Das Modelo 210 ändert sich: der neue Steuerkalender für Nichtresidenten mit Immobilie auf den Inseln

Die meisten ausländischen Eigentümer einer Wohnung oder Villa auf Teneriffa oder Fuerteventura haben vom Modelo 210 gehört – der spanischen Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten –, meist durch den Gestor, der sie einmal im Jahr für sie einreicht. Weniger bekannt ist, dass das Finanzministerium im Juni 2026 sowohl den Kalender als auch den Inhalt des Formulars neu geschrieben hat – und dass ein Urteil aus dem Jahr 2025 eine Frage wieder aufwirft, die vor allem Eigentümer außerhalb der EU betrifft. Hier ist, was sich ändert, was nicht, und was in den Kalender gehört.

Warum Sie das Modelo 210 auch dann abgeben, wenn Sie nie vermieten

Spanien besteuert den nichtresidenten Eigentümer schon für die bloße Verfügbarkeit einer Wohnung: ein fiktives Einkommen von 2 % des Katasterwerts (1,1 %, wo die Katasterwerte der Gemeinde kürzlich neu festgesetzt wurden – das Stichjahr legt das Gesetz Jahr für Jahr fest; den Katasterwert finden Sie auf dem IBI-Bescheid), anteilig nach Tagen und nach Ihrem Eigentumsanteil. Darauf beträgt der Steuersatz 19 % für Ansässige in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein und 24 % für alle anderen – wozu seit 2021 auch das Vereinigte Königreich zählt.

Ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung in Costa Adeje, Teneriffa, mit einem Katasterwert von 120.000 € und dem Satz von 1,1 % ergibt ein fiktives Einkommen von 1.320 € – rund 251 € Steuer im Jahr für einen deutschen Eigentümer, 317 € für einen britischen oder Schweizer. Klein, jährlich und sehr leicht zu vergessen; und die Jahre, die niemand erklärt hat, tauchen an dem Tag auf, an dem die Immobilie verkauft oder vererbt wird.

Vermieten Sie die Wohnung, wird stattdessen die Miete besteuert: bei Eigentümern aus EU/EWR der Nettobetrag nach Kosten, bei allen anderen der Bruttobetrag.

Der neue Kalender

Die Verordnung HAC/623/2026 (Staatsanzeiger BOE vom 23. Juni 2026) verschiebt zwei Fristen, mit denen die ausländischen Eigentümer der Inseln seit Jahren leben:

• Fiktives Einkommen – ab dem Steuerjahr 2026: Der Abgabezeitraum läuft vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres, nicht mehr ab dem 1. Januar. Ihre Erklärung für 2026 kann ab dem 1. April 2027 eingereicht werden. Die Erklärung für 2025 bleibt unberührt: Sie ist irgendwann im Jahr 2026 fällig, also bis zum 31. Dezember 2026.
• Mieteinnahmen mit zu zahlender Steuer – ab 2026: eine Erklärung im Jahr, in den ersten zwanzig Tagen des April des Folgejahres – egal, ob Sie die Mieten des Jahres zusammenfassen oder getrennt erklären. Bisher war die zusammengefasste Erklärung im Januar fällig, getrennte Erklärungen vierteljährlich. Der Quartalsrhythmus gilt nur noch für Mieten bis September 2026 (letzte Abgabe im Oktober 2026); Mieten ab Oktober gehören in die Erklärung vom April 2027.
• Sie zahlen per Lastschrift? Dann schließen die Fenster früher: 1.–15. April für Mieten, 1. April–23. Dezember für das fiktive Einkommen.

Was sich nicht bewegt: Erklärungen mit Nullbetrag (1.–20. Januar), Erstattungsanträge (ab 1. Februar des Folgejahres, innerhalb von vier Jahren) und die Erklärung nach einem Verkauf – der Käufer behält weiterhin 3 % des Kaufpreises ein, und der Verkäufer reicht das Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des ersten Monats seit dem Verkauf ein.

Das Formular fragt mehr ab – ab dem 1. Januar 2027

Jede Erklärung, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht wird – gleich für welches Jahr –, nutzt ein neu gestaltetes Modelo 210:

• einen neuen Anhang zur Aufschlüsselung der abzugsfähigen Kosten vermieteter Immobilien, Kategorie für Kategorie statt einer Gesamtsumme;
• neue Felder für die Anzahl der Tage, an denen die Wohnung Ihnen zur Verfügung stand (oder vermietet war), und Ihren Eigentumsanteil in Prozent – das Formular rechnet den Anteil nun sichtbar mit Ihnen aus;
• eine Kennung für die Katasterreferenz der Immobilie (mit oder ohne);
• bei Verkäufen durch Ehegatten eine klare Wahl zwischen gemeinsamer und getrennter Erklärung.

Die Begründung der Verordnung nennt den Zweck selbst: bessere „Prüfung und Kontrolle“ der Immobilieneinkünfte, dazu bessere Unterstützung der Erklärenden. Lesen Sie das als Datenabgleich – mit dem Kataster, der IBI, dem Mietregister, der Erklärung des Miteigentümers. Die praktische Folge ist nicht mehr Steuer, sondern mehr Papier: Bewahren Sie jede Rechnung sortiert auf, kennen Sie Ihre Katasterreferenz und klären Sie mit Ihrem Miteigentümer, wer was erklärt.

Eigentümer außerhalb der EU: die 24 % auf brutto – und das Urteil, das sie infrage stellt

Für Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich, der Schweiz, den USA und anderen Ländern außerhalb von EU/EWR, die vermieten, lag der Stachel nie allein im Steuersatz, sondern in der Bemessungsgrundlage: 24 % der Bruttomiete, ohne Abzug von Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen oder Abschreibung. Am 28. Juli 2025 entschied die Audiencia Nacional (Verfahren 636/2021) im Fall eines in den USA ansässigen Vermieters einer Wohnung in Spanien, dass die Verweigerung dieser Abzüge gegen die Kapitalverkehrsfreiheit nach Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) verstößt – eine Freiheit, die der Europäische Gerichtshof wiederholt auf Drittstaaten erstreckt hat.

Zwei ehrliche Einschränkungen. Ein einzelnes Urteil der Audiencia Nacional ist keine bindende Rechtsprechung, der Staat kann es vor den Tribunal Supremo bringen, und das Finanzamt wendet das Gesetz weiter so an, wie es geschrieben steht. Doch für einen Eigentümer in Surrey oder Zürich mit einer vermieteten Wohnung in Corralejo, Fuerteventura, sind die Folgen konkret: Die Erklärungen der letzten vier Jahre können Gegenstand eines Berichtigungsantrags sein, und zu viel gezahlte Beträge können erstattungsfähig sein. Eine Entscheidung, die man mit Zahlen auf dem Tisch trifft – und bald, denn jedes Jahr fällt ein weiteres Steuerjahr aus dem Vierjahresfenster.

Eine kurze Checkliste für Eigentümer auf den Inseln

1. Fiktives Einkommen 2025: bis zum 31. Dezember 2026 abgeben – die letzte Erklärung nach dem alten Kalender.
2. Ab 2027 den 1. April als Öffnungstag des Fensters notieren, nicht den 1. Januar.
3. Vermieter: Die Mieten 2026 werden vom 1. bis 20. April 2027 erklärt; die letzte Quartalserklärung ist die vom Oktober 2026.
4. Katasterreferenz und Katasterwert auf dem IBI-Bescheid heraussuchen und prüfen, welchen Zurechnungssatz Ihre Gemeinde anwendet.
5. Vermieter aus EU/EWR: Kostenbelege ab sofort nach Kategorien sammeln – das Formular 2027 fragt sie so ab.
6. Vermieter außerhalb der EU: nach dem Urteil von 2025 fragen, bevor die Vierjahresuhr ein weiteres Jahr löscht.
7. Sie verkaufen? Nichts hat sich geändert: 3 % Einbehalt und ein Modelo 210 innerhalb der folgenden vier Monate.

Die Nichtresidentensteuer ist selten hoch. Teuer sind die Jahre, die niemand erklärt hat – beim Verkauf, bei der Erbschaft, mit Zuschlägen.

Unser Steuerteam erstellt und reicht das Modelo 210 für nichtresidente Eigentümer auf beiden Inseln ein und prüft vergangene Jahre, in denen eine Erstattung im Raum stehen könnte – sprechen Sie mit uns.