カナリア諸島の新しい民泊法：Ley 6/2025 が所有者にとって意味すること

カナリア諸島で別荘を貸すことは、かつては2015年の政令と、大量の即興によって規律されていました。2024年から2025年末にかけて、三層の新しい法律が到来し、テネリフェとフエルテベントゥラのすべての所有者にとっての地図を描き直しました。

第一層：国の登録簿 — 2026年5月に無効

勅令 1312/2024 は、全国単一の賃貸登録簿を創設しました。2025年7月1日から、すべての短期賃貸には国の登録番号が必要になり、プラットフォームは番号のない物件を掲載から外さなければなりませんでした。2026年5月19日、最高裁判所（第三法廷、判決 620/2026）はその登録簿と登録義務を無効にしました。観光と住宅は州の権限であり、国はその上に独自の登録を課すことができないからです。政令のうち残るのは、デジタルの単一窓口と、プラットフォームが賃貸データを国に提供する義務です。実務上は、国の番号はもはや広告の条件ではなく、すでにお持ちの番号は単にその役割を失いました。営業の権利を担うのは、あなたのカナリア諸島の登録です。

第二層：管理組合が拒否権を得た

2025年4月3日から施行されている改革により、管理組合は、建物内の新規の民泊を5分の3の多数で承認、または拒否できます。既存の適法に営業している賃貸は投票によって追い出されることはありませんが、「貸すために」買う人は、何かに署名する前に、管理組合の議事録と規約を読まなければなりません。

第三層：カナリア諸島の法律 — Ley 6/2025

2025年12月10日、カナリア諸島は住宅の持続可能な観光利用に関する独自の法律を可決しました。この法律は、2015年の政令と抵触する部分では政令に優先します。その要点：

• 上限：原則として、各自治体（またはゾーン）の住宅ストックの10% までしか民泊に充てることができません。エル・イエロ、ラ・ゴメラ、ラ・パルマでは最大20%。
• 自治体のゾーニング：どこの住宅を観光客に貸せるかは、市役所が都市計画で決めます。所有者はそのうえで島のカビルド（島議会）に責任宣言書を提出し、カビルドが登録と監督を行います。
• 新築は待たなければならない：住宅は完成から10年が経つまで観光利用に供することができません。
• 保護住宅（VPO）は完全に除外され、事実上のホテルとして一括運営される建物は禁止されます。
• 既存の適法な賃貸は経過規定のもとで継続します。ただし、この文の「適法な」という言葉は多くの仕事を背負っています。登録、居住適性、書類の記録のすべてが問われます。原則として、営業はあと五年、2030年12月まで続けられます。ただし2026年8月からは、それより先に来る期日があります。法律の施行前に登録しながら、分類事業活動の事前届出（comunicación previa）を市役所に出していない所有者は、2027年7月31日より前に届け出なければ、営業をやめなければなりません（Ley 7/2026）。

2026年10月：国の勅令法は数日で廃止され、二つ目が10月8日から施行

2026年10月1日から施行された国の勅令法（Real Decreto-ley 26/2026）は、数日のあいだ、観光目的の滞在と賃貸借の境界を引き直していました。都市賃貸借法の適用を受けない観光目的の貸与は三十一日を超えることができず、従来の季節賃貸は一時的住宅の賃貸借に置き換えられ、デジタル単一窓口には制裁金が付けられました。下院は2026年10月2日にこの勅令法を廃止し、三つの変更は六日間失われていました。2026年10月8日からは Real Decreto-ley 29/2026 がそれらを再び書いており、解散した下院の常任委員会が10月7日の公布から三十日以内に行う採決を待っています（10月21日の時点では何も公布されていません）。都市賃貸借法が観光法規に委ねる観光目的の滞在は三十一日を超えることができず（第5.e条）、季節を限った貸し出しは理由を書面に記した一時的住宅の賃貸借であり（第2.3条および第9 bis条）、プラットフォームへの制裁金は再びデジタル単一窓口の後ろに置かれています（第五編）。ただし、島では自治州の法律に数字がひとつ残っています。2026年8月から、この法律は、三十一日以下の期間で貸し出される住宅を民泊と推定し、借主がなぜ一時的な住まいを必要とするのかを契約書に記していない限り、その推定は覆りません（Ley 6/2025第11条・第12条）。勅令法も、その廃止も、カナリア諸島の登録、自治体ごとの上限、管理組合の決議には触れていません。何が廃止され、何が戻り、採決が何を変えうるかは、10月の勅令法についての記事で説明しています。

コラレホとコスタ・アデヘで意味すること

どちらの町も、需要が、したがって上限が、最初に効いてくる場所です。実務上の帰結は二つ：

1. すでに貸しているなら：カナリア諸島の登録が整っているか確認し（国の番号はもう営業の権利を担いません）、活動の証拠を保管してください。経過的な保護は書類についてきます。
2. 貸すために買うなら：許可の問題はいまや購入の前に来ます。後ではなく。管理組合の同意がない、飽和したゾーンにある、あるいは昨年建てられたアパートは、単に永遠に許可を得られないかもしれません。その価格は、それを反映すべきです。また、登録は買主には引き継がれません。法律が現在の運営者に認めている「確立した観光利用」（uso turístico consolidado）は、相続の場合を除き、物件の所有者が替わると消滅します。

「まず買って、許可は後で」の時代はカナリア諸島では終わりました。いまや許可こそが資産です。

当事務所の不動産チームは、契約前に物件の賃貸ステータスを確認します。あなたの案件についてお尋ねください。