2026 年 10 月の勅令法の廃止後のスペインの冬の賃貸：季節契約が戻った。契約に何を書くか

毎年十月になると、ベルゲンから来る同じ夫婦が、テネリフェ島南部のコスタ・デル・シレンシオで、同じアパートの鍵を受け取ります。契約書は、家主が 2019 年にダウンロードし、それ以来毎年秋に印刷している二ページの書式です。«contrato de arrendamiento de temporada»、11 月 1 日から 3 月 31 日まで、敷金は二か月分、仲介手数料は折半。2026 年 10 月 1 日、ある勅令法によって、この書式が描く契約は存在しないものになりました。Real Decreto-ley 26/2026 が季節賃貸借を都市賃貸借法から外し、その場所に「一時的住宅」の賃貸借を置いたからです。10 月 2 日、下院はこの勅令法を廃止し（178 票対 172 票）、季節賃貸借は一語も変わらずに法律に戻りました。本稿は、テネリフェ島やフエルテベントゥラ島で冬のあいだアパートを貸す家主と、それを借りる借主のために書いています。季節賃貸借とは何か、裁判所がそれを住宅の賃貸借とどう見分けるか、契約が決めることと法律が契約に代わって決めること、シーズンの終わり方、民泊との境界、そして勅令法が法律であったあいだに署名された契約をどうするかを述べます。引用はスペイン語の原文で、日本語の読みを添えています。

10 月 2 日に廃止：何が戻ったか

数日のあいだ、法律には季節賃貸借がありませんでした。勅令法は、それを定めていた言葉を削り、住宅のルールの内側に一時的住宅の賃貸借を書き込みました。書面による証明可能な理由を必要とし、三十一日を超えて続かなければならず、同じ借主とは続けて二回まで結べるが三回は結べない、という賃貸借です。下院は 10 月 2 日にこの勅令法を否決し、廃止によって、法律は再び 9 月 30 日の文言になります。10 月の勅令法についての記事では、この採決、それとともに倒れたほかの規定、そして廃止が残した未解決の点を説明しています。

戻ってきたのは、第 3 条の一文です。住居以外の用途の賃貸借のなかに、法律は los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra――夏であれ他のいつであれ、一シーズンのために結ばれた都市不動産の賃貸借――を数えています（第 3 条 2 項）。本稿のほかのすべては、この分類から導かれます。冬の賃貸は法律のもとにある賃貸借ですが、住宅の賃貸借ではありません。

暦ではなく、目的

法律は、住宅の賃貸借を、それが何のためのものかによって定義しています。居住できる建物であって、その主たる目的が satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario――借主の恒久的な住まいの必要を満たすこと――にあるものです（第 2 条 1 項）。季節賃貸借はもう一方の場合であり、最高裁判所はずっと以前に、その後も繰り返している言葉でそれを描いています。para habitar transitoriamente y por razones diversas――一時的に、さまざまな理由で住むために――借りる住宅です。基準は滞在の長さではありません。el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento――占有が一時的であるという要件は、期間の単なる時間的な長さにではなく、賃貸借が向けられている目的にかかわります（12 月 15 日の判決 1074/1999。1964 年の法律のもとで形成された判例を繰り返したもの）。

ここから二つのことが導かれます。五か月の契約はシーズンでありえますし、十か月の契約もそうです。借主が一学年、赴任、あるいはひと冬のためにそこにいて、帰る家があるのなら。そして、一ページ目に書かれた名称は何も決めません。同じ判決は、答えは debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes――当事者の意思を推し量ることのできる事実を考慮して――見いだされると述べています。ほかに住まいのない借主のための「季節」契約が、終わるたびにすぐ結び直されているなら、それはシーズンを住宅の賃貸借に変える種類の事実であり、住宅の賃貸借には最低五年の期間があります。

ベルゲンの夫婦は、単純な例です。ノルウェーに自宅を保ち、冬を過ごしに来て、春に帰ります。これはシーズンです。今年も、来年も、何度冬に来ても変わりません。

契約が決めること、法律が契約に代わって決めること

季節賃貸借は住居以外の用途の賃貸借なので、そのルールの大半は当事者自身が書きます。こうした賃貸借は se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil――当事者の意思に従い、それがなければ本法第三編の定めに、補充的に民法典の定めに従います（第 4 条 3 項）。法律のうち二つの部分は、合意で変えることができません。どの賃貸借がどれに当たるかを定める第一編と、敷金と書面の形式についての第四編です（第 4 条 1 項）。

住宅の賃貸借の列こそ、名称が重要である理由です。その一行一行は、住宅の借主が署名によって放棄することのできないルールです。住宅の賃貸借では、借主を法律よりも不利な立場に置く条項は無効だからです（第 6 条）。季節賃貸借では契約が先に立ち、契約が定めていないことは、修繕、工事、アパートが売却される際の借主の買取権について住宅のルールを借りている第三編（第 30 条および第 31 条）と、民法典が補います。

お金

敷金は、当事者が選べない唯一の数字です。署名のとき、será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda――現金による敷金の要求と差入れが義務であり、その額は住宅の賃貸借では賃料一か月分、住居以外の用途の賃貸借では二か月分です（第 36 条 1 項）。家主の書式にある二か月分は、法律そのものです。残額は鍵の返還のときに返さなければならず、返還されないまま一か月が過ぎると法定利息がつきます（第 36 条 4 項）。敷金に上乗せする担保は、契約で決めることです（第 36 条 5 項）。

残りは当事者が書きます。電気と水道を誰が払うか、管理組合の費用が賃料に含まれるか、仲介業者に誰が払うか。ベルゲンの夫婦が毎年秋に払っている手数料の半分は、契約にそう書いてあるから有効です。この費用を貸主の負担とするルールは、住宅の賃貸借のものです。

シーズンはどう終わるか

季節賃貸借は、ひとりでに終わります。民法典は、期間を定めて結ばれた賃貸借は concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento――催告を要することなく、あらかじめ定めた日に終了する――と定めています（第 1565 条）。家主は何の通知もせず、借主に請求できる延長はありません。

落とし穴は、その日の向こう側にあります。民法典は、permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador――借主が貸主の黙認のもとで賃借物を十五日間使い続ける――ときに黙示の更新を推定し（第 1566 条）、賃料が月払いであれば、更新は一か月ごとに進みます（第 1581 条）。1999 年の判決は、まさにこれを季節賃貸借に適用し、季節賃貸借は es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado――合意された期間が終わるとき、黙示の更新の対象となりうる――と述べました。家主の了解を得て四月まで滞在する夫婦は、毎月更新される新しい賃貸借のもとにあり、書面のない一か月一か月は、このアパートが住まいになったのかと問われた裁判所にとって、事実がまた一つ増えることを意味します。五月まで滞在したいのなら、答えは、3 月 31 日より前に署名する書面の延長であり、そこに新しい最終日を書くことです。

期間の途中で出ていくことは、借主の弱点です。法律は、住宅の借主には六か月経過後に退去する権利を与えていますが、季節賃貸借の借主には何も与えていません。契約はその期間中拘束します。契約は tienen fuerza de ley entre las partes contratantes――契約当事者のあいだで法律の効力をもつ――からです（民法典第 1091 条）。契約に出口が定められていないかぎり、残りの月の賃料は支払わなければなりません。借主がどのように、いくらの負担で退去できるかを定める条項は、二月になってからではなく、署名の前に交渉する価値があります。家主の側は、債務不履行があった場合にしか賃貸借を早く終わらせることができません。賃料または敷金の不払い、故意の損害または同意のない工事、迷惑な、不衛生な、危険な、または違法な活動です（第 35 条）。

民泊との境界

数週間や数か月のあいだ引き渡される家具付きのアパートが、すべて賃貸借であるわけではありません。法律は、観光向けの販売経路で売り出される家具付き住宅全体の貸与を、cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística――その観光分野の法規に由来する特別の制度に服する場合に――適用の対象から外しています（第 5 条 e 号）。島では、この制度はカナリア諸島の民泊法であり、登録と各種の要件を伴います。Ley 6/2025 についての記事で説明しています。

勅令法はこの境界を三十一日に引いていましたが、廃止によって、法律は再びどんな数字も定めていません。ただし、島では自治州の法律に数字がひとつ残っています。2026 年 8 月から、この法律は、三十一日以下の期間で貸し出される住宅を民泊と推定し、借主がなぜ一時的な住まいを必要とするのかを契約書に記していない限り、その推定は覆りません（Ley 6/2025 第 11 条・第 12 条）。二つを分けるのは、アパートがどのように提供され、どのルールのもとにあるかです。毎年戻ってくる夫婦と直接取り決めたひと冬は賃貸借です。同じアパートをプラットフォームで一泊単位で売れば民泊であり、民泊として登録されていなければなりません。それぞれの滞在は、自分の制度のルールを満たす必要があります。

10 月 1 日から廃止までのあいだに署名された契約

冬の契約のなかには、勅令法が法律であったあいだに署名されたものがあり、それらは、もう存在しない賃貸借のために書かれています。理由の記載、二か月分ではなく一か月分の敷金、一か月後に退去できる借主の権利。廃止には経過規定がなく、こうした契約がいまどんな効力をもつかは、決着していません。双方が同意するなら、もっとも簡単な解決は、現在の法律に従って季節契約として署名し直すことです。同意しない場合は、どちらの当事者がそれに依拠する前にも、弁護士に読んでもらうべきです。

10 月 1 日より前に署名された契約には、直すべきところがありません。勅令法は、それらを最終日に延長なしで終了させるはずでした。その一文はほかの規定とともに倒れ、九月に署名された季節契約は、これまでどおりのものです。

この冬の契約のためのチェックリスト

• 名称を実態に合わせる。 法律第 3 条 2 項のシーズンのための賃貸借であることと、最初の日と最後の日を書きます。
• 自宅がどこにあるかを書く。 借主の国外の住所と、それを保っているという事実です。裁判所が読むのは滞在の目的です。
• 法定の敷金を受け取る。 賃料二か月分を現金で受け取り、鍵が戻ったときに返します。
• 出口を取り決める。 借主が早く退去できるか、何日前の予告で、いくらの負担でか。法律はその権利を与えていません。
• 費用を契約に書く。 光熱費、管理組合の費用、仲介業者、小修繕は、すべて当事者が決めることです。
• 書面で終える。 最終日に日付入りで鍵の引渡しを行い、署名した延長なしに滞在を続けません。
• 二つの市場を混ぜない。 観光客に一泊単位で提供するアパートは民泊であり、民泊として登録されていなければなりません。

季節契約は、一つの事実の上に建てられた短い文書です。借主の自宅は別の場所にある、という事実です。その事実を書き、滞在の両端に日付を入れれば、家主が 2019 年にダウンロードした書式は、家主がずっと思っていたとおりの働きをします。

コスタ・アデヘとコラレホの当事務所の不動産チームは、両方の島で購入・売却・賃貸借を扱っており、季節契約の起草や点検、また勅令法が法律であったあいだに署名された契約の点検を行うことができます。相談は有料で、事前に見積もります。サービスの内容は当事務所の不動産法のページに、連絡先ページには両事務所の営業時間があります。

よくある質問

季節契約は再び有効になりましたか？

はい。Real Decreto-ley 26/2026 は 2026 年 10 月 1 日にそれを都市賃貸借法から外し、下院は 10 月 2 日にこの勅令法を廃止しました。法律は再び、シーズンのための賃貸を住居以外の用途の賃貸借として扱い、まず当事者の合意に従うものとしています。

季節賃貸借はどのくらいの期間まで可能ですか？

法律は最短期間も最長期間も定めていません。賃貸を季節賃貸借にするのは、その目的です。恒久的な住まいを別の場所に持つ借主の、一時的な滞在であることです。冬の五か月は当てはまりますし、一学年も当てはまりえます。実際には借主に唯一の住まいを与えている契約は、どれだけの長さであっても、住宅の賃貸借です。

毎年冬、同じ夫婦に貸すことはできますか？

はい。数えるものは何もありません。連続二件までという制限は、廃止された勅令法のものでした。冬ごとに、それぞれの日付をもつ別々の契約です。毎回大切なのは、借主が別の場所に自宅を保っていること、そして契約がそれを明記していることです。

敷金はいくらまで求められますか？

季節賃貸借の法定の敷金は賃料二か月分で、現金で差し入れ、義務的なものです。それ以外の担保は、契約で合意したものになります。敷金は鍵の返還のときに、借主が負っている額を差し引いて返します。返還されないまま一か月が過ぎると、法定利息がつきます。

借主が最終日のあとも滞在を続けたら、どうなりますか？

あなたの黙認のもとで十五日間滞在を続ければ、民法典は黙示の更新を推定し、賃料が月払いであれば一か月ごとの更新になります。それを避けるには、最終日に鍵を回収するか、最初の契約が終わる前に、新しい終了日を記した書面の延長に署名してください。

本稿は 2026 年 10 月 2 日時点の一般的な情報であり、特定の契約に関する助言ではありません。引用した条文は、都市賃貸借法（Ley 29/1994）第 2 条から第 6 条、第 9 条から第 11 条、第 14 条、第 20 条、第 21 条、第 29 条から第 31 条、第 35 条、第 36 条で、9 月 29 日の Real Decreto-ley 26/2026（2026 年 9 月 30 日の官報）より前に効力のあった文言によります。この勅令法は 2026 年 10 月 2 日に下院が廃止し、その決議は同日の官報に掲載されました。そのほか、民法典第 1091 条、第 1565 条、第 1566 条、第 1581 条、および最高裁判所の 12 月 15 日の判決 1074/1999 です。三十一日以下の貸し出しについてのカナリア諸島の規定は、Ley 6/2025 第 11 条・第 12 条にあり、7 月 31 日の Ley 7/2026 によって加えられたものです。当事務所の不動産チームへの相談は有料のサービスです。