Comunità di proprietari in Spagna: i Suoi diritti come proprietario straniero — l'assemblea, le maggioranze, le spese straordinarie e le regole per il moroso

La busta arriva a Leeds o ad Amburgo la seconda settimana di settembre: una convocatoria in spagnolo per un'assemblea a Costa Adeje un martedì alle sei, un ordine del giorno con un ascensore da 40.000 € e — perché un addebito è tornato insoluto a giugno — il Suo stesso nome in un elenco di proprietari morosi. La maggior parte dei proprietari stranieri incontra così il diritto condominiale spagnolo: non all'acquisto, ma la prima volta che l'edificio chiede loro qualcosa. Questo articolo espone che cosa la legge Le dà e Le chiede come proprietario in una comunidad de propietarios: chi decide che cosa e con quali maggioranze, che cosa paga e perché, che cosa succede quando non paga e come si difende a duemila chilometri di distanza. Legge la legge sulla proprietà orizzontale — la Ley de Propiedad Horizontal del 1960, nel testo in vigore a settembre 2026, compresa la modifica del marzo 2026 — e dice chiaramente che cosa non è cambiato, a cominciare dall'assemblea a cui ancora non può partecipare in videoconferenza.

Che cosa è Suo, che cosa condivide e chi decide

Quando compra un appartamento in un palazzo spagnolo compra due cose insieme. L'appartamento in sé — lo spazio dentro le sue pareti, con i propri impianti e ogni pertinenza che l'atto nomina, un posto auto o una cantina — è soltanto Suo (LPH, articolo 3.a). Tutto il resto lo possiede in comune con i vicini, e l'elenco del Codice civile è lungo: il suolo e il tetto, la struttura, «le facciate, con i rivestimenti esterni di terrazze, balconi e finestre», l'ingresso, le scale e gli ascensori, le condutture di acqua, gas, elettricità e scarico «fino all'ingresso nello spazio privato», le antenne e il citofono (Codice civile, articolo 396). I balconi della fotografia qui sopra sono, nella loro faccia esterna, della comunità; la stanza dietro ciascuno è del proprietario.

La Sua quota degli elementi comuni è una percentuale — la cuota de participación — fissata nell'atto che ha creato la comunità, il título constitutivo, sulla base della superficie utile dell'appartamento, della sua posizione e dell'uso che si presume farà dei servizi comuni (LPH, articolo 5). Quella percentuale è la misura di quasi tutto ciò che segue: è la Sua parte delle spese ed è il peso del Suo voto. Lo stesso atto può contenere gli estatutos, regole private sull'uso dell'edificio, le sue spese e la sua amministrazione, che vincolano un acquirente solo se iscritte nel registro immobiliare (articolo 5); e i proprietari possono aggiungere un regolamento interno — le normas de régimen interior — sui dettagli della convivenza, adottato a maggioranza ordinaria e vincolante per ogni proprietario e occupante (articolo 6). Chieda tutti e tre i documenti prima di comprare e legga gli statuti due volte: una clausola che vieta gli affitti brevi, o che riserva la piscina ai proprietari di un blocco, vive lì.

La comunità è retta da quattro organi (articolo 13). L'assemblea dei proprietari — la junta de propietarios — è sovrana: nomina e revoca le cariche, approva il bilancio e i conti, decide i lavori ordinari e straordinari, adotta o modifica gli statuti e il regolamento interno e decide tutto il resto di interesse generale (articolo 14). Il presidente deve essere un proprietario, è eletto o, in mancanza, designato per turno o sorteggio, rappresenta la comunità in giudizio e fuori e resta in carica un anno salvo diversa previsione degli statuti; la nomina è obbligatoria, e un proprietario che non può esercitarla — vivere all'estero è il motivo abituale — può chiedere al giudice di esserne sollevato entro un mese dall'assunzione della carica (articolo 13.2, 13.3, 13.7). Il segretario e l'amministratore possono essere il presidente, un altro proprietario o, come nella maggior parte dei complessi delle isole, uno studio professionale (articolo 13.5, 13.6); l'amministratore tiene i conti, dispone le riparazioni urgenti, esegue i lavori approvati dall'assemblea e tiene i documenti della comunità a disposizione dei proprietari (articolo 20). In un complesso di più edifici intorno a una piscina e a giardini condivisi c'è spesso un secondo livello: una comunità raggruppata dei blocchi, dove siedono e votano i presidenti di ciascun edificio per i loro proprietari (articolo 24).

L'assemblea: quando si convoca, come La avvisano, come vota dall'estero

L'assemblea deve tenersi almeno una volta l'anno per approvare il bilancio e i conti, e inoltre ogni volta che il presidente lo decide o lo chiede un quarto dei proprietari — o proprietari che rappresentino il 25 % delle quote — (articolo 16.1). Qualsiasi proprietario può scrivere al presidente chiedendo che un argomento sia messo all'ordine del giorno dell'assemblea successiva, e il presidente deve includerlo (articolo 16.2). La convocazione viene dal presidente e deve indicare l'ordine del giorno, il luogo, il giorno e l'ora della prima e della seconda convocazione, e deve elencare i proprietari non in regola con i pagamenti, con l'avvertenza che non potranno votare (articolo 16.2). L'assemblea annuale richiede almeno sei giorni di preavviso; una straordinaria, «il preavviso possibile» (articolo 16.3). Se in prima convocazione non si raggiunge la maggioranza dei proprietari che rappresentino la maggioranza delle quote, l'assemblea si tiene in seconda convocazione — mezz'ora dopo lo stesso giorno, in pratica — senza alcun quorum (articolo 16.2). Quasi tutte le assemblee in Spagna si tengono in seconda convocazione, ed è per questo che le maggioranze della sezione seguente hanno due versioni.

Come La avvisano è la regola che la maggior parte dei proprietari all'estero scopre solo dopo. Le notifiche si fanno all'indirizzo in Spagna che ha comunicato al segretario della comunità con un mezzo che provi la ricezione; se non ne ha dato nessuno, l'appartamento stesso è il Suo indirizzo, una notifica consegnata a chi lo occupa è validamente eseguita, e una notifica che non può essere consegnata lì va nella bacheca della comunità e produce pieno effetto tre giorni dopo (articolo 9.1.h). Una convocazione appesa a una bacheca di Tenerife mentre Lei è a Manchester è, in diritto, una convocazione che ha ricevuto. Dia al segretario un indirizzo che risponda — lo studio del Suo avvocato, un vicino di fiducia, l'amministratore con un mandato scritto — e lo confermi per iscritto. L'e-mail non è ancora nella legge: la proposta di cui parliamo più avanti la aggiungerebbe.

Non serve che ci sia. La partecipazione «può essere personale o per rappresentanza legale o volontaria, bastando a provarla uno scritto firmato dal proprietario» (articolo 15.1): una pagina di delega che nomina un vicino, un amico, il Suo amministratore o il Suo avvocato, con le istruzioni di voto, è tutto ciò che la legge chiede. I comproprietari di uno stesso appartamento devono nominare un unico rappresentante; se l'appartamento è in usufrutto, partecipa e vota il nudo proprietario, che però si intende rappresentato dall'usufruttuario salvo dichiarazione contraria (articolo 15.1). Una condizione vale per tutti: il proprietario che, all'apertura dell'assemblea, non è in regola con tutti i debiti scaduti, e non ha né contestato il debito in giudizio né depositato la somma presso il tribunale o un notaio, può intervenire ma non può votare, e la sua quota è esclusa dal calcolo di ogni maggioranza (articolo 15.2). L'addebito insoluto di giugno Le costa il voto di settembre.

E la videoconferenza? Non è nella legge. L'articolo 16 non è stato modificato dal 1999 e nulla nella legge prevede un'assemblea tenuta per videoconferenza o un voto espresso per e-mail. Una proposta di legge che aggiungerebbe le assemblee in video, un libro dei verbali digitale e un indirizzo e-mail per le notifiche ha superato la prima votazione al Congresso dei Deputati a fine maggio 2026 e si trovava in fase di emendamenti nella Commissione Giustizia quando questo articolo è stato scritto; non cambia nulla finché la Gazzetta ufficiale dello Stato non la pubblica. Una comunità che oggi si riunisce online lo fa sulla buona volontà dei suoi proprietari, e una delibera adottata così è impugnabile da chiunque non fosse presente. Finché la riforma non è legge, l'assemblea è in presenza o per delega — ed è per questo che la delega conta tanto per un proprietario all'estero. Gli amministratori di condominio di Fuerteventura Properties pubblicano il modulo di delega e le istruzioni per i proprietari che vivono altrove.

Le maggioranze: che cosa possono imporLe e che cosa no

La legge non ha una maggioranza; ha una scala, riscritta pezzo per pezzo in venticinque anni e ritoccata l'ultima volta il 22 marzo 2026. La legga dal basso verso l'alto (articolo 17, salvo citazione di un altro articolo):

• Nessun voto. I lavori necessari per mantenere l'edificio sicuro, abitabile e accessibile, e i lavori imposti dall'amministrazione, sono obbligatori e non richiedono delibera — l'assemblea decide solo come ripartire il costo (articolo 10.1.a). I lavori di accessibilità chiesti da un proprietario nel cui nucleo vive una persona con disabilità o di età superiore ai settant'anni sono obbligatori quando il loro costo annuo non supera dodici mensilità ordinarie al netto dei contributi, o quando i contributi pubblici ne coprono il 75 % (articolo 10.1.b). Un punto di ricarica per la Sua auto elettrica nel Suo posto auto richiede solo una comunicazione preventiva alla comunità, a Sue spese (articolo 17.5).
• Un terzo dei proprietari che rappresentino un terzo delle quote. Le infrastrutture comuni di telecomunicazione e «i sistemi, comuni o privati, di sfruttamento delle energie rinnovabili, compresi l'aerotermia e la geotermia» — le parole che il Real Decreto-ley 7/2026 ha inserito nella legge con effetto dal 22 marzo 2026 — o le infrastrutture necessarie per accedere a nuove forniture energetiche collettive (articolo 17.1). Il costo non può essere addebitato ai proprietari che non hanno votato a favore; se in seguito vogliono collegarsi, pagano la loro parte aggiornata.
• La maggioranza dei proprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. I lavori e i servizi che eliminano barriere architettoniche, e gli ascensori in ogni caso, anche quando l'atto o gli statuti devono cambiare — e una volta approvati la comunità paga anche oltre il tetto dei dodici mesi (articolo 17.2). I lavori di efficienza energetica e gli impianti rinnovabili comuni, contributi compresi, quando il costo annuo netto resta entro dodici mensilità ordinarie (articolo 17.2).
• Tre quinti dei proprietari che rappresentino tre quinti delle quote. Un portiere, un custode, la vigilanza o qualsiasi altro servizio comune di interesse generale; la locazione di elementi comuni senza uso assegnato; le apparecchiature che migliorano l'efficienza energetica o idrica dell'edificio (articolo 17.3). I miglioramenti di cui l'edificio non ha bisogno — una piscina nuova, una palestra — con una riserva importante: il proprietario che ha votato contro non è vincolato se la sua parte del costo supera tre mensilità ordinarie, a meno che in seguito non voglia usare il miglioramento (articolo 17.4). Dividere o unire appartamenti, aggiungere piani, chiudere terrazze e qualsiasi altra modifica della struttura o delle cose comuni (articolo 17.4). E dal 3 aprile 2025, la delibera «che approva, limita, condiziona o vieta» gli affitti turistici nell'edificio, con quote speciali fino al 20 % in più per gli appartamenti che affittano, mai con effetto retroattivo (articolo 17.12); il proprietario che vuole iniziare ad affittare deve prima ottenere l'approvazione espressa della comunità (articolo 7.3). Abbiamo spiegato che cosa significa quel veto nelle Canarie quando la regola è arrivata.
• L'unanimità di tutti i proprietari che rappresentino tutte le quote. Tutto il resto che modifica l'atto o gli statuti (articolo 17.6) — cambiare le quote, per esempio, che la legge fissa con l'accordo di tutti i proprietari, un lodo arbitrale o una decisione giudiziaria (articoli 3 e 5).
• Tutto il resto: la maggioranza semplice, dei proprietari e delle quote in prima convocazione e, in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresenti più della metà delle quote presenti (articolo 17.7). Quando nessuna maggioranza può essere raggiunta, un proprietario può chiedere al giudice, entro un mese dalla seconda assemblea, di decidere «secondo equità» (articolo 17.7).

Due regole chiudono la scala. I proprietari assenti debitamente convocati contano come voti favorevoli a meno che, entro trenta giorni di calendario da quando è stata comunicata loro la delibera, non comunichino il dissenso al segretario con un mezzo che provi la ricezione — salvo quando il costo non può essere addebitato a chi non ha votato a favore, o la modifica è per uso privato (articolo 17.8). Per un proprietario all'estero questo è il termine che conta: arriva il verbale e, trenta giorni dopo, il Suo silenzio è diventato un sì. E ogni delibera validamente adottata vincola tutti i proprietari, presenti, assenti o dissenzienti (articolo 17.9).

Il Suo denaro: quote, fondo di riserva e spese straordinarie

Lei contribuisce alle spese generali dell'edificio «secondo la quota fissata nell'atto» (articolo 9.1.e), e non usare un servizio non esime dal pagarlo (articolo 9.2): il proprietario del piano terra paga l'ascensore. L'assemblea approva ogni anno il bilancio e i conti (articolo 14.b), e la comunità deve mantenere un fondo di riserva di almeno il 10 % del suo ultimo bilancio ordinario per i lavori di conservazione, riparazione e ristrutturazione (articolo 9.1.f). Quando il bilancio non basta — un tetto, un ascensore, una facciata — l'assemblea vota una derrama, un contributo straordinario ripartito per quote. Gli amministratori di Fuerteventura Properties spiegano come si calcolano le quote e le spese straordinarie; due regole della legge vale la pena portarle con sé.

La prima riguarda il tempo. Una spesa straordinaria per miglioramenti è dovuta da «chi è proprietario nel momento in cui le somme diventano esigibili» (articolo 17.11): una spesa votata a marzo e pagabile a ottobre ricade su chi possiede l'appartamento a ottobre, qualunque cosa dica l'atto di vendita tra venditore e acquirente. La seconda riguarda l'appartamento stesso. Un acquirente risponde, con l'appartamento, delle quote che i proprietari precedenti hanno lasciato non pagate nell'anno dell'acquisto e nei tre anni solari precedenti, e il venditore deve dichiarare dal notaio di essere in regola e consegnare un certificato dei debiti rilasciato dal segretario entro sette giorni di calendario, senza il quale l'atto non può essere firmato salvo rinuncia espressa dell'acquirente (articolo 9.1.e). Legga la nostra guida all'acquisto prima di firmare, e l'articolo sul certificato dei debiti che gli stessi amministratori hanno scritto per entrambi i lati del tavolo.

L'assemblea può anche adottare misure contro i ritardi di pagamento — interessi superiori al tasso legale, la sospensione temporanea dei servizi non essenziali — purché non siano abusive né retroattive e non tocchino l'abitabilità dell'appartamento; in ogni caso un debito verso la comunità produce interessi dal giorno in cui era dovuto (articolo 21.1).

Se resta indietro: le regole per il moroso

La legge prende sul serio gli arretrati, e le conseguenze arrivano in un ordine fisso. Perde il voto nell'assemblea successiva (articolo 15.2). Il Suo nome compare nella convocazione (articolo 16.2). Non può impugnare le delibere dell'assemblea senza prima pagare o depositare ciò che deve — l'unica eccezione è una controversia sulle quote stesse (articolo 18.2). E la comunità può reclamare con una procedura giudiziaria rapida tutta sua, il monitorio: con un certificato del debito firmato dal segretario e approvato dal presidente, e la prova che il debito Le è stato notificato — in bacheca, se necessario, per tre giorni — chiede al tribunale di ingiungerLe il pagamento; se si oppone, il tribunale sottoporrà a sequestro conservativo beni Suoi sufficienti a coprire il credito, gli interessi e le spese senza che la comunità presti cauzione; e sia che paghi all'ingiunzione sia che no, gli onorari dell'avvocato e del procurador della comunità sono a Suo carico, nei limiti fissati dalla legge processuale (articolo 21.2 a 21.5). La domanda può essere rivolta contro il proprietario iscritto nel registro perché l'appartamento stesso ne risponda (articolo 21.2). Anche i debiti della comunità verso terzi — un costruttore, una banca — possono raggiungerLa: ogni proprietario che sia stato parte nel processo risponde, in via sussidiaria e dopo intimazione di pagamento, della sua quota di ciò che la comunità non può pagare — a meno che non provi di essere stato in regola con la comunità quando l'intimazione gli è arrivata (articolo 22).

Fino a quando può risalire la comunità? Cinque anni per ogni rata. La Corte suprema ha chiuso la questione con la sentenza 1726/2025 del 26 novembre 2025: le quote condominiali sono pagamenti «da farsi per anni o per periodi più brevi» e si prescrivono ai sensi dell'articolo 1966.3.º del Codice civile, compresi i debiti maturati prima della riforma del 2015 del termine generale di prescrizione; una richiesta stragiudiziale formale interrompe i cinque anni, e il proprietario deve eccepire la prescrizione — il tribunale non la applica d'ufficio. La risposta pratica per un proprietario all'estero non è il termine di prescrizione, ma un addebito SEPA da un conto che non torna insoluto, un indirizzo in Spagna che risponde e qualcuno con un mandato per sistemare l'addebito respinto prima dell'assemblea.

Difendersi: impugnazioni, verbali e documenti

Una delibera dell'assemblea può essere impugnata in tribunale per tre motivi: è contraria alla legge o agli statuti; è gravemente lesiva per la comunità a vantaggio di uno o pochi proprietari; o arreca un grave pregiudizio a un proprietario che non ha l'obbligo giuridico di sopportarlo, o è stata adottata con abuso del diritto (articolo 18.1). Possono agire tre gruppi: i proprietari che hanno votato contro e fatto mettere a verbale il dissenso, i proprietari assenti per qualsiasi causa e i proprietari indebitamente privati del voto — sempre a condizione di essere in regola con la comunità (articolo 18.2). Il tempo è poco: tre mesi dalla delibera, estesi a un anno quando la delibera è contraria alla legge o agli statuti, e per i proprietari assenti il termine decorre dal giorno in cui la delibera è stata loro comunicata (articolo 18.3). Impugnare non ferma l'esecuzione della delibera salvo che il giudice lo disponga come misura cautelare (articolo 18.4). La domanda segue il procedimento civile ordinario (legge di procedura civile, articolo 249.1.8.º) e, dal 3 aprile 2025, deve essere preceduta da un tentativo di soluzione stragiudiziale — il MASC che il nostro articolo sulle cause spiega — perché l'impugnazione di una delibera condominiale è un'azione di accertamento come un'altra (Ley Orgánica 1/2025, articolo 5).

I verbali sono la Sua prova. Ogni assemblea è registrata in un libro dei verbali vidimato dal registro immobiliare, e ogni verbale deve indicare la data e il luogo, chi ha convocato, se l'assemblea era ordinaria o straordinaria e in quale convocazione, ogni proprietario presente o rappresentato con le sue quote, l'ordine del giorno e le delibere con i nomi e le quote di chi ha votato a favore e contro quando ciò conta per la validità (articolo 19.1, 19.2). Il verbale si chiude con le firme del presidente e del segretario entro dieci giorni di calendario, le delibere sono esecutive da allora, e una copia è inviata a ogni proprietario all'indirizzo dell'articolo 9 (articolo 19.3). Il segretario custodisce il libro dei verbali e, per cinque anni, le convocazioni, le comunicazioni e le deleghe di ogni assemblea (articolo 19.4); l'amministratore tiene la documentazione della comunità a disposizione dei proprietari (articolo 20.e). Chieda per iscritto i conti, i contratti e la polizza assicurativa; un rifiuto è di per sé un motivo di reclamo all'assemblea, che decide sui reclami contro le cariche (articolo 14.a).

Una cosa che la legge non Le dà è una traduzione. La convocazione, i verbali e i conti sono in spagnolo, e nessuna norma obbliga la comunità a fornirli in inglese o in tedesco; un amministratore professionale in un complesso turistico spesso riassume in inglese per cortesia, non per dovere. Per un proprietario che non legge lo spagnolo, le risposte affidabili sono un delegato che lo legge, un'istruzione permanente all'amministratore o uno studio legale come indirizzo per le notifiche — il che trasforma ogni termine di questo articolo, i trenta giorni dell'articolo 17.8 e i tre mesi dell'articolo 18.3 soprattutto, in termini che qualcuno sorveglia.

Dove entriamo noi

Per i proprietari stranieri che assistiamo, le questioni condominiali arrivano in tre forme: una delibera da impugnare, un debito da difendere o negoziare, e un appartamento da comprare o vendere con le carte della comunità in ordine. I nostri avvocati immobiliaristi a Corralejo e Costa Adeje leggono l'atto e gli statuti prima di un acquisto, fanno da Suo indirizzo per le notifiche e da Suo delegato in assemblea quando vuole un avvocato in sala, e promuovono o difendono le azioni che la legge consente entro i loro termini brevi; la gestione quotidiana della Sua comunità — quote, verbali, imprese, la sostituzione di un amministratore che non funziona — è lavoro di un amministratore di condominio, e gli amministratori di Fuerteventura Properties spiegano come cambiarlo. Ci contatti con la convocazione o il verbale in mano: l'orologio dell'articolo 18 parte il giorno in cui li riceve.

Domande frequenti

Posso partecipare all'assemblea online o votare per e-mail dall'estero?

Non con la legge attuale: l'articolo 16 della Ley de Propiedad Horizontal prevede un'assemblea in presenza e non è stato modificato dal 1999, e una proposta di legge sulle assemblee in video e sulle notifiche per e-mail era ancora in fase di emendamenti in Parlamento quando questo articolo è stato scritto. Può farsi rappresentare da chi vuole con uno scritto firmato da Lei, e quel delegato può portare le Sue istruzioni di voto.

La comunità può impedirmi di affittare l'appartamento ai turisti?

Dal 3 aprile 2025 l'assemblea può approvare, limitare, condizionare o vietare gli affitti turistici con tre quinti dei proprietari che rappresentino tre quinti delle quote, e può far pagare agli appartamenti che affittano fino al 20 % in più di quote, mai retroattivamente; chi vuole iniziare deve prima ottenere l'approvazione espressa della comunità. Quando gli statuti vietano già l'attività e sono iscritti nel registro immobiliare, vincolano tutti i proprietari.

Devo pagare una spesa straordinaria votata mentre ero assente?

Sì. Le delibere validamente adottate vincolano tutti i proprietari, e un proprietario assente debitamente convocato conta come voto favorevole a meno che non comunichi il dissenso entro trenta giorni di calendario dalla ricezione del verbale. Per i miglioramenti di cui l'edificio non ha bisogno, chi ha votato contro non è vincolato quando la sua parte supera tre mensilità ordinarie; e una spesa straordinaria per miglioramenti è dovuta da chi possiede l'appartamento alla scadenza delle rate.

Per quanto tempo la comunità può reclamarmi le quote non pagate?

Cinque anni per ogni rata, contati dalla scadenza, come la Corte suprema ha confermato il 26 novembre 2025 — una richiesta formale interrompe il termine, e la prescrizione va eccepita. Nel frattempo la comunità può usare il procedimento monitorio, con spese e onorari dell'avvocato a Suo carico, e se vende, l'appartamento dell'acquirente risponde delle quote dell'anno della vendita e dei tre anni precedenti.

Questo articolo è un'informazione generale sul diritto spagnolo della proprietà orizzontale come era alla data di pubblicazione, verificata sul testo consolidato della Ley 49/1960 compresa la modifica del marzo 2026, sul Codice civile, sulla Ley Orgánica 1/2025 e sulla sentenza della Corte suprema 1726/2025. Non è una consulenza sulla Sua situazione specifica: l'atto costitutivo e gli statuti della Sua comunità aggiungono regole proprie, e la proposta di legge sulle assemblee a distanza modificherà l'articolo 16 solo quando sarà pubblicata nella Gazzetta ufficiale dello Stato.