Condomínios em Espanha: os seus direitos como proprietário estrangeiro — a assembleia, as maiorias, as quotas extraordinárias e as regras do devedor

O envelope chega a Leeds ou a Hamburgo na segunda semana de setembro: uma convocatoria em espanhol para uma assembleia em Costa Adeje numa terça-feira às seis, uma ordem do dia com um elevador de 40 000 € e — porque um débito direto foi devolvido em junho — o seu próprio nome numa lista de proprietários em atraso. A maioria dos proprietários estrangeiros conhece assim o direito espanhol da propriedade horizontal: não ao comprar, mas na primeira vez em que o edifício lhes pede alguma coisa. Este artigo expõe o que a lei lhe dá e lhe exige como proprietário numa comunidad de propietarios: quem decide o quê e com que maiorias, o que paga e porquê, o que acontece quando não paga e como se defende a dois mil quilómetros de distância. Lê a lei da propriedade horizontal — a Ley de Propiedad Horizontal de 1960, no texto em vigor em setembro de 2026, incluindo a alteração de março de 2026 — e diz com clareza o que não mudou, a começar pela assembleia a que ainda não pode assistir por vídeo.

O que é seu, o que partilha e quem decide

Quando compra um apartamento num prédio espanhol compra duas coisas ao mesmo tempo. O apartamento em si — o espaço dentro das suas paredes, com as suas instalações próprias e qualquer anexo que a escritura nomeie, um lugar de garagem ou uma arrecadação — é só seu (LPH, artigo 3.a). Tudo o resto é seu em comum com os vizinhos, e a lista do Código Civil é longa: o solo e a cobertura, a estrutura, «as fachadas, com os revestimentos exteriores de terraços, varandas e janelas», a entrada, as escadas e os elevadores, as canalizações de água, gás, eletricidade e esgoto «até à entrada no espaço privativo», as antenas e o intercomunicador (Código Civil, artigo 396). As varandas da fotografia acima são, na sua face exterior, do condomínio; a divisão atrás de cada uma é do proprietário.

A sua quota nos elementos comuns é uma percentagem — a cuota de participación — fixada na escritura que criou o condomínio, o título constitutivo, com base na área útil do apartamento, na sua posição e no uso que se presume fazer dos serviços comuns (LPH, artigo 5). Essa percentagem é a medida de quase tudo o que se segue: é a sua parte das contas e é o peso do seu voto. A mesma escritura pode conter estatutos, regras privadas sobre o uso do edifício, as suas despesas e a sua administração, que só vinculam um comprador se estiverem inscritas no registo predial (artigo 5); e os proprietários podem acrescentar um regulamento interno — as normas de régimen interior — sobre os pormenores da convivência, aprovado por maioria simples e vinculativo para todo o proprietário e ocupante (artigo 6). Peça os três documentos antes de comprar e leia os estatutos duas vezes: uma cláusula que proíba o alojamento de curta duração, ou que reserve a piscina aos proprietários de um bloco, vive ali.

O condomínio é gerido por quatro órgãos (artigo 13). A assembleia de proprietários — a junta de propietarios — é soberana: nomeia e destitui os cargos, aprova o orçamento e as contas, decide as obras ordinárias e extraordinárias, aprova ou altera os estatutos e o regulamento interno e decide tudo o resto de interesse geral (artigo 14). O presidente tem de ser proprietário, é eleito ou, na falta de eleição, designado por rotação ou sorteio, representa o condomínio em juízo e fora dele e exerce por um ano salvo disposição diferente dos estatutos; a nomeação é obrigatória, e um proprietário que não possa exercer — viver no estrangeiro é o motivo habitual — pode pedir ao tribunal que o dispense no mês seguinte à posse (artigo 13.2, 13.3, 13.7). O secretário e o administrador podem ser o presidente, outro proprietário ou, como na maioria dos complexos das ilhas, uma empresa profissional (artigo 13.5, 13.6); o administrador mantém as contas, ordena as reparações urgentes, executa as obras aprovadas pela assembleia e guarda os documentos do condomínio à disposição dos proprietários (artigo 20). Num complexo de vários edifícios em torno de uma piscina e de jardins partilhados há muitas vezes um segundo patamar: um condomínio agrupado dos blocos, onde se sentam e votam os presidentes de cada edifício pelos seus proprietários (artigo 24).

A assembleia: quando se convoca, como o avisam, como vota a partir do estrangeiro

A assembleia tem de reunir-se pelo menos uma vez por ano para aprovar o orçamento e as contas, e ainda sempre que o presidente o decida ou um quarto dos proprietários — ou proprietários que representem 25 % das quotas — o peça (artigo 16.1). Qualquer proprietário pode escrever ao presidente a pedir que um assunto seja incluído na ordem do dia da assembleia seguinte, e o presidente tem de o incluir (artigo 16.2). A convocatória vem do presidente e tem de indicar a ordem do dia, o lugar, o dia e a hora da primeira e da segunda convocação, e tem de listar os proprietários que não estão em dia com os pagamentos, com a advertência de que não poderão votar (artigo 16.2). A assembleia anual exige pelo menos seis dias de antecedência; uma extraordinária, «a antecedência que for possível» (artigo 16.3). Se a primeira convocação não reunir uma maioria de proprietários com a maioria das quotas, a assembleia realiza-se em segunda convocação — meia hora depois, no mesmo dia, na prática — sem qualquer quórum (artigo 16.2). Quase todas as assembleias em Espanha se realizam em segunda convocação, e é por isso que as maiorias da secção seguinte têm duas versões.

Como o avisam é a regra que a maioria dos proprietários no estrangeiro só descobre depois. As notificações fazem-se na morada em Espanha que comunicou ao secretário do condomínio por um meio que prove a receção; se não indicou nenhuma, o próprio apartamento é a sua morada, uma notificação entregue a quem o ocupa é validamente feita, e uma notificação que não possa ser entregue aí vai para o quadro de avisos do condomínio e produz plenos efeitos três dias depois (artigo 9.1.h). Uma convocatória afixada num quadro em Tenerife enquanto está em Manchester é, em direito, uma convocatória que recebeu. Dê ao secretário uma morada que responda — o escritório do seu advogado, um vizinho de confiança, o administrador com um mandato escrito — e confirme-a por escrito. O e-mail ainda não está na lei: a proposta referida mais abaixo acrescentá-lo-ia.

Não precisa de estar presente. A participação «pode ser pessoal ou por representação legal ou voluntária, bastando para a provar um escrito assinado pelo proprietário» (artigo 15.1): uma página de procuração a nomear um vizinho, um amigo, o seu administrador ou o seu advogado, com instruções de voto, é tudo o que a lei pede. Os comproprietários de um mesmo apartamento têm de nomear um único representante; se o apartamento estiver em usufruto, assiste e vota o proprietário de raiz, mas presume-se representado pelo usufrutuário salvo declaração em contrário (artigo 15.1). Uma condição aplica-se a todos: um proprietário que, no momento da abertura da assembleia, não esteja em dia com todas as dívidas vencidas, e não tenha impugnado a dívida em tribunal nem depositado o montante no tribunal ou num notário, pode intervir mas não pode votar, e a sua quota fica fora da contagem de todas as maiorias (artigo 15.2). O débito devolvido de junho custa-lhe o voto de setembro.

E a videoconferência? Não está na lei. O artigo 16 não foi alterado desde 1999 e nada na lei prevê uma assembleia realizada por videoconferência ou um voto emitido por e-mail. Uma proposta de lei que acrescentaria as assembleias por vídeo, um livro de atas digital e um endereço de e-mail para notificações passou a primeira votação no Congresso dos Deputados no final de maio de 2026 e estava em fase de emendas na Comissão de Justiça quando este artigo foi escrito; não muda nada até que o Boletim Oficial do Estado a publique. Um condomínio que hoje reúne em linha fá-lo pela boa vontade dos seus proprietários, e uma deliberação assim tomada é impugnável por quem não esteve presente. Até a reforma ser lei, a assembleia é presencial ou por procuração — e é por isso que a procuração importa tanto a um proprietário no estrangeiro. Os administradores de condomínios da Fuerteventura Properties publicam o formulário de procuração e as instruções para proprietários que vivem noutro lugar.

As maiorias: o que lhe pode ser imposto, e o que não

A lei não tem uma maioria; tem uma escada, reescrita peça a peça ao longo de vinte e cinco anos e retocada pela última vez em 22 de março de 2026. Leia-a de baixo para cima (artigo 17, salvo citação de outro artigo):

• Sem votação. As obras necessárias para manter o edifício seguro, habitável e acessível, e as obras impostas pela administração, são obrigatórias e não exigem deliberação — a assembleia só decide como se reparte o custo (artigo 10.1.a). As obras de acessibilidade pedidas por um proprietário em cujo agregado vive uma pessoa com deficiência ou com mais de setenta anos são obrigatórias quando o seu custo anual não excede doze mensalidades ordinárias depois dos subsídios, ou quando a ajuda pública cobre 75 % delas (artigo 10.1.b). Um ponto de carregamento para o seu próprio carro elétrico no seu próprio lugar só exige uma comunicação prévia ao condomínio, a expensas suas (artigo 17.5).
• Um terço dos proprietários que representem um terço das quotas. As infraestruturas comuns de telecomunicações e «os sistemas, comuns ou privativos, de aproveitamento de energias renováveis, incluindo a aerotermia e a geotermia» — as palavras que o Real Decreto-ley 7/2026 introduziu na lei com efeitos a partir de 22 de março de 2026 — ou as infraestruturas necessárias para aceder a novos fornecimentos energéticos coletivos (artigo 17.1). O custo não pode ser repercutido nos proprietários que não votaram a favor; se mais tarde quiserem ligar-se, pagam a sua parte atualizada.
• A maioria dos proprietários que representem a maioria das quotas. As obras e serviços que eliminem barreiras arquitetónicas, e os elevadores em qualquer caso, mesmo quando a escritura ou os estatutos tenham de mudar — e, uma vez aprovadas, o condomínio paga mesmo para além do limite de doze meses (artigo 17.2). As obras de eficiência energética e as instalações renováveis comuns, subsídios incluídos, quando o custo anual líquido fica dentro de doze mensalidades ordinárias (artigo 17.2).
• Três quintos dos proprietários que representem três quintos das quotas. Um porteiro, um vigilante, segurança ou qualquer outro serviço comum de interesse geral; o arrendamento de elementos comuns sem uso atribuído; equipamentos que melhorem a eficiência energética ou hídrica do edifício (artigo 17.3). As melhorias de que o edifício não precisa — uma piscina nova, um ginásio — com uma reserva importante: um proprietário que votou contra não fica vinculado se a sua parte do custo exceder três mensalidades ordinárias, a não ser que mais tarde queira usar a melhoria (artigo 17.4). Dividir ou juntar apartamentos, acrescentar pisos, fechar terraços e qualquer outra alteração da estrutura ou das coisas comuns (artigo 17.4). E desde 3 de abril de 2025, a deliberação «que aprove, limite, condicione ou proíba» o alojamento turístico no edifício, com quotas especiais até 20 % mais para os apartamentos que alugam, nunca com efeitos retroativos (artigo 17.12); um proprietário que queira começar a alugar tem de obter primeiro a aprovação expressa do condomínio (artigo 7.3). Explicámos o que esse veto significa nas Canárias quando a regra chegou.
• Unanimidade de todos os proprietários que representem todas as quotas. Tudo o resto que altere a escritura ou os estatutos (artigo 17.6) — mudar as quotas, por exemplo, que a lei fixa por acordo de todos os proprietários, decisão arbitral ou decisão judicial (artigos 3 e 5).
• Tudo o resto: maioria simples, de proprietários e quotas em primeira convocação e, em segunda convocação, a maioria dos presentes que represente mais de metade das quotas presentes (artigo 17.7). Quando não se consiga maioria, um proprietário pode pedir ao tribunal, no mês seguinte à segunda assembleia, que decida «em equidade» (artigo 17.7).

Duas regras fecham a escada. Os proprietários ausentes devidamente convocados contam como votos a favor a não ser que, nos trinta dias de calendário seguintes à comunicação da deliberação, notifiquem a sua discordância ao secretário por um meio que prove a receção — exceto quando o custo não possa ser repercutido em quem não votou a favor, ou a alteração seja para uso privativo (artigo 17.8). Para um proprietário no estrangeiro este é o prazo que conta: a ata chega e, trinta dias depois, o seu silêncio tornou-se um sim. E toda a deliberação validamente tomada vincula todos os proprietários, presentes, ausentes ou discordantes (artigo 17.9).

O seu dinheiro: quotas, fundo de reserva e quotas extraordinárias

Contribui para as despesas gerais do edifício «de acordo com a quota fixada na escritura» (artigo 9.1.e), e não usar um serviço não o dispensa de o pagar (artigo 9.2): o proprietário do rés-do-chão paga o elevador. A assembleia aprova todos os anos o orçamento e as contas (artigo 14.b), e o condomínio tem de manter um fundo de reserva de pelo menos 10 % do seu último orçamento ordinário para obras de conservação, reparação e reabilitação (artigo 9.1.f). Quando o orçamento não chega — uma cobertura, um elevador, uma fachada — a assembleia vota uma derrama, uma contribuição extraordinária repartida por quotas. Os administradores da Fuerteventura Properties explicam como se calculam as quotas e as quotas extraordinárias; duas regras da lei vale a pena levar consigo.

A primeira é de tempo. Uma quota extraordinária para melhorias é devida por «quem for proprietário no momento da exigibilidade das quantias» (artigo 17.11): uma quota votada em março e a pagar em outubro recai sobre quem for dono do apartamento em outubro, diga o que disser a escritura de compra e venda entre vendedor e comprador. A segunda é do próprio apartamento. Um comprador responde, com o apartamento, pelas quotas que os proprietários anteriores deixaram por pagar no ano da compra e nos três anos civis anteriores, e o vendedor tem de declarar no notário que está em dia e entregar um certificado de dívidas emitido pelo secretário em sete dias de calendário, sem o qual a escritura não pode ser assinada salvo renúncia expressa do comprador (artigo 9.1.e). Leia o nosso guia para comprar antes de assinar, e o artigo sobre o certificado de dívidas que os mesmos administradores escreveram para os dois lados da mesa.

A assembleia também pode adotar medidas contra os atrasos de pagamento — juros acima da taxa legal, a suspensão temporária de serviços não essenciais — desde que não sejam abusivas nem retroativas e não toquem na habitabilidade do apartamento; em qualquer caso, uma dívida ao condomínio vence juros desde o dia em que devia ter sido paga (artigo 21.1).

Se se atrasar: as regras do devedor

A lei leva os atrasos a sério, e as consequências chegam por uma ordem fixa. Perde o voto na assembleia seguinte (artigo 15.2). O seu nome aparece na convocatória (artigo 16.2). Não pode impugnar as deliberações da assembleia sem primeiro pagar ou depositar o que deve — a única exceção é um litígio sobre as próprias quotas (artigo 18.2). E o condomínio pode reclamar por um processo judicial rápido que é só seu, o monitorio: com um certificado da dívida assinado pelo secretário e aprovado pelo presidente, e a prova de que a dívida lhe foi notificada — no quadro de avisos, se necessário, durante três dias — pede ao tribunal que o intime a pagar; se se opuser, o tribunal arresta preventivamente bens seus suficientes para cobrir a dívida, os juros e as custas sem que o condomínio preste caução; e quer pague à intimação quer não, os honorários do advogado e do procurador do condomínio ficam a seu cargo, dentro dos limites da lei processual (artigo 21.2 a 21.5). A reclamação pode ser dirigida contra o proprietário inscrito no registo para que o próprio apartamento responda por ela (artigo 21.2). As dívidas do condomínio a terceiros — um construtor, um banco — também o podem alcançar: cada proprietário que tenha sido parte no processo responde, subsidiariamente e depois de interpelado para pagar, pela sua quota do que o condomínio não consiga pagar — a não ser que prove que estava em dia com o condomínio quando a interpelação lhe chegou (artigo 22).

Até onde pode o condomínio recuar? Cinco anos por cada prestação. O Supremo Tribunal resolveu a questão no acórdão 1726/2025, de 26 de novembro de 2025: as quotas de condomínio são pagamentos «a fazer por anos ou em prazos mais curtos» e prescrevem nos termos do artigo 1966.3.º do Código Civil, incluindo as dívidas vencidas antes da reforma de 2015 do prazo geral de prescrição; uma interpelação extrajudicial formal interrompe os cinco anos, e o proprietário tem de invocar a prescrição — o tribunal não a aplica oficiosamente. A resposta prática para um proprietário no estrangeiro não é o prazo de prescrição, mas um débito direto SEPA numa conta que não devolve, uma morada em Espanha que responde e alguém com mandato para resolver o débito recusado antes da assembleia.

Defender-se: impugnações, atas e documentos

Uma deliberação da assembleia pode ser impugnada em tribunal por três motivos: é contrária à lei ou aos estatutos; é gravemente lesiva para o condomínio em benefício de um ou de alguns proprietários; ou causa um grave prejuízo a um proprietário que não tem obrigação jurídica de o suportar, ou foi tomada com abuso de direito (artigo 18.1). Três grupos podem processar: os proprietários que votaram contra e fizeram registar a sua discordância, os proprietários ausentes por qualquer motivo e os proprietários indevidamente privados do voto — sempre na condição de estarem em dia com o condomínio (artigo 18.2). O relógio é curto: três meses a contar da deliberação, alargados a um ano quando a deliberação é contrária à lei ou aos estatutos, e para os proprietários ausentes o prazo conta-se desde o dia em que a deliberação lhes foi comunicada (artigo 18.3). Impugnar não impede a execução da deliberação a não ser que o juiz o ordene como medida cautelar (artigo 18.4). A ação segue o processo civil ordinário (Lei de Processo Civil, artigo 249.1.8.º) e, desde 3 de abril de 2025, tem de ser precedida de uma tentativa de resolução extrajudicial — o MASC que o nosso artigo sobre litigar explica — porque a impugnação de uma deliberação do condomínio é uma ação declarativa como qualquer outra (Ley Orgánica 1/2025, artigo 5).

As atas são a sua prova. Cada assembleia é registada num livro de atas autenticado pelo registo predial, e cada ata tem de indicar a data e o lugar, quem convocou, se foi ordinária ou extraordinária e em que convocação, cada proprietário presente ou representado com as suas quotas, a ordem do dia e as deliberações com os nomes e as quotas de quem votou a favor e contra quando isso conte para a validade (artigo 19.1, 19.2). A ata é encerrada com as assinaturas do presidente e do secretário no prazo de dez dias de calendário, as deliberações são executórias a partir daí, e uma cópia é enviada a cada proprietário para a morada do artigo 9 (artigo 19.3). O secretário guarda o livro de atas e, durante cinco anos, as convocatórias, comunicações e procurações de cada assembleia (artigo 19.4); o administrador guarda a documentação do condomínio à disposição dos proprietários (artigo 20.e). Peça por escrito as contas, os contratos e a apólice de seguro; uma recusa é em si mesma motivo de reclamação à assembleia, que decide as reclamações contra os cargos (artigo 14.a).

Uma coisa que a lei não lhe dá é uma tradução. A convocatória, as atas e as contas estão em espanhol, e nenhuma disposição obriga o condomínio a fornecê-las em inglês ou em alemão; um administrador profissional num complexo turístico resume muitas vezes em inglês por cortesia, não por dever. Para um proprietário que não lê espanhol, as respostas fiáveis são um procurador que o leia, uma instrução permanente ao administrador ou um escritório de advogados como morada para notificações — o que transforma cada prazo deste artigo, sobretudo os trinta dias do artigo 17.8 e os três meses do artigo 18.3, em prazos que alguém vigia.

Onde entramos nós

Para os proprietários estrangeiros que aconselhamos, os assuntos de condomínio chegam com três formas: uma deliberação para impugnar, uma dívida para defender ou negociar, e um apartamento para comprar ou vender com os papéis do condomínio em ordem. Os nossos advogados de imobiliário em Corralejo e Costa Adeje leem a escritura e os estatutos antes de uma compra, servem de morada para notificações e de procurador na assembleia quando quer um advogado na sala, e propõem ou defendem as ações que a lei permite dentro dos seus prazos curtos; o dia a dia do seu condomínio — quotas, atas, empreiteiros, a substituição de um administrador que não funciona — é trabalho de um administrador de condomínios, e os administradores da Fuerteventura Properties explicam como mudar de administrador. Contacte-nos com a convocatória ou a ata na mão: o relógio do artigo 18 começa no dia em que as recebe.

Perguntas frequentes

Posso assistir à assembleia em linha ou votar por e-mail a partir do estrangeiro?

Não com a lei atual: o artigo 16 da Ley de Propiedad Horizontal prevê uma assembleia presencial e não foi alterado desde 1999, e uma proposta de lei sobre assembleias por vídeo e notificações por e-mail ainda estava em fase de emendas no Parlamento quando este artigo foi escrito. Pode fazer-se representar por quem escolher com um escrito assinado por si, e esse procurador pode levar as suas instruções de voto.

O condomínio pode impedir-me de alugar o apartamento a turistas?

Desde 3 de abril de 2025 a assembleia pode aprovar, limitar, condicionar ou proibir o alojamento turístico por três quintos dos proprietários que representem três quintos das quotas, e pode cobrar aos apartamentos que alugam até 20 % mais de quota, nunca retroativamente; quem quiser começar tem de obter primeiro a aprovação expressa do condomínio. Quando os estatutos já proíbem a atividade e estão inscritos no registo predial, vinculam todos os proprietários.

Tenho de pagar uma quota extraordinária votada enquanto estava ausente?

Sim. As deliberações validamente tomadas vinculam todos os proprietários, e um proprietário ausente devidamente convocado conta como voto a favor a não ser que notifique a sua discordância nos trinta dias de calendário seguintes à receção da ata. Nas melhorias de que o edifício não precisa, quem votou contra não fica vinculado quando a sua parte excede três mensalidades ordinárias; e uma quota extraordinária para melhorias é devida por quem for dono do apartamento quando as prestações vencerem.

Durante quanto tempo pode o condomínio reclamar-me quotas por pagar?

Cinco anos por cada prestação, contados do vencimento, como o Supremo Tribunal confirmou em 26 de novembro de 2025 — uma interpelação formal interrompe o prazo, e a prescrição tem de ser invocada. Entretanto o condomínio pode recorrer ao processo monitorio, com as custas e os honorários de advogado a seu cargo, e se vender, o apartamento do comprador responde pelas quotas do ano da venda e dos três anos anteriores.

Este artigo é informação geral sobre o direito espanhol da propriedade horizontal tal como estava na data de publicação, verificada com o texto consolidado da Ley 49/1960 incluindo a alteração de março de 2026, o Código Civil, a Ley Orgánica 1/2025 e o acórdão do Supremo Tribunal 1726/2025. Não é aconselhamento sobre a sua situação concreta: o título constitutivo e os estatutos do seu condomínio acrescentam regras próprias, e a proposta de lei sobre assembleias à distância só alterará o artigo 16 quando for publicada no Boletim Oficial do Estado.