Vender siendo no residente: la retención del 3 % y la plusvalía

Todas las guías de compra le cuentan lo que cuesta comprar en España. Mucha menos gente explica lo que pasa al otro lado de la mesa — y para el vendedor no residente en Costa Adeje o Corralejo, el lado de la venta tiene su propia aritmética, gobernada por dos impuestos que no se parecen en nada. Uno se lleva el 3 % de su precio antes de que usted lo vea. El otro recae, por ley, sobre su comprador — y los dos premian al vendedor que llega a la notaría con el expediente completo.

Esta pieza es el espejo de nuestra guía para comprar vivienda: la misma mesa, la silla contraria. Así se mueve de verdad el dinero cuando vende un no residente, cuáles son los plazos y dónde se ganan y se pierden las devoluciones.

El 3 % que nunca llega a sus manos

Cuando quien vende un inmueble español es un no residente sin establecimiento permanente, la ley obliga al comprador a algo contraintuitivo: quedarse con el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda — no como coste propio, sino a cuenta del impuesto de usted, el vendedor. El comprador lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura y le entrega a usted un ejemplar de la presentación: guárdelo como oro, porque su solicitud de devolución se construirá sobre él.

Dos rasgos hacen imposible encogerse de hombros ante el mecanismo:

• No es opcional ni negociable. La única salida es no estar en su ámbito: el vendedor que en realidad es residente fiscal en España y lo prueba con el certificado de residencia de la AEAT no sufre la retención.
• El propio inmueble responde. Si la retención no se ingresa, el bien transmitido queda afecto al pago del menor entre la retención y el impuesto debido, y el registrador lo hace constar por nota al margen de la inscripción. Por eso ningún comprador bien asesorado se saltará jamás el 3 % — y por eso el vendedor no debe esperar convencerle de lo contrario.

Modelo 210: la liquidación de verdad

El 3 % es un pago a cuenta, no el impuesto. El impuesto real se calcula sobre su ganancia patrimonial efectiva, que declara usted — el vendedor — en el modelo 210, dentro de los tres meses contados desde que termina el mes del comprador (en la práctica, unos cuatro meses desde la escritura).

La aritmética es clásica:

• Valor de transmisión: el precio, menos los gastos e impuestos de la venta que usted soportó (comisión de agencia, honorarios legales, la plusvalía si la asumió por contrato).
• Valor de adquisición: lo que pagó al comprar, más los impuestos y gastos de aquella compra (ITP o IVA/IGIC, notaría, registro) más las mejoras documentadas — obras con factura, no redecorar.
• La diferencia tributa al 19 % para personas físicas no residentes.

Y entonces el 3 % se encuentra con el 19 %:

• Ganancia grande → la retención se queda corta y el 210 arroja cuota a ingresar.
• Ganancia pequeña → la retención sobra y el 210 se convierte en solicitud de devolución.
• Sin ganancia — vendió al valor de adquisición o por debajo — y el 3 % entero vuelve. Vender con pérdida no le ahorra el papeleo; es precisamente el papeleo lo que le devuelve el dinero.

Cobrar la devolución — sin esperar más de lo imprescindible

Las devoluciones son reales, pero se revisan, no se estampillan, y la revisión es un juego de documentos. Los expedientes que vuelven antes son los que entran completos el primer día: las dos escrituras, las facturas de cada gasto deducido, el ejemplar del 211 del comprador y la cuenta bancaria para el pago — mantener abierta una cuenta española hasta cobrar ahorra una fricción sorprendente, y si invoca un convenio de doble imposición, el certificado de residencia fiscal de su país pertenece al expediente. Cuente con que la Administración tarde meses antes que semanas; cuente con un requerimiento si falta algo, y contéstelo en plazo o el reloj se reinicia en su contra.

Una nota de planificación mientras el expediente está abierto: la venta suele cerrar también su otra historia fiscal española — las declaraciones de renta imputada o alquiler de sus años de propietario deben estar al día, porque la revisión de una devolución mira el cuadro entero.

La plusvalía tras la reforma de 2021

El segundo impuesto es municipal: el IIVTNU, la plusvalía de toda la vida, que el ayuntamiento cobra por el incremento de valor del suelo urbano (no de la construcción) durante sus años de propiedad.

Su forma actual nace a finales de 2021, cuando el Tribunal Constitucional tumbó el viejo método de cálculo y un real decreto-ley lo reconstruyó. A un vendedor le importan dos reglas:

• Puede elegir entre dos métodos: el cálculo objetivo (coeficientes municipales por años de tenencia aplicados al valor catastral del suelo) o el método real (el incremento efectivo del suelo según sus dos escrituras). Tiene derecho al más bajo — calcule ambos antes de que nadie presente nada.
• Sin incremento, no hay impuesto. Si sus escrituras muestran que el valor del suelo no subió, la operación sencillamente no tributa — pero ese resultado hay que declararlo y probarlo, no darlo por hecho.

Los plazos son municipales, pero la regla general en compraventas es declarar en 30 días hábiles desde la transmisión — lo bastante corto como para organizarlo antes de la cita en notaría, no después.

Cuando el vendedor es no residente, el comprador da un paso al frente

Y aquí el giro que la mayoría de vendedores extranjeros no ha oído nunca: en la plusvalía, cuando el vendedor es no residente, la ley designa al comprador como sustituto del contribuyente. El ayuntamiento le gira la liquidación al comprador, y es el comprador — no usted — quien debe declarar y pagar.

En la práctica, los compradores se protegen: la plusvalía estimada se calcula antes del cierre y se retiene del precio o se liquida en la mesa del notario, dejando la escritura constancia de quién soporta qué. Bien llevado, es rutina; llevado con vaguedad, es la disputa post-venta clásica. Como vendedor, exija que la escritura recoja la cifra exacta retenida y el método empleado — y recuerde que soportar económicamente la carga del sustituto no le impide a usted invocar la regla del no-incremento si los números acompañan.

El papeleo que decide la aritmética

En esta historia cada euro se prueba, no se afirma. El expediente que una venta de no residente bien llevada trae a la notaría:

• Su escritura de compra y las facturas de sus impuestos y gastos — elevan el valor de adquisición y encogen la ganancia gravada.
• Facturas de las obras de mejora — obras con licencia y factura cuentan; una carpeta de tiques de una reforma sin papeles, no.
• Los gastos de la venta — agencia, abogados, certificado energético — con factura a su nombre.
• Recibos de IBI y datos catastrales — el valor catastral del suelo gobierna el método objetivo de la plusvalía.
• Su estatus de residencia, documentado — si en realidad es residente fiscal español, el certificado de la AEAT elimina de raíz la retención del 3 %; si no lo es, el certificado de residencia de su país sostiene cualquier invocación de convenio.
• En los márgenes existen exenciones estrechas — por ejemplo, para ciertos residentes UE/EEE que reinvierten lo obtenido por la que fue su vivienda habitual —, pero van cargadas de condiciones: haga revisar su caso antes de contar con una.

Las cinco comprobaciones del vendedor

• Reconstruya pronto su expediente de compra — escritura, impuestos, facturas. Semanas antes de anunciar, no la víspera del cierre.
• Modele los dos impuestos por adelantado: el 19 % sobre la ganancia documentada y los dos métodos de plusvalía — para que las retenciones del día de la firma no traigan sorpresas.
• Pacte por escrito la mecánica de la plusvalía — quién retiene cuánto y con qué método, dicho en la escritura.
• Guarde el ejemplar del 211 del comprador y una cuenta bancaria viva para la devolución.
• Apunte la ventana del 210 — tres meses tras el mes del comprador. Perderla vuelve cuesta arriba el camino de la devolución.

En una venta de no residente, el precio es lo que se pacta. Lo que usted conserva es lo que el papeleo prueba.

Nuestro equipo inmobiliario lleva ventas de no residentes de principio a fin — modelización fiscal antes de anunciar, retenciones del día de la firma y los modelos 210 y de plusvalía después — en Tenerife y Fuerteventura, en doce idiomas de trabajo. Lea cómo trabajamos en derecho inmobiliario o cuéntenos su venta en nuestras oficinas de Costa Adeje o Corralejo.

Preguntas frecuentes

¿La retención del 3 % es el impuesto que debo por la venta?

No — es un pago a cuenta que se detrae de su precio, a cuenta del impuesto real: el 19 % de su ganancia efectiva, declarada en el modelo 210. Según los números, ingresará la diferencia o reclamará la devolución de parte o todo el 3 %.

Vendo con pérdida. ¿Recupero el 3 % — y qué pasa con la plusvalía?

Sí en ambos frentes, pero cada uno con su prueba. El 3 % vuelve mediante la solicitud de devolución del modelo 210, construida sobre sus dos escrituras y las facturas de gastos. La plusvalía solo desaparece si las escrituras muestran que el suelo no se revalorizó — un resultado que hay que declarar al ayuntamiento, no suponer.

¿Quién paga la plusvalía cuando el vendedor es no residente?

Legalmente, el comprador, como sustituto del contribuyente — el ayuntamiento le gira a él. Económicamente se ajusta entre las partes, normalmente reteniendo el importe estimado del precio en el cierre. Haga que la escritura diga exactamente qué se retuvo y por qué.

¿Los plazos, en una sola frase?

El comprador ingresa el 3 % (modelo 211) en un mes desde la escritura. Usted presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes. La declaración de plusvalía vence, con carácter general, a los 30 días hábiles de la transmisión. Los tres son más cortos de lo que parecen desde fuera — organícelos antes del cierre.

El comprador nunca ingresó el 3 %. ¿Qué ocurre?

La respuesta de la ley es drástica: el propio inmueble queda afecto al pago del menor entre la retención y su impuesto, con nota al margen en el Registro — problema del comprador y pesadilla de su abogado. Su deber de presentar el 210 se mantiene en todo caso: no deje que la omisión de otro se convierta en su incumplimiento.

Este artículo es información general sobre impuestos españoles vigentes en la fecha de publicación, no asesoramiento fiscal o jurídico para su caso concreto. Tipos, coeficientes y reglas municipales se mueven — haga modelar su venta con cifras actuales antes de firmar nada.