Le Modelo 210 change : le nouveau calendrier de l'impôt des non-résidents pour les propriétaires aux îles

La plupart des propriétaires étrangers d'un appartement ou d'une villa à Tenerife ou à Fuerteventura ont entendu parler du Modelo 210 — la déclaration espagnole de l'impôt sur le revenu des non-résidents — le plus souvent par le gestor qui la dépose pour eux une fois par an. Moins nombreux sont ceux qui savent qu'en juin 2026 le ministère des Finances en a réécrit le calendrier et le contenu, ou qu'un arrêt de 2025 a rouvert une question qui concerne surtout les propriétaires résidant hors de l'UE. Voici ce qui change, ce qui ne change pas, et ce qu'il faut noter dans l'agenda.

Pourquoi vous déposez le Modelo 210 même sans jamais louer

L'Espagne impose le propriétaire non résident pour la simple disponibilité d'un logement : un revenu imputé de 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % lorsque les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées récemment — l'année de référence est fixée par la loi d'année en année ; la valeur cadastrale figure sur l'avis d'IBI), au prorata des jours et de votre quote-part de propriété. Sur ce montant, le taux est de 19 % pour les résidents de l'UE, d'Islande, de Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour tous les autres — ce qui, depuis 2021, inclut le Royaume-Uni.

Un exemple chiffré : un appartement à Costa Adeje, Tenerife, d'une valeur cadastrale de 120 000 € au taux de 1,1 % produit un revenu imputé de 1 320 € — soit environ 251 € d'impôt par an pour un propriétaire français ou belge, 317 € pour un Britannique ou un Suisse. Peu, annuel et très facile à oublier ; et les années que personne n'a déclarées ressortent le jour où le bien est vendu ou transmis par succession.

Si vous louez le logement, c'est le loyer qui est imposé : pour les propriétaires de l'UE/EEE sur le montant net après charges, pour tous les autres sur le brut.

Le nouveau calendrier

L'arrêté HAC/623/2026 (Journal officiel espagnol, 23 juin 2026) déplace deux échéances avec lesquelles les propriétaires étrangers des îles vivent depuis des années :

• Revenu imputé — à partir de l'année fiscale 2026 : la période de dépôt court du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante, et non plus dès le 1er janvier. Votre déclaration 2026 pourra être déposée à partir du 1er avril 2027. Celle de 2025 n'est pas concernée : elle se dépose à tout moment en 2026, c'est-à-dire avant le 31 décembre 2026.
• Revenus locatifs avec impôt à payer — à partir de 2026 : une déclaration par an, dans les vingt premiers jours d'avril de l'année suivante, que vous regroupiez les loyers de l'année ou que vous les déclariez séparément. Jusqu'ici, la déclaration groupée était due en janvier et les déclarations séparées chaque trimestre. Le rythme trimestriel ne survit que pour les loyers échus jusqu'en septembre 2026 (dernier dépôt en octobre 2026) ; ceux d'octobre et après entrent dans la déclaration d'avril 2027.
• Vous payez par prélèvement ? Les fenêtres ferment plus tôt : du 1er au 15 avril pour les loyers, du 1er avril au 23 décembre pour le revenu imputé.

Ce qui ne bouge pas : les déclarations à résultat nul (du 1er au 20 janvier), les demandes de remboursement (à partir du 1er février de l'année suivante, dans un délai de quatre ans) et la déclaration qui suit une vente — l'acheteur retient toujours 3 % du prix, et le vendeur dépose le Modelo 210 dans les trois mois qui suivent le premier mois après la vente.

Le formulaire en demande plus — à partir du 1er janvier 2027

Toute déclaration déposée à partir du 1er janvier 2027, quelle que soit l'année couverte, utilise un Modelo 210 remanié :

• une nouvelle annexe détaillant les charges déductibles des biens loués, catégorie par catégorie, au lieu d'un montant global ;
• de nouvelles cases pour le nombre de jours où le logement était à votre disposition (ou loué) et votre quote-part en pourcentage — le formulaire fait désormais le prorata avec vous, de façon visible ;
• un indicateur de référence cadastrale du bien (avec ou sans) ;
• pour les ventes par des époux, un choix clair entre déclaration conjointe et déclarations individuelles.

Le préambule de l'arrêté en énonce lui-même l'objectif : une meilleure « vérification et un meilleur contrôle » des revenus immobiliers, plus une meilleure assistance aux déclarants. Lisez-y un recoupement de données — avec le Cadastre, l'IBI, le registre des locations, la déclaration du copropriétaire. La conséquence pratique n'est pas plus d'impôt mais plus de papier : conservez chaque facture classée, connaissez votre référence cadastrale et convenez avec votre copropriétaire de qui déclare quoi.

Propriétaires hors UE : les 24 % sur le brut, et l'arrêt qui les conteste

Pour les propriétaires du Royaume-Uni, de Suisse, des États-Unis et des autres pays hors UE/EEE qui louent, la difficulté n'a jamais été le seul taux mais l'assiette : 24 % du loyer brut, sans déduction des charges de copropriété, de l'IBI, de l'assurance, des réparations, des intérêts d'emprunt ni de l'amortissement. Le 28 juillet 2025, l'Audiencia Nacional (recours 636/2021) a jugé, dans le cas d'un résident américain louant un appartement en Espagne, que refuser ces déductions viole la libre circulation des capitaux garantie par l'article 63 du Traité sur le fonctionnement de l'UE — une liberté que la Cour de justice a maintes fois étendue aux pays tiers.

Deux réserves honnêtes. Un seul arrêt de l'Audiencia Nacional ne fait pas jurisprudence contraignante, l'État peut le porter devant le Tribunal Supremo, et l'administration fiscale continue d'appliquer la loi telle qu'elle est écrite. Mais pour un propriétaire du Surrey ou de Zurich avec un bien loué à Corralejo, Fuerteventura, les conséquences sont concrètes : les déclarations des quatre dernières années peuvent faire l'objet d'une demande de rectification, et les montants payés en trop peuvent être récupérables. C'est une décision à prendre chiffres en main — et rapidement, car chaque année une nouvelle année fiscale sort de la fenêtre de quatre ans.

Une courte liste pour les propriétaires aux îles

1. Revenu imputé 2025 : déposez avant le 31 décembre 2026 — la dernière déclaration sous l'ancien calendrier.
2. À partir de 2027, notez le 1er avril comme jour d'ouverture de la fenêtre, et non le 1er janvier.
3. Bailleurs : les loyers 2026 se déclarent du 1er au 20 avril 2027 ; la dernière déclaration trimestrielle est celle d'octobre 2026.
4. Repérez votre référence et votre valeur cadastrales sur l'avis d'IBI et vérifiez quel taux d'imputation s'applique dans votre commune.
5. Bailleurs UE/EEE : commencez dès maintenant à conserver les factures de charges par catégorie — le formulaire 2027 les demandera ainsi.
6. Bailleurs hors UE : renseignez-vous sur l'arrêt de 2025 avant que l'horloge des quatre ans n'efface une année de plus.
7. Vous vendez ? Rien n'a changé : retenue de 3 % et un Modelo 210 dans les quatre mois qui suivent.

L'impôt des non-résidents est rarement élevé. Ce qui coûte cher, ce sont les années que personne n'a déclarées — à la vente, à la succession, avec majorations.

Notre équipe fiscale prépare et dépose le Modelo 210 des propriétaires non résidents sur les deux îles et réexamine les années passées où un remboursement pourrait être en jeu — parlez-nous.