租客停止付租：2026 年西班牙欠租驱逐程序逐步指南

阿德赫海岸一套公寓的租金从六月起不再到账。租客用承诺回复信息，押金只够抵一个月，而住在曼彻斯特的业主在同一周里既读到驱逐已暂停到 2030 年的消息，又读到并没有暂停的消息。两条标题都曾在一天之内是真的，而自 2026 年 10 月 8 日起，第一条又成真了——凭的是一部仍在等待表决的法令。本文说明在我们撰文当日《民事诉讼法》的现行文本之下，因欠租而驱逐的程序：在十月法令被废止之后，在 10 月 6 日的新法令之后，在宪法法院一项判决去掉了住房法所加的两道门槛之后——房东起诉前必须做什么，起诉状必须写什么，租客在随后十天内能做什么，案卷何时因社会服务部门而暂停，法院何时必须作出决定，以及加那利的法院实际要花多长时间。

起诉之前：催款通知与法律如今要求的协商

起诉之前有两封信，而且不是同一封信。第一封是催款通知。租客可以通过付清全部欠款来阻止一次驱逐——法律把这一行为称为 enervación——但如果房东 hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación，即房东已以任何可靠方式在提起诉讼前至少三十天向租客催款，而到起诉时款项仍未支付，则不能（Ley 1/2000 第 22.4 条）。惯常的方式是附内容认证和回执的 burofax；普通电子邮件既不能证明收到也不能证明内容，不算可靠方式。列明欠款数额并给租客三十天的催款通知剥夺了租客在最后一刻付款以阻止驱逐的权利。通知不必警告租约将终止或付款机会将丧失：最高法院说过，法律并不要求房东充当租客的顾问，拉斯帕尔马斯的 Audiencia 在 2025 年 6 月把这一点适用于科拉莱霍的一套公寓——租客在 2024 年 6 月收到 burofax、7 月收到起诉状，11 月才付款，已来不及保住租约。起诉状必须写明那封信做了什么：欠租诉讼如果 si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio，即房东没有说明在该案中允许或排除 enervación 的具体情况，则不予受理（第 439.3 条）。

第二封信是新的。自 2025 年 4 月 3 日起，民事诉讼只有在原告先尝试了法律所称的 medio adecuado de solución de controversias（适当的争议解决方式）之后才会受理，而因欠租的驱逐并不在例外之列：该要求适用于 en todos los procesos declarativos del libro II，即该法第二编的所有确认之诉，而豁免事项清单列出的是基本权利、未成年人、无行为能力、简易占有之诉和票据诉讼，并没有房东的诉讼（Ley Orgánica 1/2025 第 5 条）。这种尝试可以是双方或其法律顾问之间的协商、调解、和解或一份保密的有约束力要约。它以双方签署的文件证明，没有的话则 mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro，即以任何能证明对方已收到协商请求或邀请（或相应的提议）、收到日期以及对方能够阅读其全部内容的文件证明；自对方收到之日起三十个日历日内既无会面也无书面答复，则尝试以未达成协议告终（第 10 条）。实践中一封信可以同时完成两项工作：一份列明欠款、提出清偿方案并给租客三十天的可靠催款通知，满足《民事诉讼法》第 22.4 条，而如果无人答复，也满足组织法第 10 条。法院会审视那封信的内容和日期。在马德里，一起诉讼起初被驳回，因为房东的 burofax 被当成了单纯的催款，2026 年 9 月在上诉中获得受理，因为信中还提议调解并给了三十天接受，尽管租客拒收了 burofax；在巴塞罗那，一起在有约束力要约发出后不满一个月就提起的诉讼于 2026 年 9 月被驳回，因为算数的日子是起诉之日。协商开放期间债权的时效时钟暂停（第 7 条），这对最早的那几个月很重要；该要求在任何民事诉讼中如何运作，见我们关于2025 年改革后在西班牙起诉的文章。

起诉状，以及法院在受理前审查什么

因欠租的驱逐是口头审理程序，即简短的民事程序，起诉状可以同时请求两件事：解除租约并返还公寓，以及支付所欠租金和款项，不论金额多少（Ley 1/2000 第 250.1 条和第 437.4 条）。它还可以加上第三件：房东 podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas，即可以在起诉状中宣布承诺免除租客全部或部分债务和诉讼费用，条件是租客在房东设定的期限内自愿搬离，该期限自送达起不得少于十五天（第 437.3 条）。对于看重钥匙胜过欠款的业主，这一行是整个程序中最快的路，而租客接受该要约即等同于认诺。

有两项陈述决定接下来发生什么，2023 年的住房法把它们写进了每一件请求取得住房占有的诉讼的受理条件。起诉状必须写明 Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante，即该不动产是否为占用人的惯常住所，以及原告是否属于 Ley 12/2023 第 3.k 条意义上的住房大持有人；声明自己不是大持有人的原告，必须附上列明其名下不动产的财产登记处证明（第 439.6 条）。大持有人是 la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros，即持有十处以上城市住宅不动产或超过 1,500 平方米住宅建筑面积的自然人或法人，车库和储藏室在任何情况下都不计入；自治区在其宣告的紧张区域内可以把这一门槛降到五处（Ley 12/2023 第 3.k 条）；没有任何加那利市镇被宣告为紧张区域。拥有一套或三套公寓的业主不是大持有人，而证明这一点的证明文件是起诉前要申请的材料之一。

另有两道门槛曾对大持有人存在，如今已不复存在。住房法要求就惯常住所起诉的大持有人用社会服务部门的证明文件说明租客是否处于经济脆弱状态，如果是，还要证明已先经过自治区行政机关的和解或调停程序。宪法法院于 2025 年 1 月 29 日以其对诉诸法院权利构成不成比例的障碍为由，将两者一并撤销：脆弱状态证明对原告而言是 una carga acreditativa desmesurada，即过重的举证负担，因为同一事实本可通过公共服务部门自身查明（Sentencia 26/2025，关于第 439.6.c 条和第 439.7 条）。该判决于 2025 年 2 月 28 日在 Boletín Oficial del Estado 公布，而阅读合并文本的读者应当知道，该文本在一次后来的改革之后重新排版，仍然把这两款完整印着；它们是无效的。对每一位房东而言留下来的，是说明公寓是否为租客的家、房东是否为大持有人的义务；对每一个法院而言，是通知社会服务部门的义务，下文即谈。

十天：付款、搬离、提出异议或什么都不做

起诉状一经受理，法院书记官向租客送达一份通知，它定下了之后的全部日程。租客有十天时间做四件事中的一件：desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación，即腾空房屋、向原告付款，或者为阻止驱逐而付清全部欠款、或把起诉状所请求的款项及此后到期的款项提存于法院或公证处，否则就到庭并以异议的形式简要陈述为什么全部或部分款项不应支付、或者为什么应适用 enervación（Ley 1/2000 第 438.5 条）。该通知已经写明租客提出异议时开庭的日期和时间，以及 el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición，即没有异议时执行驱逐的确切日期和时间，并警告租客沉默意味着同意解除租约。

四条路各有不同的结局。如果租客什么都不做，书记官以裁定结束审理，驱逐在已定的日子执行，诉讼费用和截至交付为止产生的租金计入款项。如果租客搬走但不付款，裁定结束驱逐程序，房东以一份简单的申请请求执行欠款。如果租客付清全部欠款，驱逐被阻止——仅此一次：已经阻止过一次驱逐的租客不能再来一次，起诉前三十天被可靠催款的租客也不能（第 22.4 条）；宣告诉讼被阻止的裁定判令租客承担诉讼费用（第 22.5 条）。如果租客提出异议，则在既定日期开庭，而抗辩范围的宽窄取决于起诉状请求了什么。只请求收回公寓的诉讼是简易程序：sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación，即只允许被告主张并证明已付款或 enervación 成立的情形（第 444.1 条）；其判决可以在普通程序中重新审理，而租客在收到起诉状后声称公寓已凭购买选择权归自己所有，并不能阻止它：最高法院在 2026 年 6 月把这一争议交给普通程序，并维持了对一名自 2014 年起分文未付的租客的驱逐。同时请求租金的诉讼——也就是通常的诉讼——是完整程序：最高法院在 2023 年 6 月判定，租客此时可以以任何理由对债务本身提出争议，而判决对此具有既判力。如果租客不上诉，判决在记录异议的裁定所定的日子执行，该日子 deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista，即必须在为开庭所定日期起三十天内，无需另行通知（第 438.6 条）；起诉状本身提出的执行请求即已足够（第 549.3 条）。

案卷在哪里暂停：社会服务部门

只要公寓是租客的惯常住所，法院就会做一件房东无法阻止的事：在受理裁定中告知租客如何联系自治区和地方的社会服务部门，并且 se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes，即法院本身立即依职权将本程序的存在通知主管的自治区和地方行政机关，以便它们评估该家庭的脆弱状态，如确认存在，则提出社会租赁住房替代方案、即时措施或补助（第 441.5 条）。行政机关有十天时间确认脆弱状态；随后双方有五天时间提出各自的主张，法院以裁定决定是否中止程序以便采取措施，durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica，即原告为自然人时最长中止两个月，为法人时最长四个月；措施采取后或期限届满，中止自动解除，程序继续（第 441.6 条）。法院权衡双方，包括房东自身的脆弱状况，而法律给了它一把尺子：租金加上电、气、水和电信费用超过家庭收入 30% 的家庭，且收入低于月度 IPREM 的三倍，有子女、老人或受扶养成员时上调，某成员残疾或受扶养时最高为 IPREM 的五倍（第 441.7 条）。通过公司起诉的业主，是带着写进法律的四个月暂停起诉；个人起诉则是两个月。

疫情法令设立的特别中止已经结束。Real Decreto-ley 11/2020 曾允许没有替代住处的脆弱租客请求法院停止驱逐，而法律今天规定这些措施 dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025，即于 2025 年 12 月 31 日失效（第 1.1 条）。两部法令试图把这一日期推到 2026 年 12 月 31 日，两部都被众议院废止：Real Decreto-ley 16/2025 于 2026 年 1 月 28 日，Real Decreto-ley 2/2026 于 2026 年 2 月 28 日。自那时起直到 2026 年 10 月 7 日，第 441.6 条的两个月和四个月暂停曾是法院在欠租驱逐中能准许的唯一中止，由社会服务部门的建议触发，而不是租客的请求；10 月 6 日的法令在此之上加了什么，在等待表决的同时，见下一节。

十月的法令本会改变什么，而 10 月 6 日的法令又带回了什么

有那么一天，2026 年 10 月 1 日，法律读起来是另一个样子。Real Decreto-ley 26/2026 把投资实体针对没有替代住处的脆弱租客提起的驱逐暂停到 2030 年 12 月 31 日，把其他任何房东针对脆弱租客的诉讼送交自治区行政机关，就可用资源出具报告，并在第 22 条中加入一款，规定行政机关若未在两个月内提供住房替代方案，estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas，即有义务通过向房东付款或向法院提存全部请求款项来阻止诉讼（第 5.2 条）。众议院于 10 月 2 日废止了该法令，合并文本在几天里附有该新款已失效的注释。2026 年 10 月 8 日，前一天公布的 Real Decreto-ley 29/2026 把这些规则重新写了一遍。在欠租驱逐中起作用的是第 22 条新增的第 6 款：租客的经济脆弱状况一经证明，行政机关立即获得通知，并有两个月时间——其间案件和驱逐都暂停——为租客提供另一处住房，否则就向房东支付、或向法院提存截至当日请求和到期的全部款项连同诉讼费用；如果两者都不做，它就取代租客成为债务人，不再驱逐，租约在脆弱状况持续期间继续有效（法令第 5.2 条）。这种 enervación 是额外的：它不算作租客本人依第 22.4 条的一次性付款，而且即使已有可靠催款通知也同样适用。到 2030 年 12 月 31 日为止的暂停也重新写入，针对投资实体提起的诉讼（第 2.1 条）；而依自治区行政机关报告而定的暂停，针对其他诉讼，仅在新款不适用之处（第 2.2 条）；两者都及于尚未执行驱逐的在审程序（过渡条款第二条）。该法令必须由已解散的众议院的常设委员会在其 10 月 7 日公布之后三十天内批准或废止，截至 10 月 21 日尚未公布任何决定。两部法令对租金、续期和临时租赁做了什么、新法令在那里带回了什么，见我们关于2026 年 10 月租赁法令的文章；季节性合同见冬季租赁与季节性合同。

在加那利要花多长时间

法律设定了短时钟：租客回应通知的十天、传唤后一个月内开庭、开庭后三十天内驱逐。长时钟由法院设定。司法总委员会每年春天公布一份对各类法院上一年结案案件平均时长的估算，其租赁口头审理表给加那利群岛的 2025 年数字是 11.4 个月，西班牙全国为 9.2 个月；同一数字在 2019 年是 5.1 个月。委员会自己的提醒是，该估算用于地区间比较，绝不预测具体案件的时长，而租客提出异议、申请法律援助并被报告为脆弱者的驱逐处于长的一端。拿回公寓之后，欠款的执行更慢：同一套表给出的群岛 2025 年司法执行名义的执行时长是 49 个月。想尽快拿回公寓的业主在起诉状中免除债务并拿回钥匙；想要钱的业主起诉追讨并等待，而第二条路的工具，包括 monitorio，见我们关于在西班牙追讨未付债务的文章。

我们的团队做什么

我们起草催款通知，使其既是组织法要求的协商，又堵住最后一刻 enervación 的门；申请证明您不是大持有人的财产登记处证明；在钥匙比欠款更重要时在起诉状中写入免债要约；出庭并跟进租金的执行。租赁纠纷和驱逐程序属于我们的诉讼业务，在阿德赫海岸和科拉莱霍的办公室以及通过视频办理；每个案件先行评估，方案和费用在任何工作开始之前于一次付费咨询中商定。告诉我们最后一次付款的日期，把合同和往来信息发给我们，并预约咨询。

常见问题

我的租客欠了两个月。我可以换锁吗？

不可以。从不搬走的租客手中收回公寓的唯一合法途径是法院的裁定或判决及其确定的驱逐；业主若 para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas，即为实现自己的权利而在法律途径之外使用暴力、恐吓或对物的强力，即构成犯罪，处六至十二个月的罚金（Código Penal 第 455 条）。第一步是一份给三十天期限的可靠催款通知，它同时也关上了租客事后付款以阻止驱逐的大门。

起诉前我必须尝试协商吗？

必须，自 2025 年 4 月 3 日起：没有事先尝试适当争议解决方式的诉讼不予受理，驱逐不在例外之列。一封列明欠款、提出和解并给出三十天的可靠信函，在租客不答复时即满足该要求。

我只有一套公寓。大持有人的规则适用于我吗？

不适用。大持有人拥有十处以上住宅不动产或超过 1,500 平方米的住宅；您的起诉状仍须声明您不是大持有人，并附列明您名下不动产的财产登记处证明。住房法曾向大持有人要求的关于租客脆弱状态的文件和事先和解，已被宪法法院于 2025 年 1 月撤销。

租客能在最后一刻付款来阻止驱逐吗？

可以一次：在通知的十天内付清全部欠款，除非您在起诉前至少三十天已可靠地催款而对方未付，或者租客此前已经阻止过一次驱逐。正是催款信拿走了这张牌。

租客是有孩子的家庭。法院会停止驱逐吗？

只要公寓是租客的家，法院就必须通知社会服务部门，并可以中止程序，您以个人身份起诉最长两个月，公司起诉最长四个月，以便行政机关提出替代方案；之后程序继续。疫情年代的特别中止已于 2025 年 12 月 31 日结束，2026 年试图延长它的两部法令均已被废止。自 2026 年 10 月 8 日起，一部仍待表决的新法令在租客经济脆弱时加入了另一种暂停：行政机关有两个月时间为其提供住房或向您支付所欠款项，如果两者都不做，它就取代租客成为债务人，驱逐不再执行。

关于 2026 年 10 月现行法律的一般性信息（Ley 1/2000 第 22、250、437、438、439、441、444 和 549 条，以自 2026 年 10 月 2 日起生效的文本为准，并计入 Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025（1 月 29 日）对第 439.6.c 条和第 439.7 条的撤销；Ley 12/2023 第 3.k 条；Ley Orgánica 1/2025 第 5、7 和 10 条；Real Decreto-ley 11/2020 第 1 条；Real Decreto-ley 26/2026 第 5 条，于 2026 年 10 月 2 日被废止；Real Decreto-ley 29/2026 第 2 和第 5 条及过渡条款第二条，自 2026 年 10 月 8 日起生效，截至 2026 年 10 月 21 日仍待批准；Código Penal 第 455 条；Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021、966/2023 和 1039/2026；Audiencia Provincial de Las Palmas 第 376/2025 号判决；Audiencias Provinciales de Madrid 和 Barcelona 第 391/2026 和 302/2026 号裁定；司法总委员会的平均时长估算，2026 年 4 月 16 日版）。本文不是针对具体案件的建议：合同、信函的日期和租客的状况决定什么适用于您的案件。