Vivir en un complejo turístico en el sur de Tenerife: la unidad de explotación, qué puede y qué no puede hacer el propietario, y la ventana hasta 2028

El apartamento está en la segunda planta de un complejo de Costa Adeje construido en los ochenta: una piscina, hamacas, una recepción que todavía conserva el rótulo sobre la puerta. El vendedor ha vivido en él durante años, el vecino de un lado alquila a través de la empresa que explota el complejo, la del otro lado tiene un número de vivienda vacacional propio y una caja de llaves en la pared. El comprador quiere vivir allí, o alquilarlo. En Canarias la respuesta no sale de la escritura, sino de otros tres papeles y de una regla de 1995 que la ley llama principio de unidad de explotación: un complejo turístico lo explota una sola empresa y cada unidad queda vinculada a ese negocio. Esta nota expone qué dice el principio, qué le prohíbe al propietario, quién lo hace cumplir y con qué multas, qué decidieron los tribunales en 2025 y 2026, la ventana que el Gobierno de Canarias abrió en marzo de 2025 y que se cierra en marzo de 2028, y los papeles que un comprador debe leer antes de firmar.

Tres papeles deciden qué es una unidad, y la escritura no es uno de ellos

El primer papel es el planeamiento municipal. Una parcela está calificada para uso turístico, para uso residencial o para ambos, y un edificio en una parcela turística es un establecimiento turístico hagan lo que hagan sus propietarios con él. El segundo es la licencia del edificio y su inscripción en el Registro General Turístico de Canarias: una licencia de apertura como apartamentos o como aparthotel, una signatura, el nombre de la empresa que lo explota y la lista de unidades que explota. El tercero es el Registro de la Propiedad. Desde 2013 los titulares de un establecimiento turístico deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación, y la constancia se toma al inscribir la obra nueva o la división horizontal o, en los edificios ya construidos, al inscribir un derecho sobre ellos (Ley 2/2013, artículo 23.2). La escritura puede llamar vivienda a la unidad; no la convierte en una. Lo dijo el Tribunal Superior de Justicia de Canarias en 2020 a propósito de un aparthotel de Arona: Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita.

Lo que describen los tres papeles es un deber. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento (Ley 2/2013, artículo 23.1), y la ley canaria de viviendas vacacionales de diciembre de 2025 añade, para los edificios en propiedad horizontal que fueron configurados como establecimientos turísticos, que los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas (Ley 6/2025, artículo 5.1.c).

El principio de unidad de explotación: una empresa, todas las unidades

La ley canaria de turismo de 1995 exige que La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación, y lo define como el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas (Ley 7/1995, artículo 38). La empresa necesita un título de los propietarios, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, y la ley dice que una comunidad de propietarios puede ser esa explotadora (artículo 39.1); debe destinar personal suficiente y mantener una recepción con atención permanente (artículo 40). La consejería de turismo del Gobierno canario puede dispensar a un edificio del principio cuando sus unidades tienen total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento (artículo 41).

Un edificio que no sigue el principio queda fuera de la oferta turística de Canarias: su actividad turística no se autoriza o se revoca la autorización, sus unidades Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico, y ninguna agencia de viajes puede venderlas (artículo 42.1). Los complejos ya autorizados cuando entró una reforma de 1999 recibieron un año para adaptarse y una regla más suave: más de la mitad de sus unidades deben estar en la explotación turística, y donde competían dos empresas solo contaba como explotadora la que llevaba más de la mitad; un complejo autorizado después debe tener todas sus unidades en el negocio. La misma reforma dio a los propietarios en explotación un derecho de adquisición preferente sobre cualquier unidad vendida fuera del negocio; el Tribunal Constitucional lo anuló en 2012 como derecho civil que la comunidad autónoma no podía dictar, según recordó la sentencia de Arona de 2020.

En la práctica la explotadora es una empresa que tiene un contrato con cada propietario, un contrato que los tribunales llaman de explotación o de rentabilidad, por el que el propietario entrega la unidad y recibe una renta o una parte de los ingresos, o es la propia comunidad de propietarios constituida en explotadora. En un aparthotel de Arona ocurrió exactamente eso: tras años de disputa con la empresa que lo explotaba desde 1990, los propietarios acordaron en abril de 2022 asumir la explotación, constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística, como recogió el Tribunal Superior de Justicia de Canarias en julio de 2025. Un cambio de explotadora se comunica al cabildo en treinta días con la manifestación de que se cumple el principio, según el reglamento de 2010.

Lo que un propietario no puede hacer mientras el complejo sea turístico

Lo primero que un propietario no puede hacer es convertir la unidad en una vivienda. La Ley 2/2013 dice que en los establecimientos autorizados en suelo turístico no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, aunque la parcela sea mixta, salvo que una ordenación o una ley que especialice los usos diga otra cosa (artículo 5), y la ley de turismo tipifica El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos como infracción muy grave (Ley 7/1995, artículo 75.14), igual que El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento (artículo 75.10). Una infracción muy grave lleva una multa Entre 30.001 y 300.000 euros, graduada por el perjuicio causado, el lucro obtenido y la rapidez con que se restablece la legalidad (artículo 79.2). El ayuntamiento tiene sus propias herramientas: un cambio de uso sin el título urbanístico es una infracción urbanística grave, multada con entre 3.000 y 80.000 euros (Ley 4/2017, artículo 383.1), y la orden de restablecer el uso legal puede dictarse En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución (artículo 361.1.a).

Esa última cláusula fue la que decidió el caso de Arona. El propietario de una unidad en un aparthotel de Arona la había comprado en 2014 y la usaba como vivienda; el ayuntamiento declaró ilegal el cambio de uso. Él alegó que los usos residenciales existentes el 1 de enero de 2017 en parcelas turísticas son compatibles y quedan consolidados, que es lo que dice una disposición transitoria de la Ley 2/2013. El tribunal leyó la condición que la acompaña: esos usos se consolidan en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas, y el plan de Arona de 1992 no lo había hecho; sin ese paso no hay consolidación, el uso es una infracción permanente y Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca. El deber viaja con la unidad: al comprarla en escritura pública, el propietario asumió todas las responsabilidades que lleva la titularidad, y Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial. El tribunal citó además el plan turístico de la isla, que admite el uso residencial en las zonas turísticas de Tenerife solo en tres categorías de vivienda, ninguna por debajo de 70 metros cuadrados útiles: una vivienda unifamiliar aislada de 150 metros cuadrados en una parcela de al menos 500, una vivienda agrupada o colectiva de 100 metros cuadrados en una parcela de al menos 1.000, o una vivienda de 70 metros cuadrados. Dos meses después el mismo tribunal anuló una declaración del mismo ayuntamiento contra otro propietario de un apartamento turístico, porque el padrón era la única prueba: el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho. La administración debe probar el uso residencial; una vez que lo prueba, el tiempo no lo cura.

Lo segundo que un propietario no puede hacer es alquilar la unidad a turistas por su cuenta. Desde 2023 el Tribunal Superior de Justicia de Canarias ha confirmado, caso tras caso, los decretos por los que el Cabildo de Gran Canaria declaró que las viviendas vacacionales dadas de alta por propietarios individuales dentro de complejos turísticos de Maspalomas no podían continuar. El razonamiento es el registro: constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación. El tribunal lo sostuvo en septiembre de 2023 en una sentencia que quedó firme cuando el Tribunal Supremo inadmitió el recurso en febrero de 2025, y lo repitió en una serie de sentencias de 2025, la última en octubre; no importó que las unidades hubieran salido de la lista de la explotadora, que el propietario llamara vivienda a la unidad o que la explotadora hubiera comunicado al cabildo su cese, porque la inscripción en el registro seguía en pie. El principio, admite el tribunal, limita la libre prestación de servicios, pero lee el límite como justificado por el interés general: un servicio profesional y una mejor protección del turista. Si esa lectura se sostiene está ahora en manos del Tribunal Supremo. En su auto de admisión de 21 de enero de 2026 el Tribunal declaró que la cuestión de interés general consiste en determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general, recordó tres admisiones similares de octubre de 2025 y admitió tres recursos más en marzo, mayo y junio de 2026. El día en que escribimos esto no se ha publicado ninguna sentencia. El propietario de una unidad en un complejo con explotadora no puede hoy tener una vivienda vacacional, y el Tribunal Supremo dirá si eso es correcto.

Lo tercero se sigue de lo primero: un alquiler de larga duración de la unidad a un trabajador o a una familia es un uso residencial de una unidad turística, con las mismas consecuencias que vivir en ella, según nuestra lectura del artículo 23.1 de la Ley 2/2013; la frase de la ley de turismo que permite alquileres conforme al Código Civil o a la Ley de Arrendamientos Urbanos está escrita para los edificios que han salido por completo de la oferta turística, no para una unidad dentro de un complejo en funcionamiento.

Lo que un propietario sí puede hacer

La relación entre el propietario y la explotadora es un contrato privado, y la administración canaria no puede escribirlo. La Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, al resolver en 2023 el caso de treinta y seis apartamentos de un complejo del norte de la isla que una nueva explotadora llevaba sin contrato alguno con sus propietarios, sostuvo que la ley de turismo ordena la actividad pero no rige las relaciones entre particulares: No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla, y ordenó devolver los apartamentos. El propietario elige si firma con la explotadora, por cuánto tiempo, a qué renta y con qué semanas de uso propio; la ley no fija un número de días para esas estancias, lo fija el contrato. Quien decide no firmar conserva la unidad, y conserva el problema: sin la explotadora la unidad no es ni una vivienda que el plan admita ni una vivienda vacacional que el registro acepte.

El contrato no pasa con la escritura salvo que las partes lo digan. El Código Civil da al comprador de una finca arrendada el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, y la Audiencia de Las Palmas aplicó ese artículo en diciembre de 2023 a una compradora cuyo caso venía de los juzgados de San Bartolomé de Tirajana: el contrato de la explotadora con las vendedoras era un contrato de explotación turística fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no estaba inscrito, la escritura lo mencionaba sin cláusula de subrogación, y la compradora que cambió la cerradura y alquiló el apartamento unos días lo había terminado legítimamente; la reclamación de la explotadora por su lucro cesante iba contra las vendedoras. El mismo tribunal sostuvo un año después que la explotadora que cambia las cerraduras de una unidad cuyos compradores no reconoce debe devolver la posesión, digan lo que digan las normas turísticas sobre el uso. Los estatutos de la comunidad son otra cosa: cuando el título o los estatutos vinculan todas las unidades al uso hotelero, como hacían los estatutos de 1973 de un aparthotel de Playa del Inglés, el propietario que compró conociéndolos no puede usar ni alquilar la unidad al margen de la explotadora elegida por la comunidad en tanto no sean modificados los estatutos o se dejan sin efecto los acuerdos comunitarios, y el comprador que leyó la nota del Registro de la Propiedad no puede alegar que no lo sabía.

La ventana hasta marzo de 2028, y lo que votaron los políticos

Hasta marzo de 2025 el Gobierno de Canarias tenía un arma que apenas usó: una declaración de que un establecimiento había incumplido su deber de atenerse al uso turístico, que podía terminar con el propietario sustituido por la fuerza. Un decreto-ley de 17 de marzo de 2025 derogó ese artículo de la Ley 2/2013 porque, en palabras del propio Gobierno, establecía un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical, aplicado en zonas donde los ayuntamientos nunca habían ejecutado la especialización de usos que la ley esperaba de ellos. El mismo decreto-ley reescribió la regla transitoria de 2017 de modo que los usos residenciales existentes el 1 de enero de 2017 en parcelas turísticas se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación, una vez que el plan haya especializado los usos, y abrió una puerta. Los propietarios de un edificio turístico cuya explotación es inviable, cuyo uso es incompatible con su entorno o que presenta situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión, podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela, ante el ayuntamiento, en el plazo de tres años desde el 19 de marzo de 2025, con un estudio del área que lo justifique (artículo 3.1). Una copia de esa solicitud presentada ante la consejería de turismo del Gobierno paraliza los expedientes sancionadores por incumplimiento del uso turístico durante seis meses, un año más si el ayuntamiento acuerda iniciar el cambio de planeamiento, y hasta tres años si el plan alcanza su aprobación inicial; si el plan nunca entra en vigor, los expedientes se reanudan donde se detuvieron. La parcela que se convierte en residencial por esta vía En ningún caso podrán revertir al uso turístico de viviendas: nunca vuelve como vivienda vacacional (artículo 3.6). La ventana se cierra el 19 de marzo de 2028, es el ayuntamiento quien decide, y decide para una parcela entera, nunca para una unidad. La ley de viviendas vacacionales de diciembre de 2025 copió la regla en una disposición transitoria propia; la ley de 31 de julio de 2026 suprimió esa copia, y el artículo del decreto-ley sigue en pie, convalidado por el Parlamento en abril de 2025 y sin una derogación posterior en el registro del Boletín, según nuestra lectura.

Lo que hizo el Parlamento el 14 de octubre de 2026 fue decir que no. Rechazó tomar en consideración una proposición de ley del grupo socialista que habría declarado compatibles los usos residenciales existentes en parcelas turísticas o mixtas donde el planeamiento municipal lo permitiera, habría redefinido el establecimiento turístico y la unidad alojativa y habría paralizado los expedientes sancionadores abiertos; los dos grupos del Gobierno votaron en contra, Nueva Canarias y Vox a favor, y el partido gomero se abstuvo, y el Gobierno había remitido un informe desfavorable el 30 de septiembre, según la prensa de ese día, que cifró en setenta mil las personas que viven en zonas turísticas. Una iniciativa popular con 22.876 firmas había recibido la misma respuesta en mayo de 2024. Lo que el Gobierno anunció en su lugar, a través de su consejería de turismo en agosto y septiembre de 2026, es un decreto-ley propio: las unidades con declaración responsable de vivienda vacacional presentada antes del 14 de diciembre de 2025 podrían comercializarse individualmente mediante un acuerdo con la explotadora del complejo, los propietarios podrían usar sus unidades hasta seis meses al año, desaparecería la exigencia de que la explotadora tenga más de la mitad de las unidades en los complejos antiguos y todas en los nuevos, y se reconocería a quienes puedan probar que vivían en una unidad antes del 1 de enero de 2017, con el borrador previsto para el Consejo de Gobierno en otoño y una votación del Parlamento después. Son declaraciones recogidas por la prensa, no ley: el 21 de octubre de 2026 ningún decreto-ley así había aparecido en el Boletín Oficial de Canarias, cuyos números desde el 22 de septiembre hemos leído uno a uno, y las notas de este sitio lo dirán el día que aparezca.

Diez papeles antes de firmar

• El uso urbanístico de la parcela. Una cédula urbanística o un certificado del ayuntamiento que diga si la parcela es turística, residencial o mixta, y si el planeamiento municipal ha ejecutado la especialización de usos del artículo 25 de la Ley 2/2013; sin ese paso un uso residencial nunca se consolida.
• La licencia del edificio y su expediente turístico. La licencia de apertura o la clasificación como apartamentos, aparthotel u hotel, la inscripción en el Registro General Turístico con su signatura, el nombre de la explotadora y la lista de unidades que explota; un cese que la explotadora anunció pero el registro nunca inscribió no cuenta para nada, como muestran los casos de Gran Canaria.
• La nota del Registro de la Propiedad. El uso turístico y sus límites inscritos conforme al artículo 23.2, y el título y los estatutos de la comunidad: una cláusula que vincula las unidades al uso hotelero obliga al comprador que pudo leerla.
• El contrato de la explotadora. Su plazo, la renta o la participación, las semanas de uso propio, los servicios y la llave, y lo que dice sobre una venta; si no dice nada y no está inscrito, el comprador puede terminarlo al escriturar.
• Las actas de la comunidad. Cambios de explotadora, votaciones sobre el negocio, derramas y morosidad; cómo funciona una comunidad de propietarios para un propietario extranjero está en nuestra nota sobre las comunidades de propietarios en España, y la piscina y los jardines compartidos de un complejo con varios bloques en la nota de nuestros compañeros sobre los complejos con varias comunidades.
• Los expedientes abiertos. Expedientes sancionadores en la consejería de turismo del Gobierno, órdenes de restablecimiento del ayuntamiento, decretos del cabildo sobre viviendas vacacionales, y su fase; y si existe una solicitud de cambio de uso al amparo del decreto-ley de marzo de 2025, con sus fechas.
• El uso que hace el vendedor. El padrón, los suministros y el IBI a nombre del vendedor prueban un uso residencial que pasa al comprador como infracción, no como derecho.
• La declaración de vivienda vacacional, si la hay. Su número y la fecha en que se presentó: una declaración dentro de un complejo con explotadora es la que los cabildos vienen cancelando, el uso turístico consolidado de la ley de diciembre de 2025 termina cuando la propiedad cambia de manos, y el borrador del Gobierno trazaría una línea en el 14 de diciembre de 2025; cómo están hoy las reglas de las viviendas vacacionales está en nuestra nota sobre la ley canaria de vivienda vacacional.
• Los papeles del propio edificio. Licencias, la licencia de primera ocupación y el estado de cualquier obra, leídos como en nuestra nota sobre las licencias de obra y la cédula de habitabilidad.
• Una unidad comprada sobre plano. El Tribunal Supremo sostuvo en junio de 2025 que la protección especial de las cantidades anticipadas para una vivienda no cubría dos suites compradas para uso turístico, porque la finalidad no era residencial; quien compra una unidad turística negocia la garantía en el contrato, como en nuestra nota sobre comprar sobre plano en el sur de Tenerife.

Qué hace nuestro equipo

Leemos los tres papeles antes de que usted comprometa un euro: el uso urbanístico en el ayuntamiento, el expediente turístico y el contrato de la explotadora, la nota del Registro de la Propiedad y los estatutos y actas de la comunidad, y le decimos por escrito qué es la unidad y qué puede hacer con ella. Las normas de vivienda vacacional, las licencias y las prohibiciones comunitarias forman parte de nuestra práctica inmobiliaria, con las notarías de Adeje, Arona y Corralejo, desde las oficinas de Costa Adeje y Corralejo y por videollamada; cada caso se valora primero, y el plan y los honorarios se acuerdan en una consulta de pago antes de empezar cualquier trabajo. Envíenos la escritura, la nota registral y el contrato de la explotadora y reserve una consulta.

Preguntas frecuentes

He comprado un apartamento en un complejo turístico de Costa Adeje. ¿Puedo vivir en él?

No mientras la parcela sea turística y el complejo lo explote una empresa. Vivir en él es un uso residencial de una unidad turística: el ayuntamiento puede ordenar su cese en cualquier momento, con una multa de entre 3.000 y 80.000 euros por el cambio de uso, y el Gobierno puede multar el incumplimiento del uso turístico como infracción muy grave. Empadronarse, pagar el IBI o una escritura que lo llame vivienda no cambian nada, y el uso pasa a usted con la compra.

¿Puedo alquilar mi unidad en una plataforma por mi cuenta en vez de a través de la explotadora?

Hoy no. El Tribunal Superior de Justicia de Canarias ha confirmado desde 2023 los decretos que cancelaron viviendas vacacionales dadas de alta por propietarios individuales dentro de complejos con explotadora, porque el principio de unidad de explotación lo impide, y el Tribunal Supremo admitió la cuestión en 2025 y 2026 sin sentencia todavía. La ley de viviendas vacacionales de diciembre de 2025 dice que las unidades de un edificio así son unidades alojativas, no viviendas.

¿Puede la explotadora obligarme a entregar mi apartamento?

No. La relación es un contrato privado y los tribunales han devuelto apartamentos a propietarios que nunca habían firmado uno. Pero sin el contrato a la unidad no le queda ningún uso legal: el plan no admite una vivienda y el registro no acepta una vivienda vacacional.

¿Qué es el plazo de marzo de 2028?

El decreto-ley de 17 de marzo de 2025 permite a los propietarios de un edificio turístico pedir al ayuntamiento, en tres años, el cambio de uso de toda la parcela a residencial, con un estudio, y paraliza los expedientes sancionadores mientras se cambia el plan; la ventana se cierra el 19 de marzo de 2028, la decisión es del ayuntamiento y la parcela nunca vuelve al uso de vivienda vacacional.

¿Está a punto de cambiar la regla?

El Parlamento rechazó el 14 de octubre de 2026 tramitar una proposición de ley que habría declarado compatibles los usos residenciales existentes, y el Gobierno ha anunciado un decreto-ley propio para el otoño, con un corte en el 1 de enero de 2017 para los residentes y en el 14 de diciembre de 2025 para las declaraciones de vivienda vacacional; el día en que escribimos esto no se ha publicado, y nada anunciado en una rueda de prensa es ley hasta que el Boletín lo imprime.

Información general sobre el derecho vigente en octubre de 2026 (Ley 7/1995, artículos 13, 38, 39, 40, 41, 42, 75 y 79, con las modificaciones de la Ley 5/1999, la Ley 6/2025, la Ley 1/2026 y la Ley 7/2026; Ley 2/2013, artículos 5, 23 y 25 y su disposición transitoria séptima; Decreto-ley 2/2025, artículos 1 y 3; Ley 6/2025, artículo 5; Ley 4/2017, artículos 361 y 383; Código Civil, artículo 1571; Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Canarias 111/2020, 183/2020, 193/2022, 299/2025 y 453/2025; Sentencias de las Audiencias Provinciales de Las Palmas 130/2020, 789/2023 y 832/2024 y de Santa Cruz de Tenerife 297/2023; Sentencia del Tribunal Supremo 901/2025; Auto del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2026, recurso 6750/2025). No es asesoramiento sobre un caso concreto: el plan, la licencia, la nota registral y el contrato de su complejo deciden lo que se aplica a su unidad.