Продление «золотой визы» после её отмены: как владельцы сохраняют вид на жительство в 2026 году

Испания закрыла свою «золотую визу» 3 апреля 2025 года. Сделал это органический закон об эффективности правосудия — с заключительным положением, добавленным почти в самом конце: оно лишило содержания пять статей закона о предпринимателях 2013 года, которыми была создана виза инвестора, и с того дня ни одно новое заявление невозможно. Чего этот закон не сделал — так это не отнял ничего у тех, кто визу уже имел. Многие русскоязычные владельцы жилья в Коста-Адехе, Корралехо и в других уголках островов покупали дом именно с расчётом на визу; для них вопрос теперь не в том, как её получить, а в том, как её сохранить — и чего она на самом деле стоит теперь, когда дверь за спиной закрылась.

Об отмене мы упоминали в нашем обзоре о NIE, резиденции и тех путях, что остались открытыми. Эта статья — для владельцев: что защищают переходные нормы, что должно доказать досье на продление, сроки, семья — и две ловушки, отсутствие в стране и переход к постоянному виду на жительство, в которые попадают инвесторы, решившие, что карточка была финишной чертой.

Что отменил закон и что оставил в силе

Испанская «золотая виза» никогда не была одним документом. Закон 2013 года создал два титула: визу резидента для инвесторов, которую консульство выдавало на один год, и разрешение на проживание для инвесторов, которое выдаёт в Испании Генеральный директорат по миграции через свой Отдел по работе с крупными компаниями. После реформы конца 2022 года первичное разрешение действовало три года (до этого — два), а каждое продление — пять лет, «при условии сохранения обстоятельств, породивших право». Путей инвестирования было четыре: недвижимость на сумму не менее 500 000 евро на каждого заявителя, миллион евро в акциях, фондах или банковских депозитах, два миллиона в государственном долге либо предпринимательский проект, представляющий общий интерес.

Органический закон 2025 года оставил эти статьи «без содержания» с 3 апреля 2025 года и добавил к закону 2013 года два переходных положения. Первое: тот, кто подал заявление до этой даты, может получить визу или разрешение по правилам, действовавшим на момент подачи. Второе: визы и разрешения, действительные на 3 апреля 2025 года, сохраняют силу на весь срок, на который были выданы, а дословно — «в случае подачи заявлений о продлении они рассматриваются и разрешаются в соответствии с нормами, действовавшими на дату выдачи первичного разрешения».

Из этого следуют две вещи. Новой «золотой визы» — ни в какой форме — нет для тех, кто не подал заявление вовремя: порталы самого правительства говорят об этом прямо. И ничто в переходной норме не ограничивает число продлений: она замораживает прежний режим для нынешних владельцев, пока досье продолжает соответствовать условиям.

Сноска для тех, кто следит за европейским контекстом. В апреле 2025 года Суд Европейского союза признал мальтийскую программу гражданства за инвестиции несовместимой с правом Союза. Вид на жительство за инвестиции — иная материя, и это решение не затрагивает разрешение испанского владельца, но оно объясняет политический климат, в котором такие программы закрываются по всей Европе.

Кто может продлевать и по каким правилам

Второе переходное положение стоит прочитать медленно: его заголовок и текст говорят не совсем одно и то же. Заголовок — о продлениях «для инвесторов, приобретших недвижимость»; текст — о «визах и разрешениях для инвесторов», без уточнений. Рассматривающий отдел опубликовал своё прочтение, и оно щедрое: принимаются все заявления о продлении, каким бы ни был путь инвестирования — недвижимость, акции, фонды, депозиты, госдолг или предпринимательский проект.

Значение имеет дата вашего первичного разрешения: именно она определяет свод правил. Тот, кто получил его в 2021 году, продлевает по тексту 2021 года (первичный срок два года, продления по пять); получивший в 2023 или 2024 году — по трёхлетней редакции. В обоих случаях само продление даётся на пять лет, и ничто в переходной норме не ограничивает, сколько раз его можно просить.

Управленческие критерии, которые министерство издало в связи с отменой 10 июня 2025 года, отвечают на то, что закон оставил открытым:

• Владельцы годовой консульской визы, которые на 3 апреля 2025 года ещё не подали заявление о разрешении на проживание, могут подать его и сейчас — при условии, что сама виза была запрошена до этой даты, даже если её действие было отложено на более поздний срок. Прежний закон допускал заявление в период действия визы или в течение девяноста дней после её истечения; по этим правилам оно и рассматривается.
• Продления принимаются все, с одним условием: первичное разрешение должно было отвечать всем требованиям для его выдачи. Отдел перечитывает первоначальное досье, так что изъян на старте — например, ипотека на зачётные 500 000 евро — может всплыть годы спустя, при продлении.
• Договора задатка было недостаточно. Покупатели, у которых на 3 апреля 2025 года был лишь подписанный договор arras, а не купчая, остаются вне режима: критерии считают предварительный договор отзывным по самой его природе.
• Смена гражданства не лишает разрешения — при условии, что о ней было уведомлено в срок и в надлежащей форме.

Что не является серой зоной — истёкшее разрешение. Дать разрешению истечь без подачи заявления, продать недвижимость до продления или провалить досье — значит остаться без второго заявления, на которое можно было бы опереться. При прежнем режиме отказ лечился повторной подачей; при переходном отказ окончателен так, как никогда прежде.

«Сохранение инвестиции»: что должно показать досье

Условие продления — та же фраза, что управляла и первым разрешением: обстоятельства, породившие право, должны сохраняться. Для инвестора в недвижимость это означает конкретно:

• Право собственности, подтверждённое Реестром недвижимости, — выписка о собственности и обременениях, датированная не ранее чем за девяносто дней до подачи. Отдел читает реестр, а не купчую.
• Не менее 500 000 евро свободны от любых обременений. Прежний закон допускал ипотеку только на ту часть инвестиции, что превышала порог. Владелец, который с тех пор рефинансировался и теперь несёт кредит на всю недвижимость, возможно, незаметно для себя лишил досье права на продление.
• Та же инвестиция — или замена, которая по-прежнему укладывается в прежнюю статью. Закон разрешал менять инвестицию в течение разрешённого периода при условии, что один из путей по-прежнему соблюдён, и прямо не принимал во внимание изменения стоимости из-за колебаний рынка: вилла, купленная за 520 000 евро и оценённая сегодня дешевле, остаётся подходящей виллой. Продать её и купить другую за 500 000 евро или дороже — значит сохранить почву под разрешением; продать и перевести деньги в фонд — тоже, потому что критерии июня 2025 года допускают переход от недвижимости к любому другому пути в требуемых суммах. Чего они не допускают — обратного: тот, кто получил визу через акции или депозиты, не может теперь превратить их в недвижимость.
• Право строго личное, а инвестиция не передаётся. Те же критерии отвергают в качестве основания разрешения любую передачу зачётной инвестиции после 3 апреля 2025 года — по наследству, в дар, между супругами или в компанию. Наследник, получивший виллу, не получает вместе с ней резиденцию, а внесение недвижимости в компанию лишает разрешение основания.
• Отсутствие долгов перед налоговой и социальным страхованием. Прежняя статья включала это в требования, и именно здесь островные досье спотыкаются чаще всего: владелец, который никогда не подавал декларацию нерезидента о вменённом доходе от своего жилья или тянет неоплаченный налог на недвижимость, может быть вынужден урегулировать долги прежде, чем отдел поставит подпись. Наши материалы о налоге на имущество для нерезидентов и о продаже недвижимости нерезидентом описывают налоги, которые путешествуют вместе с недвижимостью.
• Общие требования — снова: отсутствие судимости в Испании и в странах проживания за последние два года, медицинская страховка у страховщика, допущенного к работе в Испании, достаточные средства на семью и пошлина.

Кроме того, отдел вправе запросить любой отчёт, который нужен ему, чтобы убедиться в сохранении условий, а закон позволяет ему отказать или не продлить, если владелец на основании отчёта полиции или спецслужб считается угрозой общественному порядку или безопасности.

Сроки, процедура и семья

Заявления о продлении подаются в электронном виде в тот же отдел, а решение принимает Генеральный директорат по миграции. Закон даёт ему двадцать дней на решение, после чего молчание считается согласием, и предусматривает подушку для более медленного досье: подача заявления продлевает ваше нынешнее проживание до принятия решения. Обычное окно — шестьдесят дней до истечения срока; запоздалая подача в течение девяноста дней после истечения всё равно рассматривается, ценой возможного штрафа. После продления карточка резидента запрашивается в полиции, как и по любому разрешению.

Члены семьи продлевают вместе с владельцем. Прежний закон допускал супруга или незарегистрированного партнёра, детей до восемнадцати лет или совершеннолетних детей на иждивении, не создавших собственной семьи, и родителей на иждивении. Критерии июня 2025 года проводят черту по дате отмены: член семьи, чьё проживание было действительно после 3 апреля 2025 года, сохраняет его и продлевает вместе с инвестором, подтверждая, что связь и иждивение сохраняются; семейное заявление, поданное после этой даты — в том числе по случаю позднейшего брака или рождения, — по инвесторскому пути не принимается и идёт через обычное воссоединение семьи по иммиграционному регламенту 2024 года. Ребёнок, который тем временем вступил в брак или начал работать самостоятельно, возможно, нуждается в собственном разрешении.

Отсутствие в стране, постоянное проживание и паспорт

Вот та часть, о которой большинству владельцев при покупке никто не рассказал. В законе 2013 года есть специальное положение: проживание инвестора может быть продлено даже при отсутствии в стране более шести месяцев в году. Это и есть настоящая привилегия «золотой визы» — вид на жительство, не требующий жить в стране, — и переходная норма переносит её на продления.

Но то же положение начинается с оговорки: оно действует «без ущерба для необходимости подтвердить непрерывность проживания» ради долгосрочного вида на жительство и ради испанского гражданства. Долгосрочный ВНЖ — постоянный статус после пяти лет — требует пяти лет законного и непрерывного проживания, а иммиграционный регламент определяет непрерывность: отсутствие не более шести месяцев подряд и не более десяти месяцев в сумме за пять лет (восемнадцати — по рабочим причинам). Инвестор, проводящий зимы на Фуэртевентуре, а остальной год дома, до него не дотянется, сколько бы пятилетних продлений ни накопил. Гражданство ещё строже: десять лет законного, непрерывного проживания непосредственно перед заявлением — два для граждан латиноамериканских стран, Португалии, Андорры, Филиппин, Экваториальной Гвинеи и для сефардов, — и на практике ЗАГС и суды ищут фактическое проживание, а не карточку в ящике стола.

Зеркальное отражение — налоговая ловушка. Владелец, который действительно переезжает на острова насовсем, проведёт в Испании более 183 дней в году и станет налоговым резидентом: общемировой доход в подоходном налоге, общемировое имущество в налоге на имущество вместо одних лишь испанских активов. «Золотая виза» никогда не спрашивала, где вы платите налоги; налоговая служба спрашивает — наша налоговая команда планирует этот переход до того, как начнут считать дни, а не после.

Если разрешение истекло — или его никогда не было

Без действующего разрешения инвестора владелец из третьей страны возвращается для своих визитов к правилу 90/180 — прочитайте, как оно работает теперь, когда система въезда-выезда заработала в полную силу. Для проживания остаются обычные пути: виза без права на работу для тех, кто живёт на собственные средства, разрешение цифрового кочевника для удалённой работы, разрешения для высококвалифицированных специалистов и предпринимателей из того же закона 2013 года, а для тех, кто уже здесь, — пути «укоренения» из нового регламента. У каждого из них есть требования, которых у «золотой визы» никогда не было — пороги дохода, медицинское покрытие, фактическое проживание, — и каждый из них — отдельное досье. Ни один не покупается недвижимостью.

Памятка владельца

• Найдите дату своего первичного разрешения: она определяет правила для каждого будущего продления.
• Отметьте срок истечения и подавайте заявление за шестьдесят дней до него; никогда не давайте карточке истечь.
• Закажите свежую выписку из Реестра — не старше девяноста дней на момент подачи — и проверьте, что не менее 500 000 евро стоимости недвижимости свободны от обременений.
• Не продавайте до продления — а если придётся, замените инвестицию в рамках допустимых путей до подачи досье.
• Приведите в порядок налоги нерезидента: декларации о вменённом доходе, налог на недвижимость, налог на имущество, если он применяется.
• Продлевайте семью тем же актом, с документально подтверждёнными связью и иждивением, — а супруга или ребёнка, появившихся после 3 апреля 2025 года, направляйте по пути воссоединения семьи.
• Решите, зачем вам разрешение. Если цель — постоянный ВНЖ или испанский паспорт, планируйте дни в Испании уже сейчас; если цель — сохранить зимний дом с правом остаться, продлений достаточно.

«Золотую визу» закрыли для новичков, а не для владельцев — но разрешение владельца живёт теперь от досье к досье, и второго заявления за ним нет.

Мы продлеваем виды на жительство инвесторов и разрешения их семей для владельцев недвижимости на Тенерифе и Фуэртевентуре — выписка из Реестра, налоговое положение, семейное досье — и прямо говорим, когда продажа или переезд за границу будет стоить вам разрешения. Прочитайте, как мы работаем в сфере иммиграции и вида на жительство, или сообщите нам свои даты в наших офисах в Коста-Адехе или Корралехо.

Частые вопросы

Могу ли я продлить «золотую визу» после её отмены?

Да. Визы и разрешения, действительные на 3 апреля 2025 года, сохраняют силу, а продления рассматриваются по правилам, действовавшим при выдаче первичного разрешения: продления на пять лет, пока сохраняются инвестиция и остальные условия. Министерство принимает продления по всем путям инвестирования, а не только по недвижимости.

Могу ли я продать недвижимость и сохранить разрешение?

Только если инвестиция заменена в рамках путей, которые признавал прежний закон: другая недвижимость не дешевле 500 000 евро либо переход в акции, фонды, депозиты или государственный долг в требуемых суммах. Переход от финансовой инвестиции к недвижимости не допускается. Продажа без замены лишает продление основания, а нового заявления не существует.

Обязан ли я жить в Испании, чтобы продлить разрешение?

Нет. Закон 2013 года позволяет продлевать проживание инвестора даже при отсутствии в стране более шести месяцев в году. Жизнь за границей становится проблемой только для долгосрочного ВНЖ и гражданства, которые требуют непрерывного проживания в Испании.

Можно ли получить постоянный ВНЖ или гражданство по «золотой визе»?

Только реально живя здесь. Долгосрочный ВНЖ требует пяти лет законного проживания с отсутствием не более шести месяцев подряд и десяти месяцев в сумме; гражданство — десяти лет законного непрерывного проживания или двух для граждан латиноамериканских и нескольких других стран. Разрешение засчитывается как законное проживание, но дни должны быть настоящими.

Что будет с разрешениями моей семьи при продлении?

Супруг или партнёр, дети и родители на иждивении, чьё проживание было действительно после 3 апреля 2025 года, продлевают вместе с инвестором, подтверждая, что семейная связь и иждивение сохраняются. Член семьи, появившийся позже — в результате брака или рождения после этой даты, — не может воспользоваться инвесторским путём и идёт через обычное воссоединение семьи.

Эта статья — общая информация об испанском иммиграционном праве по состоянию на дату публикации, а не юридическая консультация по вашей конкретной ситуации. Переходный режим применяется от досье к досье, а критерии рассматривающего отдела меняются: дайте проверить своё продление с вашими собственными датами и документами до его подачи.