المستأجر توقف عن الدفع: الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار في إسبانيا سنة 2026، خطوة بخطوة

توقف وصول إيجار شقة في كوستا أديخي في يونيو. يرد المستأجر على الرسائل بالوعود، والتأمين يغطي شهرًا واحدًا، والمالكة، التي تعيش في مانشستر، قرأت في الأسبوع نفسه أن عمليات الإخلاء معلقة حتى 2030 وأنها ليست معلقة. كان العنوانان صحيحين ليوم واحد، ومنذ 8 أكتوبر 2026 عاد الأول صحيحًا بموجب مرسوم بقانون لا يزال ينتظر التصويت عليه. تعرض هذه المذكرة الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار كما يُقرأ قانون الإجراءات المدنية في اليوم الذي نكتبها فيه، بعد إلغاء مرسومي أكتوبر، وبعد المرسوم بقانون الجديد الصادر في 6 أكتوبر، وبعد حكم للمحكمة الدستورية أزال عقبتين من العقبات التي أضافها قانون السكن: ما الذي على المؤجر فعله قبل الدعوى، وما الذي يجب أن تتضمنه الدعوى، وما الذي يمكن للمستأجر فعله في الأيام العشرة التالية، ومتى يتوقف الملف من أجل الخدمات الاجتماعية، ومتى يجب على المحكمة أن تبتّ، وكم تستغرق محكمة في الكناري فعلًا.

قبل الدعوى: مطالبة الدفع والتفاوض الذي يشترطه القانون الآن

تسبق الدعوى رسالتان، وليستا الرسالة نفسها. الأولى هي مطالبة الدفع. يمكن للمستأجر أن يوقف الإخلاء مرة واحدة بدفع كل ما عليه، وهو فعل يسميه القانون enervación، لكن ليس إذا كان المؤجر hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación، أي قد طالب المستأجر بالدفع بأي وسيلة موثوقة قبل ثلاثين يومًا على الأقل من رفع الدعوى ولم يكن الدفع قد تم حينها (Ley 1/2000، المادة 22.4). الوسيلة المعتادة هي burofax بشهادة محتوى وإشعار استلام؛ أما البريد الإلكتروني العادي، الذي لا يثبت الاستلام ولا المحتوى، فليس كذلك. المطالبة التي تحدد المبالغ المستحقة وتمنح المستأجر ثلاثين يومًا تنزع عنه حق إيقاف الإخلاء بالدفع في اللحظة الأخيرة. وليس عليها أن تحذر من أن العقد سينتهي أو أن فرصة الدفع ستضيع: فقد قالت المحكمة العليا إن القانون لا يجعل المؤجر مستشارًا للمستأجر، وطبقت Audiencia لاس بالماس ذلك في يونيو 2025 على شقة في كوراليخو تلقى مستأجرها burofax في يونيو 2024 والدعوى في يوليو، ودفع في نوفمبر، بعد فوات الأوان للاحتفاظ بالعقد. وعلى الدعوى أن تقول ما فعلته الرسالة: فدعوى عدم الدفع لا تُقبل si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio، أي إذا لم يبين المؤجر الظروف التي تسمح بـ enervación أو تستبعدها في الحالة المعنية (المادة 439.3).

الرسالة الثانية جديدة. منذ 3 أبريل 2025 لا تُقبل الدعوى المدنية إلا إذا جرب المدعي أولًا ما يسميه القانون medio adecuado de solución de controversias، أي وسيلة ملائمة لتسوية النزاعات، والإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار ليس من الاستثناءات: فالشرط يُطلب en todos los procesos declarativos del libro II من القانون، أي في كل الدعاوى التقريرية من الكتاب الثاني، وقائمة المواضيع المعفاة تذكر الحقوق الأساسية والقاصرين وفاقدي الأهلية ودعاوى الحيازة الموجزة ودعوى الأوراق التجارية، لا دعوى المؤجر (Ley Orgánica 1/2025، المادة 5). يمكن أن تكون المحاولة تفاوضًا بين الطرفين أو مستشاريهما القانونيين، أو وساطة، أو توفيقًا، أو عرضًا ملزمًا سريًا. وتُثبت بوثيقة موقعة من الطرفين أو، في غيابها، mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro، أي بأي وثيقة تثبت أن الطرف الآخر تلقى طلب التفاوض أو الدعوة إليه، أو الاقتراح عند الاقتضاء، وفي أي تاريخ، وأنه تمكن من الاطلاع على محتواه الكامل؛ وتنتهي المحاولة دون اتفاق عندما تمضي ثلاثون يومًا تقويميًا من الاستلام دون اجتماع أو رد كتابي (المادة 10). عمليًا يمكن لرسالة واحدة أن تؤدي المهمتين: مطالبة موثوقة تحدد الدين وتقترح طريقة لتسويته وتمنح المستأجر ثلاثين يومًا تستوفي المادة 22.4 من قانون الإجراءات المدنية، وإن لم يرد أحد، المادة 10 من القانون الأساسي. وتقرأ المحاكم تلك الرسالة بمحتواها وبتواريخها. ففي مدريد رُفضت دعوى أولًا لأن burofax المؤجر عُدّ مجرد مطالبة بالدفع، ثم قُبلت في الاستئناف في سبتمبر 2026 لأن الرسالة عرضت أيضًا وساطة وثلاثين يومًا لقبولها، مع أن المستأجر رفض استلام burofax؛ وفي برشلونة رُفضت في سبتمبر 2026 دعوى رُفعت قبل انقضاء الشهر من عرض ملزم، لأن اليوم الذي يُحتسب هو يوم رفع الدعوى. وتتوقف ساعة الدين ما دام التفاوض مفتوحًا (المادة 7)، وهو ما يهم بالنسبة للأشهر الأقدم؛ وكيف يعمل هذا الشرط في أي دعوى مدنية في مذكرتنا عن رفع الدعاوى في إسبانيا بعد إصلاح 2025.

الدعوى، وما الذي تنظر فيه المحكمة قبل قبولها

الإخلاء بسبب عدم الدفع دعوى شفوية، وهي الإجراء المدني القصير، ويمكن أن تطلب الدعوى أمرين معًا: إنهاء عقد الإيجار مع رد الشقة، ودفع الإيجارات والمبالغ المستحقة أيًا كان مقدارها (Ley 1/2000، المادتان 250.1 و437.4). ويمكن أن تضيف أمرًا ثالثًا: فالمؤجر podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas، أي يمكنه أن يعلن فيها أنه يلتزم بإبراء المستأجر من كل الدين والمصاريف أو جزء منهما، بشرط أن يخلي المستأجر العقار طوعًا في مهلة يحددها المؤجر لا تقل أبدًا عن خمسة عشر يومًا من التبليغ (المادة 437.3). وللمالك الذي يريد المفاتيح أكثر من المتأخرات، هذا السطر هو أسرع طريق في الإجراء كله، وقبول العرض يُعد إقرارًا من المستأجر.

تصريحان يقرران ما يأتي بعد ذلك، وقد كتبهما قانون السكن لسنة 2023 في شروط قبول كل دعوى تطلب حيازة مسكن. على الدعوى أن تذكر Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante، أي ما إذا كان العقار هو المسكن المعتاد للشاغل، وما إذا كان المدعي مالكًا كبيرًا للمساكن بمعنى المادة 3.k من Ley 12/2023؛ والمدعي الذي يصرح بأنه ليس كذلك عليه أن يرفق شهادة من سجل الملكية تبين قائمة عقاراته (المادة 439.6). والمالك الكبير هو la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros، أي الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي يملك أكثر من عشرة عقارات حضرية ذات استعمال سكني أو أكثر من 1,500 متر مربع من المساحة السكنية، باستثناء المرائب والمخازن في كل الأحوال، وهي عتبة يمكن لجماعة ذاتية الحكم خفضها إلى خمسة في منطقة متوترة أعلنتها (Ley 12/2023، المادة 3.k)؛ ولم تُعلن أي بلدية في الكناري منطقة كهذه. ومالك شقة واحدة أو ثلاث ليس مالكًا كبيرًا، والشهادة التي تثبت ذلك إحدى الأوراق التي تُطلب قبل الدعوى.

عقبتان أخريان كانتا قائمتين على الملاك الكبار ولم تعودا كذلك. كان قانون السكن يشترط على المالك الكبير الذي يقاضي بشأن مسكن معتاد أن يوثق ما إذا كان المستأجر في وضع هشاشة اقتصادية، بشهادة من الخدمات الاجتماعية، وإذا كان كذلك، أن يثبت أنه مر أولًا بإجراء توفيق أو وساطة لدى الإدارة الإقليمية. ألغت المحكمة الدستورية الاثنين في 29 يناير 2025 بوصفهما حاجزًا غير متناسب أمام الحق في اللجوء إلى القضاء: فشهادة الهشاشة كانت una carga acreditativa desmesurada، أي عبء إثبات مفرطًا على المدعي، في حين كان يمكن معرفة الواقعة نفسها عبر الخدمات العامة ذاتها (Sentencia 26/2025، بشأن المادتين 439.6.c و439.7). نُشر الحكم في Boletín Oficial del Estado في 28 فبراير 2025، وعلى من يقرأ القانون الموحد أن يعلم أن نصه، المعاد تنضيده بعد إصلاح لاحق، ما يزال يطبع الفقرتين كاملتين؛ وهما باطلتان. وما يبقى على كل مؤجر هو واجب بيان ما إذا كانت الشقة بيت المستأجر وما إذا كان المؤجر مالكًا كبيرًا، وعلى كل محكمة واجب إخطار الخدمات الاجتماعية، وهو ما يأتي بعد ذلك.

الأيام العشرة: الدفع أو المغادرة أو الاعتراض أو عدم فعل شيء

متى قُبلت الدعوى، يبلّغ كاتب المحكمة المستأجر إنذارًا يحدد بقية الجدول الزمني. وللمستأجر عشرة أيام ليفعل واحدًا من أربعة أمور: desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación، أي أن يخلي العقار، أو يدفع للمدعي، أو، إن أراد إيقاف الإخلاء، يدفع كل ما عليه أو يودع لدى المحكمة أو كاتب العدل المبالغ المطلوبة في الدعوى وما استحق منذ ذلك الحين، أو خلاف ذلك أن يمثل ويعرض باختصار، على سبيل الاعتراض، الأسباب التي لا يستحق بموجبها المبلغ كله أو بعضه أو الظروف المتعلقة بانطباق enervación (Ley 1/2000، المادة 438.5). ويذكر الإنذار سلفًا يوم الجلسة وساعتها إن اعترض المستأجر وel día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición، أي اليوم والساعة المحددين بدقة للإخلاء إن لم يكن هناك اعتراض، ويحذر المستأجر من أن السكوت يعني الموافقة على إنهاء عقد الإيجار.

كل طريق من الطرق الأربعة ينتهي على نحو مختلف. إن لم يفعل المستأجر شيئًا، يختم الكاتب الدعوى بقرار ويُنفذ الإخلاء في اليوم المحدد سلفًا، مع إضافة المصاريف والإيجار المستحق حتى التسليم إلى المبلغ. وإن غادر المستأجر دون أن يدفع، ينهي القرار الإخلاء ويطلب المؤجر تنفيذ المبلغ بطلب بسيط. وإن دفع المستأجر كل شيء، يتوقف الإخلاء، مرة واحدة: فالمستأجر الذي سبق أن أوقف إخلاءً لا يمكنه تكرار ذلك، ولا من طولب بالدفع بوسيلة موثوقة قبل ثلاثين يومًا من الدعوى (المادة 22.4)؛ والقرار الذي يعلن توقف الدعوى يحمّل المستأجر المصاريف (المادة 22.5). وإن اعترض المستأجر، تُعقد الجلسة في اليوم المحدد، ويتوقف اتساع الدفاع على ما طلبته الدعوى. فالدعوى التي تطلب الشقة وحدها دعوى موجزة: sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación، أي لا يُسمح للمدعى عليه إلا بأن يدعي ويثبت الدفع أو الظروف المتعلقة بانطباق enervación (المادة 444.1)؛ ويمكن إعادة فتح حكمها في دعوى عادية، والمستأجر الذي يقول بعد تبليغه إن الشقة صارت له بموجب خيار شراء لا يوقفها: فقد أحالت المحكمة العليا ذلك النزاع إلى الدعوى العادية في يونيو 2026 وأيدت إخلاء مستأجر لم يدفع شيئًا منذ 2014. أما الدعوى التي تطلب الإيجار أيضًا، وهي المعتادة، فدعوى كاملة: فقد قضت المحكمة العليا في يونيو 2023 بأن المستأجر يمكنه عندئذ أن ينازع في الدين نفسه لأي سبب، وبأن الحكم يحوز حجية الأمر المقضي به في شأنه. ويُنفذ الحكم، إن لم يستأنفه المستأجر، في اليوم المحدد في القرار الذي أثبت الاعتراض، والذي deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista، أي يجب أن يتم قبل مضي ثلاثين يومًا من التاريخ المحدد للجلسة، دون تبليغ لاحق (المادة 438.6)؛ ويكفي طلب التنفيذ المقدم في الدعوى نفسها (المادة 549.3).

حيث يتوقف الملف: الخدمات الاجتماعية

كلما كانت الشقة المسكن المعتاد للمستأجر، تفعل المحكمة شيئًا لا يستطيع المؤجر منعه: ففي قرار قبول الدعوى تخبر المستأجر بكيفية التوجه إلى الخدمات الاجتماعية الإقليمية والمحلية، وse comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes، أي تبلغ المحكمة نفسها فورًا ومن تلقاء ذاتها الإدارات الإقليمية والمحلية المختصة بوجود الإجراء، لتتمكن من تقييم هشاشة الأسرة، وإن وجدتها، اقتراح بديل سكني بإيجار اجتماعي أو تدابير فورية أو مساعدات (المادة 441.5). وللإدارة عشرة أيام لتأكيد الهشاشة؛ ثم للطرفين خمسة أيام ليقولا ما يريدان، وتقرر المحكمة بأمر ما إذا كانت ستوقف الإجراء لاتخاذ التدابير، durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica، أي لمدة أقصاها شهران إن كان المدعي شخصًا طبيعيًا وأربعة أشهر إن كان شخصًا اعتباريًا؛ ومتى اتُّخذت التدابير أو انقضت المدة، يُرفع التوقف تلقائيًا ويستمر الإجراء (المادة 441.6). وتوازن المحكمة بين الطرفين، بما في ذلك هشاشة المؤجر نفسه، ويمنحها القانون مقياسًا: أسرة يتجاوز إيجارها مضافًا إليه الكهرباء والغاز والماء والاتصالات 30 في المائة من دخلها، ودخلها دون ثلاثة أمثال مؤشر IPREM الشهري، يُرفع عن الأبناء وكبار السن أو المعالين وحتى خمسة أمثال IPREM حين يكون أحد الأفراد ذا إعاقة أو تبعية (المادة 441.7). والمالك الذي يقاضي عبر شركة يقاضي بتوقف لأربعة أشهر مكتوب في القانون؛ والفرد بتوقف لشهرين.

انتهى التعليق الاستثنائي الذي أنشأه مرسوم الجائحة. كان Real Decreto-ley 11/2020 يتيح للمستأجر الهش الذي لا بديل له أن يطلب من المحكمة وقف الإخلاء، ويقول القانون اليوم إن تلك التدابير dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025، أي يزول أثرها في 31 ديسمبر 2025 (المادة 1.1). حاول مرسومان نقل هذا التاريخ إلى 31 ديسمبر 2026 وألغى مجلس النواب كليهما: Real Decreto-ley 16/2025 في 28 يناير 2026 وReal Decreto-ley 2/2026 في 28 فبراير 2026. ومنذ ذلك الحين وحتى 7 أكتوبر 2026، كان التوقف لشهرين وأربعة أشهر في المادة 441.6 هو التعليق الوحيد الذي يمكن للمحكمة منحه في إخلاء بسبب عدم الدفع، ويطلقه اقتراح الخدمات الاجتماعية لا طلب المستأجر؛ وما يضيفه إليه المرسوم بقانون الصادر في 6 أكتوبر، في انتظار التصويت عليه، في القسم التالي.

ما الذي كان مرسوما أكتوبر سيغيرانه، وما الذي يعيده المرسوم بقانون الصادر في 6 أكتوبر

ليوم واحد، 1 أكتوبر 2026، قُرئ القانون على نحو مختلف. فقد علّق Real Decreto-ley 26/2026 حتى 31 ديسمبر 2030 عمليات إخلاء المستأجرين الهشين الذين لا بديل لهم المرفوعة من كيانات استثمارية، وأحال دعوى أي مؤجر آخر ضد مستأجر هش إلى الإدارة الإقليمية لتقرير عن الموارد المتاحة، وأضاف إلى المادة 22 فقرة تكون الإدارة بموجبها، إن لم تقدم بديلًا سكنيًا خلال شهرين، estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas، أي ملزمة بإيقاف الدعوى بالدفع للمؤجر أو بإيداع كامل المبالغ المطلوبة لدى المحكمة (المادة 5.2). ألغى مجلس النواب المرسوم في 2 أكتوبر، وحمل القانون الموحد لأيام قليلة ملاحظة بأن الفقرة الجديدة صارت بلا أثر. وفي 8 أكتوبر 2026 أعاد Real Decreto-ley 29/2026، المنشور في اليوم السابق، كتابة القواعد. وفي الإخلاء بسبب عدم الدفع، القاعدة التي تهم هي الفقرة 6 الجديدة من المادة 22: متى ثبت الضعف الاقتصادي للمستأجر، تُخطر الإدارة فورًا ويكون أمامها شهران، يتوقف خلالهما الإجراء وأي إخلاء، لتعرض على المستأجر سكنًا آخر أو، وإلا، لتدفع للمؤجر أو تودع لدى المحكمة كل ما طُولب به واستحق حتى ذلك اليوم مع المصاريف؛ فإن لم تفعل أيًا من الأمرين، حلّت محل المستأجر مدينةً، ولا يكون هناك إخلاء، ويستمر العقد ما دام الضعف قائمًا (المادة 5.2 من المرسوم بقانون). وهذه الـ enervación إضافية: فهي لا تُحتسب دفعة المستأجر الوحيدة بموجب المادة 22.4، وتعمل حتى بعد المطالبة الموثوقة. كما أُعيدت كتابة التعليق حتى 31 ديسمبر 2030، للدعاوى المرفوعة من كيانات استثمارية (المادة 2.1)، والتعليق بناءً على تقرير الإدارة الإقليمية، للدعاوى الأخرى، فقط حيث لا تنطبق الفقرة الجديدة (المادة 2.2)؛ وكلاهما يشمل الإجراءات الجارية التي لم يُنفذ فيها إخلاء بعد (الحكم الانتقالي الثاني). ويجب أن تقر اللجنة الدائمة لمجلس النواب المنحل المرسوم بقانون أو تلغيه خلال ثلاثين يومًا من نشره في 7 أكتوبر، وحتى 21 أكتوبر لم يُنشر شيء. وما فعله المرسومان بالإيجارات والتمديدات والإيجارات المؤقتة، وما يعيده المرسوم بقانون الجديد هناك، في مذكرتنا عن مرسوم الإيجارات لشهر أكتوبر 2026؛ وعقد الموسم في الإيجارات الشتوية وعقد الموسم.

كم يستغرق الأمر في جزر الكناري

يضع القانون ساعات قصيرة: عشرة أيام ليرد المستأجر على الإنذار، وجلسة خلال شهر من الاستدعاء، وإخلاء خلال ثلاثين يومًا من الجلسة. أما الساعات الطويلة فتضعها المحاكم. ينشر المجلس العام للسلطة القضائية كل ربيع تقديرًا لمتوسط مدة القضايا التي أنهاها كل نوع من المحاكم في السنة السابقة، وتعطي ورقته الخاصة بالدعاوى الشفوية الإيجارية جزر الكناري 11.4 شهرًا لسنة 2025، مقابل 9.2 لإسبانيا كلها؛ وكان الرقم نفسه 5.1 أشهر في 2019. وتحفظ المجلس نفسه هو أن التقدير يصلح للمقارنة بين الأقاليم ولا يتنبأ أبدًا بمدة قضية بعينها، وإخلاء مستأجر يعترض ويطلب المساعدة القضائية ويُبلَّغ عنه بوصفه هشًا يقع عند الطرف الطويل. أما تنفيذ المبلغ، بعد استعادة الشقة، فأبطأ: تعطي الأوراق نفسها 49 شهرًا لتنفيذ السندات القضائية في الجزر في 2025. والمالك الذي يريد الشقة قريبًا يبرئ الدين في الدعوى ويأخذ المفاتيح؛ والمالك الذي يريد المال يقاضي من أجله وينتظر، وأدوات هذا الطريق الثاني، ومنها monitorio، في مذكرتنا عن تحصيل دين غير مدفوع في إسبانيا.

ماذا يفعل فريقنا

نكتب مطالبة الدفع بحيث تكون هي التفاوض الذي يشترطه القانون الأساسي وتغلق الباب أمام enervación في اللحظة الأخيرة، ونطلب شهادة سجل الملكية التي تثبت أنك لست مالكًا كبيرًا، ونصوغ الدعوى مع عرض الإبراء حين تكون المفاتيح أهم من المتأخرات، ونحضر الجلسة ونتابع تنفيذ الإيجارات. نزاعات الإيجار وإجراءات الإخلاء جزء من ممارستنا في التقاضي، من مكتبي كوستا أديخي وكوراليخو وعبر الفيديو؛ وتُقيَّم كل قضية أولًا، ويُتفق على الخطة والأتعاب في استشارة مدفوعة قبل بدء أي عمل. أخبرنا بتاريخ آخر دفعة، وأرسل لنا العقد والرسائل، واحجز استشارة.

أسئلة شائعة

مستأجري مدين بشهرين. هل يمكنني تغيير الأقفال؟

لا. الطريق القانوني الوحيد لاستعادة الشقة من مستأجر لا يغادر هو قرار المحكمة أو حكمها والإخلاء الذي تحدده؛ والمالك الذي، para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas، أي لتحقيق حق خاص به، متصرفًا خارج الطرق القانونية، يستعمل العنف أو التهديد أو القوة على الأشياء، يرتكب جريمة يعاقب عليها بغرامة من ستة إلى اثني عشر شهرًا (Código Penal، المادة 455). والخطوة الأولى مطالبة دفع موثوقة بمهلة ثلاثين يومًا، تغلق أيضًا حق المستأجر في إيقاف الإخلاء بالدفع لاحقًا.

هل عليّ محاولة التفاوض قبل رفع الدعوى؟

نعم، منذ 3 أبريل 2025: الدعوى دون محاولة مسبقة لوسيلة ملائمة لتسوية النزاع لا تُقبل، وعمليات الإخلاء ليست من الاستثناءات. ورسالة موثوقة تحدد الدين وتقترح تسوية وتمنح ثلاثين يومًا تستوفي الشرط إن لم يرد المستأجر.

أملك شقة واحدة. هل تنطبق عليّ قواعد الملاك الكبار؟

لا. المالك الكبير يملك أكثر من عشرة عقارات سكنية أو أكثر من 1,500 متر مربع منها؛ وعلى دعواك مع ذلك أن تذكر أنك لست كذلك، بشهادة من سجل الملكية تبين عقاراتك. أما المستندات المتعلقة بهشاشة المستأجر والتوفيق المسبق التي كان قانون السكن يطلبها من الملاك الكبار فقد ألغتها المحكمة الدستورية في يناير 2025.

هل يمكن للمستأجر إيقاف الإخلاء بالدفع في اللحظة الأخيرة؟

مرة واحدة، بدفع كل ما عليه خلال أيام الإنذار العشرة، ما لم تكن قد طالبته بالدفع بوسيلة موثوقة قبل ثلاثين يومًا على الأقل من الدعوى ولم يدفع، أو كان المستأجر قد أوقف إخلاءً من قبل. ورسالة المطالبة هي ما ينزع منه هذه الورقة.

المستأجر أسرة لديها أطفال. هل ستوقف المحكمة الإخلاء؟

على المحكمة أن تخطر الخدمات الاجتماعية كلما كانت الشقة بيت المستأجر، ويجوز لها أن توقف الإجراء حتى شهرين إن كنت تقاضي بصفتك فردًا، وأربعة أشهر إن كانت شركة هي التي تقاضي، لتقترح الإدارة بديلًا؛ ثم يستمر الإجراء. وانتهى التعليق الاستثنائي لسنوات الجائحة في 31 ديسمبر 2025، وأُلغي المرسومان اللذان حاولا تمديده في 2026. ومنذ 8 أكتوبر 2026 يضيف مرسوم بقانون جديد، في انتظار التصويت عليه، توقفًا آخر عندما يكون المستأجر ضعيفًا اقتصاديًا: فأمام الإدارة شهران لتعرض عليه سكنًا أو تدفع لك المستحق، وإن لم تفعل أيًا من الأمرين حلّت محل المستأجر مدينةً ولا يُنفذ الإخلاء.

معلومات عامة عن القانون كما هو في أكتوبر 2026 (Ley 1/2000، المواد 22 و250 و437 و438 و439 و441 و444 و549، في النص الساري منذ 2 أكتوبر 2026 ومع إلغاء المادتين 439.6.c و439.7 بحكم Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 الصادر في 29 يناير؛ Ley 12/2023، المادة 3.k؛ Ley Orgánica 1/2025، المواد 5 و7 و10؛ Real Decreto-ley 11/2020، المادة 1؛ Real Decreto-ley 26/2026، المادة 5، الملغى في 2 أكتوبر 2026؛ Real Decreto-ley 29/2026، المادتان 2 و5 والحكم الانتقالي الثاني، الساري منذ 8 أكتوبر 2026 وفي انتظار الإقرار حتى 21 أكتوبر 2026؛ Código Penal، المادة 455؛ Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021 و966/2023 و1039/2026؛ Audiencia Provincial de Las Palmas، الحكم 376/2025؛ Audiencias Provinciales de Madrid وBarcelona، القراران 391/2026 و302/2026؛ تقدير متوسط المدد الصادر عن المجلس العام للسلطة القضائية، طبعة 16 أبريل 2026). وليست استشارة في قضية بعينها: فالعقد وتواريخ الرسائل ووضع المستأجر هي ما يحدد ما ينطبق على قضيتك.