Wohnen in einer Ferienanlage im Süden Teneriffas: die einheitliche Bewirtschaftung, was Eigentümer dürfen und was nicht, und das Fenster bis 2028

Die Wohnung liegt im zweiten Stock einer in den Achtzigern gebauten Anlage in Costa Adeje: ein Pool, Liegen, eine Rezeption, über deren Tür noch das Schild hängt. Der Verkäufer hat jahrelang darin gewohnt, der Nachbar auf der einen Seite vermietet über die Gesellschaft, die die Anlage bewirtschaftet, die Nachbarin auf der anderen Seite hat eine eigene Ferienvermietungsnummer und einen Schlüsselkasten an der Wand. Der Käufer möchte dort wohnen oder vermieten. Auf den Kanaren kommt die Antwort nicht aus der Urkunde, sondern aus drei anderen Papieren und aus einer Regel von 1995, die das Gesetz principio de unidad de explotación nennt, den Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung: Eine Ferienanlage wird von einer einzigen Gesellschaft bewirtschaftet, und jede Einheit ist an dieses Geschäft gebunden. Diese Notiz legt dar, was der Grundsatz besagt, was er einem Eigentümer verbietet, wer ihn mit welchen Bußgeldern durchsetzt, was die Gerichte 2025 und 2026 entschieden haben, welches Zeitfenster die kanarische Regierung im März 2025 geöffnet hat und im März 2028 schließt, und welche Papiere ein Käufer vor der Unterschrift lesen sollte.

Drei Papiere entscheiden, was eine Einheit ist, und die Urkunde gehört nicht dazu

Das erste Papier ist der Bebauungsplan der Gemeinde. Ein Grundstück ist für touristische Nutzung, für Wohnnutzung oder für beides ausgewiesen, und ein Gebäude auf einem touristischen Grundstück ist ein touristischer Betrieb, was auch immer seine Eigentümer damit tun. Das zweite ist die Lizenz des Gebäudes und sein Eintrag im kanarischen Tourismusregister, dem Registro General Turístico: eine Eröffnungslizenz als apartamentos oder als Aparthotel, eine Aktennummer, der Name der Gesellschaft, die es bewirtschaftet, und die Liste der Einheiten, die sie bewirtschaftet. Das dritte ist das Grundbuch. Seit 2013 müssen die Eigentümer eines touristischen Betriebs deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación, die Nutzung, für die Grundstück und Gebäude bestimmt sind, und die Grenzen ihrer Änderung im Grundbuch eintragen lassen, und der Vermerk wird bei der Eintragung eines Neubaus oder einer Teilungserklärung aufgenommen oder, bei älteren Gebäuden, bei der Eintragung eines Rechts an ihnen (Ley 2/2013, Artikel 23.2). Die Urkunde selbst mag die Einheit eine vivienda nennen; das macht sie nicht zu einer. Das Obergericht der Kanaren sagte es 2020 über ein Aparthotel in Arona: Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita, die Wohnnutzung im Kataster, im Grundbuch, in einer Urkunde oder in einem anderen öffentlichen Register zu vermerken, ändert die Nutzung nicht auf rechtmäßige Weise.

Was die drei Papiere beschreiben, ist eine Pflicht. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, es ist die Pflicht der Inhaber touristischer Betriebe, sie der touristischen Tätigkeit entsprechend der Nutzung zu widmen, die der Plan dem Grundstück zuweist (Ley 2/2013, Artikel 23.1), und das kanarische Gesetz über Ferienvermietung vom Dezember 2025 fügt für Gebäude in Wohnungseigentum, die als touristische Betriebe ausgestaltet wurden, hinzu, dass los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas, die in Wohnungseigentum geteilten Elemente Beherbergungseinheiten und keine Wohnungen sind (Ley 6/2025, Artikel 5.1.c).

Der Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung: eine Gesellschaft, jede Einheit

Das kanarische Tourismusgesetz von 1995 verlangt, dass La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación, die touristische Bewirtschaftung der Beherbergungsbetriebe unter dem Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung erfolgt, und definiert ihn als el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas, die Unterwerfung der touristischen Beherbergungstätigkeit in jedem Betrieb, jeder einheitlichen Gruppe von Bauten, jedem Gebäude oder homogenen Teil davon unter eine einzige Gesellschaft, wobei alle Beherbergungseinheiten der touristischen Tätigkeit gewidmet sein müssen, an die sie gebunden sind (Ley 7/1995, Artikel 38). Die Gesellschaft braucht einen Titel der Eigentümer, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, es sei denn, die Eigentümer betreiben das Geschäft selbst, und das Gesetz sagt, dass eine Eigentümergemeinschaft diese Betreiberin sein kann (Artikel 39.1); sie muss genug Personal einsetzen und eine Rezeption mit ständiger Betreuung unterhalten (Artikel 40). Die Tourismusbehörde der kanarischen Regierung kann ein Gebäude vom Grundsatz befreien, wenn seine Einheiten total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento haben, völlige Unabhängigkeit bei Zugang, Dienstleistungen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Ausstattung (Artikel 41).

Ein Gebäude, das dem Grundsatz nicht folgt, fällt aus dem kanarischen touristischen Angebot: Seine touristische Tätigkeit wird nicht genehmigt oder die Genehmigung wird widerrufen, seine Einheiten Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico, dürfen nur nach dem Zivilgesetzbuch oder dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse vermietet werden und niemals zur touristischen Nutzung, und kein Reisebüro darf sie verkaufen (Artikel 42.1). Die Anlagen, die bereits genehmigt waren, als eine Reform von 1999 in Kraft trat, erhielten ein Jahr zur Anpassung und eine mildere Regel: Mehr als die Hälfte ihrer Einheiten muss in der touristischen Bewirtschaftung sein, und wo zwei Gesellschaften konkurrierten, galt nur die als Betreiberin, die mehr als die Hälfte bewirtschaftete; eine später genehmigte Anlage muss alle ihre Einheiten im Geschäft haben. Dieselbe Reform gab den bewirtschaftenden Eigentümern ein Vorkaufsrecht an jeder außerhalb des Geschäfts verkauften Einheit; das Verfassungsgericht hob es 2012 als Zivilrecht auf, das die Region nicht schreiben durfte, wie das Arona-Urteil von 2020 in Erinnerung rief.

In der Praxis ist die Betreiberin eine Gesellschaft, die mit jedem Eigentümer einen Vertrag hält, einen Vertrag, den die Gerichte als explotación oder rentabilidad bezeichnen, nach dem der Eigentümer die Einheit übergibt und eine Miete oder einen Anteil an den Einnahmen erhält, oder es ist die Eigentümergemeinschaft selbst, als Betreiberin konstituiert. In einem Aparthotel in Arona geschah genau das: Nach Jahren des Streits mit der Gesellschaft, die es seit 1990 bewirtschaftet hatte, beschlossen die Eigentümer im April 2022, die Bewirtschaftung zu übernehmen, constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística, indem die Eigentümergemeinschaft sich als touristische Betreiberin konstituierte, wie das Obergericht der Kanaren im Juli 2025 festhielt. Ein Wechsel der Betreiberin wird dem Cabildo innerhalb von dreißig Tagen mit der Erklärung mitgeteilt, dass der Grundsatz erfüllt ist, nach der Verordnung von 2010.

Was ein Eigentümer nicht tun darf, solange die Anlage touristisch ist

Das Erste, was ein Eigentümer nicht tun darf, ist, die Einheit in eine Wohnung zu verwandeln. Die Ley 2/2013 sagt, dass in Betrieben, die auf touristischem Boden genehmigt wurden, no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, keine Umwandlung ihrer touristischen Beherbergungseinheiten in Wohneinheiten zulässig ist, auch wenn das Grundstück gemischt ist, es sei denn, eine Planung oder ein Gesetz zur Spezialisierung der Nutzungen bestimmt etwas anderes (Artikel 5), und das Tourismusgesetz macht El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos, die Verletzung der Pflicht, sich an die vom Plan festgelegte Nutzung zu halten, indem ein touristischer Beherbergungsbetrieb anderen Nutzungen gewidmet wird, zu einem sehr schweren Verstoß (Ley 7/1995, Artikel 75.14), ebenso wie El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento, die Verletzung der gesetzlichen Regeln zum Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung (Artikel 75.10). Ein sehr schwerer Verstoß trägt ein Bußgeld Entre 30.001 y 300.000 euros, zwischen 30.001 und 300.000 Euro, abgestuft nach dem Schaden, dem erzielten Gewinn und der Geschwindigkeit, mit der die Rechtmäßigkeit wiederhergestellt wird (Artikel 79.2). Die Gemeinde hat ihre eigenen Werkzeuge: Eine Nutzungsänderung ohne den planungsrechtlichen Titel ist ein schwerer Planungsverstoß, mit Bußgeld zwischen 3.000 und 80.000 Euro (Ley 4/2017, Artikel 383.1), und die Anordnung, die rechtmäßige Nutzung wiederherzustellen, kann En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución ergehen, jederzeit, solange die Arbeiten oder Nutzungen im Gange sind (Artikel 361.1.a).

Diese letzte Klausel war es, die den Fall Arona entschied. Der Eigentümer einer Einheit in einem Aparthotel in Arona hatte sie 2014 gekauft und als Wohnung genutzt; die Gemeinde erklärte die Nutzungsänderung für rechtswidrig. Er machte geltend, dass am 1. Januar 2017 bestehende Wohnnutzungen auf touristischen Grundstücken vereinbar und konsolidiert seien, was eine Übergangsbestimmung der Ley 2/2013 sagt. Das Gericht las die Bedingung, die damit einhergeht: Diese Nutzungen konsolidieren sich en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas, in dem Moment, in dem die Planung die Spezialisierung der Nutzungen in den touristischen Zonen vollzogen hat, und der Plan von Arona aus dem Jahr 1992 hatte das nicht getan; ohne diesen Schritt gibt es keine Konsolidierung, die Nutzung ist ein Dauerverstoß, und Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca, solange die Nutzung andauert, verjährt weder der Verstoß, denn er ist dauerhaft, noch erlischt die Befugnis zur Wiederherstellung. Die Pflicht reist mit der Einheit: Mit dem Kauf in öffentlicher Urkunde übernahm der Eigentümer jede Verantwortung, die das Eigentum mit sich bringt, und Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial, er muss es daher sein, der die Wohnnutzung beendet. Das Gericht zitierte auch den Tourismusplan der Insel, der Wohnnutzung in den touristischen Zonen Teneriffas nur in drei Wohnungskategorien zulässt, keine davon unter 70 Quadratmetern Wohnfläche: ein freistehendes Haus von 150 Quadratmetern auf einem Grundstück von mindestens 500, eine gruppierte oder kollektive Wohnung von 100 Quadratmetern auf einem Grundstück von mindestens 1.000, oder eine Wohnung von 70 Quadratmetern. Zwei Monate später hob dasselbe Gericht eine Erklärung derselben Gemeinde gegen einen anderen Eigentümer eines touristischen Apartments auf, weil die Einwohnermeldung der einzige Beweis war: el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho, die Einwohnermeldung allein rechtfertigt kein Verwaltungsverfahren ohne die tatsächliche Überprüfung des Sachverhalts. Die Verwaltung muss die Wohnnutzung beweisen; tut sie es, heilt die Zeit sie nicht.

Das Zweite, was ein Eigentümer nicht tun darf, ist, die Einheit auf eigene Faust an Touristen zu vermieten. Seit 2023 hat das Obergericht der Kanaren Fall für Fall die Bescheide bestätigt, mit denen der Cabildo von Gran Canaria erklärte, dass von einzelnen Eigentümern in Ferienanlagen in Maspalomas angemeldete Ferienvermietungen nicht fortgeführt werden dürfen. Die Begründung ist das Register: constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación, da das Tourismusregister ausweist, dass die Anlage von einem touristischen Betreiber bewirtschaftet wird, kann keine Genehmigung für eine Ferienvermietung erteilt werden, weil der Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung es verhindert. Das Gericht entschied so im September 2023 in einem Urteil, das rechtskräftig wurde, als der Oberste Gerichtshof im Februar 2025 die Revision nicht zuließ, und wiederholte es in einer Reihe von Urteilen des Jahres 2025, das letzte im Oktober; es spielte keine Rolle, dass die Einheiten aus der Liste des Betreibers genommen worden waren, dass der Eigentümer die Einheit eine Wohnung nannte oder dass der Betreiber dem Cabildo die Einstellung mitgeteilt hatte, denn der Eintrag im Register stand noch. Der Grundsatz, so räumt das Gericht ein, beschränkt die Dienstleistungsfreiheit, aber es liest die Beschränkung als durch das Allgemeininteresse gerechtfertigt: eine professionelle Dienstleistung und ein besserer Schutz des Touristen. Ob diese Lesart hält, liegt nun beim Obersten Gerichtshof. In seinem Zulassungsbeschluss vom 21. Januar 2026 erklärte der Gerichtshof, die Frage von allgemeinem Interesse bestehe darin, determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general, zu bestimmen, ob der auf Ferienvermietungen angewandte Grundsatz der einheitlichen touristischen Bewirtschaftung die Dienstleistungsfreiheit beschränkt oder ob er rechtliche Deckung in Gründen des Allgemeininteresses findet, erinnerte an drei ähnliche Zulassungen vom Oktober 2025 und ließ im März, Mai und Juni 2026 drei weitere Revisionen zu. An dem Tag, an dem wir dies schreiben, ist kein Urteil veröffentlicht. Ein Eigentümer einer Einheit in einer Anlage mit Betreiber kann heute keine Ferienvermietung betreiben, und der Oberste Gerichtshof wird sagen, ob das richtig ist.

Das Dritte folgt aus dem Ersten: Eine langfristige Vermietung der Einheit an einen Arbeitnehmer oder eine Familie ist eine Wohnnutzung einer touristischen Einheit, mit denselben Folgen wie das Wohnen darin, nach unserer Lesart des Artikels 23.1 der Ley 2/2013; der Satz des Tourismusgesetzes, der Vermietungen nach dem Zivilgesetzbuch oder dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse erlaubt, ist für die Gebäude geschrieben, die ganz aus dem touristischen Angebot gefallen sind, nicht für eine Einheit in einer laufenden Anlage.

Was ein Eigentümer tun darf

Die Beziehung zwischen einem Eigentümer und dem Betreiber ist ein privater Vertrag, und die kanarische Verwaltung kann ihn nicht schreiben. Das Landgericht von Santa Cruz de Tenerife, das 2023 den Fall von sechsunddreißig Apartments einer Anlage im Norden der Insel entschied, die ein neuer Betreiber ohne jeden Vertrag mit ihren Eigentümern bewirtschaftet hatte, hielt fest, dass das Tourismusgesetz die Tätigkeit ordnet, aber nicht die Beziehungen zwischen Privatpersonen regelt: No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla, es gibt daher keine gesetzliche Pflicht der Eigentümergemeinschaft oder der Eigentümer, die Anlage touristisch zu bewirtschaften oder ihre Rechte ohne Enteignung einem Dritten dafür abzutreten, und es ordnete die Rückgabe der Apartments an. Ein Eigentümer entscheidet, ob er mit dem Betreiber unterschreibt, für wie lange, zu welcher Miete und mit welchen Wochen eigener Nutzung; das Gesetz legt keine Zahl von Tagen für diese Aufenthalte fest, der Vertrag tut es. Wer sich entscheidet, nicht zu unterschreiben, behält die Einheit und behält das Problem: Ohne den Betreiber ist die Einheit weder eine Wohnung, die der Plan zulässt, noch eine Ferienvermietung, die das Register annimmt.

Der Vertrag geht nicht mit der Urkunde über, es sei denn, die Parteien sagen es. Das Zivilgesetzbuch gibt dem Käufer einer vermieteten Immobilie das Recht a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, das laufende Mietverhältnis mit dem Verkauf zu beenden, sofern nichts anderes vereinbart ist und vorbehaltlich des Hypothekengesetzes, und das Landgericht von Las Palmas wandte diesen Artikel im Dezember 2023 auf eine Käuferin an, deren Fall von den Gerichten von San Bartolomé de Tirajana kam: Der Vertrag des Betreibers mit den Verkäuferinnen war ein touristischer Bewirtschaftungsvertrag außerhalb des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse, er war nicht eingetragen, die Urkunde erwähnte ihn ohne Eintrittsklausel, und die Käuferin, die das Schloss wechselte und das Apartment für einige Tage vermietete, hatte ihn rechtmäßig beendet; der Anspruch des Betreibers auf seinen entgangenen Gewinn richtete sich gegen die Verkäuferinnen. Dasselbe Gericht entschied ein Jahr später, dass ein Betreiber, der die Schlösser einer Einheit wechselt, deren Käufer er nicht anerkennt, den Besitz zurückgeben muss, was auch immer die Tourismusregeln über die Nutzung sagen. Die Satzung der Gemeinschaft ist eine andere Sache: Wo der Teilungstitel oder die Satzung jede Einheit an die Hotelnutzung bindet, wie es die Satzung von 1973 eines Aparthotels in Playa del Inglés tat, darf der Eigentümer, der in Kenntnis davon kaufte, die Einheit nicht außerhalb des von der Gemeinschaft gewählten Betreibers nutzen oder vermieten, en tanto no sean modificados los estatutos, solange die Satzung nicht geändert ist oder die Gemeinschaftsbeschlüsse nicht aufgehoben sind, und ein Käufer, der den Grundbuchvermerk gelesen hat, kann nicht behaupten, es nicht gewusst zu haben.

Das Zeitfenster bis März 2028, und was die Politiker abgestimmt haben

Bis März 2025 hatte die kanarische Regierung eine Waffe, die sie kaum benutzte: eine Erklärung, dass ein Betrieb seine Pflicht zur touristischen Nutzung verletzt hatte, die damit enden konnte, dass der Eigentümer zwangsweise ersetzt wurde. Ein Gesetzesdekret vom 17. März 2025 hob diesen Artikel der Ley 2/2013 auf, weil er nach den eigenen Worten der Regierung un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical vorsah, ein Ersetzungsregime, das als drastisch oder radikal bezeichnet werden muss, angewandt in Zonen, in denen die Gemeinden die vom Gesetz erwartete Spezialisierung der Nutzungen nie vollzogen hatten. Dasselbe Gesetzesdekret schrieb die Übergangsregel von 2017 so um, dass am 1. Januar 2017 bestehende Wohnnutzungen auf touristischen Grundstücken se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación, als vereinbar und in der rechtlichen Lage der Konsolidierung gelten, sobald der Plan die Nutzungen spezialisiert hat, und es öffnete eine Tür. Die Eigentümer eines touristischen Gebäudes, dessen Bewirtschaftung nicht tragfähig ist, dessen Nutzung mit seiner Umgebung unvereinbar ist oder das situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión aufweist, Situationen intensiver Umwandlung des touristischen Betriebs in Wohnraum, die als schwer umkehrbar gelten, podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela, dürfen die Änderung der Nutzung in Wohnnutzung beantragen, bezogen auf das gesamte Grundstück, bei der Gemeinde, innerhalb von drei Jahren ab dem 19. März 2025, mit einer Studie des Gebiets, die es rechtfertigt (Artikel 3.1). Eine bei der Tourismusbehörde der Regierung eingereichte Kopie dieses Antrags friert die Bußgeldverfahren wegen Verletzung der touristischen Nutzung für sechs Monate ein, für ein weiteres Jahr, wenn die Gemeinde die Einleitung der Planänderung beschließt, und bis zu drei Jahre, wenn der Plan seine erste Billigung erreicht; tritt der Plan nie in Kraft, werden die Verfahren dort fortgesetzt, wo sie stehen blieben. Das Grundstück, das auf diesem Weg zu Wohnnutzung wird, En ningún caso podrán revertir zur touristischen Nutzung von Wohnungen: Es kommt nie als Ferienvermietung zurück (Artikel 3.6). Das Fenster schließt am 19. März 2028, die Gemeinde entscheidet, und sie entscheidet für ein ganzes Grundstück, nie für eine Einheit. Das Gesetz über Ferienvermietung vom Dezember 2025 kopierte die Regel in eine eigene Übergangsbestimmung; das Gesetz vom 31. Juli 2026 strich diese Kopie wieder, und der Artikel des Gesetzesdekrets bleibt bestehen, im April 2025 vom Parlament bestätigt und ohne spätere Aufhebung im Verzeichnis des Amtsblatts, nach unserer Lesart.

Was das Parlament am 14. Oktober 2026 tat, war, Nein zu sagen. Es lehnte es ab, einen Gesetzentwurf der sozialistischen Fraktion in Betracht zu ziehen, der bestehende Wohnnutzungen auf touristischen oder gemischten Grundstücken dort für vereinbar erklärt hätte, wo der gemeindliche Plan es zulässt, den touristischen Betrieb und die Beherbergungseinheit neu definiert und die offenen Bußgeldverfahren angehalten hätte; die beiden Regierungsfraktionen stimmten dagegen, Nueva Canarias und Vox dafür, und die Partei aus La Gomera enthielt sich, und die Regierung hatte am 30. September einen ablehnenden Bericht übersandt, laut der Presse jenes Tages, die die Zahl der in touristischen Zonen lebenden Menschen mit siebzigtausend angab. Eine Volksinitiative mit 22.876 Unterschriften hatte im Mai 2024 dieselbe Antwort erhalten. Was die Regierung stattdessen ankündigte, über ihre Tourismusbehörde im August und September 2026, ist ein eigenes Gesetzesdekret: Einheiten mit einer vor dem 14. Dezember 2025 eingereichten Ferienvermietungsanzeige könnten im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Betreiber der Anlage einzeln vermarktet werden, Eigentümer könnten ihre Einheiten bis zu sechs Monate im Jahr nutzen, die Anforderung, dass der Betreiber in den älteren Anlagen mehr als die Hälfte der Einheiten und in den neueren alle hält, würde entfallen, und wer nachweisen kann, vor dem 1. Januar 2017 in einer Einheit gewohnt zu haben, würde anerkannt, mit dem Entwurf im Herbst im Regierungsrat und danach einer Abstimmung des Parlaments. Das sind in der Presse berichtete Aussagen, kein Gesetz: Am 21. Oktober 2026 war kein solches Gesetzesdekret im kanarischen Amtsblatt erschienen, dessen Ausgaben seit dem 22. September wir eine nach der anderen gelesen haben, und die Notizen auf dieser Website werden es an dem Tag sagen, an dem es erscheint.

Zehn Papiere vor der Unterschrift

• Die planungsrechtliche Nutzung des Grundstücks. Eine cédula urbanística oder eine Bescheinigung der Gemeinde, die sagt, ob das Grundstück touristisch, Wohn- oder gemischt ist und ob der gemeindliche Plan die Spezialisierung der Nutzungen nach Artikel 25 der Ley 2/2013 vollzogen hat; ohne diesen Schritt konsolidiert sich eine Wohnnutzung nie.
• Die Lizenz des Gebäudes und seine Tourismusakte. Die Eröffnungslizenz oder Einstufung als apartamentos, Aparthotel oder Hotel, der Eintrag im Registro General Turístico mit seiner Nummer, der Name des Betreibers und die Liste der Einheiten, die er bewirtschaftet; eine Einstellung, die der Betreiber angekündigt, das Register aber nie eingetragen hat, zählt nichts, wie die Fälle aus Gran Canaria zeigen.
• Der Grundbuchvermerk. Die nach Artikel 23.2 eingetragene touristische Nutzung und ihre Grenzen sowie Teilungstitel und Satzung der Gemeinschaft: Eine Klausel, die die Einheiten an die Hotelnutzung bindet, bindet den Käufer, der sie hätte lesen können.
• Der Vertrag des Betreibers. Seine Laufzeit, die Miete oder der Anteil, die Wochen eigener Nutzung, die Dienstleistungen und der Schlüssel, und was er über einen Verkauf sagt; sagt er nichts und ist er nicht eingetragen, kann der Käufer ihn bei der Beurkundung beenden.
• Die Protokolle der Gemeinschaft. Betreiberwechsel, Abstimmungen über das Geschäft, Umlagen und Rückstände; wie eine Eigentümergemeinschaft für einen ausländischen Eigentümer funktioniert, steht in unserer Notiz über Eigentümergemeinschaften in Spanien, und der geteilte Pool und die Gärten einer Anlage mit mehreren Blöcken in der Notiz unserer Kollegen über Anlagen mit mehreren Gemeinschaften.
• Die offenen Verfahren. Bußgeldverfahren bei der Tourismusbehörde der Regierung, Wiederherstellungsanordnungen der Gemeinde, Bescheide des Cabildo zu Ferienvermietungen und ihr Stand; und ob ein Antrag auf Nutzungsänderung nach dem Gesetzesdekret vom März 2025 existiert, mit seinen Daten.
• Die eigene Nutzung des Verkäufers. Einwohnermeldung, Versorgungsverträge und Grundsteuer auf den Namen des Verkäufers belegen eine Wohnnutzung, die als Verstoß auf den Käufer übergeht, nicht als Recht.
• Die Ferienvermietungsanzeige, falls es eine gibt. Ihre Nummer und das Datum der Einreichung: Eine Anzeige in einer Anlage mit Betreiber ist genau die, die die Cabildos aufheben, die konsolidierte touristische Nutzung des Gesetzes vom Dezember 2025 endet mit dem Eigentumswechsel, und der Entwurf der Regierung würde eine Linie beim 14. Dezember 2025 ziehen; wie die Ferienvermietungsregeln heute stehen, steht in unserer Notiz über das kanarische Ferienvermietungsgesetz.
• Die eigenen Papiere des Gebäudes. Lizenzen, die Erstbezugslizenz und der Stand etwaiger Arbeiten, gelesen wie in unserer Notiz über Baugenehmigungen und die cédula de habitabilidad.
• Eine vom Bauplan gekaufte Einheit. Der Oberste Gerichtshof entschied im Juni 2025, dass der besondere Schutz von Anzahlungen für eine Wohnung zwei zur touristischen Nutzung gekaufte Suiten nicht deckte, weil der Zweck nicht Wohnen war; wer eine touristische Einheit kauft, verhandelt die Garantie im Vertrag, wie in unserer Notiz über den Kauf vom Bauplan im Süden Teneriffas.

Was unser Team tut

Wir lesen die drei Papiere, bevor Sie einen Euro binden: die planungsrechtliche Nutzung bei der Gemeinde, die Tourismusakte und den Vertrag des Betreibers, den Grundbuchvermerk und Satzung und Protokolle der Gemeinschaft, und wir sagen Ihnen schriftlich, was die Einheit ist und was Sie damit tun dürfen. Ferienvermietungsregeln, Lizenzen und Verbote der Gemeinschaft gehören zu unserer Immobilienpraxis, mit den Notariaten von Adeje, Arona und Corralejo, von den Büros in Costa Adeje und Corralejo aus und per Video; jeder Fall wird zuerst geprüft, und Plan und Honorar werden in einer kostenpflichtigen Beratung vereinbart, bevor irgendeine Arbeit beginnt. Senden Sie uns die Urkunde, den Grundbuchauszug und den Vertrag des Betreibers und buchen Sie eine Beratung.

Häufige Fragen

Ich habe ein Apartment in einer Ferienanlage in Costa Adeje gekauft. Darf ich darin wohnen?

Nicht, solange das Grundstück touristisch ist und die Anlage von einem Betreiber bewirtschaftet wird. Darin zu wohnen ist eine Wohnnutzung einer touristischen Einheit: Die Gemeinde kann sie jederzeit untersagen, mit einem Bußgeld zwischen 3.000 und 80.000 Euro für die Nutzungsänderung, und die Regierung kann die Verletzung der touristischen Nutzung als sehr schweren Verstoß ahnden. Sich anzumelden, die Grundsteuer zu zahlen oder eine Urkunde, die es Wohnung nennt, ändern nichts, und die Nutzung geht mit dem Kauf auf Sie über.

Darf ich meine Einheit selbst über eine Plattform vermieten statt über den Betreiber?

Heute nicht. Das Obergericht der Kanaren hat seit 2023 die Bescheide bestätigt, die von einzelnen Eigentümern in Anlagen mit Betreiber angemeldete Ferienvermietungen aufhoben, weil der Grundsatz der einheitlichen Bewirtschaftung sie ausschließt, und der Oberste Gerichtshof hat die Frage 2025 und 2026 zugelassen, noch ohne Urteil. Das Gesetz über Ferienvermietung vom Dezember 2025 sagt, dass die Einheiten eines solchen Gebäudes Beherbergungseinheiten sind, keine Wohnungen.

Kann der Betreiber mich zwingen, mein Apartment herauszugeben?

Nein. Die Beziehung ist ein privater Vertrag, und die Gerichte haben Apartments an Eigentümer zurückgegeben, die nie einen unterschrieben hatten. Aber ohne den Vertrag bleibt der Einheit keine rechtmäßige Nutzung: Der Plan lässt keine Wohnung zu und das Register nimmt keine Ferienvermietung an.

Was ist die Frist vom März 2028?

Das Gesetzesdekret vom 17. März 2025 lässt die Eigentümer eines touristischen Gebäudes innerhalb von drei Jahren bei der Gemeinde die Änderung der Nutzung des gesamten Grundstücks in Wohnnutzung beantragen, mit einer Studie, und friert die Bußgeldverfahren ein, während der Plan geändert wird; das Fenster schließt am 19. März 2028, die Entscheidung liegt bei der Gemeinde, und das Grundstück kehrt nie zur Ferienvermietung zurück.

Steht die Regel kurz vor einer Änderung?

Das Parlament hat es am 14. Oktober 2026 abgelehnt, einen Gesetzentwurf zu bearbeiten, der die bestehenden Wohnnutzungen für vereinbar erklärt hätte, und die Regierung hat für den Herbst ein eigenes Gesetzesdekret angekündigt, mit einem Stichtag am 1. Januar 2017 für Bewohner und am 14. Dezember 2025 für Ferienvermietungsanzeigen; an dem Tag, an dem wir dies schreiben, ist es nicht veröffentlicht, und nichts, was auf einer Pressekonferenz angekündigt wird, ist Gesetz, bevor das Amtsblatt es druckt.

Allgemeine Information zur Rechtslage im Oktober 2026 (Ley 7/1995, Artikel 13, 38, 39, 40, 41, 42, 75 und 79, mit den Änderungen durch Ley 5/1999, Ley 6/2025, Ley 1/2026 und Ley 7/2026; Ley 2/2013, Artikel 5, 23 und 25 und ihre siebte Übergangsbestimmung; Decreto-ley 2/2025, Artikel 1 und 3; Ley 6/2025, Artikel 5; Ley 4/2017, Artikel 361 und 383; Código Civil, Artikel 1571; Urteile des Tribunal Superior de Justicia de Canarias 111/2020, 183/2020, 193/2022, 299/2025 und 453/2025; Urteile der Audiencias Provinciales de Las Palmas 130/2020, 789/2023 und 832/2024 und de Santa Cruz de Tenerife 297/2023; Urteil des Tribunal Supremo 901/2025; Beschluss des Tribunal Supremo vom 21. Januar 2026, recurso 6750/2025). Es ist keine Beratung zu einem konkreten Fall: Plan, Lizenz, Grundbuchvermerk und Vertrag Ihrer Anlage entscheiden, was für Ihre Einheit gilt.