قانون الإيجار السياحي الكناري الجديد: ماذا يعني Ley 6/2025 للملاك

كان تأجير بيوت العطلات في الكناري محكومًا طويلًا بمرسوم من 2015 وكثيرٍ من الارتجال. بين 2024 ونهاية 2025 وصلت ثلاث طبقات من قانون جديد — وهي معًا تعيد رسم الخريطة لكل مالكٍ في تينيريفي وفويرتيفنتورا.

الطبقة الأولى: السجل الحكومي — أُلغي في مايو 2026

أنشأ Real Decreto 1312/2024 سجلًا حكوميًا موحدًا للإيجارات: فمنذ 1 يوليو 2025 احتاج كل إيجار قصير إلى رقم تسجيل حكومي، وكان على المنصات إنزال الإعلانات التي لا تحمله. وفي 19 مايو 2026 ألغت المحكمة العليا (Tribunal Supremo، الحكم 620/2026، الغرفة الثالثة) ذلك السجل وواجب التسجيل فيه: فالسياحة والإسكان من اختصاص الأقاليم، ولا يجوز للدولة أن تفرض فوقهما سجلًا خاصًا بها. وما بقي من المرسوم هو النافذة الرقمية الموحدة وواجب المنصات في إبلاغ الدولة ببيانات النشاط. عمليًا: لم يعد الرقم الحكومي شرطًا للإعلان، والرقم الذي تحمله أصلًا فقد هذا الدور فحسب — فـتسجيلك الكناري هو الذي يحمل حقك في التشغيل.

الطبقة الثانية: اتحاد الملاك صار له حق الرفض

إصلاحٌ سارٍ منذ 3 أبريل 2025 يجيز لاتحادات الملاك إقرار — أو رفض — الإيجارات السياحية الجديدة في المبنى بأغلبية ثلاثة أخماس. الإيجارات القائمة المشروعة لا يطردها التصويت، لكن من يشتري «للتأجير» عليه الآن قراءة محاضر الاتحاد وأنظمته قبل أي توقيع.

الطبقة الثالثة: القانون الكناري — Ley 6/2025

في 10 ديسمبر 2025 أقرت الكناري قانونها الخاص بالاستخدام السياحي المستدام للسكن، وهو يُقدَّم على مرسوم 2015 في كل ما يتعارضان فيه. أبرز ما فيه:

• سقف: كقاعدة لا يجوز أن يتجاوز الإيجار السياحي 10% من الرصيد السكني لكل بلدية (أو منطقة) — وحتى 20% في إل هييرو ولا غوميرا ولا بالما.
• تقسيم بلدي: تقرر البلديات عبر تخطيطها أين يجوز تأجير المسكن للسياح؛ ثم يقدّم المالك إقرارًا مسؤولًا إلى مجلس الجزيرة، الذي يسجّل المسكن ويفتشه.
• الجديد ينتظر: لا يجوز تحويل السكن إلى الاستخدام السياحي إلا بعد عشر سنوات من إتمامه.
• السكن المحمي (VPO) مستثنى كليًا، والمباني المدارة جملةً كفنادق فعلية ممنوعة.
• الإيجارات القائمة المطابقة تستمر بقواعد انتقالية — لكن «المطابقة» كلمة ثقيلة هنا: التسجيل والصلاحية للسكن وسلسلة الأوراق كلها تُحسب. وكقاعدة عامة يجوز أن يستمر النشاط خمس سنوات، حتى ديسمبر 2030، ومنذ أغسطس 2026 هناك تاريخ يسبق ذلك: فمن سجّل قبل القانون ولم يقدّم إلى البلدية الإخطار المسبق بالنشاط المصنَّف (comunicación previa) عليه أن يقدّمه قبل 31 يوليو 2027 أو أن يتوقف (Ley 7/2026).

أكتوبر 2026: مرسوم حكومي أُلغي بعد أيام، ومرسوم ثانٍ نافذ منذ 8 أكتوبر

مرسوم بقانون صادر عن الدولة ونافذ منذ 1 أكتوبر 2026 (Real Decreto-ley 26/2026) أعاد لبضعة أيام رسم الحدّ بين الإقامة السياحية وعقد الإيجار: فالتأجير السياحي الخارج عن قانون الإيجارات لم يكن يجوز أن يتجاوز واحدًا وثلاثين يومًا، والعقد الموسمي القديم حلّ محلّه إيجار السكن المؤقت، ووُضعت الغرامات خلف النافذة الرقمية الموحدة. وقد ألغى مجلس النواب المرسوم في 2 أكتوبر 2026، فسقطت التغييرات الثلاثة معه ستة أيام: فمنذ 8 أكتوبر 2026 يكتبها Real Decreto-ley 29/2026 من جديد، في انتظار تصويت اللجنة الدائمة لمجلس النواب المنحل خلال ثلاثين يومًا من نشره في 7 أكتوبر (وحتى 21 أكتوبر لم يُنشر شيء): فالإقامة السياحية التي يتركها قانون الإيجارات لأنظمة السياحة لا يجوز أن تتجاوز واحدًا وثلاثين يومًا (المادة 5.e)، والتأجير لموسم إيجارُ سكن مؤقت بسبب مكتوب (المادتان 2.3 و9 bis)، وعادت غرامات المنصات خلف النافذة الرقمية الموحدة (الباب الخامس). أما في الجزر فيبقى رقم واحد، في القانون الإقليمي: فمنذ أغسطس 2026 يفترض أن المسكن المؤجَّر لواحد وثلاثين يومًا أو أقل إيجار سياحي، ما لم يُثبت العقد سبب حاجة المستأجر إلى سكن مؤقت (Ley 6/2025، المادتان 11 و12). ولا المرسوم ولا إلغاؤه يمسّان التسجيل الكناري ولا السقوف البلدية ولا تصويت اتحاد الملاك. ومقالنا عن مرسومَي أكتوبر يشرح ما أُلغي، وما عاد، وما يمكن أن يغيّره التصويت.

ماذا يعني هذا في كوراليخو وكوستا أديخي

البلدتان هما بالضبط حيث سيعضّ الطلب — ومعه السقوف — أولًا. نتيجتان عمليتان:

1. إن كنت تؤجّر بالفعل: تحقق من سلامة تسجيلك الكناري (فالرقم الحكومي لم يعد يحمل حقك في التشغيل) واحتفظ بأدلة نشاطك — فالحماية الانتقالية تتبع الأوراق.
2. إن كنت تشتري للتأجير: سؤال الرخصة صار قبل الشراء لا بعده. شقة بلا موافقة الاتحاد، أو في منطقة مشبعة، أو بُنيت العام الماضي، قد لا تحصل على رخصة أبدًا — وينبغي للسعر أن يعكس ذلك. ثم إن التسجيل لا ينتقل إلى المشتري: فالاستخدام السياحي المكرَّس (uso turístico consolidado) الذي يمنحه القانون لمشغّلي اليوم ينقضي حين تنتقل ملكية العقار، باستثناء الإرث.

انتهى في الكناري زمن «نشتري أولًا والرخصة لاحقًا». الرخصة نفسها هي الأصل الآن.

فريق العقارات يتحقق من وضع التأجير قبل أن تلتزم — اسألنا عن حالتك.