La nueva ley canaria de vivienda vacacional: qué significa la Ley 6/2025 para propietarios

Alquilar una vivienda vacacional en Canarias se regía por un decreto de 2015 y bastante improvisación. Entre 2024 y finales de 2025 llegaron tres capas de ley nueva — y juntas redibujan el mapa para cada propietario de Tenerife y Fuerteventura.

Capa uno: el registro estatal — anulado en mayo de 2026

El Real Decreto 1312/2024 creó un registro único estatal de alquileres: desde el 1 de julio de 2025 todo alquiler de corta duración necesitaba un número de registro estatal y las plataformas debían retirar los anuncios sin él. El 19 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo (sentencia 620/2026, Sala Tercera) anuló ese registro y la obligación de inscribirse: turismo y vivienda son competencias autonómicas, y el Estado no podía imponer encima un registro propio. Del decreto sobreviven la ventanilla única digital y el deber de las plataformas de comunicar al Estado los datos de la actividad. En la práctica: un número estatal ya no es condición para anunciarse, y el que ya tenga simplemente ha perdido ese papel — su registro canario es el que sostiene su derecho a operar.

Capa dos: su comunidad de propietarios tiene veto

Una reforma vigente desde el 3 de abril de 2025 permite a las comunidades aprobar — o rechazar — nuevas viviendas vacacionales en el edificio por mayoría de tres quintos. Los alquileres existentes que operan legalmente no quedan expulsados por el voto, pero quien compre «para alquilar» debe leer ahora las actas y los estatutos de la comunidad antes de firmar nada.

Capa tres: la ley canaria — Ley 6/2025

El 10 de diciembre de 2025 Canarias aprobó su propia ley de uso sostenible de la vivienda con fines turísticos, que desplaza al decreto de 2015 en todo lo que se le oponga. Sus titulares:

• Un tope: como regla, no más del 10% del parque de vivienda de cada municipio (o zona) puede dedicarse a alquiler vacacional — hasta el 20% en El Hierro, La Gomera y La Palma.
• Zonificación municipal: los ayuntamientos deciden, a través de su planeamiento, dónde puede destinarse una vivienda al alquiler turístico; el propietario presenta después una declaración responsable ante el cabildo insular, que inscribe la vivienda y la inspecciona.
• La obra nueva espera: una vivienda no puede destinarse a uso turístico hasta diez años después de terminarse.
• La vivienda protegida (VPO) queda excluida de plano, y se prohíben los edificios explotados enteros como hoteles de facto.
• Los alquileres existentes y conformes continúan bajo reglas transitorias — pero «conforme» carga mucho peso en esa frase: registro, habitabilidad y el rastro documental cuentan. Por regla general la actividad puede continuar cinco años, hasta diciembre de 2030, y desde agosto de 2026 hay una fecha que va antes: quien presentó su declaración responsable antes de la ley sin haber presentado en el ayuntamiento la comunicación previa de actividad clasificada debe presentarla antes del 31 de julio de 2027 o cesar (Ley 7/2026).

Octubre de 2026: un decreto estatal derogado en días, y un segundo en vigor desde el 8 de octubre

Un decreto-ley estatal en vigor desde el 1 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 26/2026) redibujó, durante unos días, la frontera entre la estancia turística y el arrendamiento: la cesión turística que queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos no podía superar los treinta y un días, el antiguo contrato de temporada dejaba paso a un arrendamiento de vivienda temporal y se ponían multas detrás de la ventanilla única digital. El Congreso derogó el decreto el 2 de octubre de 2026, y los tres cambios cayeron con él durante seis días: desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 los escribe de nuevo, pendiente del voto de la Diputación Permanente del Congreso disuelto en los treinta días siguientes a su publicación el 7 de octubre (el 21 de octubre no se había publicado nada): la cesión turística que la ley deja en manos de la normativa turística no puede superar los treinta y un días (artículo 5.e), alquilar por temporada es un arrendamiento de vivienda temporal con causa escrita (artículos 2.3 y 9 bis), y las multas a las plataformas vuelven a estar detrás de la ventanilla única digital (título V). En las islas sí queda una cifra, en la ley autonómica: desde agosto de 2026 presume que la vivienda alquilada por treinta y un días o menos es alquiler turístico, salvo que el contrato recoja por qué el arrendatario necesita un alojamiento temporal (Ley 6/2025, artículos 11 y 12). Ni el decreto ni su derogación tocan el registro canario, los topes municipales ni el voto de la comunidad. Nuestra nota sobre los decretos de octubre explica qué se derogó, qué ha vuelto y qué puede cambiar el voto.

Qué significa en Corralejo y Costa Adeje

Ambos núcleos son exactamente donde la demanda — y por tanto los topes — morderán primero. Dos consecuencias prácticas:

1. Si ya alquila: verifique que su registro canario está en orden (el número estatal ya no sostiene su derecho a operar) y conserve pruebas de su actividad — la protección transitoria sigue al papeleo.
2. Si compra para alquilar: la pregunta de la licencia va ahora antes de la compra, no después. Un piso sin consentimiento de la comunidad, en zona saturada o construido el año pasado puede sencillamente no obtenerla nunca — y su precio debería reflejarlo. Y el registro no pasa al comprador: el uso turístico consolidado que la ley reconoce a quienes hoy explotan su vivienda se extingue cuando la propiedad cambia de manos, salvo en caso de herencia.

La era del «compra primero, licencia después» terminó en Canarias. Ahora la licencia ES el activo.

Nuestro equipo inmobiliario comprueba el estado de alquiler de un inmueble antes de que se comprometa — consúltenos su caso.