Il Modelo 210 cambia: il nuovo calendario dell'imposta sui non residenti per chi ha casa alle isole

La maggior parte dei proprietari stranieri di un appartamento o di una villa a Tenerife o Fuerteventura ha sentito parlare del Modelo 210 — la dichiarazione spagnola dell'imposta sul reddito dei non residenti — di solito dal gestor che la presenta per loro una volta l'anno. Pochi sanno che nel giugno 2026 il Ministero delle Finanze ne ha riscritto sia il calendario sia il contenuto, o che una sentenza del 2025 ha riaperto una questione che riguarda soprattutto i proprietari residenti fuori dall'UE. Ecco che cosa cambia, che cosa no, e che cosa segnare in agenda.

Perché si presenta il Modelo 210 anche se non si affitta mai

La Spagna tassa il proprietario non residente per la semplice disponibilità di un'abitazione: un reddito figurativo del 2 % del valore catastale (1,1 % dove i valori catastali del comune sono stati rivisti di recente — l'anno di riferimento lo fissa la legge anno per anno; il valore catastale è sulla bolletta dell'IBI), in proporzione ai giorni e alla quota di proprietà. Su questa cifra l'aliquota è del 19 % per i residenti nell'UE, in Islanda, Norvegia e Liechtenstein, e del 24 % per tutti gli altri — il che, dal 2021, include il Regno Unito.

Un esempio: un appartamento a Costa Adeje, Tenerife, con un valore catastale di 120.000 € e l'aliquota dell'1,1 % genera un reddito figurativo di 1.320 € — circa 251 € di imposta l'anno per un proprietario italiano o tedesco, 317 € per uno britannico o svizzero. Poco, annuale e facilissimo da dimenticare; e gli anni che nessuno ha dichiarato riemergono il giorno in cui l'immobile si vende o si eredita.

Se affittate la casa, a essere tassato è invece il canone: per i proprietari UE/SEE l'importo netto dopo le spese, per tutti gli altri il lordo.

Il nuovo calendario

L'Orden HAC/623/2026 (Gazzetta ufficiale spagnola, 23 giugno 2026) sposta due scadenze con cui i proprietari stranieri delle isole convivono da anni:

• Reddito figurativo — dall'anno d'imposta 2026: la finestra di presentazione va dal 1° aprile al 31 dicembre dell'anno successivo, non più dal 1° gennaio. La dichiarazione per il 2026 si potrà presentare dal 1° aprile 2027. Quella per il 2025 non cambia: va presentata in qualsiasi momento del 2026, cioè entro il 31 dicembre 2026.
• Redditi da locazione con imposta da versare — dal 2026: una dichiarazione l'anno, nei primi venti giorni di aprile dell'anno successivo, sia che raggruppiate i canoni dell'anno sia che li dichiariate separatamente. Finora la dichiarazione raggruppata scadeva a gennaio e quelle separate ogni trimestre. Il ritmo trimestrale sopravvive solo per i canoni maturati fino a settembre 2026 (ultima presentazione a ottobre 2026); quelli da ottobre in poi vanno nella dichiarazione di aprile 2027.
• Pagate con addebito diretto? Le finestre chiudono prima: 1–15 aprile per gli affitti, 1° aprile–23 dicembre per il reddito figurativo.

Che cosa non si muove: le dichiarazioni a saldo zero (1–20 gennaio), le richieste di rimborso (dal 1° febbraio dell'anno successivo, entro quattro anni) e la dichiarazione che segue una vendita — l'acquirente continua a trattenere il 3 % del prezzo e il venditore presenta il Modelo 210 entro i tre mesi successivi al primo mese dalla vendita.

Il modulo chiede di più — dal 1° gennaio 2027

Ogni dichiarazione presentata dal 1° gennaio 2027, qualunque sia l'anno coperto, usa un Modelo 210 ridisegnato:

• un nuovo allegato di dettaglio delle spese deducibili degli immobili affittati, categoria per categoria, al posto di una cifra complessiva;
• nuove caselle per il numero di giorni in cui l'abitazione è stata a vostra disposizione (o affittata) e la vostra quota percentuale di proprietà — il modulo ora fa il proporzionamento con voi, in modo visibile;
• un'indicazione sulla referenza catastale dell'immobile (con o senza);
• per le vendite da parte di coniugi, una scelta chiara tra dichiarazione congiunta e individuale.

Il preambolo dell'ordinanza dichiara da sé lo scopo: migliore «verifica e controllo» dei redditi immobiliari, oltre a una migliore assistenza ai dichiaranti. Leggetelo come incrocio di dati — con il Catasto, con l'IBI, con il registro degli affitti, con la dichiarazione del comproprietario. La conseguenza pratica non è più imposta ma più carta: conservate ogni fattura classificata, conoscete la vostra referenza catastale e accordatevi con il comproprietario su chi dichiara che cosa.

Proprietari extra-UE: il 24 % sul lordo e la sentenza che lo contesta

Per i proprietari del Regno Unito, della Svizzera, degli Stati Uniti e degli altri paesi fuori da UE/SEE che affittano, il problema non è mai stato solo l'aliquota ma la base: il 24 % del canone lordo, senza dedurre spese condominiali, IBI, assicurazione, riparazioni, interessi del mutuo o ammortamento. Il 28 luglio 2025 l'Audiencia Nacional (ricorso 636/2021) ha stabilito, nel caso di un residente negli Stati Uniti che affittava un appartamento in Spagna, che negare quelle deduzioni viola la libera circolazione dei capitali dell'articolo 63 del Trattato sul funzionamento dell'UE — una libertà che la Corte di giustizia ha ripetutamente esteso ai paesi terzi.

Due cautele oneste. Una singola sentenza dell'Audiencia Nacional non è giurisprudenza vincolante, lo Stato può portarla davanti al Tribunal Supremo e l'Agenzia delle entrate spagnola continua ad applicare la legge così com'è scritta. Ma per un proprietario nel Surrey o a Zurigo con un appartamento affittato a Corralejo, Fuerteventura, le conseguenze sono concrete: le dichiarazioni degli ultimi quattro anni possono essere oggetto di un'istanza di rettifica, e le somme pagate in eccesso possono essere recuperabili. È una decisione da prendere con le cifre sul tavolo — e presto, perché ogni anno un altro esercizio esce dalla finestra dei quattro anni.

Una breve lista per i proprietari nelle isole

1. Reddito figurativo 2025: presentatelo entro il 31 dicembre 2026 — l'ultima dichiarazione con il vecchio calendario.
2. Dal 2027, segnate il 1° aprile come giorno di apertura della finestra, non il 1° gennaio.
3. Locatori: i canoni del 2026 si dichiarano dal 1° al 20 aprile 2027; l'ultima dichiarazione trimestrale è quella di ottobre 2026.
4. Cercate referenza e valore catastale sulla bolletta dell'IBI e verificate quale percentuale di imputazione applica il vostro comune.
5. Locatori UE/SEE: cominciate da subito a conservare le fatture delle spese per categoria — il modulo del 2027 le chiederà così.
6. Locatori extra-UE: chiedete della sentenza del 2025 prima che l'orologio dei quattro anni cancelli un altro esercizio.
7. Vendete? Nulla è cambiato: ritenuta del 3 % e un Modelo 210 entro i quattro mesi successivi.

L'imposta sui non residenti è raramente alta. A costare sono gli anni che nessuno ha dichiarato — alla vendita, in successione, con le maggiorazioni.

Il nostro team fiscale prepara e presenta il Modelo 210 per i proprietari non residenti in entrambe le isole e riesamina gli anni passati in cui possa esserci un rimborso in gioco — parlate con noi.