2026年非居民的财富税与团结税：在加那利拥有一套房每年真正的成本

在阿德赫海岸（Costa Adeje）或科拉莱霍（Corralejo）拥有一套房，就附带着一项大多数买家签约时没有计入的税：西班牙至今仍对净财富逐年征税，而且自2022年起是双重征税——一是传统的财富税，二是对巨额财富征收的"团结"附加税，它诞生时是临时的，如今已成永久。对非居民业主而言，规则比西班牙居民更窄，某些方面更宽松，某一方面更严苛——而2026年带来了多年来最大的变化，因为法院刚刚向非居民开放了过去只保护居民的上限。

本文与我们关于西班牙房产的非居民所得税的指南相配套——那篇讲的是税务机关推定归属于你房产的收入；这篇讲的是你所拥有财产的价值。以下是非居民实际要缴多少、如何计算，以及2026年的新变化在哪里改变了算式。

一份净财富，两项税

财富税（Impuesto sobre el Patrimonio）始于1991年。它是国家税，但税收和大部分制度设计都下放给了各自治区，这就是为什么马德里的居民一分不缴，而加那利的居民按标准税率表缴纳。巨额财富团结税（Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas）于2022年底出台，正是为了抵消那些地区性减免：它在全国范围内对超过三百万欧元的净财富适用同样的最高税率，并允许扣除已缴的财富税。它原本只设两年；2023年12月的一项王室法令将其变为无限期，宪法法院也于2023年11月驳回了各自治区的诉讼。

对非居民而言，两项税的运作方式相同：你只就位于西班牙的资产承担纳税义务——技术上称为obligación real（属物义务）——而绝不涉及你的全球财产。别墅、西班牙银行账户、在此登记的汽车算；萨里郡的房子或慕尼黑的养老金不算。

哪些算数，值多少

对大多数业主来说，西班牙资产清单很短，但有两项常令人意外：

• 不动产按三个数值中的最高者估值：地籍价值、税务机关为其他税种"核定"的价值，或你支付的价格。实践中，对2022年以后购买的房产，缴纳转让税时采用的官方参考价值往往就是底线——而它通常远高于地籍价值。
• 持有房产公司的股份视同持有房产。 非居民通过一家公司——无论西班牙公司还是外国公司，只要是非上市公司——持有西班牙别墅的，当该公司至少一半的资产是位于西班牙的不动产时，须就这些股份纳税。"把房子放进公司"的老习惯并不能让它脱离财富税。

资产可扣除的只有与之相关联的债务：西班牙住宅的按揭贷款，可以；在本国以工资为担保借的贷款，不行。而当房子最终出售时，另一对税种接手——参见非居民卖房。

接下来是决定大多数案件的数字：每人70万欧元的免税额，法律明确将其延伸适用于非居民。低于此额，完全免税。以一对夫妇为例：他们在阿德赫海岸拥有一栋估值150万欧元的别墅，尚欠按揭40万欧元，各持一半：每位配偶持有75万欧元资产和20万欧元债务，净值55万欧元——低于门槛，无财富税，无需申报。两人共有以及仍在计算的按揭，是大多数岛上业主从未见过这项税的两个静悄悄的原因。

加那利群岛：没有折扣，也没有意外

地区政治把这项税变成了拼布。马德里、安达卢西亚等地对本地居民全额减免；加那利群岛则没有：它保留70万欧元免税额和标准的国家税率表，没有普遍性减免。该税率表从0.2%起步，分八档攀升至对应税基超过约1070万欧元部分适用的3.5%。

自2021年7月起，任何非居民——无论是否来自欧盟——都可以选择适用其西班牙资产大部分所在地区的规则。对富埃特文图拉或特内里费的业主来说，这一选择改变不了什么，因为加那利的规则就是国家规则；只有当你的西班牙财富主要在别处时，它才有意义。

一个计算示例，单一业主，无债务：科拉莱霍一套估值60万欧元的公寓，加一栋150万欧元的别墅——210万欧元的西班牙资产。减去70万欧元免税额，应税基数为140万欧元；按国家税率表计算，约为每年9,300欧元。不至于倾家荡产，但也绝非小数，而且必须申报：资产超过200万欧元的，即使当年税额为零也要申报。

三百万以上的团结税

巨额财富税的起点是西班牙净财富——扣除同样的70万欧元免税额之后（2023年12月的改革将该免税额延伸至非居民，并追溯至2022年生效）——超过300万欧元。其税率表：三百万至约535万欧元部分为1.7%，至约1070万欧元部分为2.1%，以上部分为3.5%。从结果中扣除同年实际缴纳的财富税。

这项扣除正是加那利业主的关键所在。由于群岛不对财富税打折，大额财产实际缴纳的财富税通常高于团结税的计算结果，附加税因此归零。以600万欧元的西班牙不动产、无债务为例：530万欧元应税基数的财富税约为70,500欧元；同一基数按团结税税率表计算约为39,100欧元；减去已缴的70,500欧元，一分不剩。只有当附加税确实产生应缴金额时才需申报——因此对大多数岛上业主来说，巨额财富税是一道需要核对的算式，而不是一张需要等待的账单。它咬人的地方是财富税被减免掉的地区——马德里、安达卢西亚——这正是它的设计初衷。

60%上限：2026年向非居民开放

西班牙居民长期享有一个上限：其所得税、财富税和团结税合计不得超过其所得税税基的60%，超出部分从财富类税中削减直至符合——最多可削减财富税的80%。法律将这一上限保留给居民，因此拥有高价值房产但西班牙收入微薄的非居民，可能缴纳与其收入完全不成比例的财富税。

2025年10月和11月，最高法院以两份判决裁定，将非居民排除在上限之外是欧盟法所不允许的对资本自由流动的限制：仅凭居住地不能为这种差别辩护。税务机关随之跟进。2025年12月，中央经济行政法庭将同样的推理适用于团结税；2026年6月，巨额财富税的申报表本身被改写，使非居民可以从2025纳税年度起主张该上限。

对岛上业主的两项后果：

• 向前看，拥有高价值房产而收入较低的非居民可以在两项税中援引该上限。非居民的收入在计算中如何衡量，正在逐案确定——原则已经赢得，算式仍需专业建议。
• 向后看，在过去四个未过时效年度中未适用上限而缴纳的财富税，可以通过更正申报提出退税申请。各年度随着时效届满而逐一失去追索可能——这正是不要等待的理由。

申报日历与税收协定

• 财富税通过714表在春季所得税申报窗口申报，针对上一年度——2026年该窗口从四月初持续到6月30日，2026纳税年度将于明年春季申报。只要产生应纳税额或你的西班牙资产超过200万欧元，就必须申报。
• 团结税通过718表在七月申报，同样针对上一年度，且仅在有应缴金额时申报。
• 避免双重征税协定遵循国际范本：不动产可在其所在地征税，因此西班牙保留对你房产征税的权利，而你所在国的协定决定如何抵免或豁免这一税款。有些西班牙协定只涵盖所得而对财富只字不提；另一些——德国、比利时、法国、英国等——则有各自的措辞。2013年的英西协定确实涵盖西班牙财富税。在假定可获减免之前，请先阅读你所在国的协定。

业主核对清单

• 按法律的方式对西班牙资产估值：地籍价值、核定价值与购买价格中的最高者；2022年以后购买的按参考价值。
• 算清人数和按揭：70万欧元免税额按每位业主计算，且只能扣除与西班牙相关的债务——大多数有按揭房产的夫妇都在线下。
• 核对200万欧元的申报门槛，即使在无税的年份。
• 超过300万欧元，做一遍团结税的计算——并预期在加那利，财富税的扣除会将其吸收。
• 收入低、价值高？主张上限，并复核最近四年的申报以申请退税。
• 通过公司持有的房产：如果公司一半资产是西班牙不动产，股份即须纳税。

群岛上的财富税很少是你所担心的那项税——但永远是你必须先算清楚的那项税。

我们的税务团队在特内里费和富埃特文图拉为非居民业主服务——评估真正应税的部分、提交714表和718表、主张上限及其如今允许的退税——提供十二种工作语言。请在税法页面了解我们的工作方式，或告诉我们您的资产情况，我们在阿德赫海岸和科拉莱霍设有办公室。

常见问题

非居民需要在西班牙缴纳财富税吗？

需要，但只就位于西班牙的资产、且只就超过每人70万欧元免税额的部分缴纳，并可先扣除与这些资产相关的债务。共同持有且有按揭的房产往往低于门槛。

加那利群岛的财富税是多少？

加那利适用国家税率表，没有地区减免：从税基第一档的0.2%到约1070万欧元以上部分的3.5%。一位单身非居民拥有210万欧元房产、无债务，每年约缴9,300欧元。

我需要缴纳巨额财富团结税吗？

只有当你的西班牙净财富在扣除70万欧元免税额后超过300万欧元时才需要——即便如此，已缴的财富税也会被扣除，对加那利的资产而言通常不剩任何税额。只有产生应缴金额时才需申报。

2026年对非居民有什么变化？

将财富类税限制在收入一定比例之内的60%上限，过去仅限居民适用，经最高法院2025年底的两份判决向非居民开放；团结税申报表已于2026年6月改写，自2025纳税年度起适用。未适用上限而缴纳的财富税，可就尚未过时效的年度申请退税。

何时以及如何申报？

财富税通过714表在春季所得税申报窗口申报上一年度，只要产生应纳税额或西班牙资产超过200万欧元。团结税通过718表在七月申报，仅在有应缴金额时。

本文是关于截至发布之日西班牙税制的一般性信息，并非针对您具体情况的税务或法律意见。税率表、免税额以及非居民适用上限的实务做法会发生变化——在申报或申请退税之前，请以最新数据计算您的税务状况。