Renovar la Golden Visa tras su derogación: cómo conservan la residencia los titulares en 2026

España cerró su Golden Visa el 3 de abril de 2025. Lo hizo una ley orgánica de eficiencia de la Justicia con una disposición final añadida casi al cierre: dejó sin contenido los cinco artículos de la Ley de Emprendedores de 2013 que habían creado el visado de inversores, y desde ese día no cabe ninguna solicitud nueva. Lo que esa ley no hizo fue quitar nada a quienes ya lo tenían. Muchos propietarios de Costa Adeje, Corralejo y el resto de las islas compraron su casa pensando en el visado; para ellos la pregunta ya no es cómo conseguirlo, sino cómo conservarlo y qué vale realmente ahora que la puerta se ha cerrado a su espalda.

De la derogación hablamos de pasada en nuestra guía sobre NIE, residencia y las vías que siguen abiertas. Este artículo es para los titulares: qué protegen las normas transitorias, qué debe probar un expediente de renovación, los plazos, la familia y las dos trampas —las ausencias y el salto a la residencia permanente— que atrapan a los inversores que creyeron que la tarjeta era la meta.

Qué derogó la ley y qué dejó en pie

La Golden Visa española nunca fue un solo documento. La Ley 14/2013 creó dos títulos: un visado de residencia para inversores, expedido por el consulado con un año de vigencia, y una autorización de residencia para inversores, concedida en España por la Dirección General de Migraciones a través de su Unidad de Grandes Empresas. Desde la reforma de finales de 2022 la autorización inicial duraba tres años (dos hasta entonces), y cada renovación cinco, «siempre y cuando se mantengan las condiciones que generaron el derecho». Las vías de inversión eran cuatro: inmuebles por 500.000 euros o más por solicitante, un millón en acciones, fondos o depósitos bancarios, dos millones en deuda pública o un proyecto empresarial de interés general.

La Ley Orgánica 1/2025 dejó esos artículos «sin contenido» desde el 3 de abril de 2025 y añadió dos disposiciones transitorias a la ley de 2013. La primera: quien hubiera presentado su solicitud antes de esa fecha puede recibir el visado o la autorización conforme a la normativa vigente cuando la presentó. La segunda: los visados y autorizaciones válidos el 3 de abril de 2025 conservan su validez durante el tiempo para el que fueron expedidos y, textualmente, «en el caso de presentarse solicitudes de renovación, se tramitarán y resolverán conforme a la normativa vigente en la fecha de concesión de la autorización inicial».

De ahí se siguen dos cosas. No hay Golden Visa nueva, de ningún tipo, para quien no solicitó a tiempo: los portales del propio Gobierno lo dicen sin rodeos. Y nada en la transitoria limita el número de renovaciones: congela el régimen anterior para los titulares actuales mientras el expediente siga cumpliendo.

Una nota al pie para quien sigue la dimensión europea. En abril de 2025 el Tribunal de Justicia de la UE tumbó el programa maltés de ciudadanía por inversión por ser contrario al Derecho de la Unión. La residencia por inversión es otra cosa y esa sentencia no toca el permiso de un titular español, pero explica el clima político en el que estos programas se están cerrando en toda Europa.

Quién puede renovar y con qué reglas

Conviene leer despacio la segunda transitoria, porque su título y su texto no dicen exactamente lo mismo. El título habla de renovaciones «para inversores por adquisición de bienes inmuebles»; el texto, de «visados y autorizaciones para inversores», sin más. La unidad que tramita ha publicado su lectura, y es la generosa: se admiten todas las solicitudes de renovación, sea cual sea la vía de inversión, inmuebles, acciones, fondos, depósitos, deuda o proyecto empresarial.

La fecha que importa es la de la autorización inicial, porque fija el libro de reglas. Quien la obtuvo en 2021 renueva con el texto de 2021 (dos años iniciales, renovaciones de cinco); quien la obtuvo en 2023 o 2024, con la versión de tres años. En ambos casos la renovación es de cinco años, y nada en la transitoria limita cuántas veces puede pedirse.

Los criterios de gestión que el Ministerio dictó para la derogación, con fecha 10 de junio de 2025, responden a lo que la ley dejó abierto:

• Los titulares del visado consular de un año que aún no habían pedido la autorización de residencia el 3 de abril de 2025 pueden pedirla todavía, siempre que el visado se hubiera solicitado antes de esa fecha, aunque su eficacia quedara demorada a una posterior. La ley anterior permitía pedirla con el visado en vigor o en los noventa días siguientes a su caducidad; la solicitud se examina con esas reglas.
• Las renovaciones se admiten todas, con una condición: que la autorización inicial reuniera todos los requisitos para ser concedida. La unidad relee el expediente original, así que un defecto de origen —una hipoteca sobre los 500.000 euros computables, por ejemplo— puede aflorar años después, en la renovación.
• Un contrato de arras no bastaba. Quien el 3 de abril de 2025 tenía firmadas solo las arras, y no la escritura de compra, queda fuera del régimen: los criterios consideran el precontrato renunciable por naturaleza.
• Un cambio de nacionalidad no cuesta el permiso, siempre que se notificara en tiempo y forma.

Lo que no es zona gris: un permiso caducado. Dejar expirar la autorización sin presentar la renovación, vender el inmueble antes de renovar o fallar en el expediente deja sin segunda solicitud a la que acogerse. Con el régimen anterior una denegación se curaba volviendo a solicitar; con el transitorio, una denegación es definitiva como nunca lo fue.

«Mantener la inversión»: qué debe demostrar el expediente

La condición de renovar es la misma frase que gobernó la primera autorización: mantener las condiciones que generaron el derecho. Para un inversor inmobiliario eso significa, en concreto:

• Propiedad acreditada por el Registro, con certificación de dominio y cargas fechada en los noventa días anteriores a la solicitud. La unidad lee el Registro, no la escritura.
• Al menos 500.000 euros libres de cargas. La ley anterior solo permitía hipotecar la parte de la inversión que excediera del umbral. Quien refinanció después y hoy soporta un préstamo sobre toda la vivienda puede haber descalificado el expediente sin darse cuenta.
• La misma inversión, o un sustituto que siga encajando en el artículo antiguo. La ley permitía modificar la inversión durante el periodo autorizado siempre que se siguiera cumpliendo alguna de las vías, y descartaba expresamente las variaciones de valor por fluctuaciones del mercado: una villa comprada por 520.000 euros y tasada hoy por menos sigue siendo una villa que cumple. Venderla y comprar otra de 500.000 euros o más mantiene el suelo bajo el permiso; venderla y llevar el dinero a un fondo también, porque los criterios de junio de 2025 admiten pasar de la inversión inmobiliaria a cualquier otra vía respetando las cantidades mínimas. Lo que no admiten es lo contrario: quien accedió con acciones o depósitos no puede convertirlos ahora en un inmueble.
• El derecho es personalísimo y la inversión no se transmite. Los mismos criterios rechazan como base del permiso cualquier transmisión de la inversión posterior al 3 de abril de 2025: por herencia, por donación, entre cónyuges o a una sociedad. El heredero que recibe la villa no recibe la residencia con ella, y aportar el inmueble a una sociedad deja el permiso sin suelo.
• Estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. El artículo antiguo lo incluía entre los requisitos, y es donde más tropiezan los expedientes de las islas: el propietario que nunca presentó el modelo 210 por la renta imputada de su vivienda, o que arrastra un IBI impagado, puede tener que regularizar antes de que la unidad firme. Nuestras guías sobre el Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes y sobre vender siendo no residente describen los impuestos que viajan con la propiedad.
• Los requisitos generales, otra vez: sin antecedentes penales en España ni en los países de residencia de los dos últimos años, seguro de enfermedad con una aseguradora autorizada en España, medios suficientes para la familia y la tasa.

La unidad puede además recabar los informes que necesite para comprobar que las condiciones se mantienen, y la ley le permite denegar o no renovar cuando el titular se considere una amenaza para el orden público o la seguridad, con informe policial o de inteligencia.

Plazos, procedimiento y familia

Las renovaciones se presentan por vía electrónica ante la misma unidad y las resuelve la Dirección General de Migraciones. La ley le da veinte días para resolver, transcurridos los cuales el silencio es positivo, y prevé el colchón para un expediente más lento: presentar la solicitud prorroga la residencia que se tiene hasta que se resuelva. La ventana habitual son los sesenta días anteriores a la caducidad, y una presentación tardía dentro de los noventa días posteriores se tramita igualmente, a costa de una posible sanción. Renovada la autorización, la tarjeta de identidad de extranjero se pide en la comisaría como con cualquier permiso.

Los familiares renuevan con el titular. La ley anterior admitía al cónyuge o pareja de hecho, a los hijos menores de dieciocho años o mayores dependientes que no hayan formado su propia unidad familiar y a los ascendientes a cargo. Los criterios de junio de 2025 trazan la línea en la fecha de la derogación: el familiar cuya residencia estaba en vigor después del 3 de abril de 2025 la conserva y renueva junto al inversor, acreditando que el vínculo y la dependencia persisten; la solicitud de un familiar presentada después de esa fecha —incluida la de un matrimonio o un nacimiento posteriores— no se admite por la vía de inversores y va por la reagrupación familiar ordinaria del Reglamento de Extranjería de 2024. El hijo que entretanto se casó o empezó a trabajar por su cuenta puede necesitar un permiso propio.

Ausencias, residencia permanente y pasaporte

Aquí está la parte que a la mayoría de los titulares nadie les contó cuando compraron. La ley de 2013 contiene una disposición especial: la residencia de inversores puede renovarse aun con ausencias superiores a seis meses al año. Ese es el verdadero privilegio de la Golden Visa —un permiso de residencia que no exige residir— y la transitoria lo arrastra a las renovaciones.

Pero la misma disposición se abre con una advertencia: es «sin perjuicio de la necesidad de acreditar la continuidad de la residencia» para la residencia de larga duración y para la nacionalidad española. La larga duración —el estatuto permanente a los cinco años— exige cinco años de residencia legal y continuada, y el Reglamento de Extranjería define la continuidad: ausencias de no más de seis meses seguidos y no más de diez meses en total en los cinco años (dieciocho por motivos laborales). El inversor que pasa los inviernos en Fuerteventura y el resto del año en su país no llega, por muchas renovaciones de cinco años que acumule. La nacionalidad es aún más estricta: diez años de residencia legal, continuada e inmediatamente anterior a la solicitud, o dos para los nacionales de países iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial y Portugal y para los sefardíes; y en la práctica el Registro Civil y los tribunales buscan residencia efectiva, no una tarjeta en un cajón. Para el inversor latinoamericano esos dos años son el gran atractivo del permiso, y también su gran malentendido: se cuentan días vividos aquí, no años de tarjeta.

La imagen invertida es la trampa fiscal. El titular que sí se traslada a las islas de verdad pasará más de 183 días al año en España y será residente fiscal: renta mundial en el IRPF y patrimonio mundial en el Impuesto sobre el Patrimonio, en lugar de solo los bienes en España. La Golden Visa nunca preguntó dónde pagaba usted sus impuestos; Hacienda sí lo hace, y nuestro equipo fiscal planifica ese traslado antes de contar los días, no después.

Si el permiso caduca, o nunca lo tuvo

Sin un permiso de inversor en vigor, el propietario extracomunitario vuelve a la regla 90/180 para sus visitas: lea cómo funciona ahora que el control de entradas y salidas está en marcha. Para residir quedan las vías ordinarias: el visado no lucrativo para quien vive de sus propios medios, el permiso de nómada digital para quien trabaja a distancia, los permisos de alta cualificación y de emprendedor de la misma ley de 2013 y, para quien ya está aquí, los arraigos del nuevo Reglamento. Cada una tiene exigencias que la Golden Visa nunca tuvo —umbrales de ingresos, cobertura sanitaria, residencia efectiva— y cada una es un expediente distinto. Ninguna se compra con un inmueble.

Lista de comprobación del titular

• Localice la fecha de su autorización inicial: fija las reglas de todas las renovaciones que vengan.
• Anote la caducidad y presente en los sesenta días anteriores; no deje nunca caducar la tarjeta.
• Pida una certificación registral reciente, de los noventa días anteriores a la solicitud, y compruebe que al menos 500.000 euros del inmueble están libres de cargas.
• No venda antes de renovar; y si debe hacerlo, sustituya la inversión dentro de las vías admitidas antes de presentar el expediente.
• Ponga al día los impuestos de no residente: modelo 210, IBI y Patrimonio si procede.
• Renueve a la familia en el mismo acto, con el vínculo y la dependencia documentados; y encauce por reagrupación al cónyuge o al hijo que llegó después del 3 de abril de 2025.
• Decida para qué quiere el permiso. Si el objetivo es la residencia permanente o el pasaporte español, planifique ya los días en España; si es conservar una casa de invierno con derecho a quedarse, las renovaciones bastan.

La Golden Visa se cerró a los nuevos, no a los titulares; pero el permiso de un titular vive ahora de expediente en expediente, y detrás no hay segunda solicitud.

Renovamos residencias de inversor y los permisos de sus familias para propietarios de Tenerife y Fuerteventura —la certificación registral, la situación fiscal, el expediente familiar— y le decimos con claridad cuándo una venta o un traslado al extranjero le costaría el permiso. Vea cómo trabajamos en extranjería y residencia o cuéntenos sus fechas en nuestras oficinas de Costa Adeje o Corralejo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo renovar mi Golden Visa después de la derogación?

Sí. Los visados y autorizaciones válidos el 3 de abril de 2025 conservan su validez, y las renovaciones se tramitan con las reglas vigentes cuando se concedió la autorización inicial: renovaciones de cinco años, mientras se mantengan la inversión y el resto de condiciones. El Ministerio admite renovaciones de todas las vías de inversión, no solo la inmobiliaria.

¿Puedo vender el inmueble y conservar el permiso?

Solo si la inversión se sustituye dentro de las vías que reconocía la ley anterior: otro inmueble de al menos 500.000 euros, o el paso a acciones, fondos, depósitos o deuda pública por las cantidades exigidas. El paso de una inversión financiera a un inmueble no se admite. Vender sin sustituir acaba con la base de la renovación, y no hay solicitud nueva.

¿Tengo que vivir en España para renovar?

No. La ley de 2013 permite renovar la residencia de inversor aun con ausencias de más de seis meses al año. Vivir fuera solo es un problema para la residencia de larga duración y la nacionalidad, que exigen residencia continuada en España.

¿Puedo obtener la residencia permanente o la nacionalidad con una Golden Visa?

Solo viviendo aquí de verdad. La larga duración exige cinco años de residencia legal con ausencias de no más de seis meses seguidos y diez en total; la nacionalidad, diez años de residencia legal y continuada, o dos para los nacionales de países iberoamericanos y algunos otros. El permiso cuenta como residencia legal, pero los días tienen que ser reales.

¿Qué pasa con los permisos de mi familia en la renovación?

El cónyuge o pareja, los hijos dependientes y los ascendientes a cargo cuya residencia estaba en vigor después del 3 de abril de 2025 renuevan junto al inversor, acreditando que el vínculo y la dependencia persisten. El familiar que llegó después —por un matrimonio o un nacimiento posteriores— no puede usar la vía de inversores y va por la reagrupación familiar ordinaria.

Este artículo es información general sobre la legislación española de extranjería tal como está en la fecha de publicación, no asesoramiento jurídico para su situación concreta. El régimen transitorio se aplica expediente a expediente y los criterios de la unidad que tramita evolucionan: haga revisar su renovación con sus propias fechas y documentos antes de presentarla.