Renovar o Golden Visa depois da revogação: como os titulares conservam a residência em 2026

A Espanha fechou o seu Golden Visa a 3 de abril de 2025. Fê-lo uma lei orgânica sobre a eficiência da justiça, com uma disposição final enfiada quase no fim: esvaziou os cinco artigos da lei dos empreendedores de 2013 que tinham criado o visto de investidor, e desde esse dia nenhum pedido novo é possível. O que essa lei não fez foi tirar o que quer que fosse a quem já o tinha. Os portugueses, cidadãos da União, nunca precisaram dele; este texto é para os nossos leitores lusófonos com passaporte de fora da União — brasileiros, angolanos, moçambicanos, cabo-verdianos — que compraram casa em Costa Adeje, em Corralejo ou noutro ponto das ilhas a pensar no visto, e para os cidadãos europeus cujo cônjuge ou cujos pais têm um. Para eles a pergunta já não é como obtê-lo, mas como o conservar — e quanto vale realmente agora que a porta se fechou atrás deles.

Da revogação falámos de passagem no nosso guia sobre NIE, residência e as vias que continuam abertas. Este artigo é para os titulares: o que protegem as normas transitórias, o que um processo de renovação tem de provar, os prazos, a família — e as duas armadilhas, as ausências e a passagem à residência permanente, que apanham os investidores convencidos de que o cartão era a meta.

O que a revogação fez, e o que deixou de pé

O «Golden Visa» espanhol nunca foi um documento único. A lei de 2013 criou dois títulos: um visto de residência para investidores, emitido pelo consulado por um ano, e uma autorização de residência para investidores, concedida em Espanha pela Direção-Geral de Migrações através da sua Unidade de Grandes Empresas. Desde uma reforma do fim de 2022 a autorização inicial durava três anos (dois antes disso), e cada renovação cinco, «desde que se mantenham as condições que geraram o direito». As vias de investimento eram quatro: imóveis de pelo menos 500.000 euros por requerente, um milhão em ações, fundos ou depósitos bancários, dois milhões em dívida pública, ou um projeto empresarial de interesse geral.

A lei orgânica de 2025 deixou esses artigos «sem conteúdo» a partir de 3 de abril de 2025 e acrescentou à lei de 2013 duas disposições transitórias. A primeira: quem tinha apresentado o pedido antes dessa data pode ainda receber o visto ou a autorização segundo as regras em vigor quando o apresentou. A segunda: os vistos e autorizações válidos a 3 de abril de 2025 conservam a validade pelo tempo para que foram emitidos e, textualmente, «em caso de apresentação de pedidos de renovação, estes serão tramitados e decididos de acordo com a legislação em vigor na data de concessão da autorização inicial».

Daí seguem-se duas coisas. Não há Golden Visa novo, sob nenhuma forma, para quem não pediu a tempo — os portais do próprio Governo dizem-no sem rodeios. E nada na norma transitória limita o número de renovações: congela o regime antigo para os titulares atuais enquanto o processo continuar a cumprir.

Uma nota de rodapé para quem acompanha a vertente europeia. Em abril de 2025 o Tribunal de Justiça da UE derrubou o programa maltês de cidadania por investimento por ser incompatível com o direito da União. A residência por investimento é outra coisa e esse acórdão não toca na autorização de um titular espanhol — mas explica o clima político em que estes programas estão a fechar por toda a Europa.

Quem pode renovar, e com que regras

Convém ler devagar a segunda disposição transitória, porque o título e o texto não dizem exatamente o mesmo. O título fala de renovações «para investidores por aquisição de bens imóveis»; o texto, de «vistos e autorizações para investidores», ponto. A unidade que tramita publicou a sua leitura, e é a generosa: todos os pedidos de renovação são admitidos, seja qual for a via de investimento — imóvel, ações, fundos, depósitos, dívida ou projeto empresarial.

A data que conta é a da autorização inicial, porque fixa o livro de regras. Quem a obteve em 2021 renova com o texto de 2021 (dois anos iniciais, renovações de cinco); quem a obteve em 2023 ou 2024, com a versão de três anos. Em ambos os casos a renovação em si é de cinco anos, e nada na norma transitória limita quantas vezes pode ser pedida.

Os critérios de gestão que o Ministério ditou para a revogação, com data de 10 de junho de 2025, respondem ao que a lei deixou em aberto:

• Os titulares do visto consular de um ano que a 3 de abril de 2025 ainda não tinham pedido a autorização de residência podem ainda pedi-la, desde que o próprio visto tenha sido solicitado antes dessa data — mesmo que a sua eficácia ficasse adiada para uma data posterior. A lei antiga permitia o pedido com o visto em vigor ou nos noventa dias seguintes à sua caducidade; é com essas regras que se examina.
• As renovações são admitidas todas, com uma condição: a autorização inicial tinha de reunir todos os requisitos para ser concedida. A unidade relê o processo original, pelo que um vício de origem — uma hipoteca sobre os 500.000 euros computáveis, por exemplo — pode vir à tona anos depois, na renovação.
• Um contrato-promessa não bastava. Quem a 3 de abril de 2025 tinha assinadas apenas as arras e não a escritura de compra fica fora do regime: os critérios consideram o contrato-promessa renunciável por natureza.
• Uma mudança de nacionalidade não custa a autorização, desde que tenha sido comunicada em tempo e forma.

O que não é zona cinzenta: uma autorização caducada. Deixar expirar a autorização sem apresentar o pedido, vender o imóvel antes de renovar ou falhar o processo deixa sem um segundo pedido a que recorrer. No regime antigo um indeferimento curava-se pedindo de novo; no transitório, um indeferimento é definitivo como nunca foi.

«Investimento mantido»: o que o processo tem de demonstrar

A condição para renovar é a mesma frase que regeu a primeira autorização: manter as condições que geraram o direito. Para um investidor imobiliário isso significa, em concreto:

• Propriedade provada pelo Registo Predial, com uma certidão de domínio e encargos datada dos noventa dias anteriores ao pedido. A unidade lê o Registo, não a escritura.
• Pelo menos 500.000 euros livres de encargos. A lei antiga só permitia hipoteca sobre a parte do investimento que excedesse o limiar. Quem refinanciou entretanto e hoje suporta um empréstimo sobre todo o imóvel pode ter desqualificado o processo sem dar por isso.
• O mesmo investimento, ou um substituto que ainda caiba no artigo antigo. A lei permitia alterar o investimento durante o período autorizado desde que uma das vias continuasse cumprida, e descartava expressamente as variações de valor por flutuações do mercado: uma moradia comprada por 520.000 euros e avaliada hoje por menos continua a ser uma moradia que cumpre. Vendê-la e comprar outra de 500.000 euros ou mais mantém o chão debaixo da autorização; vendê-la e passar o dinheiro para um fundo também, porque os critérios de junho de 2025 admitem a passagem do imobiliário para qualquer outra via, nos montantes exigidos. O que não admitem é o inverso: quem entrou com ações ou depósitos não pode agora convertê-los num imóvel.
• O direito é pessoalíssimo e o investimento não se transmite. Os mesmos critérios recusam como base da autorização qualquer transmissão do investimento ocorrida depois de 3 de abril de 2025 — por herança, por doação, entre cônjuges ou para uma sociedade. O herdeiro que recebe a moradia não recebe com ela a residência, e entrar com o imóvel numa sociedade tira o chão à autorização.
• Situação regularizada perante o fisco e a Segurança Social. O artigo antigo incluía-a entre os requisitos, e é onde os processos das ilhas mais tropeçam: o proprietário que nunca entregou a declaração de não residente sobre o rendimento imputado da sua casa, ou que arrasta um IBI por pagar, pode ter de regularizar antes de a unidade assinar. Os nossos guias sobre o imposto sobre o património para não residentes e sobre vender como não residente descrevem os impostos que viajam com o imóvel.
• Os requisitos gerais, de novo: sem antecedentes criminais em Espanha nem nos países de residência dos últimos dois anos, seguro de saúde com uma seguradora autorizada em Espanha, meios suficientes para a família e a taxa.

A unidade pode ainda pedir os relatórios de que precise para se certificar de que as condições se mantêm, e a lei permite-lhe indeferir ou não renovar quando o titular seja considerado uma ameaça para a ordem pública ou a segurança com base num relatório policial ou dos serviços de informações.

Prazos, procedimento e família

As renovações apresentam-se por via eletrónica à mesma unidade e decide-as a Direção-Geral de Migrações. A lei dá-lhe vinte dias para decidir, findos os quais o silêncio vale deferimento, e prevê a almofada para um processo mais lento: apresentar o pedido prorroga a residência que se tem até à decisão. A janela habitual são os sessenta dias anteriores à caducidade; uma apresentação tardia dentro dos noventa dias posteriores é tramitada na mesma, à custa de uma possível coima. Obtida a renovação, o cartão de residência pede-se na polícia como com qualquer autorização.

Os familiares renovam com o titular. A lei antiga admitia o cônjuge ou o companheiro, os filhos menores de dezoito anos ou maiores dependentes que não tenham constituído a sua própria família e os ascendentes a cargo. Os critérios de junho de 2025 traçam a linha na data da revogação: o familiar cuja residência estava em vigor depois de 3 de abril de 2025 conserva-a e renova ao lado do investidor, provando que o vínculo e a dependência persistem; um pedido familiar apresentado depois dessa data — incluindo o de um casamento ou de um nascimento posteriores — não é admitido pela via dos investidores e segue pelo reagrupamento familiar ordinário do regulamento de imigração de 2024. O filho que entretanto casou ou começou a trabalhar por conta própria pode precisar de uma autorização própria.

Ausências, residência permanente e passaporte

Eis a parte que à maioria dos titulares ninguém contou quando compraram. A lei de 2013 contém uma disposição especial: uma residência de investidor pode ser renovada mesmo com ausências superiores a seis meses por ano. É esse o verdadeiro privilégio do Golden Visa — uma autorização de residência que não exige residir — e a norma transitória leva-o para as renovações.

Mas a mesma disposição abre com um aviso: vale «sem prejuízo da necessidade de provar a continuidade da residência» para a residência de longa duração e para a nacionalidade espanhola. A longa duração — o estatuto permanente aos cinco anos — exige cinco anos de residência legal e continuada, e o regulamento de imigração define a continuidade: ausências de não mais de seis meses seguidos e não mais de dez meses no total nos cinco anos (dezoito por motivos de trabalho). O investidor que passa os invernos em Fuerteventura e o resto do ano no seu país não lá chega, por muitas renovações de cinco anos que acumule. A nacionalidade é ainda mais estrita: dez anos de residência legal, continuada e imediatamente anterior ao pedido — ou dois anos para os nacionais dos países ibero-americanos, e o Brasil conta entre eles, tal como Portugal, Andorra, as Filipinas, a Guiné Equatorial e os sefarditas —, e na prática o Registo Civil e os tribunais procuram residência efetiva, não um cartão numa gaveta. Para o investidor brasileiro esses dois anos são o grande atrativo da autorização, e também o seu grande mal-entendido: contam-se dias vividos aqui, não anos de cartão.

A imagem invertida é a armadilha fiscal. O titular que de facto se muda para as ilhas passará mais de 183 dias por ano em Espanha e tornar-se-á residente fiscal: rendimento mundial no imposto sobre o rendimento, património mundial no imposto sobre o património em vez de apenas os bens espanhóis. O Golden Visa nunca perguntou onde pagava os seus impostos; o fisco pergunta — a nossa equipa fiscal planeia essa mudança antes de os dias serem contados, não depois.

Se a autorização caduca, ou se nunca a teve

Sem uma autorização de investidor válida, o proprietário extracomunitário volta à regra 90/180 para as suas visitas — leia como funciona agora que os controlos de entrada e saída estão plenamente em vigor. Para residir restam as vias ordinárias: o visto não lucrativo para quem vive de meios próprios, a autorização de nómada digital para quem trabalha à distância, as autorizações de altamente qualificado e de empreendedor da mesma lei de 2013 e, para quem já cá está, as vias de arraigo do novo regulamento. Cada uma tem exigências que o Golden Visa nunca teve — limiares de rendimento, cobertura de saúde, residência efetiva — e cada uma é um processo diferente. Nenhuma se compra com um imóvel.

Lista de verificação do titular

• Localize a data da sua autorização inicial: fixa as regras de todas as renovações que vierem.
• Anote a caducidade e apresente o pedido nos sessenta dias anteriores; nunca deixe o cartão caducar.
• Peça uma certidão do Registo recente, dos noventa dias anteriores ao pedido, e confirme que pelo menos 500.000 euros do imóvel estão livres de encargos.
• Não venda antes de renovar — e se tiver de o fazer, substitua o investimento dentro das vias admitidas antes de o processo entrar.
• Ponha em dia os impostos de não residente: declarações do rendimento imputado, IBI, imposto sobre o património se for o caso.
• Renove a família no mesmo ato, com o vínculo e a dependência documentados — e encaminhe pelo reagrupamento familiar o cônjuge ou o filho que chegou depois de 3 de abril de 2025.
• Decida para que quer a autorização. Se o objetivo é a residência permanente ou um passaporte espanhol, planeie já os dias em Espanha; se é conservar uma casa de inverno com direito a ficar, as renovações bastam.

O Golden Visa fechou-se aos recém-chegados, não aos titulares — mas a autorização de um titular vive agora de processo em processo, e atrás não há um segundo pedido.

Renovamos residências de investidor e as autorizações das suas famílias para proprietários em Tenerife e Fuerteventura — a certidão do Registo, a situação fiscal, o processo familiar — e dizemos-lhe com clareza quando uma venda ou uma mudança para o estrangeiro lhe custaria a autorização. Veja como trabalhamos em imigração e residência, ou conte-nos as suas datas nos nossos escritórios de Costa Adeje ou Corralejo.

Perguntas frequentes

Posso renovar o meu Golden Visa depois da revogação?

Sim. Os vistos e autorizações válidos a 3 de abril de 2025 conservam a validade, e as renovações tramitam-se com as regras em vigor quando foi concedida a autorização inicial: renovações de cinco anos, enquanto se mantiverem o investimento e as restantes condições. O Ministério admite renovações de todas as vias de investimento, não só a imobiliária.

Posso vender o imóvel e conservar a autorização?

Só se o investimento for substituído dentro das vias que a lei antiga reconhecia: outro imóvel de pelo menos 500.000 euros, ou a passagem para ações, fundos, depósitos ou dívida pública nos montantes exigidos. A passagem de um investimento financeiro para um imóvel não é admitida. Vender sem substituir acaba com a base da renovação, e não há pedido novo.

Tenho de viver em Espanha para renovar?

Não. A lei de 2013 permite renovar a residência de investidor mesmo com ausências superiores a seis meses por ano. Viver fora só é problema para a residência de longa duração e para a nacionalidade, que exigem residência continuada em Espanha.

Posso obter a residência permanente ou a nacionalidade com um Golden Visa?

Só vivendo aqui de verdade. A longa duração exige cinco anos de residência legal com ausências de não mais de seis meses seguidos e dez no total; a nacionalidade, dez anos de residência legal e continuada, ou dois para os nacionais dos países ibero-americanos, Brasil incluído, e de alguns outros. A autorização conta como residência legal, mas os dias têm de ser reais.

O que acontece às autorizações da minha família na renovação?

O cônjuge ou companheiro, os filhos dependentes e os ascendentes a cargo cuja residência estava em vigor depois de 3 de abril de 2025 renovam ao lado do investidor, provando que o vínculo familiar e a dependência persistem. O familiar que chegou depois — por um casamento ou um nascimento posteriores a essa data — não pode usar a via dos investidores e segue pelo reagrupamento familiar ordinário.

Este artigo é informação geral sobre a legislação espanhola de imigração tal como está na data de publicação, não aconselhamento jurídico para a sua situação concreta. O regime transitório aplica-se processo a processo e os critérios da unidade que tramita evoluem: mande rever a sua renovação com as suas próprias datas e documentos antes de a apresentar.