西班牙的业主共同体：作为外国业主您有哪些权利——大会、多数规则、分摊款与欠费规则

九月的第二周，信封寄到了利兹或汉堡：一份西班牙语的 convocatoria，通知某个周二下午六点在科斯塔阿德赫开会，议程上有一部 40,000 欧元的电梯，而且——因为六月有一笔自动扣款被退回——欠费业主名单上出现了您自己的名字。大多数外国业主都是这样第一次接触西班牙的业主共同体法律的：不是在买房时，而是在这栋楼第一次向他们提出要求时。本文说明作为 comunidad de propietarios 中的业主，法律赋予您什么、要求您什么：谁以何种多数决定什么，您付什么钱、为什么付，不付会怎样，以及身在两千公里之外如何维护自己的权利。本文依据的是《区分所有权法》——1960 年的 Ley de Propiedad Horizontal，采用 2026 年 9 月生效的文本，包括 2026 年 3 月的修正——并明确指出哪些没有改变，首先就是您仍然无法通过视频参加的业主大会。

什么属于您，什么与他人共有，谁来决定

在西班牙的一栋楼里买一套公寓，您同时买到了两样东西。公寓本身——四壁之内的空间，连同其专有设施和契约中列明的附属部分，一个车位或一间储藏室——只属于您（LPH 第 3.a 条）。其余一切都由您与邻居共有，而《民法典》的清单很长：土地和屋顶、结构，"外墙，连同露台、阳台和窗户的外部饰面"，门厅、楼梯和电梯，"直至进入专有空间"为止的供水、燃气、电力和排水管线，天线和对讲系统（《民法典》第 396 条）。上方照片里的阳台，其外立面属于共同体；每个阳台后面的房间属于业主。

您在共有部分中的份额是一个百分比——cuota de participación——载于设立共同体的契约即 título constitutivo 中，依据公寓的使用面积、位置以及对共用服务的预期使用程度确定（LPH 第 5 条）。这个百分比是随后几乎一切的度量：它是您在账单中的份额，也是您投票的分量。同一份契约可以载有 estatutos，即关于楼宇使用、开支和管理的私人规则，只有在不动产登记处登记后才能约束买家（第 5 条）；业主们还可以增加内部规则——normas de régimen interior——就共同生活的细节作出规定，以普通多数通过，对每一位业主和住户都有约束力（第 6 条）。买房前请索取这三份文件，并把章程读两遍：禁止短租、或者把泳池留给某一栋楼的业主的条款，就藏在那里。

共同体由四个机构运作（第 13 条）。业主大会——junta de propietarios——拥有最高权力：任免各职务，批准预算和账目，决定日常与特别工程，通过或修改章程和内部规则，并决定其他一切涉及共同利益的事项（第 14 条）。主席必须是业主，通过选举产生，选不出时按轮流或抽签确定，在诉讼内外代表共同体，任期一年，章程另有规定的除外；任命是强制性的，无法履职的业主——常见理由是居住在国外——可以在就任后一个月内请求法院免除其职务（第 13.2、13.3、13.7 条）。秘书和管理人可以由主席、另一位业主，或者像岛上大多数楼盘那样由专业公司担任（第 13.5、13.6 条）；管理人管理账目、安排紧急维修、执行大会批准的工程，并保管共同体文件供业主查阅（第 20 条）。在围绕共用泳池和花园的多栋楼组成的楼盘里，往往还有第二层：各栋楼组成的联合共同体，由每栋楼的主席代表本楼业主出席并投票（第 24 条）。

业主大会：何时召集、如何通知您、如何从国外投票

大会每年至少召开一次，以批准预算和账目；此外，主席认为必要时，或四分之一的业主——或持有 25% 份额的业主——要求时，也应召开（第 16.1 条）。任何业主都可以书面请求主席把某一事项列入下次大会的议程，主席必须列入（第 16.2 条）。召集通知——convocatoria——由主席发出，必须写明议程、地点、第一次和第二次召集的日期和时间，并且必须列出未缴清费用的业主，警告其将不能投票（第 16.2 条）。年度大会至少需要提前六天通知；特别大会则"尽可能提前"（第 16.3 条）。如果第一次召集未能集齐持有多数份额的多数业主，大会即以第二次召集举行——实际上就是同一天半小时之后——不再有任何法定人数要求（第 16.2 条）。西班牙几乎所有的大会都是以第二次召集举行的，这就是下一节的多数规则有两个版本的原因。

如何通知您，是大多数海外业主事后才发现的规则。通知送达您以能证明收讫的方式告知共同体秘书的西班牙境内地址；如果您没有告知任何地址，公寓本身就是您的地址，交给当时住在里面的任何人的通知即为有效送达，无法在那里送达的通知则张贴在共同体公告栏上，三天后完全生效（第 9.1.h 条）。您在曼彻斯特时钉在特内里费公告栏上的召集通知，在法律上就是您已经收到的通知。请给秘书一个有人回应的地址——您律师的办公室、可信的邻居、持有书面委托的管理人——并以书面方式确认。电子邮件尚未写入法律：下文提到的法案将会增加它。

您不必亲自到场。出席"可以本人出席，也可以由法定或自愿的代表出席，业主签署的书面文件即足以证明"（第 15.1 条）：一页纸的委托书，指定一位邻居、朋友、您的管理人或律师，附上投票指示，法律要求的就只有这些。同一套公寓的共有人必须指定唯一代表；公寓设有用益权的，由所有权人出席并投票，但除非另有声明，视为由用益权人代表（第 15.1 条）。有一个条件适用于所有人：在大会开始时尚未缴清全部到期债务、既未向法院提起异议也未向法院或公证人提存款项的业主，可以参与讨论，但不得投票，其份额在任何多数的计算中都被剔除（第 15.2 条）。六月被退回的扣款，让您失去九月的投票权。

那视频会议呢？**法律里没有。**第 16 条自 1999 年以来从未修改，法律中没有任何条款规定以视频会议方式举行大会或以电子邮件方式投票。一项将增加视频会议、电子会议记录簿和电子邮件送达地址的法案，于 2026 年 5 月底在众议院通过了第一次表决，在本文写作时正处于司法委员会的修正案阶段；在《国家官方公报》刊登之前，它不会改变任何东西。今天在线开会的共同体，靠的是其业主的善意，以这种方式通过的决议可以被任何未出席的人质疑。在改革成为法律之前，大会只能亲自出席或委托代理——这正是委托对海外业主如此重要的原因。Fuerteventura Properties 的社区管理人为居住在外地的业主发布了委托书表格和操作指南。

多数规则：可以强加给您的，以及不可以的

这部法律不只有一种多数，而是一架阶梯，二十五年来一段一段地改写，最近一次修改是 2026 年 3 月 22 日。请从下往上读（除另有说明外均为第 17 条）：

• **根本无需表决。**为保持楼宇安全、可居住和无障碍所必需的工程，以及行政机关责令的工程，都是强制性的，无需决议——大会只决定费用如何分摊（第 10.1.a 条）。家中有残障人士或七十岁以上老人的业主要求的无障碍工程，在扣除补贴后年度费用不超过十二个月普通管理费时，或公共资助覆盖其 75% 时，也是强制性的（第 10.1.b 条）。在自己的车位上为自己的电动车安装充电桩，只需事先通知共同体，费用自理（第 17.5 条）。
• **持有三分之一份额的三分之一业主。**共用电信基础设施，以及"利用可再生能源的共用或专用系统，包括空气源热泵和地热"——这是第 7/2026 号皇家法令自 2026 年 3 月 22 日起写入法律的措辞——或接入新的集体能源供应所需的基础设施（第 17.1 条）。费用不得转嫁给未投赞成票的业主；如果他们日后想接入，需支付经更新的应摊份额。
• **持有多数份额的多数业主。**消除建筑障碍的工程和服务，以及任何情况下的电梯，即便需要修改契约或章程——一经批准，共同体即使超出十二个月的上限也须支付（第 17.2 条）。能效工程和共用可再生能源设施，含补贴在内，只要年度净费用不超过十二个月的普通管理费（第 17.2 条）。
• **持有五分之三份额的五分之三业主。**门房、看门人、保安或其他任何涉及共同利益的共用服务；出租没有指定用途的共有部分；提高楼宇能效或水效的设备（第 17.3 条）。楼宇并不需要的改善——新泳池、健身房——但有一项重要保留：投反对票的业主，如果其分摊费用超过三个月普通管理费，则不受约束，除非他日后想使用该项改善（第 17.4 条）。分割或合并公寓、加建楼层、封闭露台以及对结构或共有物的其他任何改动（第 17.4 条）。以及自 2025 年 4 月 3 日起，"批准、限制、附加条件或禁止"楼内度假出租的决议，对出租的公寓最多可加收 20% 的特别管理费，且永远不具溯及力（第 17.12 条）；想开始出租的业主必须先取得共同体的明示批准（第 7.3 条）。这项规则出台时，我们已经解释过这一否决权在加那利意味着什么。
• **持有全部份额的全体业主一致同意。**其他任何修改契约或章程的事项（第 17.6 条）——例如更改份额，法律规定只能由全体业主一致同意、仲裁裁决或法院裁判确定（第 3 条和第 5 条）。
• 其余一切：简单多数，第一次召集时为业主和份额的多数，第二次召集时为持有在场份额一半以上的出席者多数（第 17.7 条）。无法形成多数时，业主可在第二次大会后一个月内请求法院"按公平原则"裁决（第 17.7 条）。

两条规则为这架阶梯收尾。经正式通知的缺席业主视为投赞成票，除非在获知决议后三十个日历日内，以能证明收讫的方式向秘书表示异议——费用不得转嫁给未投赞成票者的情形，或改动是为某人专用的情形除外（第 17.8 条）。对海外业主而言，这是最关键的期限：会议记录寄到，三十天后您的沉默就变成了同意。而每一项有效通过的决议对所有业主都有约束力，无论出席、缺席还是反对（第 17.9 条）。

您的钱：管理费、储备金和分摊款

您"按契约中确定的份额"分担楼宇的一般开支（第 9.1.e 条），不使用某项服务并不免除您付费的义务（第 9.2 条）：底层业主也要为电梯付费。大会每年批准预算和账目（第 14.b 条），共同体必须保持一笔不低于上一年度普通预算 10% 的储备金，用于保养、维修和翻新工程（第 9.1.f 条）。预算不够时——屋顶、电梯、外墙——大会表决一项 derrama，即按份额分摊的特别出资。Fuerteventura Properties 的管理人解释了管理费和分摊款如何计算；法律里有两条规则值得随身记住。

第一条关乎时间。改善项目的分摊款由"款项到期时的业主"承担（第 17.11 条）：三月表决、十月缴纳的分摊款，落在十月拥有该公寓的人身上，无论买卖双方的契约怎么写。第二条关乎公寓本身。买家以该公寓为限，对前业主在购房当年及之前三个日历年内未缴的管理费负责，卖家必须在公证人面前声明自己已缴清，并出具由秘书在七个日历日内签发的欠费证明，没有它契约不能签署，除非买家明确放弃（第 9.1.e 条）。签字前请阅读我们的购房指南，以及同一批管理人为买卖双方写的欠费证明专文。

大会还可以对逾期付款采取措施——高于法定利率的利息、暂停非必要服务——只要这些措施既不滥用、也不溯及既往，且不影响公寓的可居住性；无论如何，对共同体的欠款自到期之日起计息（第 21.1 条）。

如果您欠费：适用于债务人的规则

法律严肃对待欠费，后果按固定顺序到来。您在下一次大会上失去投票权（第 15.2 条）。您的名字出现在召集通知里（第 16.2 条）。您不能对大会决议提出异议，除非先缴清或提存所欠款项——唯一的例外是关于份额本身的争议（第 18.2 条）。而共同体可以通过一种专属的快速司法程序即 monitorio 追讨：凭秘书签署、主席批准的欠费证明，以及债务已通知您的证明——必要时在公告栏张贴三天即可——请求法院责令您付款；如果您提出异议，法院将查封您足以覆盖债权、利息和费用的财产，共同体无需提供担保；无论您是否在收到支付令后付款，共同体律师和 procurador 的费用都由您承担，以程序法规定的限额为限（第 21.2 至 21.5 条）。诉讼可以针对登记在册的业主提起，以便由公寓本身承担责任（第 21.2 条）。共同体对第三方的债务——建筑商、银行——也可能追到您身上：参与了诉讼程序的每位业主，在经催告付款后，对共同体无法偿付的部分按其份额承担补充责任——除非他证明在催告送达时已与共同体结清（第 22 条）。

共同体可以追溯多久？每期五年。最高法院在 2025 年 11 月 26 日的第 1726/2025 号判决中一锤定音：共同体管理费属于"按年或更短期限支付"的款项，依《民法典》第 1966.3.º 条时效为五年，包括 2015 年一般时效期限改革之前产生的债务；正式的法庭外催告可以中断这五年，而业主必须主动主张时效——法院不会依职权适用。对海外业主来说，实际的答案不是时效期限，而是一笔从不会被退回的账户发起的 SEPA 自动扣款、一个有人回应的西班牙地址，以及一位持有委托、能在大会之前处理偶尔被拒付款项的人。

维护自己的权利：异议、会议记录和文件

大会决议可以基于三种理由向法院提出异议：违反法律或章程；为一名或几名业主的利益严重损害共同体；或者给没有法律义务承受的某位业主造成严重损害，或以滥用权利的方式通过（第 18.1 条）。三类人可以起诉：投了反对票并将异议记录在案的业主、因任何原因缺席的业主，以及被不当剥夺投票权的业主——前提始终是已与共同体结清（第 18.2 条）。时限很短：自决议起三个月，决议违反法律或章程时延长为一年，缺席业主的期限则从决议告知之日起算（第 18.3 条）。提出异议并不阻止决议的执行，除非法官作为临时措施予以裁定（第 18.4 条）。诉讼按普通民事程序进行（《民事诉讼法》第 249.1.8.º 条），并且自 2025 年 4 月 3 日起，必须先进行庭外解决尝试——即我们关于诉讼的文章所解释的 MASC——因为对共同体决议的异议与其他任何确认之诉并无不同（第 1/2025 号组织法第 5 条）。

会议记录是您的证据。每次大会都记入经不动产登记处盖章的会议记录簿，每份记录必须写明日期和地点、召集人、会议是普通还是特别以及以第几次召集举行、每位出席或被代表的业主及其份额、议程，以及各项决议，在与效力相关时还须写明投赞成票和反对票者的姓名和份额（第 19.1、19.2 条）。会议记录须在十个日历日内经主席和秘书签字封存，决议自此可以执行，副本按第 9 条的地址寄给每位业主（第 19.3 条）。秘书保管会议记录簿，并将每次大会的召集通知、函件和委托书保存五年（第 19.4 条）；管理人保管共同体文件供业主查阅（第 20.e 条）。请书面索取账目、合同和保险单；拒绝本身就构成向大会申诉的理由，大会受理针对各职务人员的申诉（第 14.a 条）。

法律不给您的一样东西是翻译。召集通知、会议记录和账目都是西班牙语，没有任何条款要求共同体提供英文或德文版本；度假楼盘的专业管理人通常出于礼貌用英语作摘要，而非出于义务。对于不读西班牙语的业主，可靠的答案是一位读得懂的代理人、给管理人的长期指示，或者把律师事务所作为送达地址——这样本文中的每一个期限，尤其是第 17.8 条的三十天和第 18.3 条的三个月，都会变成有人盯着的期限。

我们的角色

对于我们为之提供咨询的外国业主，共同体事务以三种形态出现：需要异议的决议、需要抗辩或协商的债务，以及需要在共同体文件齐备的情况下买入或卖出的公寓。我们在科拉莱霍和科斯塔阿德赫的房地产律师在购房前审读契约和章程，在您希望有律师在场时充当您的送达地址和大会代理人，并在法律允许的短暂期限内提起或应对相关诉讼；您共同体的日常事务——管理费、会议记录、承包商、更换不称职的管理人——是社区管理人的工作，Fuerteventura Properties 的社区管理人解释了如何更换管理人。请拿着召集通知或会议记录联系我们：第 18 条的时钟从您收到它们的那一天开始走。

常见问题

我可以从国外在线参加业主大会或通过电子邮件投票吗？

按现行法律不可以：《区分所有权法》第 16 条规定的是实体会议，自 1999 年以来从未修改，而关于视频会议和电子邮件送达的法案在本文写作时仍在议会的修正案阶段。您可以凭自己签署的书面文件委托任何人代表您，该代理人可以带上您的投票指示。

共同体可以阻止我把公寓出租给游客吗？

自 2025 年 4 月 3 日起，大会可以由持有五分之三份额的五分之三业主批准、限制、附加条件或禁止度假出租，并可对出租的公寓最多加收 20% 的管理费，但永远不具溯及力；想开始出租的人必须先取得共同体的明示批准。如果章程已经禁止这项活动并且已在不动产登记处登记，则对所有业主都有约束力。

我缺席时表决通过的分摊款，我必须付吗？

必须。有效通过的决议对每位业主都有约束力，经正式通知的缺席业主视为投了赞成票，除非在收到会议记录后三十个日历日内表示异议。对于楼宇并不需要的改善，投反对票的业主在其份额超过三个月普通管理费时不受约束；改善项目的分摊款则由各期款项到期时拥有公寓的人承担。

共同体可以向我追讨多久以前的未付管理费？

每期五年，自到期日起算，最高法院于 2025 年 11 月 26 日确认了这一点——正式催告可以中断期限，而时效必须由您主张。在此之前，共同体可以使用 monitorio 程序，其费用和律师费由您承担；如果您出售公寓，买家的公寓要为出售当年及之前三年的管理费负责。

本文是关于西班牙区分所有权法在发布之日状况的一般性信息，已根据第 49/1960 号法律的合并文本（含 2026 年 3 月修正）、《民法典》、第 1/2025 号组织法以及最高法院第 1726/2025 号判决核实。它不是针对您具体情况的建议：您所在共同体的设立契约和章程会增加自己的规则，而关于远程会议的法案只有在《国家官方公报》刊登后才会改变第 16 条。