テネリフェ南部の観光施設に住むということ：単一運営の原則、所有者にできることとできないこと、2028年までの期間

その部屋は、コスタ・アデヘにある八十年代築の複合施設の二階にあります。プール、サンベッド、そしてドアの上にまだ看板が残る受付。売主は何年もそこに住み、片側の隣人は施設を運営する会社を通じて貸し出し、もう片側の隣人は自分名義の民泊登録番号と壁のキーボックスを持っています。買主はそこに住みたい、あるいは貸したいと考えています。カナリア諸島では、その答えは登記済みの権利証ではなく、別の三つの書類と、法律が principio de unidad de explotación、すなわち「単一運営の原則」と呼ぶ1995年の規則から出てきます。観光施設は一つの会社が運営し、その中のすべての区画はその事業に結び付けられる、という原則です。本稿では、この原則が何を定めているのか、所有者に何を禁じているのか、誰がどのような罰金で執行するのか、2025年と2026年に裁判所が何を決めたのか、カナリア州政府が2025年3月に開き2028年3月に閉じる期間とは何か、そして買主が署名前に読むべき書類は何かを整理します。

区画が何であるかは三つの書類が決める。権利証はそのひとつではない

一つ目の書類は市の都市計画です。土地は観光用途、住居用途、またはその両方に指定され、観光用途の土地に建つ建物は、所有者がそれをどう使おうと観光施設です。二つ目は建物の営業許可と、カナリア観光登録簿 Registro General Turístico への登録です。apartamentos あるいはアパートホテルとしての開業許可、登録番号、運営する会社の名前、そしてその会社が運営する区画の一覧。三つ目は不動産登記簿です。2013年以降、観光施設の所有者は deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación、すなわち土地と建物が充てられる用途とその変更に対する制限を不動産登記簿に記載しなければならず、その記載は新築や区分所有の分割の登記時に、既存の建物については建物に関する権利の登記時に行われます（Ley 2/2013、第23.2条）。権利証そのものが区画を vivienda と呼んでいても、それで住居になるわけではありません。カナリア高等裁判所は2020年、アロナのアパートホテルについてこう述べました。Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita、すなわち、固定資産台帳、不動産登記簿、公正証書その他いかなる公的登録に住居用途を記載しても、用途が適法に変わることはない、と。

三つの書類が描いているのは義務です。Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento、すなわち観光施設の所有者には、都市計画が土地に割り当てた用途に従って施設を観光活動に充てる義務があり（Ley 2/2013、第23.1条）、2025年12月のカナリア民泊法は、観光施設として構成された区分所有建物について、los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas、すなわち区分所有に分割された各部分は住居ではなく宿泊区画とみなされる、と付け加えています（Ley 6/2025、第5.1.c条）。

単一運営の原則：一つの会社、すべての区画

1995年のカナリア観光法は、La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación、すなわち宿泊施設の観光運営は単一運営の原則の下で行われなければならないと定め、それを el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas、すなわち各施設、建物群、建物またはその同質な一部における観光宿泊運営活動を単一の会社に服させること、そしてその宿泊区画はそのすべてが結び付けられた観光活動に充てられなければならないこと、と定義しています（Ley 7/1995、第38条）。会社には所有者からの権原が必要で、título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación、すなわち所有者自身が直接運営する場合を除きます。そして法律は、区分所有者の管理組合がその運営者になれると定めています（第39.1条）。運営者は十分な人員を充て、常時対応する受付を維持しなければなりません（第40条）。各区画に total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento、すなわち出入口、サービス、共用部分、設備および備品の完全な独立性がある場合、カナリア州政府の観光部局はその建物をこの原則から免除できます（第41条）。

原則に従わない建物はカナリアの観光供給から外れます。その観光活動は認可されず、あるいは認可が取り消され、その区画は Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico、すなわち民法または都市賃貸借法に従ってのみ貸すことができ、いかなる場合も観光用途には貸せず、旅行会社はそれを販売できません（第42.1条）。1999年の改正が施行された時点ですでに認可されていた施設には適応のための一年と、より緩い規則が与えられました。区画の半数超が観光運営に入っていなければならず、二つの会社が競合する場合は半数超を運営する会社だけが運営者とみなされる、というものです。それ以降に認可された施設は、すべての区画を事業に入れなければなりません。同じ改正は、運営に参加する所有者に、事業の外で売却される区画への先買権を与えましたが、憲法裁判所は2012年、州が定められない民事法であるとしてこれを無効とし、2020年のアロナ判決がそのことを想起しています。

実務上、運営者は各所有者と契約を結ぶ会社です。裁判所が explotación または rentabilidad の契約と呼ぶもので、所有者は区画を引き渡し、賃料または収入の分配を受け取ります。あるいは、運営者として組織された管理組合そのものが運営者となります。アロナのあるアパートホテルではまさにそれが起きました。1990年から運営してきた会社との長年の争いの末、所有者たちは2022年4月に運営を引き受けることを決め、constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística、すなわち管理組合を観光運営者として組織したのです。カナリア高等裁判所は2025年7月にそう記録しています。運営者の変更は、2010年の規則に基づき、原則が守られている旨の申述とともに三十日以内にカビルドに届け出ます。

施設が観光用途である限り、所有者にできないこと

所有者にできない第一のことは、区画を住居にすることです。Ley 2/2013 は、観光用地で認可された施設では no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales、すなわち観光宿泊区画の住居用途への用途変更は認められないと定めており、土地が混合用途であっても同じで、用途を特化する計画文書や法律が別段の定めをしない限り変わりません（第5条）。観光法は El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos、すなわち観光宿泊施設を他の用途に充てることによる、計画が定めた用途を守る義務の違反を、極めて重大な違反としています（Ley 7/1995、第75.14条）。El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento、すなわち単一運営の原則に関する法規の違反も同様です（第75.10条）。極めて重大な違反には Entre 30.001 y 300.000 euros、すなわち30,001ユーロから300,000ユーロの罰金が科され、損害、得た利益、適法状態の回復の速さに応じて段階付けられます（第79.2条）。市役所には独自の手段があります。計画上の権原なく用途を変更することは重大な都市計画違反で、3,000ユーロから80,000ユーロの罰金が科され（Ley 4/2017、第383.1条）、適法な用途を回復する命令は En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución、すなわち工事または使用が続いている間はいつでも出すことができます（第361.1.a条）。

この最後の一文がアロナの事件を決めました。アロナのアパートホテルの一区画の所有者は2014年にそれを購入して住居として使い、市役所は用途変更を違法と宣言しました。所有者は、観光用地で2017年1月1日に存在していた住居用途は両立し既得の地位にあると主張しました。Ley 2/2013 の経過規定がそう定めているからです。裁判所はそれに付随する条件を読みました。それらの用途が既得の地位を得るのは en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas、すなわち都市計画が観光区域における用途の特化を実施した時点であり、1992年のアロナの計画はそれを実施していなかったのです。その段階がなければ既得の地位はなく、その使用は継続中の違反であり、Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca、すなわち使用が続く限り、違反は継続的であるため時効にかからず、回復権限も失効しません。義務は区画とともに移転します。公正証書で購入した所有者は所有権に伴うあらゆる責任を引き受けたのであり、Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial、すなわち住居としての使用をやめるべきは彼自身なのです。裁判所はさらに島の観光計画を引用しました。それはテネリフェの観光区域における住居用途を三つの類型の住宅にしか認めず、いずれも専有面積70平方メートルを下回りません。少なくとも500平方メートルの敷地に建つ150平方メートルの一戸建て、少なくとも1,000平方メートルの敷地に建つ100平方メートルの連棟または集合住宅、あるいは70平方メートルの住宅です。二か月後、同じ裁判所は同じ市役所が別の観光アパートの所有者に対して行った宣言を取り消しました。住民登録が唯一の証拠だったからです。el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho、すなわち住民登録だけでは、事実の実際の確認なしに行政手続を進めることを正当化しない、と。行政は住居としての使用を証明しなければなりません。証明された後は、時間が経ってもそれは治癒しません。

所有者にできない第二のことは、区画を自分で観光客に貸すことです。2023年以降、カナリア高等裁判所は、マスパロマスの観光施設内で個々の所有者が登録した民泊は継続できないとグラン・カナリアのカビルドが宣言した決定を、事件ごとに支持してきました。その理由は登録簿にあります。constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación、すなわち観光登録簿に施設が観光運営者によって運営されていると記録されている以上、単一運営の原則がそれを妨げるため、民泊活動の認可を与えることはできない、と。裁判所は2023年9月の判決でそう判断し、その判決は最高裁判所が2025年2月に上告の受理を拒んだことで確定し、2025年の一連の判決で繰り返され、最後のものは10月でした。区画が運営者の一覧から外されていたこと、所有者が区画を住居と呼んだこと、運営者がカビルドに運営の終了を届け出ていたことは問題になりませんでした。登録簿の記録がなお残っていたからです。裁判所は、この原則がサービス提供の自由を制限することは認めつつ、その制限は公益によって正当化されると読んでいます。専門的なサービスと観光客のよりよい保護です。その読み方が維持されるかどうかは、いま最高裁判所の手にあります。2026年1月21日の受理決定で、最高裁判所は公益上の問題を determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general、すなわち民泊に適用される観光の単一運営の原則がサービス提供の自由の制限にあたるのか、それとも公益上の理由に法的根拠を見いだすのかを判断すること、と宣言し、2025年10月の三件の同様の受理を想起し、2026年3月、5月、6月にさらに三件の上告を受理しました。本稿を書いている日の時点で、判決は公表されていません。運営者のいる施設内の区画の所有者は今日、民泊を営むことができず、それが正しいかどうかは最高裁判所が言うことになります。

第三のことは第一のことから導かれます。区画を労働者や家族に長期で貸すことは、観光区画の住居としての使用であり、そこに住むのと同じ結果を伴う、というのが Ley 2/2013 第23.1条についての当事務所の読み方です。民法または都市賃貸借法に従った賃貸を認める観光法の一文は、観光供給から完全に外れた建物のために書かれたものであり、稼働中の施設内の区画のためのものではありません。

所有者にできること

所有者と運営者の関係は私人間の契約であり、カナリアの行政がそれを書くことはできません。サンタ・クルス・デ・テネリフェ地方裁判所は2023年、島の北部にある施設の三十六戸のアパートについて、新しい運営者が所有者と何の契約もなく運営していた事件を裁き、観光法は活動を規律するが私人間の関係を規律しないと判断しました。No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla、すなわち、管理組合にも所有者にも、施設を観光運営する法的義務や、そのために収用なしに自らの権利を第三者に譲る法的義務はいっさい存在しない、と。そしてアパートの返還を命じました。所有者は、運営者と契約するかどうか、期間、賃料、自己使用の週数を自分で決めます。法律はそうした滞在の日数を定めておらず、契約が定めます。契約しないと決めた人は区画を保持しますが、問題も保持します。運営者がいなければ、区画は都市計画が認める住居でも、登録簿が受け入れる民泊でもないのです。

契約は、当事者がそう定めない限り、権利証とともに移転しません。民法は賃貸された不動産の買主に a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria、すなわち別段の合意と抵当法の定めがない限り、売買の実行時に現行の賃貸借を終了させる権利を与えており、ラス・パルマス地方裁判所は2023年12月、サン・バルトロメ・デ・ティラハナの裁判所から来た事件の買主にこの条文を適用しました。運営者と売主らとの契約は都市賃貸借法の外にある観光運営契約で、登記されておらず、権利証はそれに触れていたものの承継条項はなく、鍵を交換して数日間アパートを貸した買主は適法にそれを終了させていたのです。運営者の逸失利益の請求は売主らに向けられるべきものでした。同じ裁判所は一年後、買主を認めない区画の鍵を交換した運営者は、観光規則が用途について何と言おうと占有を返還しなければならないと判断しました。管理組合の規約は別の話です。プラヤ・デル・イングレスのアパートホテルの1973年規約のように、設立証書や規約がすべての区画をホテル用途に結び付けている場合、それを知って購入した所有者は、管理組合が選んだ運営者の外で区画を使ったり貸したりすることはできません。en tanto no sean modificados los estatutos、すなわち規約が変更されるか管理組合の決議が無効にされるまでは、です。そして不動産登記簿の記載を読んだ買主は、知らなかったとは言えません。

2028年3月までの期間と、政治家たちの採決

2025年3月まで、カナリア州政府はほとんど使わなかった武器を持っていました。施設が観光用途を守る義務に違反したという宣言で、それは所有者の強制的な交代で終わり得るものでした。2025年3月17日の法律命令は Ley 2/2013 のその条文を廃止しました。州政府自身の言葉によれば、それは un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical、すなわち過酷または急進的と言わざるを得ない交代制度を定めており、法律が市役所に期待していた用途の特化が一度も実施されなかった区域で適用されていたからです。同じ法律命令は2017年の経過規定を書き換え、観光用地で2017年1月1日に存在していた住居用途は、計画が用途を特化した時点で se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación、すなわち両立するものとみなされ既得の法的地位に置かれるものとし、一つの扉を開きました。運営が成り立たない、用途が周辺と両立しない、あるいは situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión、すなわち回復が困難とみなされる観光施設の激しい住居化の状況を示す観光建物の所有者は、podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela、すなわち土地全体を対象とする住居用途への用途変更を、それを正当化する区域の調査書を添えて、2025年3月19日から三年以内に市役所に申請できます（第3.1条）。その申請の写しを州政府の観光部局に提出すると、観光用途違反の制裁手続は六か月間凍結され、市役所が計画変更の開始を決めればさらに一年、計画が当初承認に達すれば最長三年まで凍結されます。計画が結局施行されなければ、手続は止まったところから再開します。この道で住居用途になった土地は、住宅の観光用途に En ningún caso podrán revertir、すなわちいかなる場合も戻ることができず、民泊として戻ってくることは決してありません（第3.6条）。期間は2028年3月19日に閉じ、決めるのは市役所で、しかも一つの区画ではなく土地全体について決めます。2025年12月の民泊法はこの規則を自らの経過規定に写し取りましたが、2026年7月31日の法律はその写しを削除し、法律命令の条文は2025年4月に議会の承認を得て、官報の記録に後の廃止もなく、当事務所の読み方では今も有効です。

2026年10月14日に議会がしたのは、ノーと言うことでした。議会は社会党会派の法案の審議入りを拒みました。その法案は、市の計画が認める観光用地または混合用地における既存の住居用途を両立するものとし、観光施設と宿泊区画を定義し直し、進行中の制裁手続を停止するものでした。与党の二会派が反対、Nueva Canarias と Vox が賛成、ラ・ゴメラの政党が棄権し、州政府は9月30日に否定的な意見書を送っていました。当日の報道によれば、報道は観光区域に住む人の数を七万人としています。22,876筆の署名を集めた住民発議は2024年5月に同じ答えを受けていました。州政府が代わりに2026年8月と9月に観光部局を通じて発表したのは、独自の法律命令です。2025年12月14日より前に民泊の申告を提出した区画は施設の運営者との合意の下で個別に販売でき、所有者は年に六か月まで区画を使用でき、古い施設では運営者が区画の半数超を、新しい施設ではすべてを保有しなければならないという要件はなくなり、2017年1月1日より前に区画に住んでいたことを証明できる人は認められる、というものです。草案は秋に州政府閣議にかけられ、その後議会の採決を経る予定とされています。これらは報道が伝えた発言であって、法律ではありません。2026年10月21日の時点で、そのような法律命令はカナリア官報に掲載されておらず、当事務所は9月22日以降の官報を一号ずつ読みました。掲載された日には、当サイトの記事がそう伝えます。

署名前の十の書類

• 土地の都市計画上の用途。 土地が観光用途か住居用途か混合用途か、そして市の計画が Ley 2/2013 第25条の用途の特化を実施したかどうかを示す cédula urbanística または市役所の証明書。この段階がなければ、住居用途が既得の地位を得ることはありません。
• 建物の営業許可と観光登録の記録。 apartamentos、アパートホテルまたはホテルとしての開業許可または分類、Registro General Turístico の登録とその番号、運営者の名前、運営する区画の一覧。運営者が届け出たが登録簿が記録しなかった終了は、グラン・カナリアの事件が示すように、何の意味も持ちません。
• 不動産登記簿の記載。 第23.2条に基づいて記載された観光用途とその制限、そして管理組合の設立証書と規約。区画をホテル用途に結び付ける条項は、それを読めたはずの買主を拘束します。
• 運営者の契約。 期間、賃料または分配、自己使用の週数、サービスと鍵、そして売却について何と書いてあるか。何も書かれておらず登記もされていなければ、買主は決済時にそれを終了できます。
• 管理組合の議事録。 運営者の交代、事業に関する決議、臨時徴収金と滞納。外国人所有者にとって管理組合がどう機能するかは、スペインの管理組合についての当事務所の記事に、複数棟からなるリゾートの共用プールと庭園については、複数の管理組合からなるリゾートについての同僚の記事にあります。
• 進行中の手続。 州政府観光部局の制裁手続、市役所の回復命令、民泊に関するカビルドの決定と、それぞれの段階。そして2025年3月の法律命令に基づく用途変更の申請があるかどうかと、その日付。
• 売主自身の使用。 売主名義の住民登録、公共料金、固定資産税は住居としての使用を証明し、それは権利ではなく違反として買主に引き継がれます。
• 民泊の申告（あれば）。 その番号と提出日。運営者のいる施設内の申告こそ、カビルドが取り消し続けているものです。2025年12月の法律の既得の観光用途は物件の所有者が変わると終了し、州政府の草案は2025年12月14日に線を引くことになります。民泊の規則の現状は、カナリア民泊法についての当事務所の記事にあります。
• 建物自身の書類。 許可、最初の入居許可、そして工事があればその状況。読み方は建築許可と cédula de habitabilidadについての当事務所の記事のとおりです。
• 青田買いで購入した区画。 最高裁判所は2025年6月、住宅のための前払金の特別な保護は、観光用途で購入された二つのスイートには及ばないと判断しました。目的が住居ではなかったからです。観光区画の買主は契約で保証を交渉します。テネリフェ南部での青田買いについての当事務所の記事のとおりです。

当事務所のチームが行うこと

当事務所は、あなたが一ユーロでも拘束される前に三つの書類を読みます。市役所での都市計画上の用途、観光登録の記録と運営者の契約、不動産登記簿の記載、管理組合の規約と議事録。そして、その区画が何であり、あなたがそれで何をできるのかを書面でお伝えします。民泊の規則、許可、管理組合による禁止は当事務所の不動産業務の一部で、アデヘ、アロナ、コラレホの公証人と協力し、コスタ・アデヘとコラレホの事務所から、またビデオ通話で対応します。各案件はまず評価し、計画と費用は作業開始前に有料相談で合意します。権利証、登記簿謄本、運営者の契約をお送りのうえ、相談を予約してください。

よくある質問

コスタ・アデヘの観光施設内のアパートを買いました。そこに住めますか？

土地が観光用途で、施設が運営者によって運営されている限り、住めません。そこに住むことは観光区画の住居としての使用です。市役所はいつでも中止を命じることができ、用途変更には3,000ユーロから80,000ユーロの罰金が科され、州政府は観光用途の違反を極めて重大な違反として罰することができます。住民登録をすること、固定資産税を払うこと、住居と呼ぶ権利証は何も変えず、その使用は購入とともにあなたに引き継がれます。

運営者を通さず、自分でプラットフォームに区画を出せますか？

今日はできません。カナリア高等裁判所は2023年以降、運営者のいる施設内で個々の所有者が登録した民泊を取り消した決定を、単一運営の原則がそれを禁じるとして支持しており、最高裁判所は2025年と2026年にこの問題を受理し、判決はまだ出ていません。2025年12月の民泊法は、そのような建物の区画は住居ではなく宿泊区画だと定めています。

運営者は私にアパートの引き渡しを強制できますか？

できません。この関係は私人間の契約であり、裁判所は契約を一度も結んでいない所有者にアパートを返還させています。しかし契約がなければ、区画には適法な用途が残りません。都市計画は住居を認めず、登録簿は民泊を受け入れないからです。

2028年3月の期限とは何ですか？

2025年3月17日の法律命令は、観光建物の所有者が三年以内に、調査書を添えて土地全体の住居用途への用途変更を市役所に申請することを認め、計画が変更される間は制裁手続を凍結します。期間は2028年3月19日に閉じ、決定は市役所に委ねられ、その土地が民泊の用途に戻ることは決してありません。

規則は変わろうとしているのですか？

議会は2026年10月14日、既存の住居用途を両立するものとする法案の審議を拒み、州政府は秋に向けて独自の法律命令を発表しました。居住者については2017年1月1日、民泊の申告については2025年12月14日を区切りとするものです。本稿を書いている日の時点でそれは公布されておらず、記者会見で発表されたものは官報に載るまで法律ではありません。

2026年10月時点の法律に関する一般情報（Ley 7/1995 第13、38、39、40、41、42、75、79条、Ley 5/1999、Ley 6/2025、Ley 1/2026、Ley 7/2026 による改正を含む。Ley 2/2013 第5、23、25条および第七経過規定。Decreto-ley 2/2025 第1、3条。Ley 6/2025 第5条。Ley 4/2017 第361、383条。Código Civil 第1571条。Tribunal Superior de Justicia de Canarias の判決 111/2020、183/2020、193/2022、299/2025、453/2025。Audiencias Provinciales de Las Palmas の判決 130/2020、789/2023、832/2024 および de Santa Cruz de Tenerife の判決 297/2023。Tribunal Supremo の判決 901/2025。Tribunal Supremo の2026年1月21日の決定、recurso 6750/2025）。個別の事案についての助言ではありません。あなたの施設の都市計画、許可、登記の記載、契約が、あなたの区画に何が適用されるかを決めます。