Comunidades de propietarios en España: sus derechos como propietario extranjero — la junta, las mayorías, las derramas y el régimen del moroso

El sobre llega a Leeds o a Hamburgo la segunda semana de septiembre: una convocatoria para una junta en Costa Adeje un martes a las seis, un orden del día con un ascensor de 40.000 € y, porque un recibo domiciliado vino devuelto en junio, su propio nombre en una lista de propietarios morosos. La mayoría de los propietarios extranjeros conoce así el derecho español de comunidades: no al comprar, sino la primera vez que el edificio les pide algo. Este artículo expone lo que la ley le da y le exige como propietario en una comunidad de propietarios: quién decide qué y con qué mayorías, qué paga y por qué, qué ocurre cuando no paga y cómo se defiende a dos mil kilómetros de distancia. Lee la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 en el texto vigente en septiembre de 2026, incluida la modificación de marzo de 2026, y dice con claridad lo que no ha cambiado, empezando por la junta a la que todavía no puede asistir por vídeo.

Qué es suyo, qué comparte y quién decide

Cuando compra un piso en un edificio español compra dos cosas a la vez. El piso en sí —el espacio delimitado por sus paredes, con sus instalaciones propias y los anejos que nombre la escritura, una plaza de garaje o un trastero— es solo suyo (LPH, artículo 3.a). Todo lo demás lo tiene en copropiedad con sus vecinos, y la lista del Código Civil es larga: el suelo y la cubierta, la estructura, «las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas», el portal, las escaleras y los ascensores, las conducciones de agua, gas, electricidad y desagüe «hasta la entrada al espacio privativo», las antenas y el portero electrónico (Código Civil, artículo 396). Los balcones de la fotografía son, en su cara exterior, de la comunidad; la habitación que hay detrás de cada uno es del propietario.

Su participación en los elementos comunes es un porcentaje —la cuota de participación— fijado en el título constitutivo de la comunidad sobre la base de la superficie útil del piso, su situación y el uso que previsiblemente hará de los servicios comunes (LPH, artículo 5). Ese porcentaje es la medida de casi todo lo que sigue: es su parte de los gastos y es el peso de su voto. El mismo título puede contener estatutos, reglas privadas sobre el uso del edificio, sus gastos y su administración, que solo vinculan al comprador si están inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 5); y los propietarios pueden añadir normas de régimen interior sobre los detalles de la convivencia, aprobadas por mayoría ordinaria y obligatorias para todo titular y ocupante (artículo 6). Pida los tres documentos antes de comprar y lea los estatutos dos veces: una cláusula que prohíba el alquiler de corta estancia, o que reserve la piscina a los propietarios de un bloque, vive ahí.

La comunidad se gobierna con cuatro órganos (artículo 13). La junta de propietarios es soberana: nombra y cesa a los cargos, aprueba el presupuesto y las cuentas, decide las obras ordinarias y extraordinarias, aprueba o reforma los estatutos y las normas de régimen interior y decide todo lo demás de interés general (artículo 14). El presidente tiene que ser propietario, se elige o, en su defecto, se designa por turno o sorteo, representa a la comunidad en juicio y fuera de él y dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa; el nombramiento es obligatorio, y el propietario que no pueda ejercerlo —vivir en el extranjero es el motivo habitual— puede pedir al juez su relevo dentro del mes siguiente a acceder al cargo (artículo 13.2, 13.3, 13.7). El secretario y el administrador pueden ser el presidente, otro propietario o, como en la mayoría de los complejos de las islas, una empresa profesional (artículo 13.5, 13.6); el administrador lleva las cuentas, dispone las reparaciones urgentes, ejecuta las obras aprobadas por la junta y custodia la documentación a disposición de los titulares (artículo 20). En un complejo de varios edificios en torno a una piscina y unos jardines compartidos suele haber una segunda capa: una comunidad agrupada de los bloques, donde se sientan y votan los presidentes de cada edificio en representación de sus propietarios (artículo 24).

La junta: cuándo se convoca, cómo le avisan, cómo vota desde el extranjero

La junta tiene que reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y además siempre que lo decida el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios —o propietarios que representen el 25 % de las cuotas— (artículo 16.1). Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que un asunto se incluya en el orden del día de la siguiente junta, y el presidente debe incluirlo (artículo 16.2). La convocatoria la hace el presidente y debe indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en primera y en segunda convocatoria, y debe relacionar a los propietarios que no estén al corriente de pago, con la advertencia de que no podrán votar (artículo 16.2). La junta ordinaria anual se cita con seis días de antelación como mínimo; la extraordinaria, «con la que sea posible» (artículo 16.3). Si en primera convocatoria no concurre la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas, la junta se celebra en segunda convocatoria —media hora después, ese mismo día, en la práctica— sin quórum alguno (artículo 16.2). Casi todas las juntas de España se celebran en segunda convocatoria, y por eso las mayorías de la sección siguiente tienen dos versiones.

Cómo le avisan es la regla que la mayoría de los propietarios en el extranjero descubre después. Las citaciones se practican en el domicilio en España que haya comunicado al secretario de la comunidad por un medio que deje constancia de su recepción; si no ha comunicado ninguno, el propio piso es su domicilio, una notificación entregada a quien lo ocupe está válidamente practicada, y la que no pueda entregarse allí se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad y surte plenos efectos a los tres días (artículo 9.1.h). Una convocatoria clavada en un tablón de Tenerife mientras usted está en Mánchester es, en derecho, una convocatoria recibida. Comunique al secretario un domicilio que responda —el despacho de su abogado, un vecino de confianza, el administrador con un mandato escrito— y confírmelo por escrito. El correo electrónico todavía no está en la ley: la proposición de la que hablamos más abajo lo añadiría.

No hace falta que esté. La asistencia «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» (artículo 15.1): una hoja con la delegación en un vecino, un amigo, su administrador o su abogado, con instrucciones sobre cómo votar, es todo lo que la ley pide. Los copropietarios de un mismo piso deben nombrar un único representante; si el piso está en usufructo, asiste y vota el nudo propietario, aunque se entiende representado por el usufructuario salvo manifestación en contrario (artículo 15.1). Una condición se aplica a todos: el propietario que al iniciarse la junta no esté al corriente en el pago de todas las deudas vencidas, y no las haya impugnado judicialmente ni consignado ante el juzgado o un notario, puede participar en las deliberaciones pero no tiene derecho de voto, y su cuota no se computa para ninguna mayoría (artículo 15.2). El recibo devuelto de junio le cuesta el voto de septiembre.

¿Y la videoconferencia? No está en la ley. El artículo 16 no se ha modificado desde 1999 y nada en la Ley prevé una junta celebrada por videoconferencia ni un voto emitido por correo electrónico. Una proposición de ley que añadiría las juntas por vídeo, el libro de actas digital y el correo electrónico como domicilio de notificaciones superó su primera votación en el Congreso de los Diputados a finales de mayo de 2026 y estaba en fase de enmiendas en la Comisión de Justicia cuando se escribió este artículo; no cambia nada hasta que el Boletín Oficial del Estado la publique. Una comunidad que hoy se reúne en línea lo hace por la buena voluntad de sus propietarios, y un acuerdo adoptado así es impugnable por quien no estuvo. Hasta que la reforma sea ley, la junta es presencial o por representación, y por eso la delegación importa tanto a un propietario en el extranjero. Los administradores de fincas de Fuerteventura Properties publican el formulario de delegación y las instrucciones para propietarios que viven fuera.

Las mayorías: qué pueden imponerle y qué no

La Ley no tiene una mayoría; tiene una escalera, reescrita pieza a pieza durante veinticinco años y retocada por última vez el 22 de marzo de 2026. Léala de abajo arriba (artículo 17, salvo que se cite otro):

• Sin votación. Las obras necesarias para mantener el edificio seguro, habitable y accesible, y las impuestas por la Administración, son obligatorias y no requieren acuerdo: la junta solo decide cómo se reparte el coste (artículo 10.1.a). Las obras de accesibilidad pedidas por un propietario en cuya vivienda viva una persona con discapacidad o mayor de setenta años son obligatorias cuando su coste anual no supera doce mensualidades ordinarias descontadas las ayudas, o cuando las ayudas públicas cubren el 75 % (artículo 10.1.b). Un punto de recarga para su propio coche eléctrico en su propia plaza solo requiere comunicación previa a la comunidad, a su costa (artículo 17.5).
• Un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Las infraestructuras comunes de telecomunicaciones y «los sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia» —palabras que el Real Decreto-ley 7/2026 introdujo en la Ley con efectos desde el 22 de marzo de 2026— o las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (artículo 17.1). El coste no puede repercutirse a quienes no votaron a favor; si más tarde quieren conectarse, pagan su parte actualizada.
• Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas. Las obras y servicios que supriman barreras arquitectónicas, y los ascensores en todo caso, aunque haya que modificar el título o los estatutos; una vez aprobadas, la comunidad paga aunque se supere el tope de doce mensualidades (artículo 17.2). Las obras de eficiencia energética y las instalaciones renovables de uso común, ayudas incluidas, cuando el coste anual neto no supera doce mensualidades ordinarias (artículo 17.2).
• Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. Portería, conserjería, vigilancia u otro servicio común de interés general; el arrendamiento de elementos comunes sin uso específico; los equipos que mejoren la eficiencia energética o hídrica del edificio (artículo 17.3). Las mejoras que el edificio no necesita —una piscina nueva, un gimnasio—, con una reserva importante: el propietario que votó en contra no queda obligado si su cuota supera tres mensualidades ordinarias, salvo que después quiera aprovechar la mejora (artículo 17.4). Dividir o agregar pisos, construir nuevas plantas, cerrar terrazas y cualquier otra alteración de la estructura o de las cosas comunes (artículo 17.4). Y desde el 3 de abril de 2025, el acuerdo «por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba» el alquiler vacacional en el edificio, con cuotas especiales de hasta un 20 % más para los pisos que alquilan, nunca con efectos retroactivos (artículo 17.12); el propietario que quiera empezar a alquilar debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad (artículo 7.3). Explicamos qué significa ese veto en Canarias cuando llegó la norma.
• Unanimidad de todos los propietarios que representen todas las cuotas. Cualquier otra cosa que modifique el título o los estatutos (artículo 17.6): cambiar las cuotas, por ejemplo, que la Ley fija por acuerdo de todos los propietarios, laudo o resolución judicial (artículos 3 y 5).
• Todo lo demás: mayoría simple, de propietarios y cuotas en primera convocatoria y, en segunda, mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes (artículo 17.7). Cuando no se logre mayoría, un propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que resuelva «en equidad» (artículo 17.7).

Dos reglas cierran la escalera. Los propietarios ausentes debidamente citados se computan como votos favorables salvo que, en los treinta días naturales siguientes a serles comunicado el acuerdo, manifiesten su discrepancia al secretario por un medio que deje constancia de la recepción —excepto cuando el coste no pueda repercutirse a quienes no votaron a favor, o la modificación sea para aprovechamiento privativo— (artículo 17.8). Para un propietario en el extranjero este es el plazo que importa: llega el acta y, treinta días después, su silencio se ha convertido en un sí. Y todo acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los propietarios, presentes, ausentes o disidentes (artículo 17.9).

Su dinero: cuotas, fondo de reserva y derramas

Usted contribuye a los gastos generales del edificio «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título» (artículo 9.1.e), y no utilizar un servicio no le exime de pagarlo (artículo 9.2): el propietario del bajo paga el ascensor. La junta aprueba cada año el presupuesto y las cuentas (artículo 14.b), y la comunidad debe mantener un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario para obras de conservación, reparación y rehabilitación (artículo 9.1.f). Cuando el presupuesto no alcanza —una cubierta, un ascensor, una fachada— la junta vota una derrama, una aportación extraordinaria repartida por cuotas. Los administradores de Fuerteventura Properties explican cómo se calculan las cuotas y las derramas; dos reglas de la Ley conviene llevarlas encima.

La primera es de tiempo. Las derramas para mejoras corren a cargo de «quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades» (artículo 17.11): una derrama votada en marzo y pagadera en octubre recae en quien sea dueño del piso en octubre, diga lo que diga la escritura de compraventa entre vendedor y comprador. La segunda es del propio piso. El comprador responde, con el piso, de las cuotas que los anteriores propietarios dejaron sin pagar en el año de la compra y los tres años naturales anteriores, y el vendedor debe declarar ante notario que está al corriente y aportar un certificado de deudas emitido por el secretario en siete días naturales, sin el cual no puede otorgarse la escritura salvo que el comprador lo exonere expresamente (artículo 9.1.e). Lea nuestra guía para comprar antes de firmar, y el artículo sobre el certificado de deudas que los mismos administradores escribieron para las dos partes de la mesa.

La junta también puede acordar medidas frente a la morosidad —intereses superiores al legal, la privación temporal de servicios no esenciales— siempre que no sean abusivas ni retroactivas ni afecten a la habitabilidad del piso; en todo caso, una deuda con la comunidad devenga intereses desde el día en que debió pagarse (artículo 21.1).

Si se retrasa: el régimen del moroso

La Ley se toma en serio los impagos, y las consecuencias llegan en un orden fijo. Pierde el voto en la siguiente junta (artículo 15.2). Su nombre aparece en la convocatoria (artículo 16.2). No puede impugnar los acuerdos de la junta sin antes pagar o consignar lo que debe, con la única excepción de una discrepancia sobre las propias cuotas (artículo 18.2). Y la comunidad puede reclamar por un procedimiento judicial rápido propio, el monitorio: con un certificado de la deuda firmado por el secretario con el visto bueno del presidente y la prueba de que la deuda se le notificó —en el tablón, si hace falta, durante tres días— pide al juzgado que le requiera de pago; si usted se opone, el juzgado embargará preventivamente bienes suyos suficientes para cubrir la deuda, los intereses y las costas sin que la comunidad preste caución; y tanto si paga al requerimiento como si no, los honorarios del abogado y del procurador de la comunidad son a su cargo, dentro de los límites de la ley procesal (artículo 21.2 a 21.5). La reclamación puede dirigirse contra el titular registral para que el propio piso responda de ella (artículo 21.2). Las deudas de la comunidad con terceros —un constructor, un banco— también pueden alcanzarle: cada propietario que haya sido parte en el proceso responde, subsidiariamente y previo requerimiento de pago, por su cuota de lo que la comunidad no pueda pagar, salvo que acredite que estaba al corriente con la comunidad cuando le llegó el requerimiento (artículo 22).

¿Hasta cuándo puede remontarse la comunidad? Cinco años por cada cuota. El Tribunal Supremo zanjó la cuestión en la sentencia 1726/2025, de 26 de noviembre de 2025: las cuotas de comunidad son pagos «que deben hacerse por años o en plazos más breves» y prescriben conforme al artículo 1966.3.º del Código Civil, incluidas las deudas devengadas antes de la reforma de 2015 del plazo general de prescripción; una reclamación extrajudicial fehaciente interrumpe los cinco años, y el propietario debe alegar la prescripción, porque el juzgado no la aplicará de oficio. La respuesta práctica para un propietario en el extranjero no es la prescripción, sino una domiciliación SEPA en una cuenta que no devuelva recibos, un domicilio en España que responda y alguien con mandato para resolver el recibo rechazado antes de la junta.

Cómo defenderse: impugnaciones, actas y documentos

Un acuerdo de la junta puede impugnarse ante los tribunales por tres motivos: que sea contrario a la ley o a los estatutos; que resulte gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; o que suponga un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se haya adoptado con abuso de derecho (artículo 18.1). Pueden demandar tres grupos: los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los indebidamente privados del derecho de voto, siempre a condición de estar al corriente con la comunidad (artículo 18.2). El reloj es corto: tres meses desde el acuerdo, ampliados a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y para los ausentes el plazo se cuenta desde el día en que se les comunicó el acuerdo (artículo 18.3). Impugnar no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo disponga como medida cautelar (artículo 18.4). La demanda se tramita por el juicio ordinario (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 249.1.8.º) y, desde el 3 de abril de 2025, debe ir precedida de un intento de solución extrajudicial —el MASC que explica nuestro artículo sobre litigación—, porque la impugnación de un acuerdo comunitario es un proceso declarativo como cualquier otro (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5).

Las actas son su prueba. Cada junta se refleja en un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad, y cada acta debe expresar la fecha y el lugar, quién convocó, si fue ordinaria o extraordinaria y en qué convocatoria, todos los propietarios presentes o representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos, con los nombres y las cuotas de quienes votaron a favor y en contra cuando eso sea relevante para la validez (artículo 19.1, 19.2). El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario dentro de los diez días naturales siguientes, los acuerdos son ejecutivos desde entonces y se remite a cada propietario al domicilio del artículo 9 (artículo 19.3). El secretario custodia el libro de actas y, durante cinco años, las convocatorias, comunicaciones y apoderamientos de cada junta (artículo 19.4); el administrador custodia la documentación de la comunidad a disposición de los titulares (artículo 20.e). Pida por escrito las cuentas, los contratos y la póliza de seguro; una negativa es en sí misma motivo de reclamación ante la junta, que resuelve las reclamaciones contra los cargos (artículo 14.a).

Lo que la Ley no le da es una traducción. La convocatoria, las actas y las cuentas están en español, y ninguna norma obliga a la comunidad a facilitarlas en inglés o en alemán; un administrador profesional en un complejo turístico suele resumir en inglés por cortesía, no por deber. Para un propietario que no lee español, las respuestas fiables son un representante que sí lo lea, una instrucción permanente al administrador o el despacho de un abogado como domicilio de notificaciones, lo que convierte cada plazo de este artículo —los treinta días del artículo 17.8 y los tres meses del artículo 18.3, sobre todo— en plazos que alguien vigila.

Dónde entramos nosotros

Para los propietarios extranjeros a los que asesoramos, los asuntos de comunidad llegan con tres formas: un acuerdo que impugnar, una deuda que defender o negociar, y un piso que comprar o vender con los papeles de la comunidad en orden. Nuestros abogados inmobiliarios en Corralejo y Costa Adeje leen el título y los estatutos antes de una compra, actúan como su domicilio de notificaciones y como su representante en la junta cuando quiere un abogado en la sala, y ejercen o defienden las acciones que la Ley permite dentro de sus plazos cortos; el día a día de su comunidad —cuotas, actas, contratistas, el cambio de un administrador que no funciona— es trabajo de un administrador de fincas, y los administradores de Fuerteventura Properties explican cómo cambiarlo. Contacte con nosotros con la convocatoria o el acta en la mano: el reloj del artículo 18 empieza el día en que las recibe.

Preguntas frecuentes

¿Puedo asistir a la junta en línea o votar por correo electrónico desde el extranjero?

No con la ley vigente: el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé una junta presencial y no se ha modificado desde 1999, y una proposición de ley sobre juntas por vídeo y notificaciones por correo electrónico seguía en fase de enmiendas en el Parlamento cuando se escribió este artículo. Puede hacerse representar por quien elija con un escrito firmado por usted, y ese representante puede llevar sus instrucciones de voto.

¿Puede la comunidad impedirme alquilar mi piso a turistas?

Desde el 3 de abril de 2025 la junta puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler vacacional por tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, y puede cobrar a los pisos que alquilan hasta un 20 % más de cuota, nunca con carácter retroactivo; quien quiera empezar debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Cuando los estatutos ya prohíben la actividad y están inscritos en el Registro de la Propiedad, obligan a todos los propietarios.

¿Tengo que pagar una derrama votada mientras yo estaba ausente?

Sí. Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios, y el ausente debidamente citado se computa como voto favorable salvo que manifieste su discrepancia en los treinta días naturales siguientes a recibir el acta. En las mejoras que el edificio no necesita, quien votó en contra no queda obligado si su parte supera tres mensualidades ordinarias; y una derrama para mejoras la debe quien sea propietario cuando venzan los plazos.

¿Durante cuánto tiempo puede reclamarme la comunidad las cuotas impagadas?

Cinco años por cada cuota, contados desde su vencimiento, como confirmó el Tribunal Supremo el 26 de noviembre de 2025; una reclamación fehaciente interrumpe el plazo, y la prescripción hay que alegarla. Mientras tanto la comunidad puede acudir al procedimiento monitorio, con sus costas y honorarios de abogado a su cargo, y si vende, el piso del comprador responde de las cuotas del año de la venta y de los tres anteriores.

Este artículo es información general sobre el derecho español de propiedad horizontal tal como estaba en la fecha de publicación, verificada con el texto consolidado de la Ley 49/1960 incluida la modificación de marzo de 2026, el Código Civil, la Ley Orgánica 1/2025 y la sentencia del Tribunal Supremo 1726/2025. No es asesoramiento sobre su situación concreta: el título constitutivo y los estatutos de su comunidad añaden reglas propias, y la proposición de ley sobre juntas a distancia solo cambiará el artículo 16 cuando se publique en el Boletín Oficial del Estado.