Impuesto sobre el Patrimonio y Grandes Fortunas para no residentes en 2026: lo que cuesta de verdad cada año una casa en Canarias

Tener una casa en Costa Adeje o en Corralejo trae consigo un impuesto que la mayoría de los compradores no metió en la cuenta cuando firmó: España sigue gravando el patrimonio neto, cada año, y desde 2022 lo hace dos veces: con el clásico Impuesto sobre el Patrimonio y con un recargo «de solidaridad» sobre las grandes fortunas que nació temporal y hoy es permanente. Para un propietario no residente las reglas son más estrechas que para un residente, en algunos aspectos más benévolas, en uno más duras; y 2026 ha traído el mayor cambio en años, porque los tribunales acaban de abrir a los no residentes el límite que antes protegía solo a los residentes.

Este artículo acompaña a nuestra guía sobre el impuesto de no residentes por una vivienda en España: aquella trata de la renta que Hacienda imputa a su inmueble; esta, del valor de lo que usted posee. Esto es lo que paga realmente un no residente, cómo se calcula y en qué cambia la aritmética la novedad de 2026.

Dos impuestos sobre un mismo patrimonio

El Impuesto sobre el Patrimonio data de 1991. Es un impuesto estatal cuya recaudación y buena parte de su diseño están cedidos a las comunidades autónomas, y por eso un residente en Madrid no paga nada y uno en Canarias paga la escala ordinaria. El Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas llegó a finales de 2022 precisamente para neutralizar esos descuentos autonómicos: aplica los mismos tipos altos en toda España al patrimonio neto que supera los tres millones de euros y permite deducir el Patrimonio ya pagado. Se aprobó para dos años; un real decreto-ley de diciembre de 2023 lo hizo indefinido, y el Tribunal Constitucional rechazó los recursos de las comunidades en noviembre de 2023.

Para un no residente los dos impuestos funcionan igual: solo se tributa por los bienes situados en España — la llamada obligación real —, nunca por el patrimonio mundial. La villa, la cuenta bancaria española, el coche matriculado aquí; no la casa en Surrey ni el plan de pensiones en Múnich.

Qué cuenta, y cuánto vale

La lista de bienes en España es corta para la mayoría de los propietarios, pero dos entradas sorprenden:

• Los inmuebles se valoran por el mayor de tres importes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio de adquisición. En la práctica, para una vivienda comprada desde 2022, el valor de referencia oficial que sirvió para pagar el impuesto de transmisiones tiende a marcar el suelo, y suele estar muy por encima del catastral.
• Las participaciones en una sociedad inmobiliaria cuentan como inmueble. Un no residente que tiene la villa a través de una sociedad — española o extranjera, no cotizada — tributa por esas participaciones cuando al menos la mitad del activo de la sociedad son inmuebles situados en España. La vieja costumbre de «meter la casa en una sociedad» no la saca del Impuesto sobre el Patrimonio.

Frente a los bienes solo se deducen las deudas ligadas a ellos: la hipoteca de la vivienda española, sí; un préstamo pedido en su país contra su nómina, no. Y cuando la casa se venda, entra en juego otra pareja de impuestos: véase vender siendo no residente.

Luego viene la cifra que decide la mayoría de los casos: un mínimo exento de 700.000 euros por persona, que la ley extiende expresamente a los no residentes. Por debajo no hay impuesto. Tomemos un matrimonio con una villa en Costa Adeje valorada en 1,5 millones de euros y 400.000 euros de hipoteca pendiente, al cincuenta por ciento: cada cónyuge tiene 750.000 euros de bienes y 200.000 de deuda, un neto de 550.000 euros — por debajo del umbral, sin Patrimonio, sin nada que presentar. La titularidad entre dos personas y una hipoteca que sigue contando son las dos razones silenciosas por las que la mayoría de los propietarios de las islas nunca ve este impuesto.

Canarias: ni descuento ni sorpresa

La política autonómica ha convertido este impuesto en un mosaico. Madrid, Andalucía y otras lo bonifican íntegramente a sus residentes; Canarias no: mantiene el mínimo de 700.000 euros y la escala estatal ordinaria, sin bonificación general. Esa escala arranca en el 0,2 % y sube en ocho tramos hasta el 3,5 % sobre la parte de la base liquidable que supera aproximadamente los 10,7 millones.

Desde julio de 2021, todo no residente — comunitario o no — puede optar por la normativa de la comunidad donde radique la mayor parte de sus bienes en España. Para un propietario en Fuerteventura o Tenerife esa opción no cambia nada, porque las reglas canarias son las estatales; solo importa si su patrimonio español está mayoritariamente en otra parte.

Un ejemplo práctico, titular único, sin deudas: un apartamento en Corralejo valorado en 600.000 euros y una villa en 1,5 millones, 2,1 millones de bienes en España. Restado el mínimo de 700.000, la base liquidable es de 1,4 millones; pasada por la escala estatal, sale a unos 9.300 euros al año. No es ruinoso, pero tampoco trivial, y hay que declararlo: con bienes por encima de 2 millones se presenta declaración incluso el año en que la cuota sale a cero.

El impuesto de solidaridad a partir de tres millones

El impuesto sobre las grandes fortunas empieza donde el patrimonio neto en España — tras el mismo mínimo de 700.000 euros, que una reforma de diciembre de 2023 extendió a los no residentes con efectos desde 2022 — supera los 3 millones de euros. Su escala: 1,7 % de tres millones hasta unos 5,35 millones, 2,1 % hasta unos 10,7 millones, 3,5 % en adelante. Del resultado se deduce el Impuesto sobre el Patrimonio efectivamente pagado por el mismo ejercicio.

Esa deducción es la clave para un propietario en Canarias. Como las islas no bonifican el Patrimonio, el Patrimonio que se paga por un gran patrimonio es normalmente mayor que el cálculo de solidaridad, y el recargo queda en cero. Tomemos 6 millones de euros en inmuebles en España, sin deudas: el Patrimonio sobre la base liquidable de 5,3 millones es de unos 70.500 euros; la escala de solidaridad sobre la misma base da unos 39.100 euros; restados los 70.500 ya pagados, no queda nada. Solo hay que presentar declaración cuando el recargo arroja de verdad una cuota a ingresar, así que para la mayoría de los propietarios de las islas el impuesto de grandes fortunas es un cálculo que comprobar, no una factura que esperar. Muerde donde el Patrimonio estaba bonificado — Madrid, Andalucía —, que es exactamente para lo que se diseñó.

El límite del 60 %: abierto a los no residentes en 2026

Los residentes en España disfrutan desde hace tiempo de un límite: la suma de su IRPF, su Patrimonio y su impuesto de solidaridad no puede superar el 60 % de su base imponible del IRPF, y los impuestos patrimoniales se recortan hasta encajar, hasta un 80 % del Patrimonio. La ley reservaba ese límite a los residentes, y un no residente con una vivienda valiosa y una renta española modesta podía pagar un Patrimonio sin proporción alguna con sus ingresos.

En octubre y noviembre de 2025 el Tribunal Supremo resolvió, en dos sentencias, que excluir a los no residentes del límite es una restricción a la libre circulación de capitales que el Derecho de la Unión no permite: la residencia, por sí sola, no justifica la diferencia. La Administración siguió el criterio. En diciembre de 2025 el Tribunal Económico-Administrativo Central aplicó el mismo razonamiento al impuesto de solidaridad, y en junio de 2026 se reescribió el propio modelo de grandes fortunas para que los no residentes puedan aplicar el límite desde el ejercicio 2025.

Dos consecuencias para un propietario en las islas:

• Hacia adelante, un no residente con inmuebles de alto valor y renta baja puede invocar el límite en ambos impuestos. Cómo se mide la renta de un no residente a efectos del cálculo se está asentando caso a caso: el principio está ganado, la aritmética necesita asesoramiento.
• Hacia atrás, el Patrimonio pagado en los últimos cuatro ejercicios abiertos sin aplicar el límite puede ser objeto de una solicitud de devolución, mediante la rectificación de esas autoliquidaciones. Los ejercicios se van quedando fuera uno a uno al prescribir, que es el argumento para no esperar.

Calendario y convenios

• El Impuesto sobre el Patrimonio se declara en el modelo 714 durante la campaña de la Renta, en primavera, por el año anterior: en 2026 esa ventana fue de principios de abril al 30 de junio, y el ejercicio 2026 se declarará la próxima primavera. Hay que presentar cuando resulta cuota a ingresar o cuando los bienes en España superan los 2 millones.
• El impuesto de solidaridad se declara en el modelo 718 en julio, también por el año anterior, y solo cuando hay cuota a ingresar.
• Los convenios de doble imposición siguen el modelo internacional: los inmuebles pueden gravarse donde están, así que España conserva el derecho a gravar su casa, y el convenio de su país decide cómo acredita o exime ese impuesto. Algunos convenios españoles solo cubren la renta y callan sobre el patrimonio; otros — Alemania, Bélgica, Francia, el Reino Unido, entre ellos — traen su propia redacción. El convenio de 2013 con el Reino Unido sí cubre el Impuesto sobre el Patrimonio español. Lea el suyo antes de dar por hecho el alivio.

Lista de comprobación para el propietario

• Valore sus bienes en España como lo hace la ley: el mayor entre catastral, comprobado y precio de compra; valor de referencia en las compras desde 2022.
• Cuente las personas y la hipoteca: el mínimo de 700.000 euros es por titular y solo se deducen las deudas ligadas a España; la mayoría de las parejas con vivienda hipotecada quedan por debajo de la línea.
• Compruebe el umbral de 2 millones para declarar, incluso en un año sin cuota.
• Por encima de 3 millones, haga el cálculo de solidaridad, y espere que la deducción del Patrimonio lo absorba en Canarias.
• ¿Renta baja, valor alto? Invoque el límite y revise las últimas cuatro declaraciones para pedir la devolución.
• Inmueble en una sociedad: las participaciones tributan si la mitad del activo de la sociedad son inmuebles en España.

El Patrimonio en las islas rara vez es el impuesto que usted temía, pero siempre es el impuesto que debe tener medido.

Nuestro equipo fiscal trabaja con propietarios no residentes en Tenerife y Fuerteventura — valorar lo que de verdad tributa, presentar los modelos 714 y 718, invocar el límite y pedir las devoluciones que ahora permite — en doce idiomas de trabajo. Lea cómo trabajamos en derecho fiscal o cuéntenos qué tiene en nuestras oficinas de Costa Adeje o Corralejo.

Preguntas frecuentes

¿Pagan los no residentes el Impuesto sobre el Patrimonio en España?

Sí, pero solo por los bienes situados en España y solo por encima de un mínimo exento de 700.000 euros por persona, tras deducir las deudas ligadas a esos bienes. Una vivienda en copropiedad y con hipoteca queda muy a menudo por debajo del umbral.

¿Cuánto es el Impuesto sobre el Patrimonio en Canarias?

Canarias aplica la escala estatal sin descuentos autonómicos: del 0,2 % en el primer tramo de la base liquidable al 3,5 % por encima de unos 10,7 millones. Un no residente con 2,1 millones en inmuebles y sin deudas paga unos 9.300 euros al año.

¿Voy a pagar el impuesto de solidaridad de las grandes fortunas?

Solo si su patrimonio neto en España supera los 3 millones tras el mínimo de 700.000, y aun así se deduce el Patrimonio ya pagado, lo que con bienes en Canarias no suele dejar nada. Solo hay que declarar cuando resulta una cuota.

¿Qué ha cambiado para los no residentes en 2026?

El límite del 60 % que ata los impuestos patrimoniales a una parte de la renta, antes reservado a los residentes, fue abierto a los no residentes por dos sentencias del Tribunal Supremo de finales de 2025; el modelo del impuesto de solidaridad se reescribió en junio de 2026 para aplicarlo desde el ejercicio 2025. Pueden pedirse devoluciones del Patrimonio pagado sin el límite en los ejercicios no prescritos.

¿Cuándo y cómo declaro?

El Patrimonio va en el modelo 714 durante la campaña de la Renta de primavera, por el año anterior, siempre que resulte cuota o los bienes en España superen los 2 millones. El impuesto de solidaridad va en el modelo 718 en julio, solo cuando hay cuota a ingresar.

Este artículo es información general sobre los impuestos españoles vigentes en la fecha de publicación, no asesoramiento fiscal o jurídico para su situación concreta. Escalas, mínimos y la práctica del límite para no residentes cambian: calcule su posición con cifras actuales antes de declarar o reclamar.