Imposta sul patrimonio e imposta di solidarietà per i non residenti nel 2026: quanto costa davvero ogni anno una casa alle Canarie

Possedere una casa a Costa Adeje o a Corralejo porta con sé un'imposta che la maggior parte degli acquirenti non aveva messo in conto al momento della firma: la Spagna tassa ancora il patrimonio netto, ogni anno, e dal 2022 lo fa due volte — con la classica imposta sul patrimonio e con un'addizionale «di solidarietà» sulle grandi fortune, nata temporanea e oggi permanente. Per un proprietario non residente le regole sono più strette che per un residente spagnolo, per certi versi più miti, per uno più dure — e il 2026 ha portato il cambiamento più grande da anni, perché i tribunali hanno appena aperto ai non residenti il tetto che proteggeva soltanto i residenti.

Questo articolo affianca la nostra guida sull'imposta dei non residenti su una casa in Spagna: quella riguarda il reddito che il fisco attribuisce all'immobile; questo riguarda il valore di ciò che possedete. Ecco cosa paga davvero un non residente, come si calcola e dove la novità del 2026 cambia i conti.

Due imposte su un solo patrimonio

L'imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) risale al 1991. È un'imposta statale il cui gettito e gran parte del disegno sono ceduti alle regioni, ed è per questo che un residente a Madrid non paga nulla e un residente alle Canarie paga la scala ordinaria. L'imposta di solidarietà sulle grandi fortune (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) è arrivata alla fine del 2022 proprio per neutralizzare quegli sconti regionali: applica le stesse aliquote massime in tutto il Paese al patrimonio netto sopra i tre milioni di euro e consente di dedurre l'imposta sul patrimonio già pagata. Era scritta per due anni; un regio decreto-legge del dicembre 2023 l'ha resa a tempo indeterminato, e la Corte costituzionale ha respinto i ricorsi delle regioni nel novembre 2023.

Per un non residente le due imposte funzionano allo stesso modo: si è soggetti solo per i beni situati in Spagna — il nome tecnico è obligación real — e mai per il patrimonio mondiale. La villa, il conto bancario spagnolo, l'auto immatricolata qui; non la casa nel Surrey né la pensione a Monaco.

Cosa conta, e quanto vale

L'elenco dei beni spagnoli è breve per la maggior parte dei proprietari, ma due voci sorprendono:

• Gli immobili si valutano al maggiore di tre importi: il valore catastale, il valore «accertato» dal fisco ai fini di altre imposte, o il prezzo pagato. In pratica, per una casa comprata dal 2022, il valore di riferimento ufficiale usato per pagare l'imposta sui trasferimenti tende a fissare il pavimento — ed è di solito ben sopra il valore catastale.
• Le quote di una società immobiliare contano come l'immobile. Un non residente che detiene la villa spagnola tramite una società — spagnola o straniera, non quotata — è tassato su quelle quote quando almeno metà dell'attivo della società è costituito da immobili situati in Spagna. La vecchia abitudine di «mettere la casa in una società» non la porta fuori dall'imposta sul patrimonio.

Dai beni si possono dedurre solo i debiti a essi legati: il mutuo sulla casa spagnola sì; un prestito contratto a casa contro lo stipendio no. E quando la casa verrà venduta, subentra un'altra coppia di imposte — si veda vendere da non residente.

Poi arriva il numero che decide la maggior parte dei casi: un minimo esente di 700.000 euro a persona, che la legge estende espressamente ai non residenti. Sotto quella soglia non c'è alcuna imposta. Prendiamo una coppia con una villa a Costa Adeje valutata 1,5 milioni di euro e 400.000 euro di mutuo residuo, a metà ciascuno: ogni coniuge ha 750.000 euro di beni e 200.000 di debiti, un netto di 550.000 euro — sotto la soglia, nessuna imposta, nulla da presentare. La proprietà in due e un mutuo che continua a contare sono le due ragioni silenziose per cui la maggior parte dei proprietari delle isole non vede mai questa imposta.

Le Canarie: nessuno sconto, nessuna sorpresa

La politica regionale ha reso questa imposta un mosaico. Madrid, l'Andalusia e altre la azzerano per i loro residenti; le Canarie no: mantengono il minimo di 700.000 euro e la scala statale ordinaria, senza agevolazione generale. Quella scala parte dallo 0,2 % e sale in otto scaglioni fino al 3,5 % sulla parte di base imponibile oltre circa 10,7 milioni.

Da luglio 2021 ogni non residente — comunitario o no — può optare per le regole della regione in cui si trova la maggior parte dei suoi beni spagnoli. Per un proprietario a Fuerteventura o Tenerife quell'opzione non cambia nulla, perché le regole canarie sono quelle statali; conta solo se il vostro patrimonio spagnolo si trova per lo più altrove.

Un esempio pratico, proprietario unico, senza debiti: un appartamento a Corralejo valutato 600.000 euro e una villa da 1,5 milioni — 2,1 milioni di beni in Spagna. Tolto il minimo di 700.000, la base imponibile è di 1,4 milioni; passata per la scala statale dà circa 9.300 euro l'anno. Non rovinoso, ma nemmeno trascurabile, e va dichiarato: con beni sopra i 2 milioni si presenta la dichiarazione anche nell'anno in cui l'imposta risulta zero.

L'imposta di solidarietà oltre i tre milioni

L'imposta sulle grandi fortune inizia dove il patrimonio netto spagnolo — dopo lo stesso minimo di 700.000 euro, che una riforma del dicembre 2023 ha esteso ai non residenti con effetto dal 2022 — supera i 3 milioni di euro. La sua scala: 1,7 % da tre milioni a circa 5,35 milioni, 2,1 % fino a circa 10,7 milioni, 3,5 % oltre. Dal risultato si deduce l'imposta sul patrimonio effettivamente pagata per lo stesso anno.

Quella deduzione è tutto il punto per un proprietario alle Canarie. Poiché le isole non scontano l'imposta sul patrimonio, l'imposta pagata su un grande patrimonio è normalmente maggiore del calcolo di solidarietà, e l'addizionale scende a zero. Prendiamo 6 milioni di euro di immobili spagnoli, senza debiti: l'imposta sul patrimonio sulla base imponibile di 5,3 milioni è di circa 70.500 euro; la scala di solidarietà sulla stessa base dà circa 39.100 euro; sottratti i 70.500 già pagati, non resta nulla. La dichiarazione è dovuta solo quando l'addizionale produce davvero un importo da versare — quindi per la maggior parte dei proprietari delle isole l'imposta sulle grandi fortune è un calcolo da verificare, non un conto da aspettarsi. Morde dove l'imposta sul patrimonio era stata azzerata — Madrid, Andalusia — che è esattamente ciò per cui è stata concepita.

Il tetto del 60 %: aperto ai non residenti nel 2026

I residenti spagnoli godono da tempo di un tetto: la loro imposta sul reddito, quella sul patrimonio e quella di solidarietà, sommate, non possono superare il 60 % della base imponibile del reddito, e le imposte patrimoniali vengono tagliate fino a rientrarvi — fino all'80 % dell'imposta sul patrimonio. La legge riservava questo tetto ai residenti, e un non residente con una casa di valore ma un reddito spagnolo modesto poteva pagare un'imposta sul patrimonio del tutto sproporzionata rispetto al reddito.

In ottobre e novembre 2025 la Corte suprema ha stabilito, in due sentenze, che escludere i non residenti dal tetto è una restrizione alla libera circolazione dei capitali che il diritto dell'Unione non consente: la residenza da sola non può giustificare la differenza. L'amministrazione si è adeguata. Nel dicembre 2025 il tribunale economico-amministrativo centrale ha applicato lo stesso ragionamento all'imposta di solidarietà, e nel giugno 2026 il modello stesso dell'imposta sulle grandi fortune è stato riscritto perché i non residenti possano invocare il tetto dall'anno d'imposta 2025 in poi.

Due conseguenze per un proprietario delle isole:

• Per il futuro, un non residente con immobili di alto valore e basso reddito può invocare il tetto in entrambe le imposte. Come si misura il reddito di un non residente ai fini del calcolo si sta definendo caso per caso — il principio è vinto, l'aritmetica richiede consulenza.
• Per il passato, l'imposta sul patrimonio pagata negli ultimi quattro anni aperti senza il tetto può essere oggetto di una richiesta di rimborso, presentata come rettifica di quelle dichiarazioni. Gli anni escono di portata uno alla volta quando si prescrivono, ed è questo l'argomento per non aspettare.

Calendario e convenzioni

• L'imposta sul patrimonio si dichiara con il modello 714 nella finestra primaverile della dichiarazione dei redditi, per l'anno precedente — nel 2026 quella finestra è andata da inizio aprile al 30 giugno, e l'anno d'imposta 2026 si dichiarerà la prossima primavera. Si deve presentare quando risulta imposta dovuta oppure quando i beni spagnoli superano i 2 milioni.
• L'imposta di solidarietà si dichiara con il modello 718 a luglio, anch'essa per l'anno precedente, e solo quando c'è un importo da versare.
• Le convenzioni contro le doppie imposizioni seguono il modello internazionale: gli immobili possono essere tassati dove si trovano, quindi la Spagna conserva il diritto di tassare la vostra casa, e la convenzione del vostro Paese decide come accredita o esenta quell'imposta. Alcune convenzioni spagnole coprono solo il reddito e tacciono sul patrimonio; altre — Germania, Belgio, Francia, Regno Unito tra queste — hanno una formulazione propria. La convenzione del 2013 con il Regno Unito copre l'imposta sul patrimonio spagnola. Leggete la vostra prima di dare per scontato lo sgravio.

La lista di controllo del proprietario

• Valutate i beni spagnoli come fa la legge: il maggiore tra catastale, accertato e prezzo d'acquisto; valore di riferimento per gli acquisti dal 2022.
• Contate le persone e il mutuo: il minimo di 700.000 euro è per proprietario e si deducono solo i debiti legati alla Spagna — la maggior parte delle coppie con casa ipotecata resta sotto la linea.
• Verificate la soglia dei 2 milioni per l'obbligo di dichiarare, anche in un anno senza imposta.
• Sopra i 3 milioni, fate il calcolo di solidarietà — e aspettatevi che la deduzione dell'imposta sul patrimonio lo assorba alle Canarie.
• Reddito basso, valore alto? Invocate il tetto e riesaminate le ultime quattro dichiarazioni per un rimborso.
• Immobile detenuto tramite società: le quote sono tassabili se metà dell'attivo sociale è costituito da immobili spagnoli.

L'imposta sul patrimonio nelle isole è raramente l'imposta che temevate — ma è sempre l'imposta che dovete aver misurato.

Il nostro team fiscale lavora con proprietari non residenti a Tenerife e Fuerteventura — valutare ciò che è davvero tassabile, presentare i modelli 714 e 718, invocare il tetto e chiedere i rimborsi che ora consente — in dodici lingue di lavoro. Leggete come lavoriamo in diritto tributario o raccontateci cosa possedete nei nostri uffici di Costa Adeje o Corralejo.

Domande frequenti

I non residenti pagano l'imposta sul patrimonio in Spagna?

Sì, ma solo sui beni situati in Spagna e solo sopra un minimo esente di 700.000 euro a persona, dopo aver dedotto i debiti legati a quei beni. Una casa in comproprietà e con mutuo resta molto spesso sotto la soglia.

Quanto è l'imposta sul patrimonio alle Canarie?

Le Canarie applicano la scala statale senza sconti regionali: dallo 0,2 % sul primo scaglione della base imponibile al 3,5 % oltre circa 10,7 milioni. Un non residente single con 2,1 milioni di immobili e senza debiti paga circa 9.300 euro l'anno.

Pagherò l'imposta di solidarietà sulle grandi fortune?

Solo se il vostro patrimonio netto spagnolo supera i 3 milioni dopo il minimo di 700.000 — e anche allora l'imposta sul patrimonio già pagata si deduce, il che per beni alle Canarie di solito non lascia nulla. La dichiarazione è dovuta solo quando risulta un importo.

Cosa è cambiato per i non residenti nel 2026?

Il tetto del 60 % che limita le imposte patrimoniali a una quota del reddito, prima riservato ai residenti, è stato aperto ai non residenti da due sentenze della Corte suprema di fine 2025; il modello dell'imposta di solidarietà è stato riscritto nel giugno 2026 per applicarlo dall'anno d'imposta 2025. Si possono chiedere rimborsi dell'imposta sul patrimonio pagata senza il tetto per gli anni non ancora prescritti.

Quando e come dichiaro?

L'imposta sul patrimonio va nel modello 714 durante la finestra primaverile della dichiarazione dei redditi, per l'anno precedente, ogni volta che risulta imposta dovuta o i beni spagnoli superano i 2 milioni. L'imposta di solidarietà va nel modello 718 a luglio, solo quando c'è un importo da versare.

Questo articolo è un'informazione generale sulle imposte spagnole vigenti alla data di pubblicazione, non una consulenza fiscale o legale per la vostra situazione specifica. Scale, minimi e la prassi sul tetto per i non residenti cambiano — fate calcolare la vostra posizione con cifre aggiornate prima di dichiarare o chiedere rimborsi.