स्पेन में मालिक समुदाय: विदेशी मालिक के रूप में आपके अधिकार — बैठक, बहुमत, विशेष अंशदान और बकायेदार के नियम

सितंबर के दूसरे सप्ताह में लीड्स या हैम्बर्ग में लिफ़ाफ़ा आता है: कोस्टा अदेखे में किसी मंगलवार शाम छह बजे की बैठक के लिए स्पेनिश में एक convocatoria, कार्यसूची में 40,000 € की लिफ़्ट और — क्योंकि जून में एक डायरेक्ट डेबिट लौट आया था — बकायेदार मालिकों की सूची में आपका अपना नाम। ज़्यादातर विदेशी मालिक स्पेन के मालिक-समुदाय क़ानून से ऐसे ही पहली बार मिलते हैं: ख़रीदते समय नहीं, बल्कि जब इमारत पहली बार उनसे कुछ माँगती है। यह लेख बताता है कि comunidad de propietarios में मालिक के रूप में क़ानून आपको क्या देता है और आपसे क्या माँगता है: कौन किस बहुमत से क्या तय करता है, आप क्या और क्यों चुकाते हैं, न चुकाने पर क्या होता है, और दो हज़ार किलोमीटर दूर से आप अपना बचाव कैसे करते हैं। यह 1960 के क्षैतिज संपत्ति क़ानून — Ley de Propiedad Horizontal — को सितंबर 2026 में लागू पाठ में पढ़ता है, जिसमें मार्च 2026 का संशोधन शामिल है, और साफ़ बताता है कि क्या नहीं बदला — सबसे पहले वह बैठक, जिसमें आप अब भी वीडियो से शामिल नहीं हो सकते।

क्या आपका है, क्या साझा है, और फ़ैसला कौन करता है

स्पेन की किसी इमारत में फ़्लैट ख़रीदते समय आप एक साथ दो चीज़ें ख़रीदते हैं। फ़्लैट स्वयं — उसकी दीवारों के भीतर की जगह, उसकी अपनी सुविधाएँ और विलेख में दर्ज कोई भी संलग्न हिस्सा, जैसे पार्किंग या स्टोर-रूम — सिर्फ़ आपका है (LPH, अनुच्छेद 3.a)। बाक़ी सब कुछ आप पड़ोसियों के साथ साझा रखते हैं, और नागरिक संहिता की सूची लंबी है: ज़मीन और छत, ढाँचा, «छज्जों, बालकनियों और खिड़कियों की बाहरी परत सहित अग्रभाग», प्रवेश-द्वार, सीढ़ियाँ और लिफ़्टें, «निजी हिस्से के प्रवेश तक» पानी, गैस, बिजली और निकासी की पाइपें और तारें, एंटेना और इंटरकॉम (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 396)। ऊपर की तस्वीर की बालकनियाँ अपनी बाहरी सतह में समुदाय की हैं; हर एक के पीछे का कमरा मालिक का है।

साझा हिस्सों में आपका अंश एक प्रतिशत है — cuota de participación — जो समुदाय बनाने वाले विलेख, título constitutivo, में फ़्लैट के उपयोगी क्षेत्रफल, उसकी स्थिति और साझा सेवाओं के अपेक्षित उपयोग के आधार पर तय होता है (LPH, अनुच्छेद 5)। यही प्रतिशत आगे की लगभग हर चीज़ का पैमाना है: यह बिलों में आपका हिस्सा है, और आपके वोट का वज़न। उसी विलेख में estatutos हो सकते हैं — इमारत के उपयोग, ख़र्च और प्रबंधन के निजी नियम — जो ख़रीदार को तभी बाँधते हैं जब वे भूमि-रजिस्ट्री में दर्ज हों (अनुच्छेद 5); और मालिक साथ रहने के ब्योरों पर आंतरिक नियम — normas de régimen interior — जोड़ सकते हैं, जो साधारण बहुमत से पारित होते हैं और हर मालिक और रहने वाले पर लागू होते हैं (अनुच्छेद 6)। ख़रीदने से पहले तीनों दस्तावेज़ माँगिए और नियमावली दो बार पढ़िए: अल्पकालिक किराये पर रोक लगाने वाला या स्विमिंग-पूल को किसी एक ब्लॉक के मालिकों तक सीमित करने वाला खंड वहीं रहता है।

समुदाय चार अंगों से चलता है (अनुच्छेद 13)। मालिकों की आम सभा — junta de propietarios — सर्वोच्च है: वह पदाधिकारियों को नियुक्त और हटाती है, बजट और हिसाब मंज़ूर करती है, साधारण और असाधारण कामों पर फ़ैसला करती है, नियमावली और आंतरिक नियम अपनाती या बदलती है, और सामान्य हित के बाक़ी सभी मामले तय करती है (अनुच्छेद 14)। अध्यक्ष का मालिक होना ज़रूरी है; वह चुनाव से, और चुनाव न हो पाए तो बारी या लॉटरी से तय होता है, अदालत के भीतर और बाहर समुदाय का प्रतिनिधित्व करता है और नियमावली में अन्यथा न लिखा हो तो एक साल पद पर रहता है; नियुक्ति अनिवार्य है, और जो मालिक पद नहीं निभा सकता — विदेश में रहना सामान्य कारण है — वह पदभार सँभालने के एक महीने के भीतर अदालत से मुक्ति माँग सकता है (अनुच्छेद 13.2, 13.3, 13.7)। सचिव और प्रशासक अध्यक्ष, कोई दूसरा मालिक या — द्वीपों के अधिकांश रिज़ॉर्ट की तरह — कोई पेशेवर फ़र्म हो सकते हैं (अनुच्छेद 13.5, 13.6); प्रशासक हिसाब रखता है, तत्काल मरम्मत का आदेश देता है, सभा से मंज़ूर काम करवाता है और समुदाय के दस्तावेज़ मालिकों के लिए उपलब्ध रखता है (अनुच्छेद 20)। साझा पूल और बग़ीचों के चारों ओर बनी कई इमारतों वाले परिसर में अक्सर एक दूसरी परत भी होती है: ब्लॉकों का समूहित समुदाय, जहाँ हर इमारत के अध्यक्ष अपने मालिकों की ओर से बैठते और वोट देते हैं (अनुच्छेद 24)।

बैठक: कब बुलाई जाती है, आपको कैसे बताया जाता है, विदेश से आप कैसे वोट देते हैं

बजट और हिसाब मंज़ूर करने के लिए बैठक साल में कम से कम एक बार होनी चाहिए, और इसके अलावा जब भी अध्यक्ष तय करे या एक-चौथाई मालिक — या 25 % अंश रखने वाले मालिक — माँग करें (अनुच्छेद 16.1)। कोई भी मालिक अध्यक्ष को लिखकर अगली बैठक की कार्यसूची में कोई विषय जुड़वा सकता है, और अध्यक्ष को उसे शामिल करना होगा (अनुच्छेद 16.2)। सूचना — convocatoria — अध्यक्ष भेजता है और उसमें कार्यसूची, स्थान, पहली और दूसरी बुलावट का दिन और समय होना चाहिए, और उसमें बकाया वाले मालिकों की सूची इस चेतावनी के साथ होनी चाहिए कि वे वोट नहीं दे पाएँगे (अनुच्छेद 16.2)। वार्षिक बैठक के लिए कम से कम छह दिन की पूर्व-सूचना चाहिए; असाधारण बैठक के लिए «जितनी संभव हो» (अनुच्छेद 16.3)। यदि पहली बुलावट में अंशों के बहुमत वाले मालिकों का बहुमत इकट्ठा न हो, तो बैठक दूसरी बुलावट में — व्यवहार में उसी दिन आधे घंटे बाद — बिना किसी कोरम के होती है (अनुच्छेद 16.2)। स्पेन की लगभग हर बैठक दूसरी बुलावट में होती है, और इसीलिए अगले खंड के बहुमतों के दो रूप हैं।

आपको कैसे बताया जाता है — यह वह नियम है जो विदेश में रहने वाले ज़्यादातर मालिक बाद में जानते हैं। सूचनाएँ उस स्पेन के पते पर भेजी जाती हैं जो आपने प्राप्ति साबित करने वाले माध्यम से समुदाय के सचिव को दिया है; यदि कोई पता नहीं दिया, तो फ़्लैट ही आपका पता है, उसमें रहने वाले को सौंपी गई सूचना विधिवत दी गई मानी जाती है, और जो सूचना वहाँ नहीं पहुँचाई जा सकती वह समुदाय के सूचना-पट पर लगती है और तीन दिन बाद पूरी तरह प्रभावी हो जाती है (अनुच्छेद 9.1.h)। जब आप मैनचेस्टर में हों और टेनेरीफ़े के सूचना-पट पर लगी सूचना, क़ानूनन, वह सूचना है जो आपको मिल चुकी। सचिव को ऐसा पता दीजिए जो जवाब दे — आपके वकील का दफ़्तर, कोई भरोसेमंद पड़ोसी, लिखित अधिकार-पत्र वाला प्रशासक — और उसे लिखित में पुष्ट कीजिए। ई-मेल अभी क़ानून में नहीं है: नीचे बताया गया विधेयक उसे जोड़ेगा।

आपका वहाँ होना ज़रूरी नहीं। उपस्थिति «व्यक्तिगत हो सकती है या वैधानिक अथवा स्वैच्छिक प्रतिनिधि द्वारा, जिसे साबित करने के लिए मालिक का हस्ताक्षरित लेख पर्याप्त है» (अनुच्छेद 15.1): किसी पड़ोसी, मित्र, अपने प्रशासक या अपने वकील को नामित करने वाला एक पन्ने का अधिकार-पत्र, वोट देने के निर्देशों के साथ — क़ानून बस इतना ही माँगता है। एक फ़्लैट के सह-मालिकों को एक ही प्रतिनिधि नामित करना होगा; यदि फ़्लैट पर उपभोग-अधिकार (usufruct) हो, तो मूल मालिक उपस्थित होकर वोट देता है, पर अन्यथा न कहे तो उपभोगकर्ता को उसका प्रतिनिधि माना जाता है (अनुच्छेद 15.1)। एक शर्त सब पर लागू है: जो मालिक बैठक शुरू होते समय देय सभी क़र्ज़ चुका नहीं चुका हो, और उसने न अदालत में क़र्ज़ को चुनौती दी हो, न अदालत या नोटरी के पास रक़म जमा की हो, वह बोल तो सकता है पर वोट नहीं दे सकता, और हर बहुमत की गिनती से उसका अंश बाहर रहता है (अनुच्छेद 15.2)। जून का लौटा हुआ डेबिट आपसे सितंबर का वोट छीन लेता है।

और वीडियो कॉल? वह क़ानून में नहीं है। अनुच्छेद 16 में 1999 के बाद कोई संशोधन नहीं हुआ, और क़ानून में कहीं भी वीडियो-कॉन्फ़्रेंस से बैठक या ई-मेल से वोट का प्रावधान नहीं है। वीडियो बैठकें, डिजिटल कार्यवृत्त-पुस्तिका और सूचनाओं के लिए ई-मेल पता जोड़ने वाला एक विधेयक मई 2026 के अंत में प्रतिनिधि सभा में अपना पहला मतदान पार कर गया और यह लेख लिखे जाने के समय न्याय समिति में संशोधनों के चरण में था; जब तक राजकीय राजपत्र उसे प्रकाशित नहीं करता, वह कुछ नहीं बदलता। जो समुदाय आज ऑनलाइन बैठक करता है, वह अपने मालिकों की सद्भावना पर करता है, और इस तरह लिए गए निर्णय को कोई भी अनुपस्थित व्यक्ति चुनौती दे सकता है। जब तक सुधार क़ानून नहीं बनता, बैठक व्यक्तिगत रूप से या अधिकार-पत्र से होती है — इसीलिए विदेश में रहने वाले मालिक के लिए अधिकार-पत्र इतना मायने रखता है। Fuerteventura Properties के सामुदायिक प्रशासक कहीं और रहने वाले मालिकों के लिए अधिकार-पत्र का फ़ॉर्म और तरीक़ा प्रकाशित करते हैं।

बहुमत: आप पर क्या थोपा जा सकता है, और क्या नहीं

क़ानून में एक बहुमत नहीं, एक सीढ़ी है — पच्चीस साल में टुकड़ा-टुकड़ा फिर से लिखी गई और आख़िरी बार 22 मार्च 2026 को छुई गई। इसे नीचे से ऊपर पढ़िए (जब तक कोई और अनुच्छेद न बताया जाए, अनुच्छेद 17):

• कोई मतदान नहीं। इमारत को सुरक्षित, रहने योग्य और सुगम्य रखने के लिए ज़रूरी काम, और प्रशासन द्वारा आदेशित काम अनिवार्य हैं और उन्हें किसी प्रस्ताव की ज़रूरत नहीं — सभा केवल यह तय करती है कि ख़र्च कैसे बँटेगा (अनुच्छेद 10.1.a)। जिस मालिक के परिवार में विकलांग व्यक्ति या सत्तर से अधिक उम्र का कोई व्यक्ति रहता हो, उसके माँगे गए सुगम्यता-कार्य अनिवार्य हैं जब उनकी वार्षिक लागत अनुदान घटाकर बारह महीनों के साधारण शुल्क से अधिक न हो, या सार्वजनिक सहायता उसका 75 % कवर करे (अनुच्छेद 10.1.b)। अपनी पार्किंग में अपनी इलेक्ट्रिक कार के लिए चार्जिंग पॉइंट के लिए समुदाय को सिर्फ़ पूर्व-सूचना चाहिए, ख़र्च आपका (अनुच्छेद 17.5)।
• एक-तिहाई अंश रखने वाले एक-तिहाई मालिक। साझा दूरसंचार अवसंरचना, और «नवीकरणीय ऊर्जा के उपयोग की साझा या निजी प्रणालियाँ, जिनमें एयरोथर्मल और भूतापीय शामिल हैं» — वे शब्द जो शाही आदेश-क़ानून 7/2026 ने 22 मार्च 2026 से क़ानून में जोड़े — या नई सामूहिक ऊर्जा-आपूर्ति तक पहुँच के लिए ज़रूरी अवसंरचना (अनुच्छेद 17.1)। लागत उन मालिकों पर नहीं डाली जा सकती जिन्होंने पक्ष में वोट नहीं दिया; बाद में जुड़ना चाहें तो वे अपना अद्यतन हिस्सा चुकाते हैं।
• अंशों के बहुमत वाले मालिकों का बहुमत। वास्तु-बाधाएँ हटाने वाले काम और सेवाएँ, और हर हाल में लिफ़्टें — भले विलेख या नियमावली बदलनी पड़े — और मंज़ूरी के बाद समुदाय बारह महीने की सीमा से ऊपर भी भुगतान करता है (अनुच्छेद 17.2)। ऊर्जा-दक्षता के काम और साझा नवीकरणीय संस्थापन, अनुदान सहित, जब शुद्ध वार्षिक लागत बारह महीनों के साधारण शुल्क के भीतर रहे (अनुच्छेद 17.2)।
• तीन-पाँचवें अंश रखने वाले तीन-पाँचवें मालिक। दरबान, केयरटेकर, सुरक्षा या सामान्य हित की कोई अन्य साझा सेवा; बिना निर्धारित उपयोग वाले साझा हिस्सों को किराये पर देना; इमारत की ऊर्जा या जल-दक्षता बढ़ाने वाले उपकरण (अनुच्छेद 17.3)। जिन सुधारों की इमारत को ज़रूरत नहीं — नया पूल, जिम — उनके साथ एक महत्वपूर्ण आरक्षण: विरोध में वोट देने वाला मालिक बाध्य नहीं है यदि लागत में उसका हिस्सा तीन महीनों के साधारण शुल्क से अधिक हो, जब तक वह बाद में उस सुधार का उपयोग न करना चाहे (अनुच्छेद 17.4)। फ़्लैटों का विभाजन या विलय, मंज़िलें जोड़ना, छज्जे बंद करना और ढाँचे या साझा वस्तुओं में कोई भी अन्य बदलाव (अनुच्छेद 17.4)। और 3 अप्रैल 2025 से, इमारत में पर्यटक किराये को «मंज़ूर, सीमित, सशर्त या निषिद्ध» करने वाला प्रस्ताव, किराये पर देने वाले फ़्लैटों के लिए अधिकतम 20 % अधिक विशेष शुल्क के साथ, कभी पूर्वव्यापी नहीं (अनुच्छेद 17.12); जो मालिक किराये पर देना शुरू करना चाहे, उसे पहले समुदाय की स्पष्ट मंज़ूरी लेनी होगी (अनुच्छेद 7.3)। नियम आने पर हमने बताया था कि कैनरी द्वीपों में इस वीटो का क्या अर्थ है।
• सभी अंश रखने वाले सभी मालिकों की सर्वसम्मति। विलेख या नियमावली बदलने वाली बाक़ी हर चीज़ (अनुच्छेद 17.6) — जैसे अंश बदलना, जिसे क़ानून सभी मालिकों की सहमति, मध्यस्थता-निर्णय या अदालत के फ़ैसले से ही तय करता है (अनुच्छेद 3 और 5)।
• बाक़ी सब: साधारण बहुमत, पहली बुलावट में मालिकों और अंशों का, और दूसरी बुलावट में उपस्थित अंशों के आधे से अधिक रखने वाले उपस्थित लोगों का (अनुच्छेद 17.7)। जहाँ बहुमत न बन सके, कोई मालिक दूसरी बैठक के एक महीने के भीतर अदालत से «न्यायसंगतता के आधार पर» फ़ैसला माँग सकता है (अनुच्छेद 17.7)।

दो नियम सीढ़ी को पूरा करते हैं। विधिवत सूचित अनुपस्थित मालिक पक्ष के वोट माने जाते हैं, जब तक कि प्रस्ताव की सूचना मिलने के तीस कैलेंडर दिनों के भीतर वे प्राप्ति साबित करने वाले माध्यम से सचिव को अपनी असहमति न बताएँ — सिवाय उन मामलों के जहाँ लागत उन पर नहीं डाली जा सकती जिन्होंने पक्ष में वोट नहीं दिया, या बदलाव किसी के निजी उपयोग के लिए हो (अनुच्छेद 17.8)। विदेश में रहने वाले मालिक के लिए यही समय-सीमा मायने रखती है: कार्यवृत्त आता है, और तीस दिन बाद आपकी चुप्पी «हाँ» बन चुकी होती है। और विधिवत लिया गया हर प्रस्ताव हर मालिक को बाँधता है — उपस्थित, अनुपस्थित या असहमत (अनुच्छेद 17.9)।

आपका पैसा: शुल्क, आरक्षित निधि और विशेष अंशदान

आप इमारत के सामान्य ख़र्चों में «विलेख में तय अंश के अनुसार» योगदान देते हैं (अनुच्छेद 9.1.e), और किसी सेवा का उपयोग न करना उसका भुगतान न करने का बहाना नहीं है (अनुच्छेद 9.2): भूतल के फ़्लैट का मालिक भी लिफ़्ट का ख़र्च देता है। सभा हर साल बजट और हिसाब मंज़ूर करती है (अनुच्छेद 14.b), और समुदाय को संरक्षण, मरम्मत और पुनर्वास कार्यों के लिए अपने पिछले साधारण बजट की कम से कम 10 % की आरक्षित निधि रखनी होती है (अनुच्छेद 9.1.f)। जब बजट कम पड़े — छत, लिफ़्ट, अग्रभाग — सभा एक derrama पर मतदान करती है, यानी अंशों के अनुसार बँटा असाधारण अंशदान। Fuerteventura Properties के प्रशासक बताते हैं कि शुल्क और विशेष अंशदान की गणना कैसे होती है; क़ानून के दो नियम अपने साथ रखने लायक हैं।

पहला समय के बारे में है। सुधारों के लिए विशेष अंशदान «उस व्यक्ति पर देय है जो रक़म देय होने के समय मालिक हो» (अनुच्छेद 17.11): मार्च में पारित और अक्टूबर में देय अंशदान उस व्यक्ति पर पड़ता है जिसके पास अक्टूबर में फ़्लैट है, चाहे विक्रेता और ख़रीदार के बीच बिक्री-विलेख कुछ भी कहे। दूसरा फ़्लैट के बारे में है। ख़रीदार फ़्लैट के साथ उन शुल्कों का ज़िम्मेदार होता है जो पिछले मालिकों ने ख़रीद के वर्ष और उससे पहले के तीन कैलेंडर वर्षों में नहीं चुकाए, और विक्रेता को नोटरी के सामने घोषित करना होता है कि उसका कोई बकाया नहीं है और सचिव द्वारा सात कैलेंडर दिनों के भीतर जारी बकाया-प्रमाणपत्र सौंपना होता है, जिसके बिना विलेख पर हस्ताक्षर नहीं हो सकते, जब तक ख़रीदार स्पष्ट रूप से उसे छोड़ न दे (अनुच्छेद 9.1.e)। हस्ताक्षर से पहले हमारी ख़रीद मार्गदर्शिका पढ़िए, और बकाया-प्रमाणपत्र पर वह लेख भी, जो उन्हीं प्रशासकों ने मेज़ के दोनों पक्षों के लिए लिखा है।

सभा देर से भुगतान के विरुद्ध उपाय भी अपना सकती है — क़ानूनी दर से ऊपर ब्याज, ग़ैर-ज़रूरी सेवाओं का अस्थायी निलंबन — बशर्ते वे न तो अनुचित हों, न पूर्वव्यापी, और फ़्लैट की रहने-योग्यता को न छुएँ; किसी भी स्थिति में समुदाय के प्रति क़र्ज़ पर देय तिथि से ब्याज लगता है (अनुच्छेद 21.1)।

यदि आप पीछे रह जाएँ: बकायेदार के नियम

क़ानून बकाया को गंभीरता से लेता है, और परिणाम एक तय क्रम में आते हैं। अगली बैठक में आप अपना वोट खो देते हैं (अनुच्छेद 15.2)। आपका नाम सूचना में छपता है (अनुच्छेद 16.2)। जब तक आप बकाया चुका या जमा नहीं करते, आप सभा के प्रस्तावों को चुनौती नहीं दे सकते — एकमात्र अपवाद स्वयं अंशों पर विवाद है (अनुच्छेद 18.2)। और समुदाय अपनी एक अलग त्वरित अदालती प्रक्रिया, monitorio, से वसूली कर सकता है: सचिव के हस्ताक्षर और अध्यक्ष की मंज़ूरी वाले बकाया-प्रमाणपत्र और इस सबूत के साथ कि क़र्ज़ की सूचना आपको दी गई — ज़रूरत पड़ने पर तीन दिन सूचना-पट पर — वह अदालत से आपको भुगतान का आदेश देने को कहता है; यदि आप विरोध करें, तो अदालत दावे, ब्याज और ख़र्च के बराबर आपकी संपत्ति एहतियातन कुर्क कर लेगी, बिना समुदाय से कोई ज़मानत लिए; और आप माँग पर चुकाएँ या नहीं, समुदाय के वकील और procurador की फ़ीस प्रक्रिया-क़ानून की सीमाओं के भीतर आपके ज़िम्मे है (अनुच्छेद 21.2 से 21.5)। दावा रजिस्टर में दर्ज मालिक के विरुद्ध लाया जा सकता है, ताकि फ़्लैट स्वयं उसका उत्तरदायी हो (अनुच्छेद 21.2)। तीसरे पक्षों — किसी बिल्डर, किसी बैंक — के प्रति समुदाय के क़र्ज़ भी आप तक पहुँच सकते हैं: कार्यवाही में पक्षकार रहा हर मालिक, भुगतान की माँग के बाद, समुदाय जो नहीं चुका सकता उसके अपने अंश का सहायक रूप से उत्तरदायी है — जब तक वह साबित न कर दे कि माँग पहुँचने के समय समुदाय के प्रति उसका कोई बकाया नहीं था (अनुच्छेद 22)।

समुदाय कितना पीछे जा सकता है? हर किस्त के लिए पाँच साल। सर्वोच्च न्यायालय ने 26 नवंबर 2025 के निर्णय 1726/2025 में यह मामला तय कर दिया: सामुदायिक शुल्क «वार्षिक या उससे कम अवधि में किए जाने वाले भुगतान» हैं और नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1966.3.º के तहत पाँच साल में कालातीत हो जाते हैं, जिनमें सामान्य सीमा-अवधि के 2015 के सुधार से पहले के क़र्ज़ भी शामिल हैं; औपचारिक अदालत-बाहर माँग पाँच साल को बाधित करती है, और मालिक को कालातीतता स्वयं उठानी होती है — अदालत उसे अपने आप लागू नहीं करती। विदेश में रहने वाले मालिक के लिए व्यावहारिक उत्तर सीमा-अवधि नहीं, बल्कि ऐसे खाते से SEPA डायरेक्ट डेबिट है जो लौटता नहीं, स्पेन में ऐसा पता जो जवाब देता है, और अधिकार-पत्र वाला कोई व्यक्ति जो बैठक से पहले कभी-कभार अस्वीकृत भुगतान को सुलझा दे।

अपना बचाव: चुनौती, कार्यवृत्त और दस्तावेज़

सभा के प्रस्ताव को तीन आधारों पर अदालत में चुनौती दी जा सकती है: वह क़ानून या नियमावली के विरुद्ध हो; एक या कुछ मालिकों के लाभ के लिए समुदाय को गंभीर नुक़सान पहुँचाता हो; या ऐसे मालिक को गंभीर हानि पहुँचाता हो जिसका उसे सहने का कोई क़ानूनी दायित्व नहीं, अथवा अधिकार के दुरुपयोग से लिया गया हो (अनुच्छेद 18.1)। तीन समूह मुक़दमा कर सकते हैं: जिन मालिकों ने विरोध में वोट दिया और अपनी असहमति दर्ज कराई, जो किसी भी कारण से अनुपस्थित रहे, और जिन्हें अनुचित रूप से वोट से वंचित किया गया — हमेशा इस शर्त पर कि समुदाय के प्रति उनका कोई बकाया न हो (अनुच्छेद 18.2)। घड़ी तेज़ चलती है: प्रस्ताव से तीन महीने, और प्रस्ताव क़ानून या नियमावली के विरुद्ध हो तो एक साल; अनुपस्थित मालिकों के लिए अवधि उस दिन से गिनी जाती है जिस दिन उन्हें प्रस्ताव की सूचना दी गई (अनुच्छेद 18.3)। चुनौती देने से प्रस्ताव का क्रियान्वयन नहीं रुकता, जब तक न्यायाधीश अंतरिम उपाय के रूप में ऐसा आदेश न दे (अनुच्छेद 18.4)। दावा साधारण दीवानी प्रक्रिया से चलता है (दीवानी प्रक्रिया क़ानून, अनुच्छेद 249.1.8.º) और 3 अप्रैल 2025 से उससे पहले अदालत-बाहर समाधान का प्रयास — MASC, जिसे हमारा मुक़दमेबाज़ी पर लेख समझाता है — ज़रूरी है, क्योंकि सामुदायिक प्रस्ताव को चुनौती किसी भी अन्य घोषणात्मक दावे जैसी ही है (सांगठनिक क़ानून 1/2025, अनुच्छेद 5)।

कार्यवृत्त आपका सबूत है। हर बैठक भूमि-रजिस्ट्री द्वारा प्रमाणित कार्यवृत्त-पुस्तिका में दर्ज होती है, और हर प्रविष्टि में तारीख़ और स्थान, बैठक किसने बुलाई, वह साधारण थी या असाधारण और किस बुलावट में हुई, हर उपस्थित या प्रतिनिधित्व-प्राप्त मालिक उसके अंशों सहित, कार्यसूची, और प्रस्ताव — जहाँ वैधता के लिए ज़रूरी हो वहाँ पक्ष और विपक्ष में वोट देने वालों के नाम और अंशों के साथ — लिखे होने चाहिए (अनुच्छेद 19.1, 19.2)। कार्यवृत्त दस कैलेंडर दिनों के भीतर अध्यक्ष और सचिव के हस्ताक्षरों से बंद होता है, प्रस्ताव तभी से लागू करने योग्य हो जाते हैं, और एक प्रति हर मालिक को अनुच्छेद 9 के पते पर भेजी जाती है (अनुच्छेद 19.3)। सचिव कार्यवृत्त-पुस्तिका रखता है और हर बैठक की सूचनाएँ, पत्राचार और अधिकार-पत्र पाँच साल तक सुरक्षित रखता है (अनुच्छेद 19.4); प्रशासक समुदाय के दस्तावेज़ मालिकों के लिए उपलब्ध रखता है (अनुच्छेद 20.e)। हिसाब, अनुबंध और बीमा पॉलिसी लिखित में माँगिए; इनकार अपने आप में सभा के सामने शिकायत का आधार है, जो पदाधिकारियों के विरुद्ध शिकायतें सुनती है (अनुच्छेद 14.a)।

एक चीज़ जो क़ानून आपको नहीं देता, वह है अनुवाद। सूचना, कार्यवृत्त और हिसाब स्पेनिश में होते हैं, और कोई प्रावधान समुदाय को उन्हें अंग्रेज़ी या जर्मन में देने को बाध्य नहीं करता; रिज़ॉर्ट का पेशेवर प्रशासक अक्सर शिष्टाचारवश अंग्रेज़ी में सार दे देता है, कर्तव्यवश नहीं। जो मालिक स्पेनिश नहीं पढ़ता, उसके लिए भरोसेमंद उत्तर हैं — ऐसा प्रतिनिधि जो पढ़ता हो, प्रशासक को स्थायी निर्देश, या सूचनाओं के पते के रूप में वकील का दफ़्तर — जिससे इस लेख की हर समय-सीमा, ख़ास तौर पर अनुच्छेद 17.8 के तीस दिन और अनुच्छेद 18.3 के तीन महीने, ऐसी समय-सीमा बन जाती है जिस पर कोई नज़र रख रहा है।

हमारी भूमिका

हम जिन विदेशी मालिकों को सलाह देते हैं, उनके सामुदायिक मामले तीन रूपों में आते हैं: चुनौती देने लायक प्रस्ताव, बचाव या समझौते लायक क़र्ज़, और समुदाय के काग़ज़ात दुरुस्त रखकर ख़रीदी या बेची जाने वाली इमारत। कोरालेखो और कोस्टा अदेखे में हमारे संपत्ति वकील ख़रीद से पहले विलेख और नियमावली पढ़ते हैं, सूचनाओं के लिए आपका पता और — जब आप कमरे में वकील चाहें — बैठक में आपके प्रतिनिधि बनते हैं, और क़ानून द्वारा अनुमत दावे उनकी छोटी समय-सीमाओं के भीतर दायर करते या उनका बचाव करते हैं; आपके समुदाय का रोज़मर्रा का काम — शुल्क, कार्यवृत्त, ठेकेदार, नाकाम प्रशासक को बदलना — सामुदायिक प्रशासक का काम है, और Fuerteventura Properties के सामुदायिक प्रशासक बताते हैं कि प्रशासक कैसे बदलें। सूचना या कार्यवृत्त हाथ में लेकर हमसे संपर्क कीजिए: अनुच्छेद 18 की घड़ी उसी दिन चलने लगती है जिस दिन वे आपको मिलते हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या मैं विदेश से मालिकों की बैठक में ऑनलाइन शामिल हो सकता हूँ या ई-मेल से वोट दे सकता हूँ?

मौजूदा क़ानून के तहत नहीं: Ley de Propiedad Horizontal का अनुच्छेद 16 भौतिक बैठक का प्रावधान करता है और 1999 के बाद संशोधित नहीं हुआ, और वीडियो बैठकों व ई-मेल सूचनाओं पर विधेयक यह लेख लिखे जाने के समय अभी संसद में संशोधनों के चरण में था। आप अपने हस्ताक्षरित लेख से किसी भी चुने हुए व्यक्ति को प्रतिनिधि बना सकते हैं, और वह प्रतिनिधि आपके मतदान-निर्देश साथ ले जा सकता है।

क्या समुदाय मुझे अपना फ़्लैट पर्यटकों को किराये पर देने से रोक सकता है?

3 अप्रैल 2025 से सभा तीन-पाँचवें अंश रखने वाले तीन-पाँचवें मालिकों से पर्यटक किराये को मंज़ूर, सीमित, सशर्त या निषिद्ध कर सकती है, और किराये पर देने वाले फ़्लैटों से 20 % तक अधिक शुल्क ले सकती है, कभी पूर्वव्यापी नहीं; जो शुरू करना चाहे, उसे पहले समुदाय की स्पष्ट मंज़ूरी लेनी होगी। जहाँ नियमावली पहले से इस गतिविधि पर रोक लगाती है और भूमि-रजिस्ट्री में दर्ज है, वहाँ वह हर मालिक को बाँधती है।

क्या मुझे वह विशेष अंशदान चुकाना होगा जो मेरी अनुपस्थिति में पारित हुआ?

हाँ। विधिवत लिए गए प्रस्ताव हर मालिक को बाँधते हैं, और विधिवत सूचित अनुपस्थित मालिक पक्ष का वोट माना जाता है, जब तक वह कार्यवृत्त मिलने के तीस कैलेंडर दिनों के भीतर अपनी असहमति न बताए। जिन सुधारों की इमारत को ज़रूरत नहीं, उनमें विरोध में वोट देने वाला मालिक तब बाध्य नहीं जब उसका हिस्सा तीन महीनों के साधारण शुल्क से अधिक हो; और सुधारों का अंशदान वही चुकाता है जो किस्तें देय होने के समय फ़्लैट का मालिक हो।

समुदाय मुझसे बकाया शुल्क कब तक माँग सकता है?

हर किस्त के लिए उसकी देय तिथि से पाँच साल, जैसा सर्वोच्च न्यायालय ने 26 नवंबर 2025 को पुष्ट किया — औपचारिक माँग अवधि को बाधित करती है, और कालातीतता आपको स्वयं उठानी होगी। तब तक समुदाय monitorio प्रक्रिया का उपयोग कर सकता है, जिसके ख़र्च और वकील की फ़ीस आपके ज़िम्मे हैं, और यदि आप बेचें, तो ख़रीदार का फ़्लैट बिक्री के वर्ष और उससे पहले के तीन वर्षों के शुल्कों का उत्तरदायी होता है।

यह लेख प्रकाशन की तारीख़ पर स्पेन के क्षैतिज संपत्ति क़ानून के बारे में सामान्य जानकारी है, जिसे मार्च 2026 के संशोधन सहित क़ानून 49/1960 के समेकित पाठ, नागरिक संहिता, सांगठनिक क़ानून 1/2025 और सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय 1726/2025 से सत्यापित किया गया है। यह आपकी विशिष्ट स्थिति पर सलाह नहीं है: आपके समुदाय का संस्थापक विलेख और नियमावली अपने नियम जोड़ते हैं, और दूरस्थ बैठकों पर विधेयक अनुच्छेद 16 को तभी बदलेगा जब वह राजकीय राजपत्र में प्रकाशित हो जाए।