العيش في مجمّع سياحي في جنوب تينيريفي: مبدأ وحدة الاستغلال، وما يستطيع المالك فعله وما لا يستطيع، والنافذة حتى 2028

تقع الشقة في الطابق الثاني من مجمّع في كوستا أديخي بُني في الثمانينيات: مسبح، وكراسي استلقاء، واستقبال ما زالت لافتته فوق الباب. عاش فيها البائع سنوات، والجار من جهة يؤجّر عبر الشركة التي تستثمر المجمّع، والجارة من الجهة الأخرى لديها رقم تأجير سياحي خاص بها وصندوق مفاتيح على الجدار. يريد المشتري أن يسكن فيها، أو أن يؤجّرها. في جزر الكناري لا يأتي الجواب من عقد الملكية، بل من ثلاث أوراق أخرى ومن قاعدة من عام 1995 يسمّيها القانون principio de unidad de explotación، أي مبدأ وحدة الاستغلال: المجمّع السياحي تستثمره شركة واحدة، وكل وحدة فيه مرتبطة بهذا النشاط. تعرض هذه المذكرة ما يقوله المبدأ، وما يمنعه على المالك، ومن يطبّقه وبأي غرامات، وما قرّرته المحاكم في 2025 و2026، والنافذة التي فتحتها حكومة الكناري في مارس 2025 وتغلقها في مارس 2028، والأوراق التي ينبغي للمشتري قراءتها قبل التوقيع.

ثلاث أوراق تحدّد ما هي الوحدة، وعقد الملكية ليس واحدة منها

الورقة الأولى هي المخطط البلدي. فالقطعة مصنّفة للاستعمال السياحي أو السكني أو لكليهما، والمبنى القائم على قطعة سياحية منشأة سياحية مهما فعل بها مالكوه. والثانية هي رخصة المبنى وقيده في سجل السياحة الكناري، Registro General Turístico: رخصة افتتاح بصفة apartamentos أو فندق شقق، ورقم ملف، واسم الشركة التي تستثمره، وقائمة الوحدات التي تستثمرها. والثالثة هي السجل العقاري. فمنذ 2013 يتعيّن على أصحاب المنشأة السياحية deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación، أي أن يثبتوا في السجل العقاري الاستعمال المخصَّص للقطعة والمبنى والقيود على تغييره، ويُدوَّن القيد عند تسجيل البناء الجديد أو صك التقسيم الطابقي، أو في المباني القائمة عند تسجيل حق عليها (Ley 2/2013، المادة 23.2). وقد يسمّي العقد نفسه الوحدة vivienda؛ لكن ذلك لا يجعلها كذلك. قالت ذلك محكمة العدل العليا لجزر الكناري في 2020 بشأن فندق شقق في أرونا: Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita، أي أن ذكر التخصيص السكني في المساحة أو السجل العقاري أو في صك موثّق أو في أي سجل عام آخر لا يغيّر الاستعمال بصورة مشروعة.

ما تصفه الأوراق الثلاث هو واجب. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento، أي أن من واجب أصحاب المنشآت السياحية تخصيصها لممارسة النشاط السياحي وفق تصنيف الاستعمال الذي يحدّده المخطط للقطعة (Ley 2/2013، المادة 23.1)، ويضيف قانون الكناري للإيجار السياحي الصادر في ديسمبر 2025، بالنسبة إلى المباني الخاضعة لنظام الملكية الطابقية التي شُكّلت كمنشآت سياحية، أن los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas، أي أن العناصر المقسّمة بنظام الملكية الطابقية تُعدّ وحدات إيواء لا مساكن (Ley 6/2025، المادة 5.1.c).

مبدأ وحدة الاستغلال: شركة واحدة، كل الوحدات

يشترط قانون السياحة الكناري لعام 1995 أن La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación، أي أن يجري الاستغلال السياحي لمنشآت الإيواء وفق مبدأ وحدة الاستغلال، ويعرّفه بأنه el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas، أي إخضاع نشاط الاستغلال السياحي للإيواء في كل منشأة، أو مجموعة موحّدة من الإنشاءات، أو مبنى أو جزء متجانس منه، لشركة واحدة، على أن تُخصَّص وحدات الإيواء فيها بكاملها للنشاط السياحي الذي ترتبط به (Ley 7/1995، المادة 38). وتحتاج الشركة إلى سند من المالكين، título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación، إلا إذا كان المالكون هم من يتولّون الاستغلال مباشرة، ويقول القانون إن اتحاد الملّاك يمكن أن يكون ذلك المستثمر (المادة 39.1)؛ ويجب أن تخصّص عددًا كافيًا من العاملين وأن تحتفظ باستقبال يعمل بصورة دائمة (المادة 40). ويمكن لإدارة السياحة في حكومة الكناري إعفاء مبنى من المبدأ حين تتوافر لوحداته total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento، أي استقلال تام في المدخل والخدمات والمناطق المشتركة والمنشآت والتجهيزات (المادة 41).

والمبنى الذي لا يتّبع المبدأ يخرج من العرض السياحي للكناري: فلا يُرخَّص نشاطه السياحي أو يُلغى الترخيص، ووحداته Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico، أي لا يجوز تأجيرها إلا وفق القانون المدني أو قانون الإيجارات الحضرية ولا يجوز بأي حال للاستعمال السياحي، ولا يجوز لأي وكالة سفر بيعها (المادة 42.1). أما المجمّعات المرخّصة أصلًا عند دخول إصلاح عام 1999 حيّز النفاذ فقد مُنحت سنة للتكيّف وقاعدة أخفّ: يجب أن يكون أكثر من نصف وحداتها في الاستغلال السياحي، وحيث تنافست شركتان لا تُعدّ مستثمرًا إلا من تدير أكثر من النصف؛ والمجمّع المرخّص لاحقًا يجب أن تكون كل وحداته في النشاط. ومنح الإصلاح نفسه الملّاك المشاركين في الاستغلال حق أفضلية في شراء أي وحدة تُباع خارج النشاط؛ وألغته المحكمة الدستورية في 2012 بوصفه قانونًا مدنيًا لا يجوز للإقليم سنّه، كما ذكّر حكم أرونا لعام 2020.

عمليًا، المستثمر شركة تحتفظ بعقد مع كل مالك، عقد تسمّيه المحاكم عقد explotación أو rentabilidad، يسلّم بموجبه المالك الوحدة ويتقاضى أجرة أو حصة من الإيرادات، أو هو اتحاد الملّاك نفسه وقد تشكّل كمستثمر. وفي فندق شقق في أرونا حدث ذلك بالضبط: فبعد سنوات من النزاع مع الشركة التي كانت تستثمره منذ 1990، قرّر الملّاك في أبريل 2022 تولّي الاستغلال، constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística، أي بتشكيل اتحاد الملّاك كمستثمر سياحي، كما سجّلت محكمة العدل العليا لجزر الكناري في يوليو 2025. ويُبلَّغ تغيير المستثمر إلى الكابيلدو خلال ثلاثين يومًا مع التصريح بأن المبدأ مستوفى، وفق لائحة 2010.

ما لا يستطيع المالك فعله ما دام المجمّع سياحيًا

أول ما لا يستطيع المالك فعله هو تحويل الوحدة إلى مسكن. فالقانون Ley 2/2013 يقول إنه في المنشآت المرخّصة على أرض سياحية no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales، أي لا يُسمح بتغيير استعمال وحدات الإيواء السياحي فيها إلى سكني، حتى لو كانت القطعة مختلطة، ما لم تنصّ أداة تخطيط أو قانون يخصّص الاستعمالات على خلاف ذلك (المادة 5)، ويجعل قانون السياحة من El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos، أي الإخلال بواجب التقيّد بالاستعمال الذي يحدّده المخطط بتخصيص منشأة إيواء سياحي لاستعمالات أخرى، مخالفة جسيمة جدًا (Ley 7/1995، المادة 75.14)، شأنه شأن El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento، أي الإخلال بالقواعد القانونية المتعلقة بمبدأ وحدة الاستغلال (المادة 75.10). وتستتبع المخالفة الجسيمة جدًا غرامة Entre 30.001 y 300.000 euros، أي بين 30,001 و300,000 يورو، تُدرَّج بحسب الضرر والربح المحقَّق وسرعة إعادة المشروعية (المادة 79.2). وللبلدية أدواتها الخاصة: فتغيير الاستعمال دون السند التخطيطي مخالفة تخطيطية جسيمة تُعاقَب بغرامة بين 3,000 و80,000 يورو (Ley 4/2017، المادة 383.1)، ويجوز إصدار الأمر بإعادة الاستعمال المشروع En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución، أي في أي وقت ما دامت الأعمال أو الاستعمالات جارية (المادة 361.1.a).

هذه العبارة الأخيرة هي التي حسمت قضية أرونا. فمالك وحدة في فندق شقق في أرونا كان قد اشتراها في 2014 واستعملها مسكنًا؛ فأعلنت البلدية عدم مشروعية تغيير الاستعمال. ودفع بأن الاستعمالات السكنية القائمة في 1 يناير 2017 على القطع السياحية متوافقة ومثبَّتة، وهو ما يقوله حكم انتقالي في Ley 2/2013. فقرأت المحكمة الشرط المرافق له: تتثبّت تلك الاستعمالات en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas، أي في اللحظة التي يكون فيها التخطيط العمراني قد نفّذ تخصيص الاستعمالات في المناطق السياحية، ومخطط أرونا لعام 1992 لم يفعل ذلك؛ فبدون هذه الخطوة لا تثبيت، والاستعمال مخالفة مستمرة، وMientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca، أي ما دام الاستعمال مستمرًا فلا تتقادم المخالفة لأنها دائمة، ولا تسقط صلاحية إعادة الوضع إلى نصابه. والواجب يسافر مع الوحدة: فبشرائها بصك موثّق تحمّل المالك كل المسؤوليات التي تستتبعها الملكية، وDeberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial، أي يجب إذن أن يكون هو من يوقف الاستعمال السكني. واستشهدت المحكمة أيضًا بالمخطط السياحي للجزيرة، الذي لا يجيز الاستعمال السكني في المناطق السياحية بتينيريفي إلا في ثلاث فئات من المساكن، ليس بينها ما يقلّ عن 70 مترًا مربعًا من المساحة الصافية: منزل مستقل بمساحة 150 مترًا مربعًا على قطعة لا تقلّ عن 500، أو مسكن مجمّع أو جماعي بمساحة 100 متر مربع على قطعة لا تقلّ عن 1,000، أو مسكن بمساحة 70 مترًا مربعًا. وبعد شهرين ألغت المحكمة نفسها قرارًا للبلدية نفسها ضد مالك آخر لشقة سياحية، لأن قيد السكان كان الدليل الوحيد: el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho، أي أن القيد في سجل السكان وحده لا يبرّر تسيير إجراء إداري دون التحقق الفعلي من الواقعة. فعلى الإدارة أن تثبت الاستعمال السكني؛ ومتى أثبتته فإن الزمن لا يشفيه.

وثاني ما لا يستطيع المالك فعله هو تأجير الوحدة للسياح بنفسه. فمنذ 2023 تؤيّد محكمة العدل العليا لجزر الكناري، قضية بعد قضية، القرارات التي أعلن بها كابيلدو غران كناريا أن الإيجارات السياحية التي سجّلها ملّاك أفراد داخل مجمّعات سياحية في ماسبالوماس لا يمكن أن تستمر. والتعليل هو السجل: constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación، أي ما دام سجل السياحة يثبت أن المجمّع يُستثمر من قبل مشغّل سياحي، فلا يجوز منح ترخيص لممارسة نشاط الإيجار السياحي لأن مبدأ وحدة الاستغلال يمنعه. قضت المحكمة بذلك في سبتمبر 2023 في حكم صار نهائيًا حين رفضت المحكمة العليا النظر في الطعن في فبراير 2025، وكرّرته في سلسلة من الأحكام في 2025، آخرها في أكتوبر؛ ولم يهمّ أن الوحدات أُخرجت من قائمة المستثمر، أو أن المالك سمّى الوحدة مسكنًا، أو أن المستثمر أبلغ الكابيلدو بتوقفه، لأن القيد في السجل ظلّ قائمًا. وتقرّ المحكمة بأن المبدأ يقيّد حرية تقديم الخدمات، لكنها تقرأ القيد مبرَّرًا بالمصلحة العامة: خدمة مهنية وحماية أفضل للسائح. وما إذا كانت هذه القراءة تصمد فهو الآن بيد المحكمة العليا. ففي قرار قبول الطعن الصادر في 21 يناير 2026 أعلنت المحكمة أن المسألة ذات المصلحة العامة تتمثل في determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general، أي تحديد ما إذا كان مبدأ وحدة الاستغلال السياحي المطبَّق على مساكن الإيجار السياحي يشكّل قيدًا على حرية تقديم الخدمات أو يجد على العكس سندًا ومبرّرًا قانونيًا في أسباب المصلحة العامة، وذكّرت بثلاثة قرارات قبول مماثلة من أكتوبر 2025، وقبلت ثلاثة طعون أخرى في مارس ومايو ويونيو 2026. وحتى يوم كتابة هذه السطور لم يُنشر أي حكم. فمالك وحدة في مجمّع له مستثمر لا يستطيع اليوم إدارة إيجار سياحي، والمحكمة العليا ستقول إن كان ذلك صحيحًا.

والأمر الثالث يترتب على الأول: فالإيجار طويل الأمد للوحدة لعامل أو لأسرة استعمال سكني لوحدة سياحية، بالعواقب نفسها التي للسكن فيها، في قراءتنا للمادة 23.1 من Ley 2/2013؛ والجملة في قانون السياحة التي تجيز الإيجار وفق القانون المدني أو قانون الإيجارات الحضرية كُتبت للمباني التي خرجت كليًا من العرض السياحي، لا لوحدة داخل مجمّع يعمل.

ما يستطيع المالك فعله

العلاقة بين المالك والمستثمر عقد خاص، ولا تستطيع الإدارة الكنارية كتابته. فمحكمة استئناف سانتا كروث دي تينيريفي، حين فصلت في 2023 في قضية ستٍّ وثلاثين شقة في مجمّع في شمال الجزيرة كان مستثمر جديد يديرها دون أي عقد مع مالكيها، قضت بأن قانون السياحة ينظّم النشاط لكنه لا يحكم العلاقات بين الأفراد: No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla، أي لا يوجد إذن أي التزام قانوني على اتحاد الملّاك ولا على الملّاك بأن يستثمروا المجمّع سياحيًا أو بأن يتنازلوا دون نزع ملكية عن حقوقهم لطرف ثالث ليقوم بذلك، وأمرت بإعادة الشقق. فالمالك يختار إن كان يوقّع مع المستثمر، ولأي مدة، وبأي أجرة، وبأي أسابيع من الاستعمال الشخصي؛ والقانون لا يحدّد عدد أيام لتلك الإقامات، بل يحدّده العقد. ومن يقرّر عدم التوقيع يحتفظ بالوحدة، ويحتفظ بالمشكلة: فبدون المستثمر ليست الوحدة مسكنًا يجيزه المخطط ولا إيجارًا سياحيًا يقبله السجل.

والعقد لا ينتقل مع صك الملكية ما لم يقل الطرفان ذلك. فالقانون المدني يمنح مشتري العقار المؤجَّر الحق a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria، أي في أن ينتهي الإيجار القائم عند إتمام البيع، ما لم يُتفق على خلافه ومع مراعاة ما ينص عليه قانون الرهن العقاري، وطبّقت محكمة استئناف لاس بالماس هذه المادة في ديسمبر 2023 على مشترية جاءت قضيتها من محاكم سان بارتولومي دي تيراخانا: كان عقد المستثمر مع البائعتين عقد استغلال سياحي خارج قانون الإيجارات الحضرية، ولم يكن مسجَّلًا، وذكره صك البيع دون شرط حلول، والمشترية التي غيّرت القفل وأجّرت الشقة بضعة أيام كانت قد أنهته بصورة مشروعة؛ أما مطالبة المستثمر بالربح الفائت فتوجَّه ضد البائعتين. وقضت المحكمة نفسها بعد عام بأن المستثمر الذي يغيّر أقفال وحدة لا يعترف بمشتريها يجب أن يردّ الحيازة، مهما قالت القواعد السياحية عن الاستعمال. أما نظام الاتحاد فمسألة أخرى: فحيث يربط صك التأسيس أو النظام كل وحدة بالاستعمال الفندقي، كما فعل نظام 1973 لفندق شقق في بلايا ديل إنغليس، لا يجوز للمالك الذي اشترى وهو يعلم به أن يستعمل الوحدة أو يؤجّرها خارج المستثمر الذي اختاره الاتحاد en tanto no sean modificados los estatutos، أي ما دام النظام لم يُعدَّل أو قرارات الاتحاد لم تُلغَ، والمشتري الذي قرأ قيد السجل العقاري لا يستطيع الادعاء بأنه لم يكن يعلم.

النافذة حتى مارس 2028، وما صوّت عليه السياسيون

حتى مارس 2025 كانت حكومة الكناري تملك سلاحًا لم تكد تستعمله: إعلان أن منشأة أخلّت بواجبها في التقيّد بالاستعمال السياحي، وهو إعلان كان يمكن أن ينتهي باستبدال المالك قسرًا. فألغى مرسوم بقانون صادر في 17 مارس 2025 تلك المادة من Ley 2/2013 لأنها، بكلمات الحكومة نفسها، كانت تقرّر un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical، أي نظام استبدال يجب وصفه بأنه صارم أو جذري، يُطبَّق في مناطق لم تنفّذ البلديات فيها قط تخصيص الاستعمالات الذي كان القانون ينتظره منها. وأعاد المرسوم بقانون نفسه صياغة القاعدة الانتقالية لعام 2017 بحيث إن الاستعمالات السكنية القائمة في 1 يناير 2017 على القطع السياحية se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación، أي تُعدّ متوافقة وفي وضع قانوني من التثبيت، متى خصّص المخطط الاستعمالات، وفتح بابًا. فمالكو مبنى سياحي استغلاله غير قابل للاستمرار، أو استعماله لا يتوافق مع محيطه، أو يُظهر situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión، أي حالات تحوّل سكني مكثّف للمنشأة السياحية تُعدّ صعبة العكس، podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela، أي يجوز لهم طلب تغيير الاستعمال إلى سكني، بالنسبة إلى القطعة بكاملها، لدى البلدية، في غضون ثلاث سنوات من 19 مارس 2025، مع دراسة للمنطقة تبرّر ذلك (المادة 3.1). ونسخة من ذلك الطلب تُودَع لدى إدارة السياحة في الحكومة تجمّد إجراءات العقوبة بسبب الإخلال بالاستعمال السياحي ستة أشهر، وسنة إضافية إذا قرّرت البلدية البدء بتغيير المخطط، وحتى ثلاث سنوات إذا بلغ المخطط موافقته الأولية؛ وإذا لم يدخل المخطط حيّز النفاذ أبدًا، تُستأنف الإجراءات من حيث توقفت. والقطعة التي تصبح سكنية بهذه الطريقة En ningún caso podrán revertir إلى الاستعمال السياحي للمساكن: فلا تعود أبدًا كإيجار سياحي (المادة 3.6). وتُغلق النافذة في 19 مارس 2028، والبلدية هي التي تقرّر، وتقرّر لقطعة كاملة لا لوحدة واحدة أبدًا. وقد نسخ قانون الإيجار السياحي الصادر في ديسمبر 2025 القاعدة في حكم انتقالي خاص به؛ وحذف قانون 31 يوليو 2026 تلك النسخة، وتبقى مادة المرسوم بقانون قائمة، وقد صادق عليها البرلمان في أبريل 2025 ودون إلغاء لاحق في سجل الجريدة الرسمية، في قراءتنا.

ما فعله البرلمان في 14 أكتوبر 2026 هو أن قال لا. فقد رفض النظر في مقترح قانون من الكتلة الاشتراكية كان سيجعل الاستعمالات السكنية القائمة على القطع السياحية أو المختلطة متوافقة حيث يجيزها المخطط البلدي، ويعيد تعريف المنشأة السياحية ووحدة الإيواء، ويوقف إجراءات العقوبة المفتوحة؛ وصوّتت كتلتا الحكومة ضده، وNueva Canarias وVox لصالحه، وامتنع حزب لا غوميرا، وكانت الحكومة قد أرسلت تقريرًا سلبيًا في 30 سبتمبر، بحسب صحافة ذلك اليوم، التي قدّرت عدد من يعيشون في المناطق السياحية بسبعين ألف شخص. وكانت مبادرة شعبية بـ22,876 توقيعًا قد لقيت الجواب نفسه في مايو 2024. وما أعلنته الحكومة بدلًا من ذلك، عبر إدارة السياحة فيها في أغسطس وسبتمبر 2026، هو مرسوم بقانون خاص بها: الوحدات التي قُدّم لها تصريح إيجار سياحي قبل 14 ديسمبر 2025 يمكن تسويقها فرديًا بموجب اتفاق مع مستثمر المجمّع، ويمكن للملّاك استعمال وحداتهم حتى ستة أشهر في السنة، ويُلغى شرط أن يحوز المستثمر أكثر من نصف الوحدات في المجمّعات الأقدم وكلها في الأحدث، ويُعترف بمن يستطيع إثبات أنه كان يسكن في وحدة قبل 1 يناير 2017، على أن يُعرض المشروع على مجلس الحكومة في الخريف ثم يصوّت عليه البرلمان. تلك تصريحات نقلتها الصحافة، لا قانون: ففي 21 أكتوبر 2026 لم يكن أي مرسوم بقانون من هذا القبيل قد ظهر في الجريدة الرسمية للكناري، التي قرأنا أعدادها واحدًا واحدًا منذ 22 سبتمبر، وستقول مذكرات هذا الموقع ذلك يوم يظهر.

عشر أوراق قبل التوقيع

• الاستعمال التخطيطي للقطعة. cédula urbanística أو شهادة من البلدية تبيّن إن كانت القطعة سياحية أو سكنية أو مختلطة، وإن كان المخطط البلدي قد نفّذ تخصيص الاستعمالات الوارد في المادة 25 من Ley 2/2013؛ فبدون هذه الخطوة لا يتثبّت الاستعمال السكني أبدًا.
• رخصة المبنى وملفه السياحي. رخصة الافتتاح أو التصنيف بصفة apartamentos أو فندق شقق أو فندق، والقيد في Registro General Turístico برقمه، واسم المستثمر وقائمة الوحدات التي يستثمرها؛ والتوقف الذي أعلنه المستثمر ولم يقيّده السجل قط لا قيمة له، كما تبيّن قضايا غران كناريا.
• قيد السجل العقاري. الاستعمال السياحي وقيوده المدوَّنة بموجب المادة 23.2، وصك التأسيس ونظام الاتحاد: فالبند الذي يربط الوحدات بالاستعمال الفندقي يلزم المشتري الذي كان بوسعه قراءته.
• عقد المستثمر. مدته، والأجرة أو الحصة، وأسابيع الاستعمال الشخصي، والخدمات والمفتاح، وما يقوله عن البيع؛ فإن لم يقل شيئًا ولم يكن مسجَّلًا جاز للمشتري إنهاؤه عند التوثيق.
• محاضر الاتحاد. تغييرات المستثمر، والتصويت على النشاط، والرسوم الاستثنائية والمتأخرات؛ وكيف يعمل اتحاد الملّاك بالنسبة إلى مالك أجنبي تجده في مذكرتنا عن اتحادات الملّاك في إسبانيا، والمسبح والحدائق المشتركة لمنتجع من عدة مبانٍ في مذكرة زملائنا عن المنتجعات ذات الاتحادات المتعددة.
• الملفات المفتوحة. إجراءات العقوبة لدى إدارة السياحة في الحكومة، وأوامر البلدية بإعادة الوضع، وقرارات الكابيلدو بشأن الإيجارات السياحية، ومرحلتها؛ وما إذا كان هناك طلب تغيير استعمال بموجب المرسوم بقانون الصادر في مارس 2025، بتواريخه.
• استعمال البائع نفسه. قيد السكان وعقود المرافق وضريبة العقار باسم البائع تثبت استعمالًا سكنيًا ينتقل إلى المشتري كمخالفة لا كحق.
• تصريح الإيجار السياحي، إن وُجد. رقمه وتاريخ تقديمه: فالتصريح داخل مجمّع له مستثمر هو ما تلغيه الكابيلدوهات، والاستعمال السياحي المثبَّت بموجب قانون ديسمبر 2025 ينتهي عند انتقال الملكية، ومشروع الحكومة سيرسم خطًا عند 14 ديسمبر 2025؛ وحال قواعد الإيجار السياحي اليوم في مذكرتنا عن قانون الكناري للإيجار السياحي.
• أوراق المبنى نفسه. الرخص، ورخصة الإشغال الأول، وحالة أي أعمال، مقروءة كما في مذكرتنا عن رخص البناء وcédula de habitabilidad.
• وحدة مشتراة على المخطط. قضت المحكمة العليا في يونيو 2025 بأن الحماية الخاصة للدفعات المقدَّمة عن مسكن لم تشمل جناحين اشتُريا للاستعمال السياحي، لأن الغرض لم يكن سكنيًا؛ فمشتري الوحدة السياحية يتفاوض على الضمان في العقد، كما في مذكرتنا عن الشراء على المخطط في جنوب تينيريفي.

ما يقوم به فريقنا

نقرأ الأوراق الثلاث قبل أن تلتزم بيورو واحد: الاستعمال التخطيطي لدى البلدية، والملف السياحي وعقد المستثمر، وقيد السجل العقاري ونظام الاتحاد ومحاضره، ونخبرك كتابةً ما هي الوحدة وما يمكنك فعله بها. فقواعد الإيجار السياحي والرخص وحظر الاتحادات جزء من ممارستنا العقارية، مع كتّاب العدل في أديخي وأرونا وكوراليخو، من مكتبي كوستا أديخي وكوراليخو وعبر الفيديو؛ وتُقيَّم كل قضية أولًا، ويُتفق على الخطة والأتعاب في استشارة مدفوعة قبل بدء أي عمل. أرسل إلينا صك الملكية وشهادة السجل وعقد المستثمر واحجز استشارة.

أسئلة شائعة

اشتريت شقة في مجمّع سياحي في كوستا أديخي. هل يمكنني السكن فيها؟

لا، ما دامت القطعة سياحية والمجمّع يستثمره مشغّل. فالسكن فيها استعمال سكني لوحدة سياحية: يمكن للبلدية أن تأمر بوقفه في أي وقت، بغرامة بين 3,000 و80,000 يورو عن تغيير الاستعمال، ويمكن للحكومة أن تعاقب الإخلال بالاستعمال السياحي كمخالفة جسيمة جدًا. والتسجيل في سجل السكان أو دفع ضريبة العقار أو صك يسمّيها مسكنًا لا يغيّر شيئًا، والاستعمال ينتقل إليك مع الشراء.

هل يمكنني تأجير وحدتي عبر منصة بنفسي بدلًا من المستثمر؟

ليس اليوم. فمحكمة العدل العليا لجزر الكناري تؤيّد منذ 2023 القرارات التي ألغت إيجارات سياحية سجّلها ملّاك أفراد داخل مجمّعات لها مستثمر، لأن مبدأ وحدة الاستغلال يمنعها، والمحكمة العليا قبلت النظر في المسألة في 2025 و2026 دون حكم بعد. وقانون الإيجار السياحي الصادر في ديسمبر 2025 يقول إن وحدات مبنى كهذا وحدات إيواء لا مساكن.

هل يستطيع المستثمر إجباري على تسليم شقتي؟

لا. فالعلاقة عقد خاص، وقد أعادت المحاكم شققًا إلى ملّاك لم يوقّعوا عقدًا قط. لكن بدون العقد لا يبقى للوحدة أي استعمال مشروع: فالمخطط لا يجيز مسكنًا والسجل لا يقبل إيجارًا سياحيًا.

ما هو موعد مارس 2028؟

يتيح المرسوم بقانون الصادر في 17 مارس 2025 لمالكي مبنى سياحي أن يطلبوا من البلدية، في غضون ثلاث سنوات، تغيير استعمال القطعة كلها إلى سكني، مع دراسة، ويجمّد إجراءات العقوبة ريثما يُغيَّر المخطط؛ وتُغلق النافذة في 19 مارس 2028، والقرار للبلدية، والقطعة لا تعود أبدًا إلى استعمال الإيجار السياحي.

هل القاعدة على وشك التغيير؟

رفض البرلمان في 14 أكتوبر 2026 السير في مقترح قانون كان سيجعل الاستعمالات السكنية القائمة متوافقة، وأعلنت الحكومة عن مرسوم بقانون خاص بها للخريف، بتاريخ فاصل في 1 يناير 2017 للسكان وفي 14 ديسمبر 2025 لتصاريح الإيجار السياحي؛ وحتى يوم كتابة هذه السطور لم يُنشر، ولا شيء يُعلَن في مؤتمر صحفي يصير قانونًا قبل أن تطبعه الجريدة الرسمية.

معلومات عامة عن القانون كما هو في أكتوبر 2026 (Ley 7/1995، المواد 13 و38 و39 و40 و41 و42 و75 و79، بتعديلات Ley 5/1999 وLey 6/2025 وLey 1/2026 وLey 7/2026؛ Ley 2/2013، المواد 5 و23 و25 وحكمها الانتقالي السابع؛ Decreto-ley 2/2025، المادتان 1 و3؛ Ley 6/2025، المادة 5؛ Ley 4/2017، المادتان 361 و383؛ Código Civil، المادة 1571؛ أحكام Tribunal Superior de Justicia de Canarias رقم 111/2020 و183/2020 و193/2022 و299/2025 و453/2025؛ أحكام Audiencias Provinciales de Las Palmas رقم 130/2020 و789/2023 و832/2024 وde Santa Cruz de Tenerife رقم 297/2023؛ حكم Tribunal Supremo رقم 901/2025؛ قرار Tribunal Supremo الصادر في 21 يناير 2026، recurso 6750/2025). وهي ليست استشارة في قضية بعينها: فالمخطط والرخصة وقيد السجل وعقد مجمّعك هي التي تقرّر ما ينطبق على وحدتك.