Verenigingen van eigenaren in Spanje: uw rechten als buitenlandse eigenaar — de vergadering, de meerderheden, de omslagen en de regels voor schuldenaren

De envelop komt in de tweede week van september aan in Leeds of Hamburg: een convocatoria in het Spaans voor een vergadering in Costa Adeje op een dinsdag om zes uur, een agenda met een lift van € 40.000 erop en — omdat in juni een incasso is gestorneerd — uw eigen naam op een lijst van eigenaren met een betalingsachterstand. De meeste buitenlandse eigenaren maken zo kennis met het Spaanse recht van de vereniging van eigenaren: niet bij de koop, maar de eerste keer dat het gebouw iets van hen vraagt. Dit artikel zet uiteen wat de wet u als eigenaar in een comunidad de propietarios geeft en van u verlangt: wie wat beslist en met welke meerderheden, wat u betaalt en waarom, wat er gebeurt als u dat niet doet, en hoe u zich vanaf tweeduizend kilometer afstand verdedigt. Het leest de wet op het appartementsrecht — de Ley de Propiedad Horizontal van 1960, in de tekst die in september 2026 geldt, inclusief de wijziging van maart 2026 — en zegt duidelijk wat er niet is veranderd, te beginnen met de vergadering die u nog steeds niet per video kunt bijwonen.

Wat van u is, wat u deelt en wie beslist

Wie een appartement in een Spaans gebouw koopt, koopt twee dingen tegelijk. Het appartement zelf — de ruimte binnen zijn muren, met zijn eigen installaties en elke bijbehorende ruimte die de akte noemt, een parkeerplaats of een berging — is alleen van u (LPH, artikel 3.a). Al het andere bezit u samen met uw buren, en de lijst van het Burgerlijk Wetboek is lang: de grond en het dak, de constructie, «de gevels, met de buitenbekleding van terrassen, balkons en ramen», de entree, de trappen en liften, de leidingen voor water, gas, elektriciteit en afvoer «tot aan de ingang van de privéruimte», de antennes en de intercom (Burgerlijk Wetboek, artikel 396). De balkons op de foto hierboven zijn aan hun buitenkant van de gemeenschap; de kamer erachter is van de eigenaar.

Uw aandeel in de gemeenschappelijke delen is een percentage — de cuota de participación — dat is vastgelegd in de akte waarmee de gemeenschap is opgericht, de título constitutivo, op basis van de nuttige oppervlakte van het appartement, zijn ligging en het gebruik dat het naar verwachting van de gemeenschappelijke voorzieningen maakt (LPH, artikel 5). Dat percentage is de maat van bijna alles wat volgt: het is uw aandeel in de rekeningen en het gewicht van uw stem. Dezelfde akte kan estatutos bevatten, private regels over het gebruik van het gebouw, zijn kosten en zijn beheer, die een koper alleen binden als ze in het kadaster zijn ingeschreven (artikel 5); en de eigenaren kunnen een huishoudelijk reglement toevoegen — normas de régimen interior — over de details van het samenleven, aangenomen met gewone meerderheid en bindend voor elke eigenaar en bewoner (artikel 6). Vraag alle drie de documenten op voordat u koopt en lees de statuten twee keer: een clausule die kortetermijnverhuur verbiedt, of het zwembad voorbehoudt aan de eigenaren van één blok, staat daar.

De gemeenschap wordt bestuurd door vier organen (artikel 13). De vergadering van eigenaren — de junta de propietarios — is soeverein: zij benoemt en ontslaat de functionarissen, keurt de begroting en de jaarrekening goed, beslist over gewone en buitengewone werken, neemt de statuten en het huishoudelijk reglement aan of wijzigt ze, en beslist over al het overige van algemeen belang (artikel 14). De voorzitter moet eigenaar zijn, wordt gekozen of, als dat niet lukt, bij toerbeurt of loting aangewezen, vertegenwoordigt de gemeenschap in en buiten rechte en zit één jaar tenzij de statuten anders bepalen; de benoeming is verplicht, en een eigenaar die de functie niet kan vervullen — wonen in het buitenland is de gebruikelijke reden — kan de rechter binnen een maand na zijn aantreden om ontheffing vragen (artikel 13.2, 13.3, 13.7). De secretaris en de beheerder kunnen de voorzitter zijn, een andere eigenaar of, zoals in de meeste complexen op de eilanden, een professioneel kantoor (artikel 13.5, 13.6); de beheerder voert de boekhouding, gelast dringende reparaties, voert de door de vergadering goedgekeurde werken uit en houdt de documenten van de gemeenschap ter beschikking van de eigenaren (artikel 20). In een complex van meerdere gebouwen rond een gedeeld zwembad en tuinen is er vaak een tweede laag: een overkoepelende gemeenschap van de blokken, waarin de voorzitters van elk gebouw voor hun eigenaren zitten en stemmen (artikel 24).

De vergadering: wanneer zij wordt bijeengeroepen, hoe u wordt opgeroepen, hoe u vanuit het buitenland stemt

De vergadering moet minstens één keer per jaar worden gehouden om de begroting en de jaarrekening goed te keuren, en verder wanneer de voorzitter het beslist of een kwart van de eigenaren — of eigenaren met 25 % van de aandelen — erom vraagt (artikel 16.1). Elke eigenaar kan de voorzitter schriftelijk vragen een onderwerp op de agenda van de volgende vergadering te zetten, en de voorzitter moet het opnemen (artikel 16.2). De oproeping — de convocatoria — komt van de voorzitter en moet de agenda, de plaats, de dag en het uur van de eerste en de tweede oproeping vermelden, en zij moet de eigenaren opsommen die niet bij zijn met hun betalingen, met de waarschuwing dat zij niet kunnen stemmen (artikel 16.2). De jaarvergadering vereist ten minste zes dagen aankondiging; een buitengewone «de aankondiging die mogelijk is» (artikel 16.3). Als de eerste oproeping geen meerderheid van eigenaren met een meerderheid van de aandelen bijeenbrengt, gaat de vergadering door in tweede oproeping — in de praktijk een half uur later op dezelfde dag — zonder enig quorum (artikel 16.2). Bijna elke vergadering in Spanje wordt in tweede oproeping gehouden, en daarom hebben de meerderheden in de volgende paragraaf twee versies.

Hoe u wordt opgeroepen is de regel die de meeste eigenaren in het buitenland pas achteraf ontdekken. Kennisgevingen worden gedaan aan het adres in Spanje dat u de secretaris van de gemeenschap heeft opgegeven op een manier die de ontvangst bewijst; heeft u er geen opgegeven, dan is het appartement zelf uw adres, is een kennisgeving die aan de bewoner van dat moment wordt overhandigd geldig gedaan, en gaat een kennisgeving die daar niet kan worden bezorgd naar het mededelingenbord van de gemeenschap, waar zij drie dagen later volledig werking krijgt (artikel 9.1.h). Een oproeping die op een bord op Tenerife hangt terwijl u in Manchester bent, is juridisch een oproeping die u heeft ontvangen. Geef de secretaris een adres dat antwoordt — het kantoor van uw advocaat, een vertrouwde buur, de beheerder met een schriftelijke volmacht — en bevestig het schriftelijk. E-mail staat nog niet in de wet: het hieronder genoemde wetsvoorstel zou het toevoegen.

U hoeft er niet te zijn. Aanwezigheid «kan persoonlijk zijn of via wettelijke of vrijwillige vertegenwoordiging, waarbij een door de eigenaar ondertekend geschrift volstaat als bewijs» (artikel 15.1): een volmacht van één pagina die een buur, een vriend, uw beheerder of uw advocaat aanwijst, met steminstructies, is alles wat de wet vraagt. Mede-eigenaren van één appartement moeten één vertegenwoordiger aanwijzen; rust op het appartement een vruchtgebruik, dan woont de blote eigenaar de vergadering bij en stemt hij, maar wordt hij geacht door de vruchtgebruiker te zijn vertegenwoordigd tenzij hij anders verklaart (artikel 15.1). Eén voorwaarde geldt voor iedereen: een eigenaar die bij de opening van de vergadering niet bij is met alle vervallen schulden, en de schuld noch in rechte heeft betwist noch bij de rechtbank of een notaris heeft gedeponeerd, mag het woord voeren maar mag niet stemmen, en zijn aandeel telt bij geen enkele meerderheid mee (artikel 15.2). De gestorneerde incasso van juni kost u de stem van september.

En de videovergadering? Die staat niet in de wet. Artikel 16 is sinds 1999 niet gewijzigd, en niets in de wet voorziet in een vergadering per videoverbinding of een stem per e-mail. Een wetsvoorstel dat videovergaderingen, een digitaal notulenboek en een e-mailadres voor kennisgevingen zou toevoegen, kwam eind mei 2026 door zijn eerste stemming in het Congres van Afgevaardigden en bevond zich in de amendementenfase van de Justitiecommissie toen dit artikel werd geschreven; het verandert niets totdat het Staatsblad het publiceert. Een gemeenschap die vandaag online vergadert, doet dat op de goede wil van haar eigenaren, en een zo genomen besluit kan worden aangevochten door iedereen die er niet bij was. Totdat de hervorming wet is, is de vergadering in persoon of bij volmacht — en daarom is de volmacht zo belangrijk voor een eigenaar in het buitenland. De beheerders van Fuerteventura Properties publiceren het volmachtformulier en de handleiding voor eigenaren die elders wonen.

Meerderheden: wat u kan worden opgelegd, en wat niet

De wet kent niet één meerderheid; zij kent een ladder, in vijfentwintig jaar stuk voor stuk herschreven en voor het laatst aangeraakt op 22 maart 2026. Lees haar van onder naar boven (artikel 17, tenzij een ander artikel wordt genoemd):

• Helemaal geen stemming. Werken die nodig zijn om het gebouw veilig, bewoonbaar en toegankelijk te houden, en werken die de overheid oplegt, zijn verplicht en vereisen geen besluit — de vergadering beslist alleen hoe de kosten worden verdeeld (artikel 10.1.a). Toegankelijkheidswerken die een eigenaar vraagt in wiens huishouden een persoon met een handicap of ouder dan zeventig woont, zijn verplicht wanneer de jaarlijkse kosten na subsidies twaalf maanden gewone bijdragen niet overschrijden, of wanneer overheidssteun 75 % ervan dekt (artikel 10.1.b). Een laadpunt voor uw eigen elektrische auto op uw eigen parkeerplaats vereist alleen een voorafgaande kennisgeving aan de gemeenschap, op uw kosten (artikel 17.5).
• Een derde van de eigenaren met een derde van de aandelen. Gemeenschappelijke telecommunicatie-infrastructuur en «gemeenschappelijke of private systemen voor het gebruik van hernieuwbare energie, met inbegrip van aerothermie en geothermie» — de woorden die Real Decreto-ley 7/2026 met ingang van 22 maart 2026 in de wet heeft gezet — of de infrastructuur die nodig is voor nieuwe collectieve energievoorzieningen (artikel 17.1). De kosten mogen niet worden doorberekend aan eigenaren die niet vóór hebben gestemd; willen zij later aansluiten, dan betalen zij hun geactualiseerde aandeel.
• Een meerderheid van de eigenaren met een meerderheid van de aandelen. Werken en diensten die bouwkundige belemmeringen wegnemen, en liften in elk geval, ook wanneer de akte of de statuten moeten veranderen — en eenmaal goedgekeurd betaalt de gemeenschap ook boven de grens van twaalf maanden (artikel 17.2). Energie-efficiëntiewerken en gemeenschappelijke installaties voor hernieuwbare energie, subsidies inbegrepen, wanneer de netto jaarlijkse kosten binnen twaalf maanden gewone bijdragen blijven (artikel 17.2).
• Drie vijfde van de eigenaren met drie vijfde van de aandelen. Een portier, een conciërge, beveiliging of elke andere gemeenschappelijke dienst van algemeen belang; de verhuur van gemeenschappelijke delen zonder toegewezen gebruik; apparatuur die de energie- of waterefficiëntie van het gebouw verbetert (artikel 17.3). Verbeteringen die het gebouw niet nodig heeft — een nieuw zwembad, een fitnessruimte — met een belangrijk voorbehoud: een eigenaar die tegen heeft gestemd, is niet gebonden als zijn aandeel in de kosten drie maanden gewone bijdragen overschrijdt, tenzij hij de verbetering later wil gebruiken (artikel 17.4). Het splitsen of samenvoegen van appartementen, het toevoegen van verdiepingen, het sluiten van terrassen en elke andere wijziging van de constructie of de gemeenschappelijke zaken (artikel 17.4). En sinds 3 april 2025 het besluit «dat vakantieverhuur in het gebouw goedkeurt, beperkt, aan voorwaarden bindt of verbiedt», met bijzondere bijdragen van maximaal 20 % meer voor de appartementen die verhuren, nooit met terugwerkende kracht (artikel 17.12); een eigenaar die met verhuur wil beginnen, moet eerst de uitdrukkelijke goedkeuring van de gemeenschap verkrijgen (artikel 7.3). Wij hebben uitgelegd wat dat veto op de Canarische Eilanden betekent toen de regel kwam.
• Eenparigheid van alle eigenaren met alle aandelen. Al het overige dat de akte of de statuten wijzigt (artikel 17.6) — bijvoorbeeld het wijzigen van de aandelen, die de wet vaststelt bij overeenkomst van alle eigenaren, een arbitraal vonnis of een rechterlijke beslissing (artikelen 3 en 5).
• Al het andere: gewone meerderheid, van eigenaren en aandelen in eerste oproeping en in tweede oproeping een meerderheid van de aanwezigen met meer dan de helft van de aanwezige aandelen (artikel 17.7). Waar geen meerderheid kan worden bereikt, kan een eigenaar de rechter binnen een maand na de tweede vergadering vragen «naar billijkheid» te beslissen (artikel 17.7).

Twee regels sluiten de ladder af. Afwezige eigenaren die naar behoren zijn opgeroepen tellen als stemmen vóór, tenzij zij binnen dertig kalenderdagen nadat hun het besluit is meegedeeld hun bezwaar aan de secretaris kenbaar maken op een manier die de ontvangst bewijst — behalve waar de kosten niet mogen worden doorberekend aan wie niet vóór heeft gestemd, of de wijziging voor privégebruik is (artikel 17.8). Voor een eigenaar in het buitenland is dit de termijn die telt: de notulen komen aan, en dertig dagen later is uw zwijgen een ja geworden. En elk geldig genomen besluit bindt elke eigenaar, aanwezig, afwezig of tegenstemmend (artikel 17.9).

Uw geld: bijdragen, reservefonds en omslagen

U draagt bij aan de algemene kosten van het gebouw «volgens het in de akte vastgestelde aandeel» (artikel 9.1.e), en het niet gebruiken van een voorziening ontslaat u niet van de betaling ervan (artikel 9.2): de eigenaar van de begane grond betaalt voor de lift. De vergadering keurt elk jaar de begroting en de jaarrekening goed (artikel 14.b), en de gemeenschap moet een reservefonds aanhouden van ten minste 10 % van haar laatste gewone begroting voor onderhouds-, herstel- en renovatiewerken (artikel 9.1.f). Als de begroting niet volstaat — een dak, een lift, een gevel — stemt de vergadering een derrama, een buitengewone bijdrage verdeeld naar aandeel. De beheerders van Fuerteventura Properties leggen uit hoe de bijdragen en de omslagen worden berekend; twee regels uit de wet zijn het waard om bij u te dragen.

De eerste betreft de timing. Een omslag voor verbeteringen is verschuldigd door «wie eigenaar is op het moment dat de bedragen opeisbaar worden» (artikel 17.11): een in maart gestemde en in oktober te betalen omslag valt op degene die het appartement in oktober bezit, wat de koopakte tussen verkoper en koper ook zegt. De tweede betreft het appartement zelf. Een koper staat met het appartement in voor de bijdragen die de vorige eigenaren in het jaar van de koop en de drie kalenderjaren daarvoor onbetaald hebben gelaten, en de verkoper moet bij de notaris verklaren dat hij bij is en een schuldverklaring overleggen die de secretaris binnen zeven kalenderdagen afgeeft, zonder welke de akte niet kan worden getekend tenzij de koper er uitdrukkelijk van afziet (artikel 9.1.e). Lees onze koopgids voordat u tekent, en het artikel over de schuldverklaring dat dezelfde beheerders voor beide kanten van de tafel schreven.

De vergadering kan ook maatregelen tegen wanbetaling nemen — rente boven de wettelijke rente, de tijdelijke opschorting van niet-essentiële voorzieningen — mits zij niet onredelijk of met terugwerkende kracht zijn en de bewoonbaarheid van het appartement niet raken; in elk geval draagt een schuld aan de gemeenschap rente vanaf de dag dat zij opeisbaar werd (artikel 21.1).

Als u achterloopt: de regels voor de schuldenaar

De wet neemt achterstanden serieus, en de gevolgen komen in een vaste volgorde. U verliest uw stem op de volgende vergadering (artikel 15.2). Uw naam verschijnt in de oproeping (artikel 16.2). U kunt de besluiten van de vergadering niet aanvechten zonder eerst te betalen of te deponeren wat u schuldig bent — de enige uitzondering is een geschil over de aandelen zelf (artikel 18.2). En de gemeenschap kan vorderen via een eigen versnelde gerechtelijke procedure, de monitorio: met een door de secretaris ondertekende en door de voorzitter goedgekeurde schuldverklaring en het bewijs dat de schuld u is meegedeeld — zo nodig drie dagen lang op het mededelingenbord — vraagt zij de rechtbank u tot betaling aan te manen; verzet u zich, dan laat de rechtbank vermogen van u ter dekking van de vordering, de rente en de kosten conservatoir beslaan zonder dat de gemeenschap zekerheid stelt; en of u op de aanmaning betaalt of niet, de kosten van de advocaat en de procurador van de gemeenschap zijn voor u, binnen de grenzen van het procesrecht (artikel 21.2 tot 21.5). De vordering kan worden gericht tegen de in het kadaster ingeschreven eigenaar, zodat het appartement zelf ervoor instaat (artikel 21.2). Ook de schulden van de gemeenschap aan derden — een aannemer, een bank — kunnen u bereiken: elke eigenaar die partij was in de procedure staat, subsidiair en na aanmaning, in voor zijn aandeel in wat de gemeenschap niet kan betalen — tenzij hij bewijst dat hij bij was met de gemeenschap toen de aanmaning hem bereikte (artikel 22).

Hoe ver terug mag de gemeenschap gaan? Vijf jaar per termijn. De Hoge Raad heeft de vraag beslist in arrest 1726/2025 van 26 november 2025: bijdragen aan de gemeenschap zijn betalingen «die per jaar of in kortere perioden moeten worden gedaan» en verjaren op grond van artikel 1966.3.º van het Burgerlijk Wetboek, ook schulden die zijn ontstaan vóór de hervorming van de algemene verjaringstermijn van 2015; een formele buitengerechtelijke aanmaning stuit de vijf jaar, en de eigenaar moet zich op de verjaring beroepen — de rechtbank past haar niet ambtshalve toe. Het praktische antwoord voor een eigenaar in het buitenland is niet de verjaringstermijn, maar een SEPA-incasso van een rekening die niet storneert, een adres in Spanje dat antwoordt, en iemand met een volmacht om de incidentele geweigerde betaling vóór de vergadering recht te zetten.

Uzelf verdedigen: aanvechting, notulen en documenten

Een besluit van de vergadering kan op drie gronden voor de rechter worden aangevochten: het is in strijd met de wet of de statuten; het schaadt de gemeenschap ernstig ten gunste van één of enkele eigenaren; of het berokkent een eigenaar die dat rechtens niet hoeft te dragen ernstig nadeel, of is met misbruik van recht genomen (artikel 18.1). Drie groepen kunnen procederen: eigenaren die tegen hebben gestemd en hun bezwaar hebben laten notuleren, eigenaren die om welke reden ook afwezig waren, en eigenaren aan wie ten onrechte hun stem is ontnomen — altijd op voorwaarde dat zij bij zijn met de gemeenschap (artikel 18.2). De klok loopt kort: drie maanden vanaf het besluit, verlengd tot één jaar wanneer het besluit in strijd is met de wet of de statuten, en voor afwezige eigenaren loopt de termijn vanaf de dag waarop het besluit hun is meegedeeld (artikel 18.3). Aanvechten houdt de uitvoering van het besluit niet tegen, tenzij de rechter dat als voorlopige maatregel gelast (artikel 18.4). De vordering volgt de gewone civiele procedure (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikel 249.1.8.º) en moet sinds 3 april 2025 worden voorafgegaan door een poging tot buitengerechtelijke oplossing — de MASC die ons artikel over procederen uitlegt — omdat het aanvechten van een besluit van de gemeenschap een declaratoire vordering is als elke andere (Ley Orgánica 1/2025, artikel 5).

De notulen zijn uw bewijs. Elke vergadering wordt vastgelegd in een door het kadaster gewaarmerkt notulenboek, en elke inschrijving moet de datum en de plaats vermelden, wie de vergadering bijeenriep, of zij gewoon of buitengewoon was en in welke oproeping, elke aanwezige of vertegenwoordigde eigenaar met zijn aandelen, de agenda, en de besluiten met de namen en aandelen van wie vóór en tegen stemde waar dat voor de geldigheid van belang is (artikel 19.1, 19.2). De notulen worden binnen tien kalenderdagen gesloten met de handtekeningen van de voorzitter en de secretaris, de besluiten zijn vanaf dan uitvoerbaar, en een afschrift gaat naar elke eigenaar op het adres van artikel 9 (artikel 19.3). De secretaris bewaart het notulenboek en, vijf jaar lang, de oproepingen, mededelingen en volmachten van elke vergadering (artikel 19.4); de beheerder houdt de documentatie van de gemeenschap ter beschikking van de eigenaren (artikel 20.e). Vraag de jaarrekening, de contracten en de verzekeringspolis schriftelijk op; een weigering is op zichzelf een grond voor een klacht bij de vergadering, die klachten tegen de functionarissen behandelt (artikel 14.a).

Eén ding geeft de wet u niet: een vertaling. De oproeping, de notulen en de jaarrekening zijn in het Spaans, en geen enkele bepaling verplicht de gemeenschap ze in het Engels of Duits te verstrekken; een professionele beheerder in een vakantiecomplex vat vaak uit hoffelijkheid in het Engels samen, niet uit plicht. Voor een eigenaar die geen Spaans leest, zijn de betrouwbare antwoorden een gevolmachtigde die het wel leest, een vaste instructie aan de beheerder, of een advocatenkantoor als adres voor kennisgevingen — wat elke termijn in dit artikel, vooral de dertig dagen van artikel 17.8 en de drie maanden van artikel 18.3, verandert in termijnen waar iemand op let.

Waar wij in beeld komen

Voor de buitenlandse eigenaren die wij adviseren, komen zaken van de gemeenschap in drie vormen: een besluit om aan te vechten, een schuld om te verdedigen of te onderhandelen, en een appartement om te kopen of te verkopen met de papieren van de gemeenschap op orde. Onze vastgoedadvocaten in Corralejo en Costa Adeje lezen de akte en de statuten vóór een aankoop, treden op als uw adres voor kennisgevingen en als uw gevolmachtigde op de vergadering wanneer u een advocaat in de zaal wilt, en stellen de vorderingen in die de wet toestaat of verweren u ertegen binnen hun korte termijnen; het dagelijkse reilen en zeilen van uw gemeenschap — bijdragen, notulen, aannemers, het vervangen van een falende beheerder — is het werk van een beheerder, en de beheerders van Fuerteventura Properties leggen uit hoe u er een vervangt. Neem contact met ons op met de oproeping of de notulen in de hand: de klok van artikel 18 begint te lopen op de dag dat u ze ontvangt.

Veelgestelde vragen

Kan ik de vergadering van eigenaren online bijwonen of per e-mail stemmen vanuit het buitenland?

Niet onder de huidige wet: artikel 16 van de Ley de Propiedad Horizontal voorziet in een fysieke vergadering en is sinds 1999 niet gewijzigd, en een wetsvoorstel over videovergaderingen en kennisgevingen per e-mail werd nog geamendeerd in het parlement toen dit artikel werd geschreven. U kunt zich laten vertegenwoordigen door wie u wilt, met een door u ondertekend geschrift, en die gevolmachtigde kan uw steminstructies meenemen.

Kan de gemeenschap mij verbieden mijn appartement aan toeristen te verhuren?

Sinds 3 april 2025 kan de vergadering vakantieverhuur goedkeuren, beperken, aan voorwaarden binden of verbieden met drie vijfde van de eigenaren die drie vijfde van de aandelen houden, en de appartementen die verhuren tot 20 % meer bijdrage in rekening brengen, nooit met terugwerkende kracht; wie wil beginnen, moet eerst de uitdrukkelijke goedkeuring van de gemeenschap verkrijgen. Waar de statuten de activiteit al verbieden en in het kadaster zijn ingeschreven, binden zij elke eigenaar.

Moet ik een omslag betalen waarover is gestemd terwijl ik afwezig was?

Ja. Geldig genomen besluiten binden elke eigenaar, en een naar behoren opgeroepen afwezige eigenaar telt als stem vóór tenzij hij binnen dertig kalenderdagen na ontvangst van de notulen zijn bezwaar kenbaar maakt. Bij verbeteringen die het gebouw niet nodig heeft, is een eigenaar die tegen heeft gestemd niet gebonden wanneer zijn aandeel drie maanden gewone bijdragen overschrijdt; en een omslag voor verbeteringen is verschuldigd door wie het appartement bezit wanneer de termijnen vervallen.

Hoe lang kan de gemeenschap onbetaalde bijdragen van mij vorderen?

Vijf jaar per termijn, gerekend vanaf de vervaldag, zoals de Hoge Raad op 26 november 2025 heeft bevestigd — een formele aanmaning stuit de termijn, en op de verjaring moet u zich beroepen. Tot die tijd kan de gemeenschap de monitorio-procedure gebruiken, waarvan de kosten en advocaatkosten voor u zijn, en als u verkoopt, staat het appartement van de koper in voor de bijdragen van het jaar van de verkoop en de drie jaar daarvoor.

Dit artikel is algemene informatie over het Spaanse appartementsrecht zoals het gold op de publicatiedatum, geverifieerd aan de hand van de geconsolideerde tekst van Ley 49/1960 inclusief de wijziging van maart 2026, het Burgerlijk Wetboek, Ley Orgánica 1/2025 en arrest 1726/2025 van de Hoge Raad. Het is geen advies over uw specifieke situatie: de oprichtingsakte en de statuten van uw gemeenschap voegen eigen regels toe, en het wetsvoorstel over vergaderen op afstand wijzigt artikel 16 pas wanneer het in het Staatsblad is gepubliceerd.