。

正直な注意点が二つ。全国管区裁判所の単独の判決は拘束力のある判例ではなく、国は最高裁判所に上告でき、税務当局は書かれた法律をそのまま適用し続けています。しかし、フエルテベントゥラのコラレホに賃貸物件を持つサリーやチューリッヒの所有者にとって、帰結は具体的です。過去4年分の申告は訂正請求の対象になりえ、払い過ぎた金額は取り戻せる可能性があります。数字をテーブルに載せて判断すべき事柄であり、しかも早く。毎年、もうひとつの課税年度が4年の窓から落ちていくからです。

島の所有者のための短いチェックリスト

1. 2025年の帰属所得：2026年12月31日までに申告。旧カレンダーのもとでの最後の申告です。
2. 2027年から、期間が開くのは1月1日ではなく4月1日だと覚えておく。
3. 貸主：2026年の賃料は2027年4月1〜20日に申告。最後の四半期申告は2026年10月。
4. IBI の領収書で地籍参照番号と地籍価額を確認し、あなたの自治体がどちらの帰属率かを確かめる。
5. EU/EEA の貸主：経費の請求書を項目ごとに保管し始める。2027年の申告書はその形で求めてきます。
6. 非EU の貸主：4年の時計がもう一年を消す前に、2025年の判決について相談する。
7. 売却する？ 何も変わっていません。3%の源泉徴収と、その後4か月以内の Modelo 210。

非居住者税が大きいことはめったにありません。お金がかかるのは、誰も申告しなかった年です。売却のとき、相続のとき、加算税とともに。

当事務所の税務チームは、両島の非居住者の所有者のために Modelo 210 を作成・提出し、還付の可能性がある過去の年度を見直します。ご相談ください。