إيجار الشتاء في إسبانيا بعد إلغاء مرسوم أكتوبر 2026: العقد الموسمي عاد، وماذا يُكتب فيه

في كل أكتوبر يتسلّم الزوجان نفساهما، القادمان من بيرغن، مفاتيح الشقة نفسها في كوستا ديل سيلينسيو، جنوب تينيريفي. العقد صفحتان نزّلهما المالك عام 2019 ويطبعهما كل خريف منذ ذلك الحين: «contrato de arrendamiento de temporada»، من 1 نوفمبر إلى 31 مارس، تأمين بقيمة شهرين، وعمولة الوكالة مناصفة. في 1 أكتوبر 2026 جعل مرسوم بقانون ذلك النموذج يصف عقداً لم يعد موجوداً: فقد أخرج Real Decreto-ley 26/2026 الإيجار الموسمي من قانون الإيجارات الحضرية ووضع مكانه إيجار «السكن المؤقت». وفي 2 أكتوبر ألغى مجلس النواب المرسوم بأغلبية 178 صوتاً مقابل 172، فعاد الإيجار الموسمي إلى القانون، كلمةً كلمة. هذا المقال للمالك الذي يؤجّر شقة في تينيريفي أو فويرتيفنتورا لفصل الشتاء، وللمستأجر الذي يستأجرها. وهو يبيّن ما الإيجار الموسمي وكيف تميّزه المحكمة من إيجار السكن، وما الذي يقرره العقد وما الذي يقرره القانون عنه، وكيف ينتهي الموسم، وأين يمرّ الحدّ الفاصل مع الإيجار السياحي، وما العمل بعقد وُقّع حين كان المرسوم قانوناً. الاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية.

أُلغي في 2 أكتوبر: ما الذي عاد

لبضعة أيام لم يكن في القانون إيجار موسمي. فقد حذف المرسوم الكلمات التي تنشئه وكتب، داخل قواعد السكن، إيجار السكن المؤقت الذي كان يحتاج إلى سبب مكتوب قابل للإثبات، ويجب أن يدوم أكثر من واحد وثلاثين يوماً، ويمكن توقيعه مرتين متتاليتين مع المستأجر نفسه لا ثلاثاً. ورفض مجلس النواب المرسوم في 2 أكتوبر، وبالإلغاء عاد القانون إلى نصّه كما كان في 30 سبتمبر. ومقالنا عن مرسومَي أكتوبر يشرح التصويت، وما سقط معه أيضاً، وما يتركه الإلغاء مفتوحاً.

والذي عاد جملة واحدة من المادة 3. فمن الإيجارات لاستعمال غير السكن يعدّ القانون los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra — إيجارات العقارات الحضرية المبرمة لموسم، سواء كان الصيف أو غيره (المادة 3.2). وكل ما عدا ذلك في هذا المقال ينبع من هذا التصنيف: الإيجار الشتوي إيجار يخضع للقانون، وليس إيجار سكن.

الغاية لا التقويم

يعرّف القانون إيجار السكن بما يُراد منه: بناء صالح للسكن غايته الأساسية satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — تلبية حاجة المستأجر الدائمة إلى السكن (المادة 2.1). والإيجار الموسمي هو الحالة الأخرى، وقد وصفته المحكمة العليا منذ زمن بعيد بعبارات ظلت تكررها: مسكن يؤخذ para habitar transitoriamente y por razones diversas — للسكن فيه مؤقتاً ولأسباب شتى. والمعيار ليس طول الإقامة: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — شرط أن يكون الشَّغل مؤقتاً لا يتعلق بطول المدة الزمني المجرد، بل بالغاية التي يتجه إليها الإيجار (الحكم 1074/1999 الصادر في 15 ديسمبر، وهو يكرر اجتهاداً تكوّن في ظل قانون 1964).

ويترتب على ذلك أمران. فعقد من خمسة أشهر قد يكون موسماً، وكذلك عقد من عشرة، إذا كان المستأجر هناك من أجل سنة دراسية أو انتداب في العمل أو شتاء وله بيت يعود إليه. والاسم المكتوب في الصفحة الأولى لا يقرر شيئاً: فالحكم نفسه يقول إن الجواب يُستخلص debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes — بمراعاة الوقائع التي يمكن أن تُستنتج منها نية الطرفين. والعقد «الموسمي» لمستأجر لا بيت آخر له، الذي يوقَّع من جديد ما إن ينتهي، هو من نوع الوقائع التي تحوّل الموسم إلى إيجار سكن، بحدّه الأدنى البالغ خمس سنوات.

وزوجا بيرغن هما الحالة البسيطة. يحتفظان ببيتهما في النرويج، ويأتيان لقضاء الشتاء، ويرحلان في الربيع. هذا موسم، هذا العام والعام المقبل، مهما تكرر مجيئهما.

ما يقرره العقد، وما يقرره القانون عنه

لأن الإيجار الموسمي إيجار لاستعمال غير السكن، يكتب الطرفان أغلب قواعده بأنفسهما. فهذه الإيجارات se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — تحكمها إرادة الطرفين، وعند غيابها أحكام الباب الثالث من هذا القانون، وعلى سبيل التكملة أحكام القانون المدني (المادة 4.3). وفي القانون جزآن لا يقبلان الاتفاق: بابه الأول، الذي يحدد أي إيجار هو أيّ، وبابه الرابع، في مبلغ التأمين والشكل الكتابي (المادة 4.1).

عمود إيجار السكن هو سبب أهمية التسمية. فكل سطر فيه قاعدة لا يستطيع مستأجر المسكن أن يتنازل عنها بتوقيعه، لأن البند الذي يترك المستأجر في وضع أسوأ مما يقرره القانون باطل في إيجار السكن (المادة 6). أما في الإيجار الموسمي فالعقد أولاً، وما يسكت عنه يكمله الباب الثالث، الذي يستعير من قواعد السكن أحكام الإصلاحات والأشغال وحق المستأجر في الشراء عند بيع الشقة (المادتان 30 و31)، ثم القانون المدني.

المال

مبلغ التأمين هو الرقم الوحيد الذي لا يختاره الطرفان. فعند التوقيع será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — يجب اشتراط تأمين نقدي ودفعه، يعادل أجرة شهر واحد في إيجار المساكن وأجرة شهرين في الإيجار لاستعمال غير السكن (المادة 36.1). فالشهران في نموذج المالك هما القانون. ويجب ردّ الرصيد عند تسليم المفاتيح، وتُستحق عليه الفائدة القانونية متى مضى شهر دون ردّه (المادة 36.4). وأي ضمان فوق مبلغ التأمين أمره إلى العقد (المادة 36.5).

والباقي يكتبه الطرفان: من يدفع الكهرباء والماء، وهل رسوم اتحاد الملاك داخلة في الأجرة، ومن يدفع للوكالة. فنصف العمولة الذي يدفعه زوجا بيرغن كل خريف صحيح لأن العقد يقول ذلك؛ والقاعدة التي تضع هذه الكلفة على المؤجر تخص إيجار السكن.

كيف ينتهي الموسم

الإيجار الموسمي ينتهي من تلقاء نفسه. فالقانون المدني يقول إن الإيجار المعقود لمدة محددة concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — ينتهي في اليوم المحدد سلفاً دون حاجة إلى إنذار (المادة 1565). فلا يوجّه المالك أي إخطار، وليس للمستأجر تمديد يطالب به.

والفخّ على الجانب الآخر من ذلك التاريخ. فالقانون المدني يفترض تجديداً ضمنياً حين permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — يبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجَّرة خمسة عشر يوماً برضا المؤجر (المادة 1566) — ويجري التجديد شهراً بشهر إذا كانت الأجرة شهرية (المادة 1581). وقد طبّق حكم 1999 ذلك بعينه على إيجار موسمي، قائلاً إنه es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — قابل للتجديد الضمني عند انتهاء المدة المتفق عليها. فالزوجان اللذان يبقيان إلى أبريل برضا المالك صارا في إيجار جديد يتجدد كل شهر، وكل شهر بلا ورقة واقعة إضافية أمام محكمة تُسأل هل صارت الشقة مسكناً. فإن أرادا البقاء حتى مايو فالجواب تمديد مكتوب، يوقَّع قبل 31 مارس، وله يومه الأخير.

والمغادرة قبل النهاية هي نقطة ضعف المستأجر. فالقانون يعطي مستأجر المسكن حق الرحيل بعد ستة أشهر؛ ولا يعطي المستأجر الموسمي شيئاً من ذلك. فالعقد ملزم طوال مدته، لأن العقود tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — لها قوة القانون بين الطرفين المتعاقدين (القانون المدني، المادة 1091) — وأجرة الأشهر المتبقية مستحقة ما لم ينص العقد على مخرج. والبند الذي يبيّن كيف يغادر المستأجر وبأي كلفة يستحق التفاوض قبل التوقيع، لا في فبراير. أما المالك فلا يستطيع إنهاء الإيجار قبل أوانه إلا لإخلال: عدم سداد الأجرة أو مبلغ التأمين، أو ضرر متعمد أو أشغال بلا موافقة، أو أنشطة مزعجة أو مضرّة بالصحة أو خطرة أو غير مشروعة (المادة 35).

الحدّ الفاصل مع الإيجار السياحي

ليست كل شقة مفروشة تُسلَّم لأسابيع أو أشهر عقدَ إيجار. فالقانون يستثني تسليم مسكن كامل مفروش يُسوَّق في قنوات العرض السياحي cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — متى كان خاضعاً لنظام خاص ناشئ عن تشريعه القطاعي السياحي (المادة 5.e). وفي الجزر هذا النظام هو قانون الإيجار السياحي الكناري الذي نصفه في مقالنا عن Ley 6/2025، بتسجيله ومتطلباته.

كان المرسوم قد رسم ذلك الحدّ عند واحد وثلاثين يوماً؛ وبالإلغاء عاد القانون لا يحدد أي رقم. أما في الجزر فيبقى رقم واحد، في القانون الإقليمي: فمنذ أغسطس 2026 يفترض أن المسكن المؤجَّر لواحد وثلاثين يوماً أو أقل إيجار سياحي، ما لم يُثبت العقد سبب حاجة المستأجر إلى سكن مؤقت (Ley 6/2025، المادتان 11 و12). والذي يفصل بين الأمرين هو كيف تُعرض الشقة وتحت أي قواعد. فشتاءٌ يُتفق عليه مباشرة مع زوجين يعودان كل عام إيجار؛ والشقة نفسها التي تُباع بالليلة على منصة إيجار سياحي، ويجب أن تكون مسجَّلة على هذا الأساس. وكل إقامة يجب أن تستوفي قواعد نظامها.

عقد وُقّع بين 1 أكتوبر والإلغاء

بعض عقود الشتاء وُقّعت حين كان المرسوم قانوناً، وكُتبت لإيجار لم يعد موجوداً: سبب مذكور، وتأمين شهر واحد بدل شهرين، وحق المستأجر في المغادرة بعد شهر. والإلغاء لا يأتي بقاعدة انتقالية، وما قيمة عقد كهذا الآن أمر غير محسوم. وأبسط علاج، حين يتفق الطرفان، أن يوقّعاه من جديد عقداً موسمياً وفق القانون كما صار. وحين لا يتفقان، ينبغي أن يقرأه محامٍ قبل أن يعتمد عليه أيٌّ منهما.

أما العقود الموقّعة قبل 1 أكتوبر فليس فيها ما يُعالَج. كان المرسوم سينهيها بلا تمديد في يومها الأخير؛ وهذه الجملة سقطت مع الباقي، والعقد الموسمي الموقّع في سبتمبر هو ما كان دائماً.

قائمة لعقد هذا الشتاء

• سمِّه باسمه. إيجار لموسم بموجب المادة 3.2 من القانون، مع يومه الأول ويومه الأخير.
• اكتب أين البيت. عنوان المستأجر في الخارج وكونه يحتفظ به؛ فغاية الإقامة هي ما تقرؤه المحكمة.
• خذ التأمين القانوني. أجرة شهرين نقداً، تُردّ حين تعود المفاتيح.
• اتفقا على المخرج. هل يجوز للمستأجر أن يغادر قبل الأوان، وبأي إخطار وبأي كلفة؛ فالقانون لا يعطيه هذا الحق.
• ضع التكاليف في العقد. المرافق ورسوم اتحاد الملاك والوكالة والإصلاحات الصغيرة يحسمها الطرفان.
• أنهِ على الورق. تسليم مؤرَّخ للمفاتيح في اليوم الأخير، ولا بقاء بلا تمديد موقَّع.
• لا تخلط السوقين. الشقة المعروضة على السياح بالليلة إيجار سياحي ويجب أن تكون مسجَّلة على هذا الأساس.

العقد الموسمي وثيقة قصيرة تقوم على واقعة واحدة: بيت المستأجر في مكان آخر. اكتب هذه الواقعة، وأرِّخ طرفَي الإقامة، وسيؤدي النموذج الذي نزّله المالك عام 2019 ما كان يظنه دائماً أنه يؤديه.

يتولى فريقنا العقاري في مكتبَي كوستا أديخي وكوراليخو عمليات الشراء والبيع والإيجار في الجزيرتين، ويستطيع أن يصوغ أو يراجع عقداً موسمياً، أو عقداً وُقّع حين كان المرسوم قانوناً؛ والاستشارة مدفوعة ويُحدد سعرها مسبقاً. الخدمة موصوفة في صفحة قانون العقارات لدينا، وفي صفحة الاتصال مواعيد عمل مكتبينا.

أسئلة شائعة

هل عاد العقد الموسمي صحيحاً؟

نعم. فقد أخرجه Real Decreto-ley 26/2026 من قانون الإيجارات الحضرية في 1 أكتوبر 2026، وألغى مجلس النواب ذلك المرسوم في 2 أكتوبر. وعاد القانون يعامل الإيجار لموسم على أنه إيجار لاستعمال غير السكن، يحكمه أولاً ما يتفق عليه الطرفان.

كم يمكن أن يدوم الإيجار الموسمي؟

القانون لا يضع حدّاً أدنى ولا أقصى. والذي يجعل الإيجار موسمياً هو غايته: إقامة مؤقتة لمستأجر مسكنه الدائم في مكان آخر. خمسة أشهر من الشتاء تصلح؛ وقد تصلح سنة دراسية أيضاً. والعقد الذي يعطي المستأجر في الواقع مسكنه الوحيد إيجار سكن، مهما كانت مدته.

هل أستطيع أن أؤجّر للزوجين نفسيهما كل شتاء؟

نعم، ولا شيء يُعدّ: فحدّ العقدين المتتاليين كان من المرسوم الملغى. وكل شتاء عقد قائم بذاته، له تواريخه. والمهم في كل مرة أن يحتفظ المستأجران ببيتهما في مكان آخر وأن يقول العقد ذلك.

ما مبلغ التأمين الذي يمكنني أن أطلبه؟

التأمين القانوني في الإيجار الموسمي أجرة شهرين، نقداً، وهو إلزامي. وأي ضمان آخر هو ما يتفق عليه العقد. ويُردّ مبلغ التأمين عند تسليم المفاتيح، بعد خصم ما على المستأجر؛ وبعد شهر دون ردّه تُستحق عليه الفائدة القانونية.

وماذا لو بقي المستأجران بعد اليوم الأخير؟

إذا بقيا خمسة عشر يوماً برضاك، افترض القانون المدني تجديداً ضمنياً، شهراً بشهر إذا كانت الأجرة شهرية. ولتفادي ذلك استرجع المفاتيح في اليوم الأخير، أو وقّع تمديداً مكتوباً بتاريخ نهاية جديد قبل أن ينتهي العقد الأول.

هذا المقال معلومات عامة بتاريخ 2 أكتوبر 2026، وليس استشارة بشأن عقد بعينه. والنصوص المقتبسة هي قانون الإيجارات الحضرية (Ley 29/1994)، المواد من 2 إلى 6، ومن 9 إلى 11، و14 و20 و21، ومن 29 إلى 31، و35 و36، بالصيغة النافذة قبل Real Decreto-ley 26/2026 الصادر في 29 سبتمبر (الجريدة الرسمية للدولة بتاريخ 30 سبتمبر 2026)، الذي ألغاه مجلس النواب في 2 أكتوبر 2026 بقرار نُشر في الجريدة الرسمية في اليوم نفسه؛ والقانون المدني، المواد 1091 و1565 و1566 و1581؛ والحكم 1074/1999 الصادر عن المحكمة العليا في 15 ديسمبر. والقاعدة الكنارية الخاصة بالإيجار لواحد وثلاثين يوماً أو أقل واردة في Ley 6/2025، المادتين 11 و12، المضافتين بموجب Ley 7/2026 المؤرخ 31 يوليو. والاستشارة لدى فريقنا العقاري خدمة مدفوعة.