O inquilino deixa de pagar: o despejo por falta de pagamento em Espanha em 2026, passo a passo

A renda de um apartamento em Costa Adeje deixou de chegar em junho. O inquilino responde às mensagens com promessas, a caução cobre um mês, e a proprietária, que vive em Manchester, leu na mesma semana que os despejos estavam suspensos até 2030 e que não estavam. Os dois títulos foram verdade durante um dia, e desde 8 de outubro de 2026 o primeiro volta a sê-lo, por um decreto-lei que ainda espera a sua votação. Esta nota expõe o despejo por falta de pagamento tal como se lê a Lei de Processo Civil no dia em que a escrevemos, depois da revogação dos decretos de outubro, depois do novo decreto-lei de 6 de outubro e depois de um acórdão do Tribunal Constitucional que eliminou dois dos obstáculos que a Lei da Habitação tinha acrescentado: o que o senhorio deve fazer antes da ação, o que a ação deve conter, o que o inquilino pode fazer nos dez dias seguintes, quando o processo para por causa dos serviços sociais, quando o tribunal tem de decidir, e quanto tempo demora de facto um tribunal canário.

Antes da ação: a interpelação para pagar e a negociação que a lei agora exige

Duas cartas precedem a ação, e não são a mesma carta. A primeira é a interpelação para pagamento. Um inquilino pode travar um despejo uma vez pagando tudo o que deve, um ato a que a lei chama enervación, mas não se o senhorio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, lhe tinha exigido o pagamento por qualquer meio idóneo com pelo menos trinta dias de antecedência sobre a apresentação da ação e o pagamento não tinha sido feito até então (Ley 1/2000, artigo 22.4). Um burofax com certificação do conteúdo e aviso de receção é o meio habitual; um e-mail comum, que não prova a receção nem o conteúdo, não o é. A interpelação que indica os montantes em dívida e dá trinta dias ao inquilino retira-lhe o direito de travar o despejo pagando no último momento. Não tem de avisar que o contrato terminará nem que a oportunidade de pagar se perderá: o Supremo Tribunal disse que a lei não faz do senhorio o consultor do inquilino, e a Audiencia de Las Palmas aplicou-o em junho de 2025 a um apartamento em Corralejo cujo inquilino tinha recebido um burofax em junho de 2024 e a ação em julho, e tinha pago em novembro, tarde demais para conservar o contrato. A ação tem de dizer o que a carta fez: uma ação por falta de pagamento não é admitida si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio, se o senhorio não indicar as circunstâncias que permitem ou excluem a enervación no caso concreto (artigo 439.3).

A segunda carta é nova. Desde 3 de abril de 2025, uma ação civil só é admitida se o autor tiver antes tentado aquilo a que a lei chama um medio adecuado de solución de controversias, um meio adequado de resolução de litígios, e o despejo por falta de pagamento não está entre as exceções: o requisito exige-se en todos los procesos declarativos del libro II da lei, em todos os processos declarativos do livro II, e a lista das matérias dispensadas nomeia os direitos fundamentais, os menores, a incapacidade, as ações sumárias de posse e o processo cambiário, não a ação do senhorio (Ley Orgánica 1/2025, artigo 5). A tentativa pode ser uma negociação entre as partes ou os seus mandatários, uma mediação, uma conciliação ou uma oferta vinculativa confidencial. Prova-se com um documento assinado por ambas as partes ou, na sua falta, mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro, com qualquer documento que prove que a outra parte recebeu o pedido ou o convite para negociar, ou se for o caso a proposta, em que data, e que pôde aceder ao seu conteúdo integral; a tentativa termina sem acordo quando passam trinta dias de calendário desde a receção sem reunião nem resposta escrita (artigo 10). Na prática, uma só carta pode fazer os dois trabalhos: uma interpelação idónea que indique a dívida, proponha uma forma de a saldar e dê trinta dias ao inquilino cumpre o artigo 22.4 da Lei de Processo Civil e, se ninguém responder, o artigo 10 da lei orgânica. Os tribunais leem essa carta pelo seu conteúdo e pelas suas datas. Em Madrid, uma ação foi primeiro rejeitada porque o burofax do senhorio foi tomado por uma simples exigência de pagamento, e admitida em recurso em setembro de 2026 porque a carta oferecia também uma mediação e trinta dias para a aceitar, embora o inquilino tivesse recusado o burofax; em Barcelona, uma ação apresentada antes de decorrido o mês desde uma oferta vinculativa foi rejeitada em setembro de 2026, porque o dia que conta é o da apresentação da ação. O relógio da dívida para enquanto a negociação está aberta (artigo 7), o que conta para os meses mais antigos; como funciona o requisito em qualquer ação civil está na nossa nota sobre litigar em Espanha depois da reforma de 2025.

A ação, e o que o tribunal verifica antes de a admitir

O despejo por falta de pagamento é um processo verbal, o processo civil curto, e a ação pode pedir duas coisas ao mesmo tempo: o fim do contrato com a devolução do apartamento, e o pagamento das rendas e quantias devidas, seja qual for o montante (Ley 1/2000, artigos 250.1 e 437.4). Pode acrescentar uma terceira: o senhorio podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, pode anunciar nela que se compromete a perdoar ao inquilino toda ou parte da dívida e das custas, na condição de o inquilino sair voluntariamente num prazo fixado pelo senhorio, nunca inferior a quinze dias a contar da notificação (artigo 437.3). Para um proprietário que quer as chaves mais do que os atrasados, essa linha é a via mais rápida de todo o processo, e a aceitação da oferta vale como confissão do inquilino.

Duas declarações decidem o que vem a seguir, e a Lei da Habitação de 2023 escreveu-as na admissão de toda a ação que pretenda a posse de uma habitação. A ação tem de dizer Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, se o imóvel é a residência habitual do ocupante, e se o autor é um grande detentor de habitações nos termos do artigo 3.k da Ley 12/2023; quem diz não o ser deve juntar uma certidão do registo predial com a lista dos seus imóveis (artigo 439.6). Grande detentor é la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, a pessoa singular ou coletiva titular de mais de dez imóveis urbanos de uso residencial ou de mais de 1.500 metros quadrados de superfície residencial, excluídos sempre garagens e arrecadações, um limiar que uma comunidade autónoma pode baixar para cinco numa zona tensa que tenha declarado (Ley 12/2023, artigo 3.k); nenhum município canário foi declarado como tal. O dono de um ou de três apartamentos não é grande detentor, e a certidão que o prova é um dos papéis a pedir antes da ação.

Dois outros obstáculos existiam para os grandes detentores e já não existem. A Lei da Habitação exigia a um grande detentor que acionasse sobre uma residência habitual que documentasse se o inquilino estava em situação de vulnerabilidade económica, com um certificado dos serviços sociais, e, se estava, que provasse ter passado antes por um procedimento de conciliação ou intermediação da administração regional. O Tribunal Constitucional eliminou ambos a 29 de janeiro de 2025 como barreira desproporcionada ao direito a um juiz: o certificado de vulnerabilidade era una carga acreditativa desmesurada, um ónus de prova desmedido para o autor, quando o mesmo facto podia ser conhecido através dos próprios serviços públicos (Sentencia 26/2025, sobre os artigos 439.6.c e 439.7). O acórdão foi publicado no Boletín Oficial del Estado a 28 de fevereiro de 2025, e quem lê a lei consolidada deve saber que o seu texto, recomposto depois de uma reforma posterior, ainda imprime os dois números por inteiro; são nulos. O que fica para todo o senhorio é o dever de dizer se o apartamento é o lar do inquilino e se o senhorio é grande detentor, e para todo o tribunal o dever de avisar os serviços sociais, de que falamos a seguir.

Os dez dias: pagar, sair, opor-se ou nada fazer

Admitida a ação, o secretário judicial notifica ao inquilino uma interpelação que fixa o resto do calendário. O inquilino tem dez dias para fazer uma de quatro coisas: desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, desocupar o imóvel, pagar ao autor ou, para travar o despejo, pagar tudo o que deve ou depositar no tribunal ou num notário as quantias pedidas na ação e as vencidas desde então, ou então comparecer e expor brevemente, em oposição, por que razão a quantia não é devida no todo ou em parte ou por que razão se aplica a enervación (Ley 1/2000, artigo 438.5). A interpelação indica já o dia e a hora da audiência se o inquilino se opuser e el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición, o dia e a hora exatos do despejo se não houver oposição, e avisa o inquilino de que o silêncio vale consentimento à resolução do contrato.

Cada um dos quatro caminhos termina de forma diferente. Se o inquilino nada fizer, o secretário encerra o processo por decreto e o despejo realiza-se no dia já fixado, com as custas e as rendas vencidas até à entrega somadas à quantia. Se o inquilino sair sem pagar, o decreto termina o despejo e o senhorio pede a execução do dinheiro com um simples requerimento. Se o inquilino pagar tudo, o despejo é travado, uma vez: um inquilino que já travou um despejo não pode voltar a fazê-lo, nem quem foi interpelado idoneamente para pagar trinta dias antes da ação (artigo 22.4); o decreto que declara travada a ação condena o inquilino nas custas (artigo 22.5). Se o inquilino se opuser, a audiência realiza-se no dia marcado, e a amplitude da defesa depende do que a ação pediu. Uma ação que só pede o apartamento é um processo sumário: sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, só é permitido ao réu alegar e provar o pagamento ou as circunstâncias da enervación (artigo 444.1); a sua sentença pode ser reaberta num processo ordinário, e um inquilino que, uma vez citado, diz que o apartamento já é seu por uma opção de compra não o trava: o Supremo Tribunal remeteu essa disputa para o processo ordinário em junho de 2026 e confirmou o despejo de um inquilino que não pagava nada desde 2014. Uma ação que pede também a renda, a habitual, é um processo plenário: o Supremo Tribunal decidiu em junho de 2023 que o inquilino pode então discutir a própria dívida por qualquer motivo, e que a sentença faz caso julgado sobre ela. A sentença, se o inquilino não recorrer, executa-se no dia fixado na decisão que tomou nota da oposição, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, deve realizar-se antes de trinta dias desde a data marcada para a audiência, sem notificação posterior (artigo 438.6); basta o pedido de execução feito na própria ação (artigo 549.3).

Onde o processo para: os serviços sociais

Sempre que o apartamento for a residência habitual do inquilino, o tribunal faz algo que o senhorio não pode impedir: no decreto de admissão informa o inquilino de como chegar aos serviços sociais regionais e locais, e se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes, o próprio tribunal comunica imediatamente e oficiosamente a existência do processo às administrações regionais e locais competentes, para que possam avaliar a vulnerabilidade do agregado e, se a encontrarem, propor uma alternativa de arrendamento social, medidas imediatas ou apoios (artigo 441.5). A administração tem dez dias para confirmar a vulnerabilidade; as partes têm depois cinco dias para dizer o que pretendem, e o tribunal decide por despacho se suspende o processo para que as medidas sejam adotadas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica, por um máximo de dois meses se o autor for pessoa singular e de quatro meses se for pessoa coletiva; adotadas as medidas ou esgotado o prazo, a suspensão levanta-se por si e o processo continua (artigo 441.6). O tribunal pondera os dois lados, incluindo a vulnerabilidade do próprio senhorio, e a lei dá-lhe uma bitola: um agregado cuja renda mais eletricidade, gás, água e telecomunicações ultrapasse 30 por cento dos rendimentos, com rendimentos inferiores a três vezes o IPREM mensal, elevados por filhos, idosos ou dependentes e até cinco vezes o IPREM quando um membro tem deficiência ou dependência (artigo 441.7). Um proprietário que aciona através de uma sociedade aciona com uma pausa de quatro meses escrita na lei; um particular, com uma de dois meses.

A suspensão extraordinária criada pelo decreto da pandemia terminou. O Real Decreto-ley 11/2020 permitia a um inquilino vulnerável sem alternativa pedir ao tribunal que parasse o despejo, e a lei diz hoje que essas medidas dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025, deixam de produzir efeito a 31 de dezembro de 2025 (artigo 1.1). Dois decretos tentaram levar essa data a 31 de dezembro de 2026 e ambos foram revogados pelo Congresso: o Real Decreto-ley 16/2025 a 28 de janeiro de 2026 e o Real Decreto-ley 2/2026 a 28 de fevereiro de 2026. Desde então, e até 7 de outubro de 2026, a pausa de dois e quatro meses do artigo 441.6 foi a única suspensão que um tribunal podia decretar num despejo por falta de pagamento, desencadeada pela proposta dos serviços sociais, não pelo pedido do inquilino; o que o decreto-lei de 6 de outubro lhe acrescenta, pendente da sua votação, está na secção seguinte.

O que os decretos de outubro teriam mudado, e o que o decreto-lei de 6 de outubro traz de volta

Durante um dia, 1 de outubro de 2026, a lei leu-se de outra forma. O Real Decreto-ley 26/2026 suspendia até 31 de dezembro de 2030 os despejos de inquilinos vulneráveis sem alternativa promovidos por entidades de investimento, remetia a ação de qualquer outro senhorio contra um inquilino vulnerável à administração regional para um relatório sobre os recursos disponíveis, e acrescentava ao artigo 22 um número pelo qual a administração, se não oferecesse alternativa habitacional em dois meses, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas, ficava obrigada a travar a ação pagando ao senhorio ou depositando no tribunal a totalidade das quantias pedidas (artigo 5.2). O Congresso revogou o decreto a 2 de outubro, e durante uns dias a lei consolidada trouxe a nota de que o novo número tinha ficado sem efeito. A 8 de outubro de 2026 o Real Decreto-ley 29/2026, publicado na véspera, voltou a escrever as regras. Num despejo por falta de pagamento a que conta é o novo número 6 do artigo 22: provada a vulnerabilidade económica do inquilino, a administração é avisada de imediato e tem dois meses, durante os quais o processo e o despejo param, para oferecer ao inquilino outra casa ou, se não, pagar ao senhorio, ou depositar no tribunal, tudo o que foi pedido e vencido até esse dia com as custas; se não fizer nem uma coisa nem outra, fica no lugar do inquilino como devedora, não há despejo e o contrato continua enquanto durar a vulnerabilidade (artigo 5.2 do decreto-lei). Esta enervación é adicional: não conta como o pagamento único do inquilino do artigo 22.4 e funciona mesmo depois da interpelação idónea. A suspensão até 31 de dezembro de 2030 também volta a estar escrita, para as ações de entidades de investimento (artigo 2.1), e a suspensão à vista do relatório da administração regional, para outras ações, só onde o novo número não se aplica (artigo 2.2); ambas alcançam os processos em curso em que ainda não houve despejo (segunda disposição transitória). O decreto-lei tem de ser convalidado ou revogado pela Deputação Permanente do Congresso dissolvido nos trinta dias seguintes à sua publicação a 7 de outubro, e a 21 de outubro nada tinha sido publicado. O que os decretos fizeram às rendas, às prorrogações e aos arrendamentos temporários, e o que o novo decreto-lei aí traz de volta, está na nossa nota sobre o decreto do arrendamento de outubro de 2026; o contrato de temporada, em os arrendamentos de inverno e o contrato de temporada.

Quanto tempo demora nas Canárias

A lei fixa relógios curtos: dez dias para o inquilino responder à interpelação, uma audiência no mês seguinte à citação, um despejo nos trinta dias seguintes à audiência. Os tribunais fixam os longos. O Conselho Geral do Poder Judicial publica todas as primaveras uma estimativa da duração média dos processos que cada tipo de tribunal encerrou no ano anterior, e a sua folha de processos verbais de arrendamento dá às Canárias 11,4 meses em 2025, contra 9,2 para o conjunto de Espanha; o mesmo valor era de 5,1 meses em 2019. A ressalva do próprio Conselho é que a estimativa serve para comparar territórios e nunca prevê a duração de um processo concreto, e o despejo de um inquilino que se opõe, pede apoio judiciário e é sinalizado como vulnerável está no extremo longo. A execução do dinheiro, recuperado o apartamento, é ainda mais lenta: as mesmas folhas dão 49 meses para a execução de títulos judiciais nas ilhas em 2025. Um proprietário que quer o apartamento depressa perdoa a dívida na ação e fica com as chaves; um que quer o dinheiro reclama-o e espera, e as ferramentas desse segundo caminho, o monitorio entre elas, estão na nossa nota sobre cobrar uma dívida por pagar em Espanha.

O que faz a nossa equipa

Redigimos a interpelação para pagamento de modo a que sirva como a negociação que a lei orgânica exige e feche a porta a uma enervación de última hora, pedimos a certidão do registo predial que prova que não é grande detentor, redigimos a ação com a oferta de perdão quando as chaves importam mais do que os atrasados, comparecemos à audiência e acompanhamos a execução das rendas. Os litígios de arrendamento e os processos de despejo fazem parte da nossa prática de contencioso, a partir dos escritórios de Costa Adeje e Corralejo e por videochamada; cada caso é avaliado primeiro, e o plano e os honorários acordam-se numa consulta paga antes de qualquer trabalho. Diga-nos a data do último pagamento, envie-nos o contrato e as mensagens e marque uma consulta.

Perguntas frequentes

O meu inquilino deve dois meses. Posso mudar a fechadura?

Não. A única via legal para recuperar o apartamento de um inquilino que não sai é o decreto ou a sentença do tribunal e o despejo que fixa; um proprietário que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, para fazer valer um direito próprio e fora das vias legais usa violência, intimidação ou força sobre as coisas, comete um crime punido com multa de seis a doze meses (Código Penal, artigo 455). O primeiro passo é uma interpelação idónea para pagamento com trinta dias, que também fecha o direito do inquilino de travar o despejo pagando mais tarde.

Tenho de tentar uma negociação antes de acionar?

Sim, desde 3 de abril de 2025: uma ação sem tentativa prévia de um meio adequado de resolução de litígios não é admitida, e os despejos não estão entre as exceções. Uma carta idónea que indique a dívida, proponha um acordo e dê trinta dias cumpre-o se o inquilino não responder.

Tenho um único apartamento. As regras dos grandes detentores aplicam-se a mim?

Não. Um grande detentor tem mais de dez imóveis residenciais ou mais de 1.500 metros quadrados deles; a sua ação tem na mesma de dizer que não o é, com uma certidão do registo predial que liste os seus imóveis. Os documentos sobre a vulnerabilidade do inquilino e a conciliação prévia que a Lei da Habitação pedia aos grandes detentores foram anulados pelo Tribunal Constitucional em janeiro de 2025.

O inquilino pode travar o despejo pagando no último momento?

Uma vez, pagando tudo o que deve nos dez dias da interpelação, salvo se o tiver interpelado idoneamente para pagar pelo menos trinta dias antes da ação sem que pagasse, ou se o inquilino já tiver travado um despejo antes. A carta de interpelação é o que lhe tira essa carta.

O inquilino é uma família com crianças. O tribunal vai parar o despejo?

O tribunal tem de informar os serviços sociais sempre que o apartamento for o lar do inquilino, e pode suspender o processo até dois meses se acionar como particular, quatro se acionar uma sociedade, para que a administração proponha uma alternativa; depois o processo continua. A suspensão extraordinária dos anos da pandemia terminou a 31 de dezembro de 2025, e os dois decretos que tentaram prorrogá-la em 2026 foram revogados. Desde 8 de outubro de 2026 um novo decreto-lei, pendente da sua votação, acrescenta outra pausa quando o inquilino é economicamente vulnerável: a administração tem dois meses para lhe oferecer uma casa ou lhe pagar a si o devido, e se não fizer nem uma coisa nem outra fica como devedora e o despejo não se executa.

Informação geral sobre a lei tal como está em outubro de 2026 (Ley 1/2000, artigos 22, 250, 437, 438, 439, 441, 444 e 549, no texto em vigor desde 2 de outubro de 2026 e com a anulação dos artigos 439.6.c e 439.7 pela Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de janeiro; Ley 12/2023, artigo 3.k; Ley Orgánica 1/2025, artigos 5, 7 e 10; Real Decreto-ley 11/2020, artigo 1; Real Decreto-ley 26/2026, artigo 5, revogado a 2 de outubro de 2026; Real Decreto-ley 29/2026, artigos 2 e 5 e segunda disposição transitória, em vigor desde 8 de outubro de 2026 e pendente de convalidação a 21 de outubro de 2026; Código Penal, artigo 455; Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021, 966/2023 e 1039/2026; Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia 376/2025; Audiencias Provinciales de Madrid e Barcelona, autos 391/2026 e 302/2026; a estimativa de durações médias do Conselho Geral do Poder Judicial, edição de 16 de abril de 2026). Não é aconselhamento sobre um caso concreto: o contrato, as datas das cartas e a situação do inquilino decidem o que se aplica ao seu.