टेनेरिफ़े के दक्षिण में पर्यटक कॉम्प्लेक्स में रहना: एकल-संचालक नियम, मालिक क्या कर सकता है और क्या नहीं, और 2028 तक की खिड़की

यह फ़्लैट कोस्टा अदेखे में अस्सी के दशक में बने एक कॉम्प्लेक्स की दूसरी मंज़िल पर है: एक स्विमिंग पूल, धूप-कुर्सियाँ, एक रिसेप्शन जिसके दरवाज़े के ऊपर आज भी बोर्ड लगा है। विक्रेता बरसों से इसमें रहता आया है, एक ओर का पड़ोसी उस कंपनी के ज़रिये किराये पर देता है जो पूरे कॉम्प्लेक्स का संचालन करती है, दूसरी ओर की पड़ोसन के पास अपना छुट्टी-किराया पंजीकरण नंबर और दीवार पर चाबियों का बक्सा है। खरीदार वहाँ रहना चाहता है, या उसे किराये पर देना चाहता है। कैनरी द्वीपों में इसका उत्तर विक्रय-पत्र से नहीं, बल्कि तीन अन्य काग़ज़ों से और 1995 के उस नियम से मिलता है जिसे कानून principio de unidad de explotación कहता है, यानी एकल-संचालक सिद्धांत: एक पर्यटक कॉम्प्लेक्स का संचालन एक ही कंपनी करती है और उसकी हर इकाई उसी कारोबार से बँधी होती है। यह लेख बताता है कि यह सिद्धांत क्या कहता है, मालिक को किस चीज़ से रोकता है, इसे कौन और किन जुर्मानों के साथ लागू करता है, 2025 और 2026 में अदालतों ने क्या तय किया, कैनरी सरकार ने मार्च 2025 में कौन-सी खिड़की खोली जो मार्च 2028 में बंद होती है, और हस्ताक्षर से पहले खरीदार को कौन-से काग़ज़ पढ़ने चाहिए।

तीन काग़ज़ तय करते हैं कि इकाई क्या है, और विक्रय-पत्र उनमें से एक नहीं है

पहला काग़ज़ नगर निगम की नगर योजना है। एक भूखंड पर्यटक उपयोग, आवासीय उपयोग या दोनों के लिए निर्धारित होता है, और पर्यटक भूखंड पर बना भवन एक पर्यटक प्रतिष्ठान है, चाहे उसके मालिक उसका जो भी करें। दूसरा है भवन का लाइसेंस और कैनरी पर्यटन रजिस्टर, Registro General Turístico, में उसकी प्रविष्टि: apartamentos या अपार्टहोटल के रूप में संचालन लाइसेंस, एक फ़ाइल संख्या, उस कंपनी का नाम जो उसे चलाती है और उन इकाइयों की सूची जिन्हें वह चलाती है। तीसरा है संपत्ति रजिस्ट्री। 2013 से एक पर्यटक प्रतिष्ठान के मालिकों को deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación, यानी भूखंड और भवन जिस उपयोग के लिए निर्धारित हैं वह उपयोग और उसमें बदलाव की सीमाएँ संपत्ति रजिस्ट्री में दर्ज करानी होती हैं, और यह प्रविष्टि नई इमारत या क्षैतिज विभाजन के पंजीकरण पर, या पुराने भवनों में उन पर किसी अधिकार के पंजीकरण पर की जाती है (Ley 2/2013, अनुच्छेद 23.2)। विक्रय-पत्र खुद इकाई को vivienda कह सकता है; इससे वह आवास नहीं बन जाती। कैनरी उच्च न्यायालय ने 2020 में अरोना के एक अपार्टहोटल के बारे में यही कहा: Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita, यानी भू-अभिलेख, संपत्ति रजिस्ट्री, किसी सार्वजनिक विलेख या किसी भी अन्य सार्वजनिक रजिस्टर में आवासीय उपयोग दर्ज करने से उपयोग वैध रूप से नहीं बदलता।

ये तीन काग़ज़ जो बताते हैं, वह एक कर्तव्य है। Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, यानी पर्यटक प्रतिष्ठानों के मालिकों का कर्तव्य है कि वे उन्हें उस उपयोग के अनुसार पर्यटन गतिविधि में लगाएँ जो योजना भूखंड को सौंपती है (Ley 2/2013, अनुच्छेद 23.1), और दिसंबर 2025 का कैनरी छुट्टी-किराया कानून, पर्यटक प्रतिष्ठान के रूप में गठित क्षैतिज-स्वामित्व वाले भवनों के लिए जोड़ता है कि los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas, यानी क्षैतिज स्वामित्व में बँटे हिस्से आवास नहीं, बल्कि आवासन इकाइयाँ माने जाएँगे (Ley 6/2025, अनुच्छेद 5.1.c)।

एकल-संचालक सिद्धांत: एक कंपनी, हर इकाई

1995 का कैनरी पर्यटन कानून अपेक्षा करता है कि La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación, यानी आवासन प्रतिष्ठानों का पर्यटन संचालन एकल-संचालक सिद्धांत के तहत किया जाए, और इसे el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas के रूप में परिभाषित करता है, यानी हर प्रतिष्ठान, निर्माणों के एकीकृत समूह, भवन या उसके समरूप हिस्से में पर्यटन आवासन संचालन गतिविधि का एक ही कंपनी के अधीन होना, जिसकी सभी आवासन इकाइयाँ पूरी तरह उस पर्यटन गतिविधि के लिए निर्धारित होनी चाहिए जिससे वे बँधी हैं (Ley 7/1995, अनुच्छेद 38)। कंपनी को मालिकों से एक अधिकार-पत्र चाहिए, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, यानी सिवाय उस स्थिति के जब मालिक खुद सीधे संचालन करें, और कानून कहता है कि मालिकों का समुदाय वह संचालक हो सकता है (अनुच्छेद 39.1); उसे पर्याप्त कर्मचारी लगाने होंगे और स्थायी सेवा वाला रिसेप्शन रखना होगा (अनुच्छेद 40)। जब किसी भवन की इकाइयों में total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento हो, यानी प्रवेश, सेवाओं, साझा क्षेत्रों, संस्थापनों और उपकरणों की पूर्ण स्वतंत्रता, तो कैनरी सरकार का पर्यटन विभाग उस भवन को इस सिद्धांत से छूट दे सकता है (अनुच्छेद 41)।

जो भवन इस सिद्धांत का पालन नहीं करता, वह कैनरी की पर्यटन पेशकश से बाहर हो जाता है: उसकी पर्यटन गतिविधि को अनुमति नहीं मिलती या अनुमति रद्द कर दी जाती है, उसकी इकाइयाँ Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico, यानी केवल नागरिक संहिता या शहरी किरायेदारी कानून के अनुसार ही किराये पर दी जा सकती हैं और किसी भी स्थिति में पर्यटक उपयोग के लिए नहीं, और कोई भी ट्रैवल एजेंसी उन्हें बेच नहीं सकती (अनुच्छेद 42.1)। 1999 के एक सुधार के लागू होने के समय पहले से अनुमति-प्राप्त कॉम्प्लेक्सों को अनुकूलन के लिए एक साल और एक नरम नियम मिला: उनकी आधी से अधिक इकाइयाँ पर्यटन संचालन में होनी चाहिए, और जहाँ दो कंपनियाँ प्रतिस्पर्धा करती थीं, वहाँ केवल वही संचालक मानी गई जो आधी से अधिक इकाइयाँ चलाती थी; बाद में अनुमति-प्राप्त कॉम्प्लेक्स की सभी इकाइयाँ कारोबार में होनी चाहिए। उसी सुधार ने संचालन में शामिल मालिकों को कारोबार से बाहर बेची जाने वाली किसी भी इकाई पर अग्रक्रय का अधिकार दिया; संवैधानिक न्यायालय ने 2012 में इसे ऐसे नागरिक कानून के रूप में रद्द कर दिया जिसे क्षेत्र नहीं बना सकता था, जैसा कि 2020 के अरोना फ़ैसले ने याद दिलाया।

व्यवहार में संचालक एक कंपनी होती है जिसका हर मालिक के साथ अनुबंध होता है, एक ऐसा अनुबंध जिसे अदालतें explotación या rentabilidad का अनुबंध कहती हैं, जिसके तहत मालिक इकाई सौंपता है और किराया या आय का हिस्सा पाता है, या फिर संचालक खुद मालिकों का समुदाय होता है, जो संचालक के रूप में गठित हो। अरोना के एक अपार्टहोटल में ठीक यही हुआ: 1990 से उसे चला रही कंपनी के साथ बरसों के विवाद के बाद मालिकों ने अप्रैल 2022 में संचालन अपने हाथ में लेने का फ़ैसला किया, constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística, यानी मालिकों के समुदाय को पर्यटन संचालक के रूप में गठित करते हुए, जैसा कि कैनरी उच्च न्यायालय ने जुलाई 2025 में दर्ज किया। 2010 के विनियम के अनुसार संचालक में बदलाव की सूचना तीस दिन के भीतर इस घोषणा के साथ कैबिल्डो को दी जाती है कि सिद्धांत का पालन हो रहा है।

जब तक कॉम्प्लेक्स पर्यटक है, मालिक क्या नहीं कर सकता

पहली चीज़ जो मालिक नहीं कर सकता, वह है इकाई को आवास में बदलना। Ley 2/2013 कहता है कि पर्यटक भूमि पर अनुमति-प्राप्त प्रतिष्ठानों में no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, यानी उनकी पर्यटक आवासन इकाइयों के उपयोग को आवासीय में बदलने की अनुमति नहीं होगी, भले ही भूखंड मिश्रित हो, जब तक कि कोई योजना-दस्तावेज़ या उपयोगों को विशेषीकृत करने वाला कानून अन्यथा न कहे (अनुच्छेद 5), और पर्यटन कानून El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos को, यानी किसी पर्यटक आवासन प्रतिष्ठान को अन्य उपयोगों में लगाकर योजना द्वारा निर्धारित उपयोग का पालन करने के कर्तव्य के उल्लंघन को, अत्यंत गंभीर उल्लंघन बनाता है (Ley 7/1995, अनुच्छेद 75.14), जैसे कि El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento को, यानी एकल-संचालक सिद्धांत से जुड़े कानूनी नियमों के उल्लंघन को (अनुच्छेद 75.10)। अत्यंत गंभीर उल्लंघन पर जुर्माना Entre 30.001 y 300.000 euros है, यानी 30,001 और 300,000 यूरो के बीच, जो हुए नुकसान, कमाए गए लाभ और वैधता बहाल करने की गति के अनुसार तय होता है (अनुच्छेद 79.2)। नगर निगम के पास अपने औज़ार हैं: योजना-अधिकार के बिना उपयोग बदलना एक गंभीर नगर-योजना उल्लंघन है, जिस पर 3,000 और 80,000 यूरो के बीच जुर्माना लगता है (Ley 4/2017, अनुच्छेद 383.1), और वैध उपयोग बहाल करने का आदेश En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución दिया जा सकता है, यानी किसी भी समय, जब तक काम या उपयोग जारी हैं (अनुच्छेद 361.1.a)।

इसी आख़िरी उपबंध ने अरोना के मामले का फ़ैसला किया। अरोना के एक अपार्टहोटल की एक इकाई के मालिक ने उसे 2014 में खरीदा था और आवास के रूप में इस्तेमाल किया; नगर निगम ने उपयोग-परिवर्तन को अवैध घोषित कर दिया। उसने दलील दी कि पर्यटक भूखंडों पर 1 जनवरी 2017 को मौजूद आवासीय उपयोग संगत और स्थापित हैं, जो कि Ley 2/2013 का एक संक्रमणकालीन प्रावधान कहता है। अदालत ने उसके साथ जुड़ी शर्त पढ़ी: वे उपयोग en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas स्थापित होते हैं, यानी उस क्षण जब नगर योजना ने पर्यटक क्षेत्रों में उपयोगों का विशेषीकरण कर दिया हो, और अरोना की 1992 की योजना ने ऐसा नहीं किया था; उस कदम के बिना कोई स्थापना नहीं है, उपयोग एक निरंतर उल्लंघन है, और Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca, यानी जब तक उपयोग जारी है, न तो उल्लंघन कालबाधित होता है, क्योंकि वह स्थायी है, और न ही बहाली की शक्ति समाप्त होती है। कर्तव्य इकाई के साथ चलता है: सार्वजनिक विलेख से उसे खरीदकर मालिक ने स्वामित्व से जुड़ी हर ज़िम्मेदारी अपने ऊपर ली, और Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial, यानी इसलिए आवासीय उपयोग बंद करने वाला वही होना चाहिए। अदालत ने द्वीप की पर्यटन योजना का भी हवाला दिया, जो टेनेरिफ़े के पर्यटक क्षेत्रों में आवासीय उपयोग केवल तीन श्रेणियों के आवासों में स्वीकार करती है, जिनमें से कोई भी 70 वर्ग मीटर उपयोगी क्षेत्रफल से कम नहीं है: कम से कम 500 के भूखंड पर 150 वर्ग मीटर का अलग मकान, कम से कम 1,000 के भूखंड पर 100 वर्ग मीटर का समूहबद्ध या सामूहिक आवास, या 70 वर्ग मीटर का आवास। दो महीने बाद उसी अदालत ने उसी नगर निगम की एक पर्यटक फ़्लैट के दूसरे मालिक के विरुद्ध घोषणा रद्द कर दी, क्योंकि निवास-पंजीकरण ही एकमात्र सबूत था: el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho, यानी निवास-पंजीकरण अकेले तथ्य के वास्तविक सत्यापन के बिना प्रशासनिक कार्यवाही को उचित नहीं ठहराता। प्रशासन को आवासीय उपयोग साबित करना होगा; एक बार साबित हो जाए, तो समय उसे ठीक नहीं करता।

दूसरी चीज़ जो मालिक नहीं कर सकता, वह है इकाई को खुद पर्यटकों को किराये पर देना। 2023 से कैनरी उच्च न्यायालय ने, एक के बाद एक मामले में, उन आदेशों को बरकरार रखा है जिनके ज़रिये ग्रान कैनरिया के कैबिल्डो ने घोषित किया कि मास्पालोमास के पर्यटक कॉम्प्लेक्सों के भीतर अलग-अलग मालिकों द्वारा पंजीकृत छुट्टी-किराये जारी नहीं रह सकते। तर्क रजिस्टर है: constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación, यानी जब पर्यटन रजिस्टर में दर्ज है कि कॉम्प्लेक्स का संचालन एक पर्यटन संचालक कर रहा है, तो छुट्टी-किराया गतिविधि की अनुमति नहीं दी जा सकती, क्योंकि एकल-संचालक सिद्धांत उसे रोकता है। अदालत ने सितंबर 2023 के एक फ़ैसले में यह कहा, जो तब अंतिम हो गया जब सर्वोच्च न्यायालय ने फ़रवरी 2025 में अपील सुनने से मना कर दिया, और 2025 के फ़ैसलों की एक शृंखला में इसे दोहराया, जिनमें आख़िरी अक्टूबर में था; इससे फ़र्क़ नहीं पड़ा कि इकाइयाँ संचालक की सूची से हटा दी गई थीं, कि मालिक इकाई को आवास कहता था, या कि संचालक ने कैबिल्डो को बंद होने की सूचना दे दी थी, क्योंकि रजिस्टर की प्रविष्टि अब भी कायम थी। अदालत मानती है कि यह सिद्धांत सेवाएँ देने की स्वतंत्रता को सीमित करता है, पर वह इस सीमा को सामान्य हित से उचित मानती है: एक पेशेवर सेवा और पर्यटक की बेहतर सुरक्षा। यह व्याख्या टिकती है या नहीं, यह अब सर्वोच्च न्यायालय के हाथ में है। 21 जनवरी 2026 के अपने स्वीकृति आदेश में न्यायालय ने घोषित किया कि सामान्य हित का प्रश्न determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general है, यानी यह तय करना कि छुट्टी-किराये के आवासों पर लागू पर्यटन एकल-संचालक सिद्धांत सेवाएँ देने की स्वतंत्रता को सीमित करता है, या इसके विपरीत सामान्य हित के कारणों में कानूनी आधार और औचित्य पाता है; उसने अक्टूबर 2025 की तीन ऐसी ही स्वीकृतियों को याद किया और मार्च, मई और जून 2026 में तीन और अपीलें स्वीकार कीं। जिस दिन हम यह लिख रहे हैं, कोई फ़ैसला प्रकाशित नहीं हुआ है। संचालक वाले कॉम्प्लेक्स में इकाई का मालिक आज छुट्टी-किराया नहीं चला सकता, और सर्वोच्च न्यायालय बताएगा कि यह सही है या नहीं।

तीसरी चीज़ पहली से निकलती है: इकाई को किसी कामगार या परिवार को लंबी अवधि के लिए किराये पर देना एक पर्यटक इकाई का आवासीय उपयोग है, उसमें रहने जैसे ही परिणामों के साथ, Ley 2/2013 के अनुच्छेद 23.1 की हमारी व्याख्या में; पर्यटन कानून का वह वाक्य जो नागरिक संहिता या शहरी किरायेदारी कानून के तहत किराये की अनुमति देता है, उन भवनों के लिए लिखा गया है जो पर्यटन पेशकश से पूरी तरह बाहर हो चुके हैं, न कि चालू कॉम्प्लेक्स के भीतर की किसी इकाई के लिए।

मालिक क्या कर सकता है

मालिक और संचालक के बीच का रिश्ता एक निजी अनुबंध है, और कैनरी प्रशासन उसे नहीं लिख सकता। सांता क्रूज़ दे टेनेरिफ़े की प्रांतीय अदालत ने 2023 में द्वीप के उत्तर में एक कॉम्प्लेक्स के छत्तीस फ़्लैटों के मामले में, जिन्हें एक नया संचालक उनके मालिकों से बिना किसी अनुबंध के चला रहा था, यह माना कि पर्यटन कानून गतिविधि को व्यवस्थित करता है पर निजी व्यक्तियों के बीच संबंधों को नियंत्रित नहीं करता: No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla, यानी इसलिए मालिकों के समुदाय या मालिकों पर कॉम्प्लेक्स का पर्यटन संचालन करने या उसके लिए बिना अधिग्रहण के अपने अधिकार किसी तीसरे पक्ष को सौंपने की कोई कानूनी बाध्यता नहीं है, और उसने फ़्लैट लौटाने का आदेश दिया। मालिक तय करता है कि वह संचालक के साथ हस्ताक्षर करे या नहीं, कितनी अवधि के लिए, किस किराये पर और अपने उपयोग के कितने हफ़्तों के साथ; कानून उन ठहरावों के लिए दिनों की कोई संख्या तय नहीं करता, अनुबंध करता है। जो हस्ताक्षर न करने का फ़ैसला करता है, वह इकाई रखता है, और समस्या भी रखता है: संचालक के बिना इकाई न तो ऐसा आवास है जिसे योजना स्वीकार करे, न ऐसा छुट्टी-किराया जिसे रजिस्टर माने।

अनुबंध विक्रय-पत्र के साथ नहीं जाता, जब तक पक्ष ऐसा न कहें। नागरिक संहिता किराये पर दी गई संपत्ति के खरीदार को a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria का अधिकार देती है, यानी बिक्री के समय चालू किरायेदारी समाप्त करने का, जब तक अन्यथा सहमति न हो और बंधक कानून के प्रावधानों के अधीन, और लास पालमास की प्रांतीय अदालत ने दिसंबर 2023 में यह अनुच्छेद एक ऐसी खरीदार पर लागू किया जिसका मामला सान बार्तोलोमे दे तिराखाना की अदालतों से आया था: विक्रेताओं के साथ संचालक का अनुबंध शहरी किरायेदारी कानून से बाहर एक पर्यटन संचालन अनुबंध था, वह पंजीकृत नहीं था, विक्रय-पत्र में उसका उल्लेख बिना प्रतिस्थापन खंड के था, और जिस खरीदार ने ताला बदला और कुछ दिन फ़्लैट किराये पर दिया, उसने उसे वैध रूप से समाप्त कर दिया था; संचालक का खोए मुनाफ़े का दावा विक्रेताओं के विरुद्ध बनता था। उसी अदालत ने एक साल बाद माना कि जो संचालक ऐसी इकाई के ताले बदलता है जिसके खरीदारों को वह नहीं मानता, उसे कब्ज़ा लौटाना होगा, पर्यटन नियम उपयोग के बारे में चाहे जो कहें। समुदाय की नियमावली अलग बात है: जहाँ संस्थापक दस्तावेज़ या नियमावली हर इकाई को होटल उपयोग से बाँधती है, जैसा कि प्लाया देल इंगलेस के एक अपार्टहोटल की 1973 की नियमावली करती थी, वहाँ जिस मालिक ने उन्हें जानते हुए खरीदा, वह समुदाय द्वारा चुने गए संचालक के बाहर इकाई का उपयोग या किराया नहीं कर सकता en tanto no sean modificados los estatutos, यानी जब तक नियमावली संशोधित न हो या समुदाय के प्रस्ताव रद्द न हों, और जिस खरीदार ने संपत्ति रजिस्ट्री की प्रविष्टि पढ़ी, वह यह नहीं कह सकता कि उसे पता नहीं था।

मार्च 2028 तक की खिड़की, और राजनेताओं ने क्या वोट दिया

मार्च 2025 तक कैनरी सरकार के पास एक ऐसा हथियार था जिसे उसने शायद ही कभी इस्तेमाल किया: यह घोषणा कि किसी प्रतिष्ठान ने पर्यटक उपयोग का पालन करने का अपना कर्तव्य तोड़ा है, जो मालिक को ज़बरन प्रतिस्थापित करने पर ख़त्म हो सकती थी। 17 मार्च 2025 के एक डिक्री-कानून ने Ley 2/2013 के उस अनुच्छेद को निरस्त कर दिया क्योंकि, सरकार के अपने शब्दों में, वह un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical स्थापित करता था, यानी एक ऐसी प्रतिस्थापन व्यवस्था जिसे कठोर या आमूल कहना होगा, जो उन क्षेत्रों में लागू थी जहाँ नगर निगमों ने उपयोगों का वह विशेषीकरण कभी नहीं किया जिसकी कानून उनसे अपेक्षा करता था। उसी डिक्री-कानून ने 2017 के संक्रमणकालीन नियम को फिर से लिखा ताकि पर्यटक भूखंडों पर 1 जनवरी 2017 को मौजूद आवासीय उपयोग, योजना द्वारा उपयोगों का विशेषीकरण हो जाने पर, se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación, यानी संगत माने जाएँ और स्थापना की कानूनी स्थिति में रहें, और उसने एक दरवाज़ा खोला। ऐसे पर्यटक भवन के मालिक जिसका संचालन अव्यवहार्य है, जिसका उपयोग उसके परिवेश से असंगत है, या जो situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión दिखाता है, यानी पर्यटक प्रतिष्ठान के गहन आवासीकरण की ऐसी स्थितियाँ जिन्हें पलटना कठिन माना जाए, podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela, यानी नगर निगम से पूरे भूखंड के लिए आवासीय उपयोग में परिवर्तन का अनुरोध कर सकते हैं, 19 मार्च 2025 से तीन साल के भीतर, क्षेत्र के एक अध्ययन के साथ जो इसे उचित ठहराए (अनुच्छेद 3.1)। उस आवेदन की एक प्रति सरकार के पर्यटन विभाग में दाख़िल करने से पर्यटक उपयोग के उल्लंघन की दंड-कार्यवाहियाँ छह महीने के लिए स्थगित हो जाती हैं, एक साल और अगर नगर निगम योजना-परिवर्तन शुरू करने पर सहमत हो, और तीन साल तक अगर योजना अपनी प्रारंभिक स्वीकृति तक पहुँचे; अगर योजना कभी लागू नहीं होती, तो कार्यवाहियाँ वहीं से फिर शुरू होती हैं जहाँ रुकी थीं। जो भूखंड इस रास्ते से आवासीय बनता है, वह आवासों के पर्यटक उपयोग में En ningún caso podrán revertir, यानी किसी भी स्थिति में नहीं लौट सकता: वह कभी छुट्टी-किराये के रूप में वापस नहीं आता (अनुच्छेद 3.6)। खिड़की 19 मार्च 2028 को बंद होती है, फ़ैसला नगर निगम करता है, और वह पूरे भूखंड के लिए करता है, कभी एक इकाई के लिए नहीं। दिसंबर 2025 के छुट्टी-किराया कानून ने इस नियम को अपने एक संक्रमणकालीन प्रावधान में उतारा; 31 जुलाई 2026 के कानून ने वह प्रति हटा दी, और डिक्री-कानून का अनुच्छेद कायम है, अप्रैल 2025 में संसद द्वारा अनुमोदित और राजपत्र के अभिलेख में बाद के किसी निरसन के बिना, हमारी व्याख्या में।

14 अक्टूबर 2026 को संसद ने जो किया, वह था ना कहना। उसने समाजवादी समूह के उस विधेयक को विचारार्थ लेने से मना कर दिया जो पर्यटक या मिश्रित भूखंडों पर मौजूद आवासीय उपयोगों को वहाँ संगत बनाता जहाँ नगर योजना अनुमति दे, पर्यटक प्रतिष्ठान और आवासन इकाई को फिर से परिभाषित करता और खुली दंड-कार्यवाहियों को रोक देता; सरकार के दोनों समूहों ने विरोध में वोट दिया, Nueva Canarias और Vox ने पक्ष में, और ला गोमेरा की पार्टी अनुपस्थित रही, और सरकार ने 30 सितंबर को एक प्रतिकूल रिपोर्ट भेजी थी, उस दिन की प्रेस के अनुसार, जिसने पर्यटक क्षेत्रों में रहने वालों की संख्या सत्तर हज़ार बताई। 22,876 हस्ताक्षरों वाली एक जन-पहल को मई 2024 में यही उत्तर मिला था। सरकार ने इसके बजाय, अगस्त और सितंबर 2026 में अपने पर्यटन विभाग के ज़रिये, अपना एक डिक्री-कानून घोषित किया है: 14 दिसंबर 2025 से पहले दाख़िल छुट्टी-किराया घोषणा वाली इकाइयों को कॉम्प्लेक्स के संचालक के साथ समझौते के तहत अलग-अलग बेचा जा सकेगा, मालिक अपनी इकाइयों का साल में छह महीने तक उपयोग कर सकेंगे, यह शर्त कि पुराने कॉम्प्लेक्सों में संचालक के पास आधी से अधिक और नए में सभी इकाइयाँ हों, हट जाएगी, और जो लोग 1 जनवरी 2017 से पहले किसी इकाई में रहने का प्रमाण दे सकें, उन्हें मान्यता मिलेगी; मसौदा शरद ऋतु में सरकार की परिषद में जाना है और उसके बाद संसद का मतदान। ये प्रेस में छपे बयान हैं, कानून नहीं: 21 अक्टूबर 2026 तक ऐसा कोई डिक्री-कानून कैनरी राजपत्र में नहीं छपा था, जिसके 22 सितंबर से सभी अंक हमने एक-एक करके पढ़े हैं, और जिस दिन वह छपेगा, इस साइट के लेख यह बताएँगे।

हस्ताक्षर से पहले दस काग़ज़

• भूखंड का नगर-योजना उपयोग। एक cédula urbanística या नगर निगम का प्रमाणपत्र जो बताए कि भूखंड पर्यटक, आवासीय या मिश्रित है, और क्या नगर योजना ने Ley 2/2013 के अनुच्छेद 25 के उपयोगों का विशेषीकरण कर दिया है; उस कदम के बिना आवासीय उपयोग कभी स्थापित नहीं होता।
• भवन का लाइसेंस और उसकी पर्यटन फ़ाइल। apartamentos, अपार्टहोटल या होटल के रूप में संचालन लाइसेंस या वर्गीकरण, Registro General Turístico में प्रविष्टि और उसकी संख्या, संचालक का नाम और उसके द्वारा चलाई जाने वाली इकाइयों की सूची; संचालक द्वारा घोषित पर रजिस्टर में कभी दर्ज न हुई समाप्ति का कोई मूल्य नहीं, जैसा ग्रान कैनरिया के मामले दिखाते हैं।
• संपत्ति रजिस्ट्री की प्रविष्टि। अनुच्छेद 23.2 के तहत दर्ज पर्यटक उपयोग और उसकी सीमाएँ, और समुदाय का संस्थापक दस्तावेज़ और नियमावली: इकाइयों को होटल उपयोग से बाँधने वाला खंड उस खरीदार को बाँधता है जो उसे पढ़ सकता था।
• संचालक का अनुबंध। उसकी अवधि, किराया या हिस्सा, अपने उपयोग के हफ़्ते, सेवाएँ और चाबी, और बिक्री के बारे में वह क्या कहता है; अगर वह कुछ नहीं कहता और पंजीकृत नहीं है, तो खरीदार उसे पंजीकरण के समय समाप्त कर सकता है।
• समुदाय के कार्यवृत्त। संचालक में बदलाव, कारोबार पर मतदान, विशेष अंशदान और बकाया; किसी विदेशी मालिक के लिए मालिकों का समुदाय कैसे काम करता है, यह स्पेन में मालिकों के समुदाय पर हमारे लेख में है, और कई ब्लॉकों वाले रिज़ॉर्ट के साझा पूल और बग़ीचे कई समुदायों वाले रिज़ॉर्ट पर हमारे सहयोगियों के लेख में।
• खुली कार्यवाहियाँ। सरकार के पर्यटन विभाग में दंड-कार्यवाहियाँ, नगर निगम के बहाली आदेश, छुट्टी-किरायों पर कैबिल्डो के आदेश, और उनका चरण; और क्या मार्च 2025 के डिक्री-कानून के तहत उपयोग-परिवर्तन का कोई आवेदन मौजूद है, उसकी तारीख़ों के साथ।
• विक्रेता का अपना उपयोग। विक्रेता के नाम पर निवास-पंजीकरण, बिजली-पानी और संपत्ति कर एक ऐसे आवासीय उपयोग को साबित करते हैं जो खरीदार को अधिकार के रूप में नहीं, उल्लंघन के रूप में मिलता है।
• छुट्टी-किराया घोषणा, अगर कोई है। उसकी संख्या और दाख़िल करने की तारीख़: संचालक वाले कॉम्प्लेक्स के भीतर की घोषणा वही है जिसे कैबिल्डो रद्द करते आ रहे हैं, दिसंबर 2025 के कानून का स्थापित पर्यटक उपयोग संपत्ति के हाथ बदलने पर ख़त्म हो जाता है, और सरकार का मसौदा 14 दिसंबर 2025 पर एक रेखा खींचेगा; छुट्टी-किराया नियमों की आज की स्थिति कैनरी छुट्टी-किराया कानून पर हमारे लेख में है।
• भवन के अपने काग़ज़। लाइसेंस, प्रथम अधिभोग लाइसेंस और किसी भी निर्माण कार्य की स्थिति, जिन्हें निर्माण लाइसेंस और cédula de habitabilidad पर हमारे लेख की तरह पढ़ा जाए।
• नक़्शे पर खरीदी गई इकाई। सर्वोच्च न्यायालय ने जून 2025 में माना कि आवास के लिए अग्रिम भुगतानों की विशेष सुरक्षा पर्यटक उपयोग के लिए खरीदे गए दो सुइटों पर लागू नहीं थी, क्योंकि उद्देश्य आवासीय नहीं था; पर्यटक इकाई का खरीदार अनुबंध में गारंटी तय करता है, जैसा टेनेरिफ़े के दक्षिण में नक़्शे पर खरीदना पर हमारे लेख में है।

हमारी टीम क्या करती है

आपके एक भी यूरो बाँधने से पहले हम तीनों काग़ज़ पढ़ते हैं: नगर निगम में नगर-योजना उपयोग, पर्यटन फ़ाइल और संचालक का अनुबंध, संपत्ति रजिस्ट्री की प्रविष्टि और समुदाय की नियमावली और कार्यवृत्त, और हम आपको लिखित में बताते हैं कि इकाई क्या है और आप उसके साथ क्या कर सकते हैं। छुट्टी-किराया नियम, लाइसेंस और समुदाय के प्रतिबंध हमारी संपत्ति प्रैक्टिस का हिस्सा हैं, अदेखे, अरोना और कोर्रालेखो के नोटरियों के साथ, कोस्टा अदेखे और कोर्रालेखो के कार्यालयों से और वीडियो के ज़रिये; हर मामले का पहले मूल्यांकन होता है, और कोई भी काम शुरू करने से पहले सशुल्क परामर्श में योजना और शुल्क तय किए जाते हैं। हमें विक्रय-पत्र, रजिस्ट्री का उद्धरण और संचालक का अनुबंध भेजें और परामर्श बुक करें।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मैंने कोस्टा अदेखे के एक पर्यटक कॉम्प्लेक्स में फ़्लैट खरीदा है। क्या मैं इसमें रह सकता हूँ?

जब तक भूखंड पर्यटक है और कॉम्प्लेक्स का संचालन कोई संचालक कर रहा है, तब तक नहीं। उसमें रहना पर्यटक इकाई का आवासीय उपयोग है: नगर निगम किसी भी समय इसे बंद करने का आदेश दे सकता है, उपयोग-परिवर्तन पर 3,000 और 80,000 यूरो के बीच जुर्माने के साथ, और सरकार पर्यटक उपयोग के उल्लंघन को अत्यंत गंभीर उल्लंघन के रूप में दंडित कर सकती है। निवासी के रूप में पंजीकरण कराना, संपत्ति कर चुकाना या उसे आवास कहने वाला विक्रय-पत्र कुछ नहीं बदलते, और खरीद के साथ उपयोग आप तक आ जाता है।

क्या मैं संचालक के बजाय खुद किसी प्लेटफ़ॉर्म पर अपनी इकाई किराये पर दे सकता हूँ?

आज नहीं। कैनरी उच्च न्यायालय ने 2023 से उन आदेशों को बरकरार रखा है जिन्होंने संचालक वाले कॉम्प्लेक्सों के भीतर अलग-अलग मालिकों द्वारा पंजीकृत छुट्टी-किराये रद्द किए, क्योंकि एकल-संचालक सिद्धांत उन्हें रोकता है, और सर्वोच्च न्यायालय ने 2025 और 2026 में प्रश्न स्वीकार किया, अभी फ़ैसला नहीं आया। दिसंबर 2025 का छुट्टी-किराया कानून कहता है कि ऐसे भवन की इकाइयाँ आवासन इकाइयाँ हैं, आवास नहीं।

क्या संचालक मुझे अपना फ़्लैट सौंपने के लिए मजबूर कर सकता है?

नहीं। यह रिश्ता एक निजी अनुबंध है और अदालतों ने उन मालिकों को फ़्लैट लौटाए हैं जिन्होंने कभी कोई अनुबंध नहीं किया था। पर अनुबंध के बिना इकाई के पास कोई वैध उपयोग नहीं बचता: योजना आवास स्वीकार नहीं करती और रजिस्टर छुट्टी-किराया नहीं मानता।

मार्च 2028 की समय-सीमा क्या है?

17 मार्च 2025 का डिक्री-कानून पर्यटक भवन के मालिकों को तीन साल के भीतर, एक अध्ययन के साथ, पूरे भूखंड के आवासीय उपयोग में परिवर्तन के लिए नगर निगम से अनुरोध करने देता है और योजना बदलने के दौरान दंड-कार्यवाहियों को स्थगित करता है; खिड़की 19 मार्च 2028 को बंद होती है, फ़ैसला नगर निगम का है और भूखंड कभी छुट्टी-किराये के उपयोग में नहीं लौटता।

क्या नियम बदलने वाला है?

संसद ने 14 अक्टूबर 2026 को उस विधेयक पर कार्यवाही करने से मना कर दिया जो मौजूदा आवासीय उपयोगों को संगत बनाता, और सरकार ने शरद ऋतु के लिए अपना डिक्री-कानून घोषित किया है, जिसमें निवासियों के लिए 1 जनवरी 2017 और छुट्टी-किराया घोषणाओं के लिए 14 दिसंबर 2025 की कट-ऑफ़ है; जिस दिन हम यह लिख रहे हैं, वह प्रकाशित नहीं हुआ है, और प्रेस कॉन्फ़्रेंस में घोषित कोई भी चीज़ राजपत्र में छपने तक कानून नहीं है।

अक्टूबर 2026 में लागू कानून पर सामान्य जानकारी (Ley 7/1995, अनुच्छेद 13, 38, 39, 40, 41, 42, 75 और 79, Ley 5/1999, Ley 6/2025, Ley 1/2026 और Ley 7/2026 के संशोधनों के साथ; Ley 2/2013, अनुच्छेद 5, 23 और 25 और उसका सातवाँ संक्रमणकालीन प्रावधान; Decreto-ley 2/2025, अनुच्छेद 1 और 3; Ley 6/2025, अनुच्छेद 5; Ley 4/2017, अनुच्छेद 361 और 383; Código Civil, अनुच्छेद 1571; Tribunal Superior de Justicia de Canarias के फ़ैसले 111/2020, 183/2020, 193/2022, 299/2025 और 453/2025; Audiencias Provinciales de Las Palmas के फ़ैसले 130/2020, 789/2023 और 832/2024 और de Santa Cruz de Tenerife का 297/2023; Tribunal Supremo का फ़ैसला 901/2025; Tribunal Supremo का 21 जनवरी 2026 का आदेश, recurso 6750/2025)। यह किसी विशेष मामले पर सलाह नहीं है: आपके कॉम्प्लेक्स की योजना, लाइसेंस, रजिस्ट्री प्रविष्टि और अनुबंध तय करते हैं कि आपकी इकाई पर क्या लागू होता है।