Copropriétés en Espagne : vos droits de propriétaire étranger — l'assemblée, les majorités, les appels de fonds et les règles du débiteur

L'enveloppe arrive à Leeds ou à Hambourg la deuxième semaine de septembre : une convocatoria en espagnol pour une assemblée à Costa Adeje un mardi à dix-huit heures, un ordre du jour avec un ascenseur à 40 000 € et — parce qu'un prélèvement est revenu impayé en juin — votre propre nom sur une liste de propriétaires en retard de paiement. La plupart des propriétaires étrangers rencontrent le droit espagnol de la copropriété ainsi : non pas à l'achat, mais la première fois que l'immeuble leur demande quelque chose. Cet article expose ce que la loi vous donne et vous demande en tant que propriétaire dans une comunidad de propietarios : qui décide quoi et à quelles majorités, ce que vous payez et pourquoi, ce qui se passe quand vous ne payez pas, et comment vous vous défendez à deux mille kilomètres de distance. Il lit la loi sur la propriété horizontale — la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, dans le texte en vigueur en septembre 2026, y compris la modification de mars 2026 — et dit clairement ce qui n'a pas changé, à commencer par l'assemblée à laquelle vous ne pouvez toujours pas assister en visioconférence.

Ce qui est à vous, ce que vous partagez et qui décide

Quand vous achetez un appartement dans un immeuble espagnol, vous achetez deux choses à la fois. L'appartement lui-même — l'espace entre ses murs, avec ses installations propres et toute annexe que l'acte désigne, une place de parking ou une cave — n'appartient qu'à vous (LPH, article 3.a). Tout le reste vous appartient en commun avec vos voisins, et la liste du Code civil est longue : le sol et la toiture, la structure, « les façades, avec les revêtements extérieurs des terrasses, balcons et fenêtres », l'entrée, les escaliers et les ascenseurs, les canalisations d'eau, de gaz, d'électricité et d'évacuation « jusqu'à l'entrée dans l'espace privatif », les antennes et l'interphone (Code civil, article 396). Les balcons de la photographie ci-dessus sont, sur leur face extérieure, à la copropriété ; la pièce derrière chacun d'eux est au propriétaire.

Votre part des éléments communs est un pourcentage — la cuota de participación — fixé dans l'acte qui a créé la copropriété, le título constitutivo, d'après la surface utile de l'appartement, sa situation et l'usage qu'il est censé faire des services communs (LPH, article 5). Ce pourcentage est la mesure de presque tout ce qui suit : c'est votre part des factures, et c'est le poids de votre vote. Le même acte peut contenir des estatutos, des règles privées sur l'usage de l'immeuble, ses dépenses et son administration, qui ne lient un acheteur que s'ils sont inscrits au registre foncier (article 5) ; et les propriétaires peuvent ajouter un règlement intérieur — les normas de régimen interior — sur les détails de la vie commune, adopté à la majorité ordinaire et opposable à tout propriétaire et occupant (article 6). Demandez les trois documents avant d'acheter et lisez les statuts deux fois : une clause interdisant la location de courte durée, ou réservant la piscine aux propriétaires d'un bâtiment, se trouve là.

La copropriété est dirigée par quatre organes (article 13). L'assemblée des propriétaires — la junta de propietarios — est souveraine : elle nomme et révoque les titulaires des charges, approuve le budget et les comptes, décide des travaux ordinaires et extraordinaires, adopte ou modifie les statuts et le règlement intérieur, et décide de tout le reste d'intérêt général (article 14). Le président doit être propriétaire, est élu ou, à défaut, désigné par roulement ou tirage au sort, représente la copropriété en justice et en dehors et exerce un mandat d'un an sauf disposition contraire des statuts ; la nomination est obligatoire, et un propriétaire qui ne peut pas exercer — vivre à l'étranger est le motif habituel — peut demander au tribunal d'en être relevé dans le mois qui suit sa prise de fonctions (article 13.2, 13.3, 13.7). Le secrétaire et l'administrateur peuvent être le président, un autre propriétaire ou, comme dans la plupart des résidences des îles, un cabinet professionnel (article 13.5, 13.6) ; l'administrateur tient les comptes, ordonne les réparations urgentes, exécute les travaux approuvés par l'assemblée et tient les documents de la copropriété à la disposition des propriétaires (article 20). Dans un ensemble de plusieurs bâtiments autour d'une piscine et de jardins partagés, il y a souvent un second étage : une copropriété groupée des bâtiments, où siègent et votent les présidents de chaque immeuble pour leurs propriétaires (article 24).

L'assemblée : quand elle est convoquée, comment on vous prévient, comment vous votez depuis l'étranger

L'assemblée doit se tenir au moins une fois par an pour approuver le budget et les comptes, et sinon chaque fois que le président le décide ou qu'un quart des propriétaires — ou des propriétaires représentant 25 % des quotes-parts — le demande (article 16.1). Tout propriétaire peut écrire au président pour demander qu'un sujet soit mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, et le président doit l'inclure (article 16.2). La convocation vient du président et doit indiquer l'ordre du jour, le lieu, le jour et l'heure de la première et de la seconde convocation, et elle doit lister les propriétaires qui ne sont pas à jour de leurs paiements, avec l'avertissement qu'ils ne pourront pas voter (article 16.2). L'assemblée annuelle exige un préavis d'au moins six jours ; une assemblée extraordinaire, « le préavis possible » (article 16.3). Si la première convocation ne réunit pas une majorité de propriétaires détenant une majorité des quotes-parts, l'assemblée se tient en seconde convocation — une demi-heure plus tard le même jour, en pratique — sans aucun quorum (article 16.2). Presque toutes les assemblées en Espagne se tiennent en seconde convocation, et c'est pourquoi les majorités de la section suivante ont deux versions.

La façon dont on vous prévient est la règle que la plupart des propriétaires à l'étranger ne découvrent qu'après coup. Les notifications sont faites à l'adresse en Espagne que vous avez communiquée au secrétaire de la copropriété par un moyen prouvant la réception ; si vous n'en avez donné aucune, l'appartement lui-même est votre adresse, une notification remise à celui qui l'occupe est valablement faite, et une notification qui ne peut pas y être remise est affichée au tableau de la copropriété et prend plein effet trois jours plus tard (article 9.1.h). Une convocation épinglée sur un tableau à Tenerife pendant que vous êtes à Manchester est, en droit, une convocation que vous avez reçue. Donnez au secrétaire une adresse qui répond — le cabinet de votre avocat, un voisin de confiance, l'administrateur muni d'un mandat écrit — et confirmez-la par écrit. Le courriel n'est pas encore dans la loi : la proposition évoquée plus bas l'ajouterait.

Vous n'avez pas besoin d'être là. La présence « peut être personnelle ou par représentation légale ou volontaire, un écrit signé par le propriétaire suffisant à la prouver » (article 15.1) : une page de procuration désignant un voisin, un ami, votre administrateur ou votre avocat, avec des instructions de vote, est tout ce que la loi demande. Les copropriétaires d'un même appartement doivent désigner un seul représentant ; si l'appartement est en usufruit, le nu-propriétaire assiste et vote mais est présumé représenté par l'usufruitier sauf déclaration contraire (article 15.1). Une condition s'applique à tous : un propriétaire qui, à l'ouverture de l'assemblée, n'est pas à jour de toutes les dettes échues, et n'a ni contesté la dette en justice ni consigné son montant auprès du tribunal ou d'un notaire, peut prendre la parole mais ne peut pas voter, et sa quote-part est exclue du calcul de toutes les majorités (article 15.2). Le prélèvement impayé de juin vous coûte le vote de septembre.

Et la visioconférence ? Elle n'est pas dans la loi. L'article 16 n'a pas été modifié depuis 1999, et rien dans la loi ne prévoit une assemblée tenue par visioconférence ou un vote émis par courriel. Une proposition de loi qui ajouterait les assemblées en visioconférence, un livre de procès-verbaux numérique et une adresse électronique pour les notifications a franchi son premier vote au Congrès des députés fin mai 2026 et se trouvait en phase d'amendements à la commission de la Justice quand cet article a été écrit ; elle ne change rien tant que le Journal officiel de l'État ne l'a pas publiée. Une copropriété qui se réunit en ligne aujourd'hui le fait sur la bonne volonté de ses propriétaires, et une décision adoptée ainsi peut être contestée par quiconque n'y était pas. Tant que la réforme n'est pas loi, l'assemblée se tient en personne ou par procuration — c'est pourquoi la procuration compte tant pour un propriétaire à l'étranger. Les administrateurs de copropriété de Fuerteventura Properties publient le formulaire de procuration et le mode d'emploi pour les propriétaires qui vivent ailleurs.

Les majorités : ce qu'on peut vous imposer, et ce qu'on ne peut pas

La loi n'a pas une majorité ; elle a une échelle, réécrite pièce par pièce en vingt-cinq ans et retouchée pour la dernière fois le 22 mars 2026. Lisez-la de bas en haut (article 17, sauf mention d'un autre article) :

• Aucun vote. Les travaux nécessaires pour garder l'immeuble sûr, habitable et accessible, et les travaux imposés par l'administration, sont obligatoires et n'exigent aucune décision — l'assemblée décide seulement de la répartition du coût (article 10.1.a). Les travaux d'accessibilité demandés par un propriétaire dont le foyer comprend une personne handicapée ou de plus de soixante-dix ans sont obligatoires quand leur coût annuel ne dépasse pas douze mois de charges ordinaires après subventions, ou quand l'aide publique en couvre 75 % (article 10.1.b). Une borne de recharge pour votre propre voiture électrique sur votre propre place ne demande qu'une notification préalable à la copropriété, à vos frais (article 17.5).
• Un tiers des propriétaires détenant un tiers des quotes-parts. Les infrastructures communes de télécommunications, et « les systèmes, communs ou privatifs, d'exploitation des énergies renouvelables, y compris l'aérothermie et la géothermie » — les mots que le décret-loi royal 7/2026 a introduits dans la loi avec effet au 22 mars 2026 — ou les infrastructures nécessaires pour accéder à de nouvelles fournitures d'énergie collectives (article 17.1). Le coût ne peut pas être répercuté sur les propriétaires qui n'ont pas voté pour ; s'ils veulent se raccorder plus tard, ils paient leur part actualisée.
• Une majorité des propriétaires détenant une majorité des quotes-parts. Les travaux et services qui suppriment des barrières architecturales, et les ascenseurs dans tous les cas, même quand l'acte ou les statuts doivent changer — et une fois approuvés, la copropriété paie même au-delà du plafond de douze mois (article 17.2). Les travaux d'efficacité énergétique et les installations renouvelables communes, subventions comprises, quand le coût annuel net reste dans la limite de douze mois de charges ordinaires (article 17.2).
• Trois cinquièmes des propriétaires détenant trois cinquièmes des quotes-parts. Un concierge, un gardien, la sécurité ou tout autre service commun d'intérêt général ; la location d'éléments communs sans usage assigné ; les équipements qui améliorent l'efficacité énergétique ou hydrique de l'immeuble (article 17.3). Les améliorations dont l'immeuble n'a pas besoin — une nouvelle piscine, une salle de sport — avec une réserve importante : un propriétaire qui a voté contre n'est pas lié si sa part du coût dépasse trois mois de charges ordinaires, à moins qu'il ne veuille plus tard profiter de l'amélioration (article 17.4). Diviser ou réunir des appartements, ajouter des étages, fermer des terrasses et tout autre changement de la structure ou des choses communes (article 17.4). Et depuis le 3 avril 2025, la décision « qui approuve, limite, conditionne ou interdit » la location de vacances dans l'immeuble, avec des charges spéciales majorées de 20 % au plus pour les appartements qui louent, jamais avec effet rétroactif (article 17.12) ; un propriétaire qui veut commencer à louer doit d'abord obtenir l'approbation expresse de la copropriété (article 7.3). Nous avons expliqué ce que ce veto signifie aux Canaries quand la règle est arrivée.
• L'unanimité de tous les propriétaires détenant toutes les quotes-parts. Tout le reste qui modifie l'acte ou les statuts (article 17.6) — changer les quotes-parts, par exemple, que la loi fixe par l'accord de tous les propriétaires, une sentence arbitrale ou une décision de justice (articles 3 et 5).
• Tout le reste : la majorité simple, des propriétaires et des quotes-parts en première convocation, et en seconde convocation la majorité des présents détenant plus de la moitié des quotes-parts présentes (article 17.7). Quand aucune majorité ne peut être atteinte, un propriétaire peut demander au tribunal, dans le mois qui suit la seconde assemblée, de trancher « en équité » (article 17.7).

Deux règles ferment l'échelle. Les propriétaires absents dûment convoqués comptent comme des votes favorables à moins que, dans les trente jours calendaires suivant la communication de la décision, ils ne notifient leur désaccord au secrétaire par un moyen prouvant la réception — sauf quand le coût ne peut pas être répercuté sur ceux qui n'ont pas voté pour, ou que le changement sert un usage privatif (article 17.8). Pour un propriétaire à l'étranger, c'est le délai qui compte : le procès-verbal arrive, et trente jours plus tard votre silence est devenu un oui. Et toute décision valablement adoptée lie tous les propriétaires, présents, absents ou dissidents (article 17.9).

Votre argent : charges, fonds de réserve et appels de fonds

Vous contribuez aux dépenses générales de l'immeuble « selon la quote-part fixée dans l'acte » (article 9.1.e), et ne pas utiliser un service ne dispense pas de le payer (article 9.2) : le propriétaire du rez-de-chaussée paie l'ascenseur. L'assemblée approuve chaque année le budget et les comptes (article 14.b), et la copropriété doit tenir un fonds de réserve d'au moins 10 % de son dernier budget ordinaire pour les travaux de conservation, de réparation et de réhabilitation (article 9.1.f). Quand le budget ne suffit pas — une toiture, un ascenseur, une façade — l'assemblée vote une derrama, une contribution extraordinaire répartie par quote-part. Les administrateurs de Fuerteventura Properties expliquent comment se calculent les charges et les appels de fonds ; deux règles de la loi méritent d'être gardées sur vous.

La première concerne le calendrier. Un appel de fonds pour des améliorations est dû par « celui qui est propriétaire au moment où les sommes deviennent exigibles » (article 17.11) : un appel voté en mars et payable en octobre incombe à la personne qui possède l'appartement en octobre, quoi que dise l'acte de vente entre vendeur et acheteur. La seconde concerne l'appartement lui-même. Un acheteur répond, avec l'appartement, des charges que les propriétaires précédents ont laissées impayées l'année de l'achat et les trois années civiles antérieures, et le vendeur doit déclarer chez le notaire qu'il est à jour et remettre un certificat de dettes délivré par le secrétaire dans les sept jours calendaires, sans lequel l'acte ne peut être signé sauf renonciation expresse de l'acheteur (article 9.1.e). Lisez notre guide de l'achat avant de signer, et l'article sur le certificat de dettes que les mêmes administrateurs ont écrit pour les deux côtés de la table.

L'assemblée peut aussi adopter des mesures contre les retards de paiement — des intérêts supérieurs au taux légal, la suspension temporaire des services non essentiels — pourvu qu'elles ne soient ni abusives ni rétroactives et ne touchent pas à l'habitabilité de l'appartement ; en tout état de cause, une dette envers la copropriété produit des intérêts à partir du jour de son échéance (article 21.1).

Si vous prenez du retard : les règles applicables au débiteur

La loi prend les impayés au sérieux, et les conséquences arrivent dans un ordre fixe. Vous perdez votre vote à l'assemblée suivante (article 15.2). Votre nom figure dans la convocation (article 16.2). Vous ne pouvez pas contester les décisions de l'assemblée sans avoir d'abord payé ou consigné ce que vous devez — la seule exception étant un litige sur les quotes-parts elles-mêmes (article 18.2). Et la copropriété peut réclamer par une procédure judiciaire accélérée qui lui est propre, le monitorio : avec un certificat de la dette signé par le secrétaire et approuvé par le président, et la preuve que la dette vous a été notifiée — au tableau d'affichage, si nécessaire, pendant trois jours — elle demande au tribunal de vous enjoindre de payer ; si vous vous opposez, le tribunal fera saisir à titre conservatoire des biens à vous pour couvrir la créance, les intérêts et les frais sans que la copropriété fournisse de caution ; et que vous payiez sur injonction ou non, les honoraires de l'avocat et du procurador de la copropriété sont à votre charge, dans les limites fixées par la loi de procédure (article 21.2 à 21.5). L'action peut être dirigée contre le propriétaire inscrit au registre pour que l'appartement lui-même en réponde (article 21.2). Les dettes de la copropriété envers des tiers — un constructeur, une banque — peuvent aussi vous atteindre : chaque propriétaire qui a été partie à la procédure répond, subsidiairement et après mise en demeure, de sa quote-part de ce que la copropriété ne peut pas payer — sauf s'il prouve qu'il était à jour envers la copropriété quand la mise en demeure lui est parvenue (article 22).

Jusqu'où la copropriété peut-elle remonter ? Cinq ans par échéance. La Cour suprême a tranché la question dans l'arrêt 1726/2025 du 26 novembre 2025 : les charges de copropriété sont des paiements « à faire par années ou par périodes plus courtes » et se prescrivent selon l'article 1966.3.º du Code civil, y compris les dettes nées avant la réforme de 2015 du délai général de prescription ; une mise en demeure extrajudiciaire formelle interrompt les cinq ans, et le propriétaire doit invoquer la prescription — le tribunal ne l'applique pas d'office. La réponse pratique pour un propriétaire à l'étranger n'est pas le délai de prescription, mais un prélèvement SEPA sur un compte qui ne rejette pas, une adresse en Espagne qui répond, et quelqu'un muni d'un mandat pour régler le prélèvement rejeté avant l'assemblée.

Se défendre : contestations, procès-verbaux et documents

Une décision de l'assemblée peut être contestée en justice pour trois motifs : elle est contraire à la loi ou aux statuts ; elle porte gravement atteinte à la copropriété au profit d'un ou de quelques propriétaires ; ou elle cause un grave préjudice à un propriétaire qui n'a pas l'obligation juridique de le supporter, ou a été adoptée avec abus de droit (article 18.1). Trois groupes peuvent agir : les propriétaires qui ont voté contre et fait acter leur désaccord, les propriétaires absents pour quelque cause que ce soit, et les propriétaires indûment privés de leur vote — toujours à condition d'être à jour envers la copropriété (article 18.2). Le délai est court : trois mois à compter de la décision, portés à un an quand la décision est contraire à la loi ou aux statuts, et pour les propriétaires absents le délai court du jour où la décision leur a été communiquée (article 18.3). Contester n'empêche pas l'exécution de la décision, sauf si le juge l'ordonne à titre conservatoire (article 18.4). L'action suit la procédure civile ordinaire (loi de procédure civile, article 249.1.8.º) et, depuis le 3 avril 2025, doit être précédée d'une tentative de règlement amiable — le MASC que notre article sur les procès explique — parce que la contestation d'une décision de copropriété est une action déclarative comme une autre (loi organique 1/2025, article 5).

Les procès-verbaux sont votre preuve. Chaque assemblée est consignée dans un registre des procès-verbaux visé par le registre foncier, et chaque procès-verbal doit indiquer la date et le lieu, l'auteur de la convocation, le caractère ordinaire ou extraordinaire et la convocation retenue, chaque propriétaire présent ou représenté avec ses quotes-parts, l'ordre du jour, et les décisions avec les noms et quotes-parts de ceux qui ont voté pour et contre quand cela compte pour la validité (article 19.1, 19.2). Le procès-verbal est clos par les signatures du président et du secrétaire dans les dix jours calendaires, les décisions sont exécutoires dès lors, et une copie est envoyée à chaque propriétaire à l'adresse de l'article 9 (article 19.3). Le secrétaire conserve le registre et, pendant cinq ans, les convocations, communications et procurations de chaque assemblée (article 19.4) ; l'administrateur tient la documentation de la copropriété à la disposition des propriétaires (article 20.e). Demandez par écrit les comptes, les contrats et la police d'assurance ; un refus est en soi un motif de réclamation devant l'assemblée, qui connaît des réclamations contre les titulaires des charges (article 14.a).

Ce que la loi ne vous donne pas, c'est une traduction. La convocation, les procès-verbaux et les comptes sont en espagnol, et aucune disposition n'oblige la copropriété à les fournir en anglais ou en allemand ; un administrateur professionnel dans une résidence touristique résume souvent en anglais par courtoisie, non par devoir. Pour un propriétaire qui ne lit pas l'espagnol, les réponses fiables sont un mandataire qui le lit, une instruction permanente à l'administrateur, ou un cabinet d'avocats comme adresse de notification — ce qui transforme chaque délai de cet article, les trente jours de l'article 17.8 et les trois mois de l'article 18.3 avant tout, en délais que quelqu'un surveille.

Là où nous intervenons

Pour les propriétaires étrangers que nous conseillons, les affaires de copropriété arrivent sous trois formes : une décision à contester, une dette à défendre ou à négocier, et un appartement à acheter ou à vendre avec ses documents de copropriété en ordre. Nos avocats en droit immobilier à Corralejo et à Costa Adeje lisent l'acte et les statuts avant un achat, servent d'adresse de notification et de mandataire à l'assemblée quand vous voulez un avocat dans la salle, et engagent ou défendent les actions que la loi permet dans leurs courts délais ; le quotidien de votre copropriété — charges, procès-verbaux, entreprises, le remplacement d'un administrateur défaillant — est le travail d'un administrateur de copropriété, et les administrateurs de Fuerteventura Properties expliquent comment en changer. Contactez-nous avec la convocation ou le procès-verbal en main : l'horloge de l'article 18 démarre le jour où vous les recevez.

Questions fréquentes

Puis-je assister à l'assemblée en ligne ou voter par courriel depuis l'étranger ?

Pas dans l'état actuel de la loi : l'article 16 de la Ley de Propiedad Horizontal prévoit une assemblée physique et n'a pas été modifié depuis 1999, et une proposition de loi sur les assemblées en visioconférence et les notifications par courriel était encore en phase d'amendements au Parlement quand cet article a été écrit. Vous pouvez vous faire représenter par la personne de votre choix avec un écrit signé de vous, et ce mandataire peut porter vos instructions de vote.

La copropriété peut-elle m'empêcher de louer mon appartement à des touristes ?

Depuis le 3 avril 2025, l'assemblée peut approuver, limiter, conditionner ou interdire la location de vacances aux trois cinquièmes des propriétaires détenant trois cinquièmes des quotes-parts, et facturer aux appartements qui louent jusqu'à 20 % de charges en plus, jamais rétroactivement ; un propriétaire qui veut commencer doit d'abord obtenir l'approbation expresse de la copropriété. Quand les statuts interdisent déjà l'activité et sont inscrits au registre foncier, ils lient tous les propriétaires.

Dois-je payer un appel de fonds voté pendant mon absence ?

Oui. Les décisions valablement adoptées lient tous les propriétaires, et un propriétaire absent dûment convoqué compte comme un vote favorable à moins qu'il ne notifie son désaccord dans les trente jours calendaires suivant la réception du procès-verbal. Pour les améliorations dont l'immeuble n'a pas besoin, un propriétaire qui a voté contre n'est pas lié quand sa part dépasse trois mois de charges ordinaires ; et un appel de fonds pour des améliorations est dû par celui qui possède l'appartement à l'échéance des versements.

Pendant combien de temps la copropriété peut-elle me réclamer des charges impayées ?

Cinq ans par échéance, à compter de sa date d'exigibilité, comme la Cour suprême l'a confirmé le 26 novembre 2025 — une mise en demeure formelle interrompt le délai, et vous devez invoquer la prescription. D'ici là, la copropriété peut utiliser la procédure monitorio, dont les frais et honoraires d'avocat sont à votre charge, et si vous vendez, l'appartement de l'acheteur répond des charges de l'année de la vente et des trois années précédentes.

Cet article est une information générale sur le droit espagnol de la propriété horizontale tel qu'il était à la date de publication, vérifiée sur le texte consolidé de la Ley 49/1960 y compris la modification de mars 2026, le Code civil, la loi organique 1/2025 et l'arrêt de la Cour suprême 1726/2025. Ce n'est pas un conseil sur votre situation particulière : l'acte constitutif et les statuts de votre copropriété ajoutent leurs propres règles, et la proposition de loi sur les assemblées à distance ne modifiera l'article 16 que lorsqu'elle sera publiée au Journal officiel de l'État.