Eigentümergemeinschaften in Spanien: Ihre Rechte als ausländischer Eigentümer — Versammlung, Mehrheiten, Umlagen und die Regeln für Schuldner

Der Umschlag kommt in der zweiten Septemberwoche in Leeds oder Hamburg an: eine convocatoria auf Spanisch für eine Versammlung in Costa Adeje an einem Dienstag um sechs, eine Tagesordnung mit einem Aufzug für 40.000 € darauf und — weil im Juni eine Lastschrift zurückgegangen ist — Ihr eigener Name auf einer Liste säumiger Eigentümer. Die meisten ausländischen Eigentümer begegnen dem spanischen Gemeinschaftsrecht so: nicht beim Kauf, sondern beim ersten Mal, wenn das Haus etwas von ihnen verlangt. Dieser Beitrag legt dar, was das Gesetz Ihnen als Eigentümer in einer comunidad de propietarios gibt und abverlangt: wer was mit welchen Mehrheiten entscheidet, was Sie zahlen und warum, was passiert, wenn Sie es nicht tun, und wie Sie sich aus zweitausend Kilometern Entfernung verteidigen. Er liest das Wohnungseigentumsgesetz — die Ley de Propiedad Horizontal von 1960 in der im September 2026 geltenden Fassung, einschließlich der Änderung vom März 2026 — und sagt klar, was sich nicht geändert hat, angefangen bei der Versammlung, an der Sie noch immer nicht per Video teilnehmen können.

Was Ihnen gehört, was Sie teilen und wer entscheidet

Wer eine Wohnung in einem spanischen Haus kauft, kauft zwei Dinge auf einmal. Die Wohnung selbst — der Raum innerhalb ihrer Wände, mit ihren eigenen Installationen und jedem Nebenraum, den die Urkunde nennt, ein Stellplatz oder ein Abstellraum — gehört Ihnen allein (LPH, Artikel 3.a). Alles andere gehört Ihnen gemeinsam mit Ihren Nachbarn, und die Liste des Código Civil ist lang: der Boden und das Dach, die Tragstruktur, «die Fassaden mit den Außenverkleidungen von Terrassen, Balkonen und Fenstern», der Eingang, die Treppen und Aufzüge, die Leitungen für Wasser, Gas, Strom und Abwasser «bis zum Eintritt in den privaten Bereich», die Antennen und die Gegensprechanlage (Código Civil, Artikel 396). Die Balkone auf dem Foto oben gehören mit ihrer Außenseite der Gemeinschaft; das Zimmer dahinter gehört dem Eigentümer.

Ihr Anteil an den Gemeinschaftselementen ist ein Prozentsatz — die cuota de participación —, der in der Teilungserklärung, dem título constitutivo, nach der Wohnfläche, der Lage und der voraussichtlichen Nutzung der gemeinsamen Dienste festgelegt wird (LPH, Artikel 5). Dieser Prozentsatz ist das Maß fast aller Dinge, die folgen: Er ist Ihr Anteil an den Rechnungen und das Gewicht Ihrer Stimme. Dieselbe Urkunde kann estatutos enthalten, private Regeln über die Nutzung des Gebäudes, seine Kosten und seine Verwaltung, die einen Käufer nur binden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (Artikel 5); und die Eigentümer können eine Hausordnung — normas de régimen interior — über die Einzelheiten des Zusammenlebens hinzufügen, mit einfacher Mehrheit beschlossen und für jeden Eigentümer und Bewohner verbindlich (Artikel 6). Verlangen Sie alle drei Dokumente vor dem Kauf und lesen Sie die Statuten zweimal: Eine Klausel, die Kurzzeitvermietung verbietet oder den Pool den Eigentümern eines Blocks vorbehält, steht dort.

Die Gemeinschaft wird von vier Organen geführt (Artikel 13). Die Eigentümerversammlung — die junta de propietarios — ist souverän: Sie ernennt und entlässt die Amtsträger, genehmigt Haushalt und Jahresabrechnung, entscheidet über gewöhnliche und außergewöhnliche Arbeiten, beschließt oder ändert Statuten und Hausordnung und entscheidet alles Übrige von allgemeinem Interesse (Artikel 14). Der Präsident muss Eigentümer sein, wird gewählt oder, wenn das nicht gelingt, durch Rotation oder Los bestimmt, vertritt die Gemeinschaft vor Gericht und außerhalb und amtiert ein Jahr, sofern die Statuten nichts anderes bestimmen; die Ernennung ist verpflichtend, und ein Eigentümer, der das Amt nicht ausüben kann — der Wohnsitz im Ausland ist der übliche Grund —, kann innerhalb eines Monats nach Amtsantritt beim Gericht seine Entbindung beantragen (Artikel 13.2, 13.3, 13.7). Schriftführer und Verwalter können der Präsident, ein anderer Eigentümer oder, wie in den meisten Anlagen auf den Inseln, ein professionelles Büro sein (Artikel 13.5, 13.6); der Verwalter führt die Konten, ordnet dringende Reparaturen an, führt die von der Versammlung beschlossenen Arbeiten aus und hält die Unterlagen der Gemeinschaft für die Eigentümer bereit (Artikel 20). In einer Anlage aus mehreren Gebäuden um einen gemeinsamen Pool und Garten gibt es oft eine zweite Ebene: eine zusammengefasste Gemeinschaft der Blöcke, in der die Präsidenten jedes Gebäudes für ihre Eigentümer sitzen und abstimmen (Artikel 24).

Die Versammlung: wann sie einberufen wird, wie Sie erfahren davon, wie Sie aus dem Ausland abstimmen

Die Versammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden, um Haushalt und Abrechnung zu genehmigen, und außerdem, wann immer der Präsident es beschließt oder ein Viertel der Eigentümer — oder Eigentümer mit 25 % der Anteile — es verlangt (Artikel 16.1). Jeder Eigentümer kann den Präsidenten schriftlich bitten, ein Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen, und der Präsident muss es aufnehmen (Artikel 16.2). Die Einladung — die convocatoria — kommt vom Präsidenten und muss die Tagesordnung, den Ort, den Tag und die Uhrzeit der ersten und der zweiten Einberufung enthalten, und sie muss die Eigentümer aufführen, die mit ihren Zahlungen im Rückstand sind, mit dem Hinweis, dass sie nicht abstimmen dürfen (Artikel 16.2). Die Jahresversammlung braucht mindestens sechs Tage Vorlauf; eine außerordentliche «den Vorlauf, der möglich ist» (Artikel 16.3). Kommt in der ersten Einberufung keine Mehrheit der Eigentümer mit einer Mehrheit der Anteile zusammen, findet die Versammlung in zweiter Einberufung statt — in der Praxis eine halbe Stunde später am selben Tag — ganz ohne Quorum (Artikel 16.2). Fast jede Versammlung in Spanien findet in zweiter Einberufung statt, weshalb die Mehrheiten im nächsten Abschnitt zwei Fassungen haben.

Wie Sie benachrichtigt werden, ist die Regel, die die meisten Eigentümer im Ausland erst hinterher entdecken. Zustellungen erfolgen an die Adresse in Spanien, die Sie dem Schriftführer der Gemeinschaft auf einem Weg mitgeteilt haben, der den Empfang belegt; haben Sie keine genannt, ist die Wohnung selbst Ihre Adresse, eine Mitteilung, die demjenigen übergeben wird, der sie gerade bewohnt, gilt als zugestellt, und eine Mitteilung, die dort nicht zugestellt werden kann, hängt am Aushang der Gemeinschaft und wird drei Tage später voll wirksam (Artikel 9.1.h). Eine Einladung, die an einem Aushang auf Teneriffa hängt, während Sie in Manchester sind, ist rechtlich eine Einladung, die Sie erhalten haben. Nennen Sie dem Schriftführer eine Adresse, die antwortet — das Büro Ihres Anwalts, ein vertrauenswürdiger Nachbar, der Verwalter mit schriftlichem Auftrag — und bestätigen Sie sie schriftlich. E-Mail steht noch nicht im Gesetz: Der unten erwähnte Gesetzentwurf würde sie hinzufügen.

Sie müssen nicht anwesend sein. Die Teilnahme «kann persönlich oder durch gesetzliche oder gewillkürte Vertretung erfolgen, wobei zu deren Nachweis ein vom Eigentümer unterschriebenes Schreiben genügt» (Artikel 15.1): eine einseitige Vollmacht, die einen Nachbarn, einen Freund, Ihren Verwalter oder Ihren Anwalt benennt, mit Anweisungen, wie abzustimmen ist, ist alles, was das Gesetz verlangt. Miteigentümer einer Wohnung müssen einen einzigen Vertreter ernennen; steht die Wohnung unter Nießbrauch, nimmt der Eigentümer teil und stimmt ab, gilt aber als vom Nießbraucher vertreten, sofern er nichts anderes erklärt (Artikel 15.1). Eine Bedingung gilt für alle: Ein Eigentümer, der bei Eröffnung der Versammlung nicht mit allen fälligen Schulden auf dem Laufenden ist und die Schuld weder gerichtlich angefochten noch bei Gericht oder einem Notar hinterlegt hat, darf mitreden, aber nicht abstimmen, und sein Anteil wird bei jeder Mehrheit nicht mitgezählt (Artikel 15.2). Die zurückgegangene Lastschrift vom Juni kostet Sie die Stimme im September.

Und die Videokonferenz? Sie steht nicht im Gesetz. Artikel 16 ist seit 1999 nicht geändert worden, und nichts im Gesetz sieht eine Versammlung per Videokonferenz oder eine Stimmabgabe per E-Mail vor. Ein Gesetzentwurf, der Videoversammlungen, ein digitales Protokollbuch und eine E-Mail-Adresse für Zustellungen einführen würde, hat Ende Mai 2026 seine erste Abstimmung im Abgeordnetenkongress bestanden und befand sich zum Zeitpunkt dieses Beitrags in der Änderungsphase im Justizausschuss; er ändert nichts, bis das Staatsanzeiger ihn veröffentlicht. Eine Gemeinschaft, die sich heute online trifft, tut das auf den guten Willen ihrer Eigentümer hin, und ein so gefasster Beschluss ist von jedem anfechtbar, der nicht dabei war. Bis die Reform Gesetz ist, findet die Versammlung persönlich oder durch Vertretung statt — weshalb die Vollmacht für einen Eigentümer im Ausland so wichtig ist. Die Hausverwalter von Fuerteventura Properties veröffentlichen das Vollmachtsformular und die Anleitung für Eigentümer, die anderswo leben.

Mehrheiten: was Ihnen auferlegt werden kann und was nicht

Das Gesetz kennt nicht eine Mehrheit; es kennt eine Leiter, in fünfundzwanzig Jahren Stück für Stück umgeschrieben und zuletzt am 22. März 2026 berührt. Lesen Sie sie von unten nach oben (Artikel 17, sofern kein anderer Artikel genannt wird):

• Gar keine Abstimmung. Arbeiten, die nötig sind, um das Gebäude sicher, bewohnbar und barrierefrei zu halten, und von der Verwaltung angeordnete Arbeiten sind Pflicht und brauchen keinen Beschluss — die Versammlung entscheidet nur, wie die Kosten verteilt werden (Artikel 10.1.a). Barrierefreiheitsarbeiten, die ein Eigentümer verlangt, in dessen Haushalt eine Person mit Behinderung oder über siebzig lebt, sind Pflicht, wenn ihre Jahreskosten nach Abzug von Zuschüssen zwölf Monatsbeiträge nicht übersteigen oder öffentliche Förderung 75 % davon deckt (Artikel 10.1.b). Eine Ladestation für Ihr eigenes Elektroauto auf Ihrem eigenen Stellplatz braucht nur eine vorherige Mitteilung an die Gemeinschaft, auf Ihre Kosten (Artikel 17.5).
• Ein Drittel der Eigentümer mit einem Drittel der Anteile. Gemeinsame Telekommunikationsinfrastruktur und «gemeinsame oder private Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, einschließlich Aerothermie und Geothermie» — Worte, die das Real Decreto-ley 7/2026 mit Wirkung vom 22. März 2026 ins Gesetz gesetzt hat — oder die Infrastruktur für neue kollektive Energieversorgungen (Artikel 17.1). Die Kosten dürfen nicht auf Eigentümer umgelegt werden, die nicht dafür gestimmt haben; wollen sie später anschließen, zahlen sie ihren aktualisierten Anteil.
• Eine Mehrheit der Eigentümer mit einer Mehrheit der Anteile. Arbeiten und Dienste, die architektonische Barrieren beseitigen, und Aufzüge in jedem Fall, auch wenn Teilungserklärung oder Statuten geändert werden müssen — und einmal beschlossen, zahlt die Gemeinschaft auch über die Zwölf-Monats-Grenze hinaus (Artikel 17.2). Energieeffizienzarbeiten und gemeinsame Anlagen für erneuerbare Energien, Zuschüsse eingerechnet, wenn die jährlichen Nettokosten zwölf Monatsbeiträge nicht übersteigen (Artikel 17.2).
• Drei Fünftel der Eigentümer mit drei Fünfteln der Anteile. Ein Portier, ein Hausmeister, Sicherheitsdienst oder ein anderer gemeinsamer Dienst von allgemeinem Interesse; die Vermietung von Gemeinschaftselementen ohne zugewiesene Nutzung; Anlagen, die die Energie- oder Wassereffizienz des Gebäudes verbessern (Artikel 17.3). Verbesserungen, die das Gebäude nicht braucht — ein neuer Pool, ein Fitnessraum —, mit einem wichtigen Vorbehalt: Ein Eigentümer, der dagegen gestimmt hat, ist nicht gebunden, wenn sein Kostenanteil drei Monatsbeiträge übersteigt, es sei denn, er will die Verbesserung später nutzen (Artikel 17.4). Teilen oder Zusammenlegen von Wohnungen, Aufstockungen, das Schließen von Terrassen und jede andere Änderung der Struktur oder der gemeinsamen Dinge (Artikel 17.4). Und seit dem 3. April 2025 der Beschluss, «der die Ferienvermietung im Gebäude genehmigt, beschränkt, an Bedingungen knüpft oder verbietet», mit Sonderbeiträgen von bis zu 20 % mehr für die vermietenden Wohnungen, nie rückwirkend (Artikel 17.12); ein Eigentümer, der mit der Vermietung beginnen will, muss vorher die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft einholen (Artikel 7.3). Wir haben erklärt, was dieses Veto auf den Kanaren bedeutet, als die Regel kam.
• Einstimmigkeit aller Eigentümer mit allen Anteilen. Alles Übrige, was Teilungserklärung oder Statuten ändert (Artikel 17.6) — zum Beispiel die Anteile zu ändern, die das Gesetz durch Einigung aller Eigentümer, Schiedsspruch oder Gerichtsentscheidung festlegt (Artikel 3 und 5).
• Alles andere: einfache Mehrheit, der Eigentümer und Anteile in erster Einberufung und in zweiter Einberufung die Mehrheit der Anwesenden mit mehr als der Hälfte der anwesenden Anteile (Artikel 17.7). Kommt keine Mehrheit zustande, kann ein Eigentümer innerhalb eines Monats nach der zweiten Versammlung das Gericht bitten, «nach Billigkeit» zu entscheiden (Artikel 17.7).

Zwei Regeln schließen die Leiter. Abwesende Eigentümer, die ordnungsgemäß geladen wurden, zählen als Ja-Stimmen, sofern sie nicht innerhalb von dreißig Kalendertagen, nachdem ihnen der Beschluss mitgeteilt wurde, dem Schriftführer auf einem Weg, der den Empfang belegt, ihren Widerspruch mitteilen — außer wenn die Kosten nicht auf diejenigen umgelegt werden dürfen, die nicht dafür gestimmt haben, oder die Änderung dem privaten Gebrauch dient (Artikel 17.8). Für einen Eigentümer im Ausland ist das die Frist, die zählt: Das Protokoll kommt an, und dreißig Tage später ist Ihr Schweigen ein Ja geworden. Und jeder gültig gefasste Beschluss bindet jeden Eigentümer, ob anwesend, abwesend oder dagegen (Artikel 17.9).

Ihr Geld: Beiträge, Rücklage und Umlagen

Sie tragen zu den allgemeinen Kosten des Gebäudes «nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Anteil» bei (Artikel 9.1.e), und einen Dienst nicht zu nutzen, befreit nicht davon, ihn zu bezahlen (Artikel 9.2): Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung zahlt für den Aufzug. Die Versammlung genehmigt jedes Jahr Haushalt und Abrechnung (Artikel 14.b), und die Gemeinschaft muss eine Rücklage von mindestens 10 % ihres letzten ordentlichen Haushalts für Erhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten halten (Artikel 9.1.f). Reicht der Haushalt nicht — ein Dach, ein Aufzug, eine Fassade —, beschließt die Versammlung eine derrama, eine außerordentliche, nach Anteilen verteilte Umlage. Die Verwalter von Fuerteventura Properties erklären, wie Beiträge und Umlagen berechnet werden; zwei Regeln aus dem Gesetz sollten Sie mitnehmen.

Die erste betrifft den Zeitpunkt. Eine Umlage für Verbesserungen schuldet, «wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Beträge Eigentümer ist» (Artikel 17.11): Eine im März beschlossene und im Oktober fällige Umlage trifft denjenigen, dem die Wohnung im Oktober gehört, was immer der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer sagt. Die zweite betrifft die Wohnung selbst. Ein Käufer haftet mit der Wohnung für die Beiträge, die die Voreigentümer im Jahr des Kaufs und in den drei Kalenderjahren davor nicht bezahlt haben, und der Verkäufer muss beim Notar erklären, dass er auf dem Laufenden ist, und eine vom Schriftführer innerhalb von sieben Kalendertagen ausgestellte Schuldenbescheinigung vorlegen, ohne die die Urkunde nicht beurkundet werden kann, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet (Artikel 9.1.e). Lesen Sie unseren Kaufratgeber, bevor Sie unterschreiben, und den Beitrag zur Schuldenbescheinigung, den dieselben Verwalter für beide Seiten des Tisches geschrieben haben.

Die Versammlung kann auch Maßnahmen gegen Zahlungsverzug beschließen — Zinsen über dem gesetzlichen Satz, die vorübergehende Sperrung nicht lebensnotwendiger Dienste —, sofern sie weder missbräuchlich noch rückwirkend sind und die Bewohnbarkeit der Wohnung nicht berühren; in jedem Fall verzinst sich eine Schuld gegenüber der Gemeinschaft ab dem Tag der Fälligkeit (Artikel 21.1).

Wenn Sie in Rückstand geraten: die Regeln für Schuldner

Das Gesetz nimmt Rückstände ernst, und die Folgen kommen in fester Reihenfolge. Sie verlieren Ihre Stimme in der nächsten Versammlung (Artikel 15.2). Ihr Name erscheint in der Einladung (Artikel 16.2). Sie können die Beschlüsse der Versammlung nicht anfechten, ohne vorher zu zahlen oder zu hinterlegen, was Sie schulden — einzige Ausnahme ist ein Streit über die Anteile selbst (Artikel 18.2). Und die Gemeinschaft kann über ein eigenes beschleunigtes Gerichtsverfahren klagen, das monitorio: Mit einer vom Schriftführer unterschriebenen und vom Präsidenten gebilligten Schuldenbescheinigung und dem Nachweis, dass Ihnen die Schuld mitgeteilt wurde — notfalls drei Tage lang am Aushang —, beantragt sie beim Gericht die Zahlungsaufforderung; widersprechen Sie, lässt das Gericht Vermögen von Ihnen in Höhe von Forderung, Zinsen und Kosten sichern, ohne dass die Gemeinschaft eine Sicherheit stellt; und ob Sie auf die Aufforderung zahlen oder nicht, die Kosten von Anwalt und procurador der Gemeinschaft tragen Sie, in den Grenzen des Prozessrechts (Artikel 21.2 bis 21.5). Die Klage kann sich gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer richten, damit die Wohnung selbst dafür haftet (Artikel 21.2). Auch die Schulden der Gemeinschaft gegenüber Dritten — einem Bauunternehmer, einer Bank — können Sie erreichen: Jeder Eigentümer, der am Verfahren beteiligt war, haftet subsidiär und nach Zahlungsaufforderung mit seinem Anteil für das, was die Gemeinschaft nicht zahlen kann — es sei denn, er weist nach, dass er bei Zugang der Aufforderung mit der Gemeinschaft auf dem Laufenden war (Artikel 22).

Wie weit zurück darf die Gemeinschaft gehen? Fünf Jahre je Rate. Der Oberste Gerichtshof hat die Frage im Urteil 1726/2025 vom 26. November 2025 entschieden: Gemeinschaftsbeiträge sind Zahlungen, «die jährlich oder in kürzeren Abständen zu leisten sind», und verjähren nach Artikel 1966.3.º des Código Civil, einschließlich der Schulden, die vor der Reform der allgemeinen Verjährungsfrist von 2015 entstanden sind; eine förmliche außergerichtliche Mahnung unterbricht die fünf Jahre, und der Eigentümer muss die Verjährung einwenden — das Gericht wendet sie nicht von Amts wegen an. Die praktische Antwort für einen Eigentümer im Ausland ist nicht die Verjährungsfrist, sondern ein SEPA-Lastschriftmandat von einem Konto, das nicht platzt, eine Adresse in Spanien, die antwortet, und jemand mit Vollmacht, der die gelegentlich zurückgewiesene Zahlung vor der Versammlung bereinigt.

Sich verteidigen: Anfechtung, Protokolle und Unterlagen

Ein Beschluss der Versammlung kann aus drei Gründen gerichtlich angefochten werden: Er verstößt gegen das Gesetz oder die Statuten; er schädigt die Gemeinschaft schwer zugunsten eines oder weniger Eigentümer; oder er fügt einem Eigentümer, der ihn rechtlich nicht hinnehmen muss, einen schweren Nachteil zu oder wurde rechtsmissbräuchlich gefasst (Artikel 18.1). Klagen dürfen drei Gruppen: Eigentümer, die dagegen gestimmt und ihren Widerspruch zu Protokoll gegeben haben, Eigentümer, die aus irgendeinem Grund abwesend waren, und Eigentümer, denen ihre Stimme zu Unrecht verweigert wurde — stets unter der Bedingung, mit der Gemeinschaft auf dem Laufenden zu sein (Artikel 18.2). Die Uhr läuft kurz: drei Monate ab dem Beschluss, verlängert auf ein Jahr, wenn der Beschluss gegen das Gesetz oder die Statuten verstößt, und für abwesende Eigentümer läuft die Frist ab dem Tag, an dem ihnen der Beschluss mitgeteilt wurde (Artikel 18.3). Die Anfechtung hält die Ausführung des Beschlusses nicht auf, es sei denn, der Richter ordnet das als einstweilige Maßnahme an (Artikel 18.4). Die Klage geht durch das ordentliche Zivilverfahren (Zivilprozessgesetz, Artikel 249.1.8.º) und muss seit dem 3. April 2025 von einem außergerichtlichen Einigungsversuch eingeleitet werden — dem MASC, den unser Beitrag zum Prozessieren erklärt —, weil die Anfechtung eines Gemeinschaftsbeschlusses eine Feststellungsklage wie jede andere ist (Ley Orgánica 1/2025, Artikel 5).

Die Protokolle sind Ihr Beweis. Jede Versammlung wird in ein vom Grundbuchamt beglaubigtes Protokollbuch eingetragen, und jeder Eintrag muss Datum und Ort, den Einberufenden, ob die Versammlung ordentlich oder außerordentlich war und in welcher Einberufung, jeden anwesenden oder vertretenen Eigentümer mit seinen Anteilen, die Tagesordnung und die Beschlüsse mit den Namen und Anteilen derer nennen, die dafür und dagegen gestimmt haben, wo das für die Gültigkeit von Bedeutung ist (Artikel 19.1, 19.2). Das Protokoll wird innerhalb von zehn Kalendertagen mit den Unterschriften von Präsident und Schriftführer geschlossen, die Beschlüsse sind ab dann vollziehbar, und eine Kopie geht an jeden Eigentümer an die Adresse des Artikels 9 (Artikel 19.3). Der Schriftführer verwahrt das Protokollbuch und fünf Jahre lang die Einladungen, Mitteilungen und Vollmachten jeder Versammlung (Artikel 19.4); der Verwalter hält die Unterlagen der Gemeinschaft für die Eigentümer bereit (Artikel 20.e). Verlangen Sie die Abrechnung, die Verträge und die Versicherungspolice schriftlich; eine Weigerung ist selbst ein Beschwerdegrund vor der Versammlung, die über Beschwerden gegen die Amtsträger entscheidet (Artikel 14.a).

Eines gibt Ihnen das Gesetz nicht: eine Übersetzung. Einladung, Protokolle und Abrechnung sind auf Spanisch, und keine Vorschrift verpflichtet die Gemeinschaft, sie auf Englisch oder Deutsch vorzulegen; ein professioneller Verwalter in einer Ferienanlage fasst oft aus Gefälligkeit auf Englisch zusammen, nicht aus Pflicht. Für einen Eigentümer, der kein Spanisch liest, sind die verlässlichen Antworten ein Vertreter, der es liest, eine Dauerweisung an den Verwalter oder eine Anwaltskanzlei als Zustelladresse — was jede Frist in diesem Beitrag, vor allem die dreißig Tage des Artikels 17.8 und die drei Monate des Artikels 18.3, zu Fristen macht, die jemand im Blick hat.

Wo wir ins Spiel kommen

Für die ausländischen Eigentümer, die wir beraten, kommen Gemeinschaftsangelegenheiten in drei Formen: ein Beschluss, der anzufechten ist, eine Schuld, die zu verteidigen oder zu verhandeln ist, und eine Wohnung, die mit geordneten Gemeinschaftsunterlagen zu kaufen oder zu verkaufen ist. Unsere Immobilienanwälte in Corralejo und Costa Adeje lesen vor einem Kauf Teilungserklärung und Statuten, dienen als Ihre Zustelladresse und als Ihr Vertreter in der Versammlung, wenn Sie einen Anwalt im Raum haben möchten, und erheben oder verteidigen die Klagen, die das Gesetz erlaubt, innerhalb ihrer kurzen Fristen; das Tagesgeschäft Ihrer Gemeinschaft — Beiträge, Protokolle, Handwerker, der Wechsel eines Verwalters, der nicht funktioniert — ist die Arbeit eines Hausverwalters, und die Hausverwalter von Fuerteventura Properties erklären, wie man ihn wechselt. Kontaktieren Sie uns mit der Einladung oder dem Protokoll in der Hand: Die Uhr des Artikels 18 beginnt an dem Tag, an dem Sie sie erhalten.

Häufige Fragen

Kann ich aus dem Ausland online an der Eigentümerversammlung teilnehmen oder per E-Mail abstimmen?

Nach geltendem Recht nicht: Artikel 16 der Ley de Propiedad Horizontal sieht eine Präsenzversammlung vor und wurde seit 1999 nicht geändert, und ein Gesetzentwurf über Videoversammlungen und E-Mail-Zustellungen befand sich zum Zeitpunkt dieses Beitrags noch in der Änderungsphase im Parlament. Sie können sich durch jede Person Ihrer Wahl mit einem von Ihnen unterschriebenen Schreiben vertreten lassen, und dieser Vertreter kann Ihre Abstimmungsanweisungen mitnehmen.

Kann die Gemeinschaft mir die Vermietung meiner Wohnung an Touristen verbieten?

Seit dem 3. April 2025 kann die Versammlung die Ferienvermietung mit drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Anteile halten, genehmigen, beschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten und den vermietenden Wohnungen bis zu 20 % höhere Beiträge berechnen, nie rückwirkend; wer damit beginnen will, muss vorher die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft einholen. Verbieten die Statuten die Tätigkeit bereits und sind sie im Grundbuch eingetragen, binden sie jeden Eigentümer.

Muss ich eine Umlage zahlen, die in meiner Abwesenheit beschlossen wurde?

Ja. Gültig gefasste Beschlüsse binden jeden Eigentümer, und ein ordnungsgemäß geladener abwesender Eigentümer zählt als Ja-Stimme, sofern er nicht innerhalb von dreißig Kalendertagen nach Erhalt des Protokolls seinen Widerspruch mitteilt. Bei Verbesserungen, die das Gebäude nicht braucht, ist ein Eigentümer, der dagegen gestimmt hat, nicht gebunden, wenn sein Anteil drei Monatsbeiträge übersteigt; und eine Umlage für Verbesserungen schuldet, wer die Wohnung bei Fälligkeit der Raten besitzt.

Wie lange kann die Gemeinschaft unbezahlte Beiträge von mir verlangen?

Fünf Jahre je Rate, gerechnet ab ihrer Fälligkeit, wie der Oberste Gerichtshof am 26. November 2025 bestätigt hat — eine förmliche Mahnung unterbricht die Frist, und die Verjährung müssen Sie einwenden. Bis dahin kann die Gemeinschaft das monitorio-Verfahren nutzen, dessen Kosten und Anwaltsgebühren Sie tragen, und wenn Sie verkaufen, haftet die Wohnung des Käufers für die Beiträge des Verkaufsjahres und der drei Jahre davor.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information über das spanische Wohnungseigentumsrecht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung, geprüft anhand des konsolidierten Textes der Ley 49/1960 einschließlich der Änderung vom März 2026, des Código Civil, der Ley Orgánica 1/2025 und des Urteils des Obersten Gerichtshofs 1726/2025. Er ist keine Beratung zu Ihrer konkreten Situation: Teilungserklärung und Statuten Ihrer Gemeinschaft fügen eigene Regeln hinzu, und der Gesetzentwurf zu Fernversammlungen ändert Artikel 16 erst, wenn er im Staatsanzeiger veröffentlicht ist.