Продажа недвижимости нерезидентом: удержание 3 % и плюсвалия

Любой гид по покупке расскажет, во что обходится покупка жилья в Испании. Куда реже объясняют, что происходит по другую сторону стола — а у продавца-нерезидента в Коста-Адехе или Корралехо сторона продажи живёт по собственной арифметике, которой правят два налога, ничем друг на друга не похожие. Один забирает 3 % вашей цены раньше, чем вы её увидите. Другой по закону ложится на вашего покупателя — и оба вознаграждают продавца, который приходит к нотариусу с полным досье.

Этот материал — зеркало нашего гида по покупке жилья: тот же стол, противоположный стул. Вот как на самом деле движутся деньги, когда продаёт нерезидент, какие действуют сроки и где выигрываются и проигрываются возвраты.

3 %, которые никогда не попадают к вам в руки

Когда испанскую недвижимость продаёт нерезидент без постоянного представительства, закон обязывает покупателя к контринтуитивному шагу: удержать 3 % согласованной цены и внести их в налоговую — не как собственный расход, а в счёт вашего налога как продавца. Покупатель вносит их по форме (modelo) 211 в течение месяца с даты купчей и передаёт вам экземпляр поданной формы: берегите его как золото — на нём будет строиться ваше заявление о возврате.

Две черты не позволяют отмахнуться от механизма:

• Он не факультативен и не предмет торга. Единственный выход — вовсе не попадать в его периметр: продавец, который в действительности является налоговым резидентом Испании и подтверждает это сертификатом резидентства AEAT, удержанию не подлежит.
• Отвечает сама недвижимость. Если удержание не внесено, переданный объект остаётся обременённым на меньшую из сумм — удержание или причитающийся налог, и регистратор отражает это отметкой на полях записи. Поэтому ни один грамотно сопровождаемый покупатель никогда не пропустит 3 % — и поэтому продавцу не стоит надеяться его отговорить.

Форма 210: настоящий расчёт

3 % — это предоплата, а не налог. Настоящий налог считается от вашего фактического прироста стоимости, который декларируете вы — продавец — по форме 210, в течение трёх месяцев, отсчитанных от конца покупательского месяца (на практике — около четырёх месяцев с купчей).

Арифметика классическая:

• Стоимость передачи: цена минус понесённые вами расходы и налоги продажи (комиссия агентства, юридические гонорары, плюсвалия, если вы приняли её на себя по договору).
• Стоимость приобретения: сколько вы заплатили при покупке, плюс налоги и расходы той сделки (ITP или НДС, нотариус, реестр) плюс документированные улучшения — работы с фактурами, а не косметика.
• Разница облагается по ставке 19 % для физических лиц-нерезидентов.

И тогда 3 % встречаются с 19 %:

• Прирост велик → удержания не хватает, и 210 показывает доплату.
• Прирост мал → удержание избыточно, и 210 превращается в заявление о возврате.
• Прироста нет вовсе — продали по цене приобретения или ниже — и все 3 % возвращаются. Продажа в убыток не избавляет от бумаг; именно бумаги и возвращают деньги.

Получить возврат — и не ждать дольше необходимого

Возвраты реальны, но их проверяют, а не штампуют, и проверка — игра документов. Быстрее всего возвращаются досье, поданные полными с первого дня: обе купчие, фактуры за каждый вычтенный расход, экземпляр 211 от покупателя и счёт для выплаты — испанский счёт, открытый до самого зачисления, экономит удивительно много трения, а тот, кто ссылается на соглашение об избежании двойного налогообложения, прикладывает сертификат налогового резидентства своей страны. Рассчитывайте, что Администрация возьмёт месяцы, а не недели; рассчитывайте на requerimiento (запрос документов), если чего-то не хватает, — и ответьте на него в срок, иначе часы пойдут заново против вас.

Планировочная заметка, пока досье открыто: продажа обычно закрывает и остальную вашу испанскую налоговую историю — декларации вменённого дохода или аренды за годы владения должны быть в порядке, потому что проверка возврата смотрит на картину целиком.

Плюсвалия после реформы 2021 года

Второй налог — муниципальный: IIVTNU, всем известная plusvalía, которую мэрия взимает с прироста стоимости городской земли (не строения) за годы вашего владения.

Нынешняя форма родилась в конце 2021-го, когда Конституционный суд снёс старый метод расчёта, а королевский декрет-закон отстроил его заново. Продавцу важны два правила:

• Вы выбираете из двух методов: объективный расчёт (муниципальные коэффициенты по сроку владения к кадастровой стоимости земли) или реальный метод (фактический прирост земли по двум вашим купчим). Вы вправе взять меньший — просчитайте оба до того, как кто-либо что-либо подаст.
• Нет прироста — нет налога. Если купчие показывают, что земля не подорожала, операция просто не облагается — но этот результат надо задекларировать и доказать, а не подразумевать.

Сроки муниципальны, но общее правило для продаж — декларация в 30 рабочих дней с передачи: достаточно коротко, чтобы организовать всё до визита к нотариусу, а не после.

Когда продавец — нерезидент, вперёд выходит покупатель

А вот поворот, о котором большинство иностранных продавцов не слышали никогда: в плюсвалии, когда продавец — нерезидент, закон назначает покупателя замещающим налогоплательщиком (sustituto del contribuyente). Мэрия адресует начисление покупателю, и декларировать и платить должен покупатель — не вы.

На практике покупатели защищаются: расчётную плюсвалию считают до закрытия сделки и удерживают из цены или рассчитываются за нотариальным столом, а купчая фиксирует, кто что несёт. Сделано аккуратно — рутина; сделано расплывчато — классический спор после продажи. Как продавец, требуйте, чтобы купчая называла точную удержанную сумму и применённый метод, — и помните: экономическое бремя замещающего не мешает вам ссылаться на правило «нет прироста», если цифры это поддерживают.

Бумаги, которые решают арифметику

Каждый евро в этой истории доказывается, а не утверждается. Досье, которое хорошо подготовленная продажа нерезидента приносит к нотариусу:

• Ваша купчая на покупку и фактуры её налогов и расходов — они поднимают стоимость приобретения и сжимают облагаемый прирост.
• Фактуры работ по улучшению — лицензированные работы с фактурами считаются; папка чеков от ремонта без бумаг — нет.
• Расходы продажи — агентство, юристы, энергосертификат — с фактурами на ваше имя.
• Квитанции IBI и кадастровые данные — кадастровая стоимость земли правит объективным методом плюсвалии.
• Ваш статус резидентства, документированный — если вы на деле налоговый резидент Испании, сертификат AEAT убирает удержание 3 % на корню; если нет — сертификат резидентства вашей страны подкрепляет любую ссылку на соглашение.
• По краям существуют узкие освобождения — например, для некоторых резидентов ЕС/ЕЭЗ, реинвестирующих выручку за бывшее основное жильё, — но они перегружены условиями: проверьте свой случай, прежде чем на них рассчитывать.

Пять проверок продавца

• Восстановите досье покупки заранее — купчая, налоги, фактуры. За недели до объявления, а не накануне закрытия.
• Смоделируйте оба налога заранее: 19 % с документированного прироста и оба метода плюсвалии — чтобы удержания в день подписи не принесли сюрпризов.
• Пропишите механику плюсвалии письменно — кто сколько удерживает и по какому методу, прямо в купчей.
• Храните экземпляр 211 от покупателя и живой банковский счёт для возврата.
• Отметьте окно 210 — три месяца после покупательского месяца. Пропустите — и дорога возврата пойдёт в гору.

В продаже нерезидента цена — то, о чём договорились. То, что вы сохраните, — то, что доказали бумаги.

Наша команда по недвижимости ведёт продажи нерезидентов от начала до конца — налоговое моделирование до объявления, удержания в день подписи и формы 210 и плюсвалии после — на Тенерифе и Фуэртевентуре, на двенадцати рабочих языках. О том, как мы работаем, — на странице недвижимость; или расскажите нам о вашей продаже в офисах в Коста-Адехе и Корралехо.

Частые вопросы

Удержание 3 % — это и есть мой налог с продажи?

Нет — это предоплата, изъятая из вашей цены в счёт настоящего налога: 19 % фактического прироста, декларируемого по форме 210. В зависимости от цифр вы либо доплатите разницу, либо потребуете назад часть или все 3 %.

Продаю в убыток. Вернут ли 3 % — и что с плюсвалией?

Да по обоим фронтам, но у каждого своё доказательство. 3 % возвращаются через заявление по форме 210, построенное на двух купчих и фактурах расходов. Плюсвалия исчезает, только если купчие показывают, что земля не подорожала, — и этот результат надо задекларировать мэрии, а не предполагать.

Кто платит плюсвалию, когда продавец — нерезидент?

Юридически — покупатель, как замещающий налогоплательщик: мэрия обращается к нему. Экономически всё регулируется между сторонами — обычно удержанием расчётной суммы из цены при закрытии. Пусть купчая точно скажет, что удержано и почему.

Все сроки — одним выдохом?

Покупатель вносит 3 % (форма 211) в месяц с купчей. Вы подаёте форму 210 в следующие три месяца. Декларация плюсвалии, по общему правилу, — в 30 рабочих дней с передачи. Все три короче, чем кажутся из-за границы, — организуйте их до закрытия.

Покупатель так и не внёс 3 %. Что будет?

Ответ закона суров: сама недвижимость остаётся обременённой на меньшую из сумм — удержание или ваш налог — с отметкой на полях в Реестре; это проблема покупателя и кошмар его юриста. Ваша собственная обязанность подать 210 сохраняется в любом случае: не позволяйте чужому упущению стать вашим нарушением.

Эта статья — общая информация об испанских налогах на дату публикации, а не налоговая или юридическая консультация по вашему делу. Ставки, коэффициенты и муниципальные правила подвижны — смоделируйте продажу на актуальных цифрах, прежде чем что-либо подписывать.