Golden Visa nach der Abschaffung verlängern: wie Inhaber ihren Aufenthalt 2026 behalten

Spanien hat sein Golden Visa am 3. April 2025 abgeschafft. Getan hat es ein Organgesetz zur Effizienz der Justiz mit einer ganz am Ende eingefügten Schlussbestimmung: Sie hat die fünf Artikel des Unternehmergesetzes von 2013 entleert, die das Investorenvisum geschaffen hatten, und seither ist kein neuer Antrag mehr möglich. Was dieses Gesetz nicht getan hat: denjenigen etwas nehmen, die das Visum bereits hatten. Deutsche, Österreicher und — dank der Personenfreizügigkeit — auch Schweizer brauchten es nie; dieser Beitrag richtet sich an unsere deutschsprachigen Leser mit einem Drittstaatspass, die ihr Haus in Costa Adeje, Corralejo oder anderswo auf den Inseln mit dem Visum im Blick gekauft haben, und an EU-Bürger, deren Partner oder Eltern eines besitzen. Für sie lautet die Frage nicht mehr, wie man es bekommt, sondern wie man es behält — und was es heute wert ist, da sich die Tür hinter ihnen geschlossen hat.

Die Abschaffung haben wir in unserem Überblick zu NIE, Aufenthalt und den Wegen, die es noch gibt gestreift. Dieser Text ist für Inhaber: was die Übergangsregeln schützen, was eine Verlängerungsakte belegen muss, die Fristen, die Familie — und die zwei Fallen, Abwesenheiten und der Sprung zum Daueraufenthalt, in die Investoren tappen, die die Karte für die Ziellinie hielten.

Was die Abschaffung bewirkt hat — und was stehen blieb

Das spanische „Golden Visa" war nie ein einzelnes Dokument. Das Gesetz von 2013 schuf zwei Titel: ein Aufenthaltsvisum für Investoren, vom Konsulat für ein Jahr ausgestellt, und eine Aufenthaltsgenehmigung für Investoren, in Spanien von der Generaldirektion für Migration über ihre Einheit für Großunternehmen erteilt. Seit einer Reform Ende 2022 galt die Erstgenehmigung drei Jahre (davor zwei), jede Verlängerung fünf Jahre, „solange die Bedingungen fortbestehen, die das Recht begründet haben". Die Investitionswege waren vier: Immobilien ab 500.000 Euro pro Antragsteller, eine Million Euro in Aktien, Fonds oder Bankeinlagen, zwei Millionen in Staatsanleihen oder ein Unternehmensprojekt von allgemeinem Interesse.

Das Organgesetz von 2025 hat diese Artikel ab dem 3. April 2025 „ohne Inhalt" gelassen und dem Gesetz von 2013 zwei Übergangsbestimmungen hinzugefügt. Die erste: Wer seinen Antrag vor diesem Datum gestellt hatte, kann Visum oder Genehmigung noch nach den Regeln erhalten, die bei Antragstellung galten. Die zweite: Visa und Genehmigungen, die am 3. April 2025 gültig waren, behalten ihre Gültigkeit für den Zeitraum, für den sie ausgestellt wurden, und — wörtlich — „werden Verlängerungsanträge gestellt, so werden sie nach den Vorschriften bearbeitet und entschieden, die am Tag der Erteilung der Erstgenehmigung galten".

Zwei Dinge folgen daraus. Es gibt kein neues Golden Visa, in keiner Form, für den, der nicht rechtzeitig beantragt hat — die Portale der Regierung selbst sagen es unverblümt. Und nichts in der Übergangsregel begrenzt die Zahl der Verlängerungen: Sie friert das alte Regime für bestehende Inhaber ein, solange die Akte die Bedingungen erfüllt.

Eine Fußnote für Leser, die die europäische Ebene verfolgen. Im April 2025 hat der Gerichtshof der EU das maltesische Programm der Staatsbürgerschaft gegen Investition als unvereinbar mit dem Unionsrecht gekippt. Aufenthalt gegen Investition ist etwas anderes, und dieses Urteil berührt die Genehmigung eines spanischen Inhabers nicht — aber es erklärt das politische Wetter, in dem diese Programme europaweit geschlossen werden.

Wer verlängern kann — und nach welchen Regeln

Lesen Sie die zweite Übergangsbestimmung langsam, denn Überschrift und Text sagen nicht ganz dasselbe. Die Überschrift spricht von Verlängerungen „für Investoren durch Erwerb von Immobilien"; der Text von „Visa und Genehmigungen für Investoren", Punkt. Die bearbeitende Einheit hat ihre Lesart veröffentlicht, und es ist die großzügige: Jeder Verlängerungsantrag wird zugelassen, gleich welcher Investitionsweg — Immobilie, Aktien, Fonds, Einlagen, Anleihen oder Unternehmensprojekt.

Entscheidend ist das Datum Ihrer Erstgenehmigung, denn es legt das Regelwerk fest. Wer sie 2021 erhielt, verlängert nach dem Text von 2021 (zwei Jahre Erstlaufzeit, Verlängerungen um fünf); wer sie 2023 oder 2024 erhielt, nach der Drei-Jahres-Fassung. In beiden Fällen läuft die Verlängerung selbst fünf Jahre, und nichts in der Übergangsregel begrenzt, wie oft sie beantragt werden kann.

Die Verwaltungskriterien des Ministeriums zur Abschaffung vom 10. Juni 2025 beantworten, was das Gesetz offen ließ:

• Inhaber des einjährigen Konsularvisums, die die Aufenthaltsgenehmigung am 3. April 2025 noch nicht beantragt hatten, können sie weiterhin beantragen, sofern das Visum selbst vor diesem Datum beantragt wurde — auch wenn seine Wirkung auf einen späteren Zeitpunkt hinausgeschoben war. Das alte Gesetz ließ den Antrag während der Gültigkeit des Visums oder binnen neunzig Tagen nach dessen Ablauf zu; nach diesen Regeln wird geprüft.
• Verlängerungen werden durchweg zugelassen, unter einer Bedingung: Die Erstgenehmigung muss alle Voraussetzungen für ihre Erteilung erfüllt haben. Die Einheit liest die Ursprungsakte erneut — ein Mangel am Anfang, etwa eine Hypothek auf den maßgeblichen 500.000 Euro, kann Jahre später bei der Verlängerung auftauchen.
• Ein Anzahlungsvertrag genügte nicht. Käufer, die am 3. April 2025 nur einen unterschriebenen Arras-Vorvertrag hatten und nicht die Kaufurkunde, stehen außerhalb des Regimes: Die Kriterien halten den Vorvertrag seiner Natur nach für verzichtbar.
• Ein Wechsel der Staatsangehörigkeit kostet die Genehmigung nicht, sofern er form- und fristgerecht angezeigt wurde.

Was keine Grauzone ist: eine erloschene Genehmigung. Wer die Genehmigung ohne Antrag ablaufen lässt, die Immobilie vor der Verlängerung verkauft oder mit der Akte scheitert, hat keinen zweiten Antrag mehr, auf den er zurückfallen könnte. Unter dem alten Regime ließ sich eine Ablehnung durch einen neuen Antrag heilen; unter dem Übergangsregime ist sie endgültig, wie sie es nie zuvor war.

„Investition aufrechterhalten": was die Akte belegen muss

Die Verlängerungsbedingung ist derselbe Satz, der schon die Erstgenehmigung beherrschte: Die Bedingungen, die das Recht begründet haben, müssen fortbestehen. Für einen Immobilieninvestor heißt das konkret:

• Eigentum, belegt durch das Grundbuch, mit einer Eigentums- und Lastenbescheinigung, die binnen neunzig Tagen vor der Einreichung datiert ist. Die Einheit liest das Register, nicht die Urkunde.
• Mindestens 500.000 Euro lastenfrei. Das alte Gesetz erlaubte eine Hypothek nur auf den Teil der Investition oberhalb der Schwelle. Ein Eigentümer, der seither umfinanziert hat und nun ein Darlehen auf der ganzen Immobilie trägt, hat seine Akte womöglich stillschweigend disqualifiziert.
• Dieselbe Investition — oder ein Ersatz, der noch in den alten Artikel passt. Das Gesetz ließ eine Änderung der Investition während des genehmigten Zeitraums zu, sofern einer der Wege weiterhin erfüllt war, und ließ Wertänderungen durch Marktbewegungen ausdrücklich außer Betracht: Eine für 520.000 Euro gekaufte Villa, die heute niedriger bewertet wird, bleibt eine qualifizierende Villa. Sie zu verkaufen und eine andere ab 500.000 Euro zu kaufen, hält den Boden unter der Genehmigung; sie zu verkaufen und das Geld in einen Fonds zu legen ebenfalls, denn die Kriterien vom Juni 2025 lassen den Wechsel von der Immobilie zu jedem anderen Weg zu, in den maßgeblichen Beträgen. Was sie nicht zulassen, ist der umgekehrte Weg: Wer über Aktien oder Einlagen qualifiziert war, kann jetzt nicht in eine Immobilie umschichten.
• Das Recht ist höchstpersönlich, die Investition nicht übertragbar. Dieselben Kriterien lehnen jede Übertragung der maßgeblichen Investition nach dem 3. April 2025 als Grundlage der Genehmigung ab — durch Erbschaft, Schenkung, zwischen Ehegatten oder in eine Gesellschaft. Ein Erbe, der die Villa erhält, erhält den Aufenthalt nicht mit, und die Einbringung der Immobilie in eine Gesellschaft entzieht der Genehmigung den Boden.
• Steuer- und Sozialversicherungspflichten erfüllt. Der alte Artikel führte sie unter den Voraussetzungen auf, und hier stolpern Inselakten am häufigsten: Wer nie die Nichtresidentensteuer auf das fiktive Nutzungseinkommen seines Hauses erklärt hat oder auf unbezahlter Grundsteuer sitzt, kann zur Regularisierung aufgefordert werden, bevor die Einheit unterschreibt. Unsere Beiträge zur Vermögensteuer für Nichtresidenten und zum Verkauf als Nichtresident beschreiben die Steuern, die mit der Immobilie reisen.
• Die allgemeinen Voraussetzungen, erneut: keine Vorstrafen in Spanien oder in den Wohnsitzländern der letzten zwei Jahre, eine Krankenversicherung bei einem in Spanien zugelassenen Versicherer, ausreichende Mittel für die Familie und die Gebühr.

Die Einheit kann außerdem jeden Bericht anfordern, den sie braucht, um sich vom Fortbestand der Bedingungen zu überzeugen, und das Gesetz erlaubt ihr, abzulehnen oder nicht zu verlängern, wenn der Inhaber auf Grundlage eines Polizei- oder Nachrichtendienstberichts als Gefahr für die öffentliche Ordnung oder Sicherheit gilt.

Fristen, Verfahren und Familie

Verlängerungen werden elektronisch bei derselben Einheit eingereicht und von der Generaldirektion für Migration entschieden. Das Gesetz gibt ihr zwanzig Tage, danach gilt Schweigen als Genehmigung, und es sieht das Polster für eine langsamere Akte vor: Die Einreichung des Antrags verlängert Ihren bestehenden Aufenthalt bis zur Entscheidung. Das übliche Fenster sind die sechzig Tage vor Ablauf; eine verspätete Einreichung binnen neunzig Tagen nach Ablauf wird noch bearbeitet, um den Preis eines möglichen Bußgelds. Nach der Verlängerung wird die Aufenthaltskarte wie bei jeder Genehmigung bei der Polizei beantragt.

Familienangehörige verlängern mit dem Inhaber. Das alte Gesetz ließ Ehegatten oder nichteheliche Partner, Kinder unter achtzehn oder vom Inhaber abhängige volljährige Kinder, die keine eigene Familie gegründet haben, und unterhaltsberechtigte Eltern zu. Die Kriterien vom Juni 2025 ziehen die Linie am Datum der Abschaffung: Ein Familienmitglied, dessen Aufenthalt nach dem 3. April 2025 gültig war, behält ihn und verlängert mit dem Investor, indem es belegt, dass Bindung und Abhängigkeit fortbestehen; ein nach diesem Datum gestellter Familienantrag — auch für eine spätere Heirat oder Geburt — wird über den Investorenweg nicht zugelassen und läuft über die gewöhnliche Familienzusammenführung der Ausländerverordnung von 2024. Ein Kind, das inzwischen geheiratet oder auf eigene Rechnung zu arbeiten begonnen hat, braucht womöglich eine eigene Genehmigung.

Abwesenheiten, Daueraufenthalt und der Pass

Hier kommt der Teil, den den meisten Inhabern beim Kauf niemand gesagt hat. Das Gesetz von 2013 enthält eine Sonderbestimmung: Ein Investorenaufenthalt kann auch bei Abwesenheiten von mehr als sechs Monaten im Jahr verlängert werden. Das ist das eigentliche Privileg des Golden Visa — eine Aufenthaltsgenehmigung, die keinen Aufenthalt verlangt — und die Übergangsregel trägt es in die Verlängerungen hinüber.

Doch dieselbe Bestimmung beginnt mit einer Warnung: Sie gilt „unbeschadet der Notwendigkeit, die Kontinuität des Aufenthalts nachzuweisen" für den Daueraufenthalt und die spanische Staatsangehörigkeit. Der Daueraufenthalt — der unbefristete Status nach fünf Jahren — verlangt fünf Jahre rechtmäßigen und ununterbrochenen Aufenthalts, und die Ausländerverordnung definiert die Kontinuität: Abwesenheiten von höchstens sechs Monaten am Stück und höchstens zehn Monaten insgesamt in den fünf Jahren (achtzehn aus beruflichen Gründen). Ein Investor, der die Winter auf Fuerteventura und den Rest des Jahres zu Hause verbringt, erreicht ihn nicht, wie viele Fünf-Jahres-Verlängerungen sich auch stapeln. Die Staatsangehörigkeit ist noch strenger: zehn Jahre rechtmäßigen, ununterbrochenen Aufenthalts unmittelbar vor dem Antrag — zwei für Staatsangehörige lateinamerikanischer Länder, Portugals, Andorras, der Philippinen, Äquatorialguineas und für Sepharden —, und in der Praxis suchen Standesamt und Gerichte nach tatsächlichem Aufenthalt, nicht nach einer Karte in der Schublade.

Das Spiegelbild ist die Steuerfalle. Ein Inhaber, der tatsächlich für immer auf die Inseln zieht, verbringt mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien und wird steuerlich ansässig: Welteinkommen in der Einkommensteuer, Weltvermögen in der Vermögensteuer statt nur der spanischen Güter. Das Golden Visa hat nie gefragt, wo Sie Ihre Steuern zahlen; das Finanzamt tut es — unser Steuerteam plant diesen Schritt, bevor die Tage gezählt werden, nicht danach.

Wenn die Genehmigung erlischt — oder Sie nie eine hatten

Ohne gültige Investorengenehmigung fällt ein Eigentümer aus einem Drittstaat für Besuche auf die 90/180-Regel zurück — lesen Sie, wie sie funktioniert, seit die Ein- und Ausreisekontrollen vollständig laufen. Für den Aufenthalt bleiben die gewöhnlichen Wege: das Visum ohne Erwerbstätigkeit für den, der von eigenen Mitteln lebt, die Genehmigung für digitale Nomaden für Fernarbeiter, die Genehmigungen für Hochqualifizierte und Unternehmer aus demselben Gesetz von 2013 und, für den, der schon hier ist, die Verwurzelungswege der neuen Verordnung. Jeder hat Anforderungen, die das Golden Visa nie hatte — Einkommensgrenzen, Krankenversicherung, tatsächlicher Aufenthalt —, und jeder ist eine andere Akte. Keiner lässt sich mit einer Immobilie kaufen.

Checkliste für Inhaber

• Suchen Sie das Datum Ihrer Erstgenehmigung heraus: Es legt das Regelwerk für jede künftige Verlängerung fest.
• Tragen Sie den Ablauf ein und reichen Sie in den sechzig Tagen davor ein; lassen Sie die Karte nie erlöschen.
• Bestellen Sie eine frische Grundbuchbescheinigung binnen neunzig Tagen vor der Einreichung und prüfen Sie, dass mindestens 500.000 Euro der Immobilie lastenfrei sind.
• Verkaufen Sie nicht vor der Verlängerung — und wenn Sie müssen, ersetzen Sie die Investition innerhalb der zugelassenen Wege, bevor die Akte eingeht.
• Bringen Sie die Nichtresidentensteuern auf den Stand: Erklärungen zum fiktiven Nutzungseinkommen, Grundsteuer, gegebenenfalls Vermögensteuer.
• Verlängern Sie die Familie im selben Akt, mit dokumentierter Bindung und Abhängigkeit — und leiten Sie einen Ehegatten oder ein Kind, das nach dem 3. April 2025 dazukam, stattdessen über die Familienzusammenführung.
• Entscheiden Sie, wofür Sie die Genehmigung wollen. Ist das Ziel der Daueraufenthalt oder ein spanischer Pass, planen Sie die Tage in Spanien jetzt; geht es darum, ein Winterhaus mit Bleiberecht zu behalten, genügen die Verlängerungen.

Das Golden Visa wurde für Neuankömmlinge geschlossen, nicht für Inhaber — aber die Genehmigung eines Inhabers lebt nun von Akte zu Akte, und dahinter gibt es keinen zweiten Antrag.

Wir verlängern Investorenaufenthalte und die Genehmigungen ihrer Familien für Eigentümer auf Teneriffa und Fuerteventura — Grundbuchbescheinigung, steuerliche Lage, Familienakte — und sagen Ihnen offen, wann ein Verkauf oder ein Wegzug ins Ausland Sie die Genehmigung kosten würde. Lesen Sie, wie wir im Aufenthaltsrecht arbeiten, oder nennen Sie uns Ihre Daten in unseren Büros in Costa Adeje oder Corralejo.

Häufige Fragen

Kann ich mein Golden Visa nach der Abschaffung noch verlängern?

Ja. Visa und Genehmigungen, die am 3. April 2025 gültig waren, behalten ihre Gültigkeit, und Verlängerungen werden nach den Regeln bearbeitet, die bei Erteilung der Erstgenehmigung galten — Verlängerungen um fünf Jahre, solange Investition und übrige Bedingungen fortbestehen. Das Ministerium lässt Verlängerungen für jeden Investitionsweg zu, nicht nur für Immobilien.

Kann ich die Immobilie verkaufen und die Genehmigung behalten?

Nur, wenn die Investition innerhalb der Wege ersetzt wird, die das alte Gesetz anerkannte — eine andere Immobilie ab 500.000 Euro oder ein Wechsel zu Aktien, Fonds, Einlagen oder Staatsanleihen in den maßgeblichen Beträgen. Der Wechsel von einer Finanzanlage in eine Immobilie wird nicht zugelassen. Ein Verkauf ohne Ersatz entzieht der Verlängerung die Grundlage, und einen neuen Antrag gibt es nicht.

Muss ich in Spanien leben, um zu verlängern?

Nein. Das Gesetz von 2013 lässt die Verlängerung eines Investorenaufenthalts auch bei Abwesenheiten von mehr als sechs Monaten im Jahr zu. Das Leben im Ausland wird erst beim Daueraufenthalt und bei der Staatsangehörigkeit zum Problem, die ununterbrochenen Aufenthalt in Spanien verlangen.

Bekomme ich mit einem Golden Visa den Daueraufenthalt oder die Staatsangehörigkeit?

Nur, indem Sie tatsächlich hier leben. Der Daueraufenthalt verlangt fünf Jahre rechtmäßigen Aufenthalts mit Abwesenheiten von höchstens sechs Monaten am Stück und zehn Monaten insgesamt; die Staatsangehörigkeit zehn Jahre rechtmäßigen, ununterbrochenen Aufenthalts, oder zwei für Staatsangehörige lateinamerikanischer und einiger weiterer Länder. Die Genehmigung zählt als rechtmäßiger Aufenthalt, aber die Tage müssen echt sein.

Was geschieht bei der Verlängerung mit den Genehmigungen meiner Familie?

Ehegatte oder Partner, abhängige Kinder und unterhaltsberechtigte Eltern, deren Aufenthalt nach dem 3. April 2025 gültig war, verlängern mit dem Investor und belegen, dass Familienbindung und Abhängigkeit fortbestehen. Ein Familienmitglied, das später dazukam — durch eine Heirat oder Geburt nach diesem Datum —, kann den Investorenweg nicht nutzen und geht über die gewöhnliche Familienzusammenführung.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information zum spanischen Aufenthaltsrecht mit Stand vom Tag der Veröffentlichung, keine Rechtsberatung für Ihre konkrete Lage. Das Übergangsregime wird Akte für Akte angewandt, und die Kriterien der bearbeitenden Einheit entwickeln sich weiter — lassen Sie Ihre Verlängerung mit Ihren eigenen Daten und Unterlagen prüfen, bevor sie eingereicht wird.