Impôt sur la fortune et impôt de solidarité pour les non-résidents en 2026 : ce qu'une maison aux Canaries coûte vraiment chaque année

Posséder une maison à Costa Adeje ou à Corralejo s'accompagne d'un impôt que la plupart des acheteurs n'avaient pas intégré au moment de signer : l'Espagne taxe toujours le patrimoine net, chaque année, et depuis 2022 elle le fait deux fois — par l'impôt classique sur la fortune et par une surtaxe « de solidarité » sur les grandes fortunes, née temporaire et devenue permanente. Pour un propriétaire non-résident, les règles sont plus étroites que pour un résident espagnol, à certains égards plus clémentes, à un égard plus dures — et 2026 a apporté le plus grand changement depuis des années, car les tribunaux viennent d'ouvrir aux non-résidents le plafond qui ne protégeait jusqu'ici que les résidents.

Cet article accompagne notre guide sur l'impôt des non-résidents sur un logement en Espagne — celui-ci traite du revenu que le fisc impute à votre bien ; celui-là traite de la valeur de ce que vous possédez. Voici ce qu'un non-résident paie réellement, comment cela se calcule, et là où la nouveauté de 2026 change l'arithmétique.

Deux impôts sur un même patrimoine

L'impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) date de 1991. C'est un impôt d'État dont le produit et une bonne part de la conception sont cédés aux régions, ce qui explique qu'un résident de Madrid ne paie rien et qu'un résident des Canaries paie le barème ordinaire. L'impôt de solidarité sur les grandes fortunes (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) est arrivé fin 2022 précisément pour neutraliser ces rabais régionaux : il applique les mêmes taux supérieurs dans tout le pays au patrimoine net dépassant trois millions d'euros et permet de déduire l'impôt sur la fortune déjà payé. Il était prévu pour deux ans ; un décret-loi royal de décembre 2023 l'a rendu permanent, et la Cour constitutionnelle a rejeté les recours des régions en novembre 2023.

Pour un non-résident, les deux impôts fonctionnent de la même façon : vous n'êtes redevable que sur les biens situés en Espagne — le nom technique est obligación real — jamais sur votre patrimoine mondial. La villa, le compte bancaire espagnol, la voiture immatriculée ici ; pas la maison dans le Surrey ni la pension à Munich.

Ce qui compte, et ce que cela vaut

La liste des biens espagnols est courte pour la plupart des propriétaires, mais deux lignes surprennent :

• L'immobilier est évalué au plus élevé de trois montants : la valeur cadastrale, la valeur « vérifiée » par l'administration pour d'autres impôts, ou le prix payé. En pratique, pour un logement acheté depuis 2022, la valeur de référence officielle utilisée lors du paiement des droits de mutation tend à fixer le plancher — et elle est généralement bien supérieure à la valeur cadastrale.
• Les parts d'une société immobilière comptent comme l'immeuble. Un non-résident qui détient sa villa espagnole par l'intermédiaire d'une société — espagnole ou étrangère, non cotée — est imposé sur ces parts lorsque au moins la moitié de l'actif de la société est constituée d'immeubles situés en Espagne. La vieille habitude de « mettre la maison dans une société » ne la fait pas sortir de l'impôt sur la fortune.

Face aux biens, seules les dettes qui leur sont liées sont déductibles : l'hypothèque sur le logement espagnol, oui ; un prêt contracté chez vous sur votre salaire, non. Et lorsque la maison sera un jour vendue, un autre couple d'impôts prend le relais — voir vendre en tant que non-résident.

Vient ensuite le chiffre qui tranche la plupart des cas : un minimum exonéré de 700 000 euros par personne, que la loi étend expressément aux non-résidents. En dessous, pas d'impôt du tout. Prenez un couple propriétaire d'une villa à Costa Adeje évaluée 1,5 million d'euros avec 400 000 euros d'hypothèque en cours, chacun pour moitié : chaque conjoint détient 750 000 euros de biens et 200 000 euros de dettes, un net de 550 000 euros — sous le seuil, pas d'impôt sur la fortune, rien à déclarer. La propriété à deux et une hypothèque qui compte encore sont les deux raisons silencieuses pour lesquelles la plupart des propriétaires des îles ne voient jamais cet impôt.

Les Canaries : ni rabais, ni surprise

La politique régionale a fait de cet impôt un patchwork. Madrid, l'Andalousie et d'autres l'exonèrent entièrement pour leurs résidents ; les Canaries, non : elles conservent le minimum de 700 000 euros et le barème ordinaire de l'État, sans abattement général. Ce barème commence à 0,2 % et grimpe en huit tranches jusqu'à 3,5 % sur la part de la base imposable au-delà d'environ 10,7 millions.

Depuis juillet 2021, tout non-résident — de l'UE ou non — peut opter pour les règles de la région où se trouve l'essentiel de ses biens espagnols. Pour un propriétaire à Fuerteventura ou à Tenerife, cette option ne change rien, puisque les règles canariennes sont celles de l'État ; elle ne compte que si votre patrimoine espagnol se trouve surtout ailleurs.

Un exemple chiffré, propriétaire unique, sans dette : un appartement à Corralejo évalué 600 000 euros et une villa à 1,5 million — 2,1 millions d'euros de biens espagnols. Moins le minimum de 700 000 euros, la base imposable est de 1,4 million ; passée au barème de l'État, elle donne environ 9 300 euros par an. Pas ruineux, mais pas anodin non plus, et cela doit être déclaré : avec des biens dépassant 2 millions, on déclare même l'année où l'impôt est nul.

L'impôt de solidarité au-delà de trois millions

L'impôt sur les grandes fortunes commence là où le patrimoine net espagnol — après le même minimum de 700 000 euros, qu'une réforme de décembre 2023 a étendu aux non-résidents avec effet à compter de 2022 — dépasse 3 millions d'euros. Son barème : 1,7 % de trois millions à environ 5,35 millions, 2,1 % jusqu'à environ 10,7 millions, 3,5 % au-delà. Du résultat, on déduit l'impôt sur la fortune effectivement payé pour la même année.

Cette déduction est tout l'enjeu pour un propriétaire aux Canaries. Comme les îles n'exonèrent pas l'impôt sur la fortune, l'impôt payé sur un grand patrimoine est normalement supérieur au calcul de solidarité, et la surtaxe tombe à zéro. Prenez 6 millions d'euros d'immobilier espagnol, sans dette : l'impôt sur la fortune sur la base imposable de 5,3 millions est d'environ 70 500 euros ; le barème de solidarité sur la même base donne environ 39 100 euros ; retranchez les 70 500 déjà payés, il ne reste rien. Une déclaration n'est due que lorsque la surtaxe produit réellement un montant à payer — pour la plupart des propriétaires des îles, l'impôt sur les grandes fortunes est donc un calcul à vérifier, pas une facture à attendre. Il mord là où l'impôt sur la fortune a été exonéré — Madrid, l'Andalousie — ce pour quoi précisément il a été conçu.

Le plafond de 60 % : ouvert aux non-résidents en 2026

Les résidents espagnols bénéficient depuis longtemps d'un plafond : leur impôt sur le revenu, leur impôt sur la fortune et leur impôt de solidarité réunis ne peuvent excéder 60 % de leur base imposable à l'impôt sur le revenu, et les impôts patrimoniaux sont réduits jusqu'à y tenir — jusqu'à 80 % de l'impôt sur la fortune. La loi réservait ce plafond aux résidents, et un non-résident possédant un logement de valeur avec un revenu espagnol modeste pouvait payer un impôt sur la fortune sans aucune proportion avec ses revenus.

En octobre et novembre 2025, la Cour suprême a jugé, dans deux arrêts, qu'exclure les non-résidents du plafond constitue une restriction à la libre circulation des capitaux que le droit de l'Union n'autorise pas : la résidence seule ne peut justifier la différence. L'administration a suivi. En décembre 2025, le tribunal économico-administratif central a appliqué le même raisonnement à l'impôt de solidarité, et en juin 2026 le formulaire de l'impôt sur les grandes fortunes lui-même a été réécrit pour que les non-résidents puissent invoquer le plafond à partir de l'année d'imposition 2025.

Deux conséquences pour un propriétaire des îles :

• Pour l'avenir, un non-résident disposant d'un bien de grande valeur et de faibles revenus peut invoquer le plafond dans les deux impôts. La manière de mesurer le revenu d'un non-résident pour le calcul se fixe au cas par cas — le principe est acquis, l'arithmétique demande conseil.
• Pour le passé, l'impôt sur la fortune payé au cours des quatre dernières années non prescrites sans le plafond peut faire l'objet d'une demande de remboursement, sous forme de rectification de ces déclarations. Les années sortent de portée une à une à mesure qu'elles se prescrivent — c'est l'argument pour ne pas attendre.

Calendrier et conventions

• L'impôt sur la fortune se déclare sur le formulaire 714 pendant la fenêtre printanière de l'impôt sur le revenu, pour l'année précédente — en 2026, cette fenêtre a couru de début avril au 30 juin, et l'année 2026 se déclarera au printemps prochain. Vous devez déclarer lorsqu'un impôt est dû ou lorsque vos biens espagnols dépassent 2 millions.
• L'impôt de solidarité se déclare sur le formulaire 718 en juillet, également pour l'année précédente, et seulement lorsqu'il y a un montant à payer.
• Les conventions de double imposition suivent le modèle international : l'immobilier peut être imposé là où il se trouve, l'Espagne conserve donc le droit d'imposer votre maison, et la convention de votre pays décide comment il crédite ou exonère cet impôt. Certaines conventions espagnoles ne couvrent que le revenu et restent muettes sur la fortune ; d'autres — l'Allemagne, la Belgique, la France, le Royaume-Uni notamment — ont leur propre rédaction. La convention franco-espagnole couvre l'impôt sur la fortune et attribue l'imposition des immeubles à l'État où ils sont situés. Lisez la vôtre avant de présumer d'un allègement.

La liste de contrôle du propriétaire

• Évaluez vos biens espagnols comme le fait la loi : le plus élevé de la valeur cadastrale, vérifiée et d'achat ; valeur de référence pour les achats depuis 2022.
• Comptez les personnes et l'hypothèque : le minimum de 700 000 euros s'entend par propriétaire et seules les dettes liées à l'Espagne se déduisent — la plupart des couples avec un logement hypothéqué restent sous la ligne.
• Vérifiez le seuil de déclaration de 2 millions, même une année sans impôt.
• Au-delà de 3 millions, faites le calcul de solidarité — et attendez-vous à ce que la déduction de l'impôt sur la fortune l'absorbe aux Canaries.
• Faibles revenus, forte valeur ? Invoquez le plafond et réexaminez les quatre dernières déclarations en vue d'un remboursement.
• Bien détenu via une société : les parts sont imposables si la moitié de l'actif de la société est constituée d'immeubles espagnols.

L'impôt sur la fortune dans les îles est rarement l'impôt que vous redoutiez — mais c'est toujours l'impôt que vous devez avoir mesuré.

Notre équipe fiscale travaille avec des propriétaires non-résidents à Tenerife et à Fuerteventura — évaluer ce qui est réellement imposable, déposer les formulaires 714 et 718, invoquer le plafond et réclamer les remboursements qu'il permet désormais — en douze langues de travail. Découvrez notre façon de travailler en droit fiscal, ou parlez-nous de votre patrimoine dans nos bureaux de Costa Adeje ou de Corralejo.

Questions fréquentes

Les non-résidents paient-ils l'impôt sur la fortune en Espagne ?

Oui, mais seulement sur les biens situés en Espagne et seulement au-delà d'un minimum exonéré de 700 000 euros par personne, après déduction des dettes liées à ces biens. Un logement détenu à deux et hypothéqué reste très souvent sous le seuil.

À combien s'élève l'impôt sur la fortune aux Canaries ?

Les Canaries appliquent le barème de l'État sans rabais régional : de 0,2 % sur la première tranche de la base imposable à 3,5 % au-delà d'environ 10,7 millions. Un non-résident seul avec 2,1 millions d'immobilier et sans dette paie environ 9 300 euros par an.

Vais-je payer l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes ?

Seulement si votre patrimoine net espagnol dépasse 3 millions après le minimum de 700 000 euros — et même alors, l'impôt sur la fortune déjà payé se déduit, ce qui, pour des biens aux Canaries, ne laisse généralement rien. Une déclaration n'est due que lorsqu'un montant en résulte.

Qu'est-ce qui a changé pour les non-résidents en 2026 ?

Le plafond de 60 % qui limite les impôts patrimoniaux à une part du revenu, auparavant réservé aux résidents, a été ouvert aux non-résidents par deux arrêts de la Cour suprême de fin 2025 ; le formulaire de l'impôt de solidarité a été réécrit en juin 2026 pour l'appliquer dès l'année d'imposition 2025. Des remboursements de l'impôt sur la fortune payé sans le plafond peuvent être réclamés pour les années non encore prescrites.

Quand et comment déclarer ?

L'impôt sur la fortune se déclare sur le formulaire 714 pendant la fenêtre printanière de l'impôt sur le revenu, pour l'année précédente, dès qu'un impôt est dû ou que vos biens espagnols dépassent 2 millions. L'impôt de solidarité se déclare sur le formulaire 718 en juillet, uniquement lorsqu'il y a un montant à payer.

Cet article est une information générale sur la fiscalité espagnole telle qu'elle s'applique à la date de publication, et non un conseil fiscal ou juridique pour votre situation particulière. Barèmes, minimums et pratique du plafond pour les non-résidents évoluent — faites calculer votre position avec des chiffres à jour avant de déclarer ou de réclamer.