Сообщества собственников в Испании: ваши права как иностранного владельца — собрание, большинства, целевые сборы и правила для должников

Конверт приходит в Лидс или Гамбург во вторую неделю сентября: convocatoria на испанском о собрании в Коста-Адехе во вторник в шесть, повестка с лифтом за 40 000 € и — потому что в июне вернулся неоплаченным прямой дебет — ваше собственное имя в списке собственников-должников. Большинство иностранных владельцев знакомится с испанским правом сообществ собственников именно так: не при покупке, а в первый раз, когда дом чего-то от них требует. Эта статья излагает, что закон даёт вам и чего требует от вас как от собственника в comunidad de propietarios: кто что решает и каким большинством, что вы платите и почему, что происходит, если вы не платите, и как защищаться за две тысячи километров. Она читает Закон о горизонтальной собственности — Ley de Propiedad Horizontal 1960 года в редакции, действующей в сентябре 2026 года, включая поправку марта 2026 года, — и прямо говорит о том, что не изменилось, начиная с собрания, на котором вы по-прежнему не можете присутствовать по видеосвязи.

Что принадлежит вам, что вы делите с соседями и кто решает

Покупая квартиру в испанском доме, вы покупаете две вещи сразу. Сама квартира — пространство внутри её стен, с собственными коммуникациями и любым принадлежащим помещением, названным в купчей, парковочным местом или кладовой, — принадлежит только вам (LPH, статья 3.a). Всё остальное вы владеете совместно с соседями, и перечень Гражданского кодекса длинный: земля и крыша, несущие конструкции, «фасады с наружной отделкой террас, балконов и окон», подъезд, лестницы и лифты, трубы и кабели водоснабжения, газа, электричества и канализации «до входа в частное пространство», антенны и домофон (Гражданский кодекс, статья 396). Балконы на фотографии выше со своей наружной стороны принадлежат сообществу; комната за каждым из них — собственнику.

Ваша доля в общих элементах — это процент, cuota de participación, закреплённый в учредительном акте сообщества, título constitutivo, исходя из полезной площади квартиры, её расположения и предполагаемого пользования общими службами (LPH, статья 5). Этот процент — мера почти всего, что следует дальше: это ваша доля в расходах и вес вашего голоса. Тот же акт может содержать estatutos — частные правила о пользовании зданием, его расходах и управлении, которые связывают покупателя только при регистрации в реестре недвижимости (статья 5); а собственники могут добавить правила внутреннего распорядка — normas de régimen interior — о деталях совместного проживания, принимаемые простым большинством и обязательные для каждого собственника и жильца (статья 6). Запросите все три документа до покупки и прочтите устав дважды: пункт, запрещающий краткосрочную аренду или оставляющий бассейн собственникам одного корпуса, живёт именно там.

Сообществом управляют четыре органа (статья 13). Собрание собственников — junta de propietarios — суверенно: оно назначает и смещает должностных лиц, утверждает бюджет и отчётность, решает вопросы обычных и чрезвычайных работ, принимает или изменяет устав и правила внутреннего распорядка и решает всё остальное, представляющее общий интерес (статья 14). Председатель должен быть собственником, избирается или, если избрать не удалось, определяется по очереди или жребием, представляет сообщество в суде и вне его и занимает должность один год, если устав не предусматривает иного; назначение обязательно, и собственник, который не может исполнять обязанности — обычная причина — проживание за границей, — вправе в течение месяца после вступления в должность просить суд освободить его (статья 13.2, 13.3, 13.7). Секретарём и управляющим могут быть председатель, другой собственник или, как в большинстве комплексов на островах, профессиональная фирма (статья 13.5, 13.6); управляющий ведёт счета, распоряжается о срочном ремонте, исполняет утверждённые собранием работы и хранит документы сообщества в распоряжении собственников (статья 20). В комплексе из нескольких зданий вокруг общего бассейна и садов часто есть второй уровень: объединённое сообщество корпусов, где заседают и голосуют председатели каждого здания от имени своих собственников (статья 24).

Собрание: когда созывается, как вас извещают, как голосовать из-за рубежа

Собрание должно проводиться не реже раза в год для утверждения бюджета и отчётности, а также всякий раз, когда этого пожелает председатель или потребует четверть собственников — либо собственники, представляющие 25 % долей (статья 16.1). Любой собственник может письменно просить председателя включить вопрос в повестку следующего собрания, и председатель обязан его включить (статья 16.2). Извещение — convocatoria — исходит от председателя и должно содержать повестку, место, день и час первого и второго созыва, а также перечень собственников, не рассчитавшихся по платежам, с предупреждением, что они не смогут голосовать (статья 16.2). Годовое собрание созывается не менее чем за шесть дней; внеочередное — «с тем сроком, какой возможен» (статья 16.3). Если в первом созыве не собирается большинство собственников с большинством долей, собрание проходит во втором созыве — на практике через полчаса в тот же день — вообще без кворума (статья 16.2). Почти каждое собрание в Испании проходит во втором созыве, поэтому большинства в следующем разделе имеют две версии.

Как вас извещают — правило, которое большинство владельцев из-за рубежа обнаруживает уже потом. Извещения вручаются по адресу в Испании, который вы сообщили секретарю сообщества способом, подтверждающим получение; если вы его не сообщили, адресом считается сама квартира, извещение, вручённое тому, кто в ней находится, считается доставленным, а извещение, которое там вручить невозможно, вывешивается на доске объявлений сообщества и через три дня вступает в полную силу (статья 9.1.h). Извещение, приколотое к доске на Тенерифе, пока вы в Манчестере, юридически — извещение, которое вы получили. Сообщите секретарю адрес, который отвечает, — офис вашего адвоката, доверенного соседа, управляющего по письменному поручению — и подтвердите его письменно. Электронной почты в Законе пока нет: законопроект, о котором ниже, её добавил бы.

Присутствовать необязательно. Участие «может быть личным или через законного или добровольного представителя, для подтверждения которого достаточно письменного документа, подписанного собственником» (статья 15.1): одностраничная доверенность на соседа, друга, вашего управляющего или адвоката с указаниями, как голосовать, — всё, что требует закон. Сособственники одной квартиры должны назначить единого представителя; если квартира обременена узуфруктом, участвует и голосует голый собственник, но он считается представленным узуфруктуарием, если не заявит иного (статья 15.1). Одно условие касается всех: собственник, который на момент открытия собрания не рассчитался по всем наступившим долгам и не оспорил долг в суде и не внёс его в депозит суда или нотариуса, может участвовать в обсуждении, но не вправе голосовать, и его доля не учитывается ни при одном большинстве (статья 15.2). Возвращённый июньский платёж стоит вам сентябрьского голоса.

А видеосвязь? Её в законе нет. Статья 16 не менялась с 1999 года, и ничто в Законе не предусматривает собрания по видеоконференции или голосования по электронной почте. Законопроект, который добавил бы видеособрания, электронную книгу протоколов и адрес электронной почты для извещений, прошёл первое голосование в Конгрессе депутатов в конце мая 2026 года и на момент написания статьи находился на стадии поправок в комиссии по юстиции; он ничего не меняет, пока его не опубликует Официальный государственный бюллетень. Сообщество, которое сегодня собирается онлайн, делает это по доброй воле своих собственников, и принятое таким образом решение может оспорить любой, кто не присутствовал. Пока реформа не стала законом, собрание проводится лично или через представителя — вот почему доверенность так важна для владельца из-за рубежа. Управляющие Fuerteventura Properties публикуют форму доверенности и инструкцию для собственников, живущих в другом месте.

Большинства: что вам могут навязать, а что нет

В Законе не одно большинство, а лестница, переписанная по кусочкам за двадцать пять лет и в последний раз тронутая 22 марта 2026 года. Читайте её снизу вверх (статья 17, если не указана другая):

• Голосование не требуется вовсе. Работы, необходимые для поддержания здания в безопасном, пригодном для проживания и доступном состоянии, и работы, предписанные администрацией, обязательны и не требуют решения — собрание лишь определяет распределение расходов (статья 10.1.a). Работы по доступности, запрошенные собственником, в чьей квартире живёт человек с инвалидностью или старше семидесяти лет, обязательны, если их годовая стоимость за вычетом субсидий не превышает двенадцати обычных ежемесячных взносов или если публичная помощь покрывает 75 % (статья 10.1.b). Зарядная станция для собственного электромобиля на собственном парковочном месте требует лишь предварительного уведомления сообщества, за ваш счёт (статья 17.5).
• Треть собственников, представляющих треть долей. Общая телекоммуникационная инфраструктура и «общие или частные системы использования возобновляемых источников энергии, включая аэротермию и геотермию» — слова, которые Real Decreto-ley 7/2026 внёс в Закон с 22 марта 2026 года, — либо инфраструктура для новых коллективных энергопоставок (статья 17.1). Расходы нельзя переложить на собственников, не голосовавших за; если позже они захотят подключиться, они оплачивают свою обновлённую долю.
• Большинство собственников, представляющих большинство долей. Работы и службы, устраняющие архитектурные барьеры, и лифты в любом случае, даже если придётся менять акт или устав, — а после утверждения сообщество платит и сверх двенадцатимесячного предела (статья 17.2). Работы по энергоэффективности и общие установки возобновляемой энергии, с учётом субсидий, если чистая годовая стоимость укладывается в двенадцать обычных ежемесячных взносов (статья 17.2).
• Три пятых собственников, представляющих три пятых долей. Портье, консьерж, охрана или любая иная общая служба общего интереса; сдача в аренду общих элементов без закреплённого назначения; оборудование, повышающее энергетическую или водную эффективность здания (статья 17.3). Улучшения, в которых здание не нуждается, — новый бассейн, спортзал — с важной оговоркой: голосовавший против собственник не связан, если его доля расходов превышает три обычных ежемесячных взноса, если только позже он не захочет пользоваться улучшением (статья 17.4). Разделение или объединение квартир, надстройка этажей, застекление террас и любое иное изменение конструкции или общих вещей (статья 17.4). И с 3 апреля 2025 года — решение, «которое одобряет, ограничивает, обусловливает или запрещает» туристическую аренду в доме, с особыми взносами до 20 % выше для сдающих квартир, никогда с обратной силой (статья 17.12); собственник, желающий начать сдавать, должен сначала получить прямое одобрение сообщества (статья 7.3). Мы объясняли, что это вето означает на Канарах, когда правило появилось.
• Единогласие всех собственников, представляющих все доли. Всё остальное, что меняет акт или устав (статья 17.6), — например, изменение долей, которые Закон устанавливает соглашением всех собственников, арбитражным решением или решением суда (статьи 3 и 5).
• Всё прочее — простое большинство собственников и долей в первом созыве, а во втором — большинство присутствующих, представляющих более половины присутствующих долей (статья 17.7). Если большинства достичь не удаётся, собственник может в течение месяца после второго собрания просить суд решить «по справедливости» (статья 17.7).

Лестницу замыкают два правила. Отсутствовавшие собственники, надлежаще извещённые, считаются голосовавшими за, если в течение тридцати календарных дней после сообщения им решения они не заявят секретарю о несогласии способом, подтверждающим получение, — кроме случаев, когда расходы нельзя переложить на не голосовавших за, или когда изменение служит частному пользованию (статья 17.8). Для владельца из-за рубежа это самый важный срок: приходит протокол, и через тридцать дней ваше молчание становится «да». И каждое действительно принятое решение обязательно для всех собственников — присутствовавших, отсутствовавших и несогласных (статья 17.9).

Ваши деньги: взносы, резервный фонд и целевые сборы

Вы участвуете в общих расходах здания «согласно доле, установленной в акте» (статья 9.1.e), и неиспользование службы не освобождает от её оплаты (статья 9.2): владелец квартиры на первом этаже платит за лифт. Собрание ежегодно утверждает бюджет и отчётность (статья 14.b), и сообщество обязано держать резервный фонд не менее 10 % последнего обычного бюджета на работы по сохранению, ремонту и реконструкции (статья 9.1.f). Когда бюджета не хватает — крыша, лифт, фасад, — собрание голосует за derrama, чрезвычайный взнос, распределяемый по долям. Управляющие Fuerteventura Properties объясняют, как рассчитываются взносы и целевые сборы; два правила из Закона стоит носить с собой.

Первое — о времени. Целевой сбор на улучшения платит «тот, кто является собственником в момент наступления срока платежа» (статья 17.11): сбор, утверждённый в марте и подлежащий уплате в октябре, ложится на того, кому квартира принадлежит в октябре, что бы ни говорил договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Второе — о самой квартире. Покупатель отвечает квартирой за взносы, не уплаченные прежними собственниками в год покупки и три предшествующих календарных года, а продавец обязан заявить у нотариуса, что рассчитался, и представить справку о задолженности, выданную секретарём в течение семи календарных дней, без которой купчая не может быть удостоверена, если покупатель прямо не откажется от неё (статья 9.1.e). Прочтите наше руководство по покупке перед подписанием и статью о справке о задолженности, которую те же управляющие написали для обеих сторон сделки.

Собрание также может принять меры против неплатежей — проценты выше законной ставки, временное отключение неосновных услуг, — при условии, что они не злоупотребительны, не имеют обратной силы и не затрагивают пригодность квартиры для проживания; в любом случае долг перед сообществом приносит проценты со дня наступления срока платежа (статья 21.1).

Если вы задолжали: правила для должника

Закон относится к долгам серьёзно, и последствия наступают в установленном порядке. Вы теряете голос на следующем собрании (статья 15.2). Ваше имя появляется в извещении о созыве (статья 16.2). Вы не можете оспаривать решения собрания, не уплатив или не внеся в депозит то, что должны, — единственное исключение — спор о самих долях (статья 18.2). А сообщество может взыскивать долг через собственную ускоренную судебную процедуру, monitorio: со справкой о долге, подписанной секретарём и одобренной председателем, и подтверждением того, что долг был вам сообщён — при необходимости на доске объявлений в течение трёх дней, — оно просит суд обязать вас заплатить; если вы возражаете, суд наложит обеспечительный арест на ваше имущество в размере требования, процентов и издержек без предоставления сообществом обеспечения; и заплатите ли вы по требованию или нет, гонорары адвоката и procurador сообщества ложатся на вас в пределах, установленных процессуальным законом (статья 21.2–21.5). Иск может быть предъявлен к зарегистрированному собственнику, чтобы по нему отвечала сама квартира (статья 21.2). Долги сообщества перед третьими лицами — строителем, банком — тоже могут дотянуться до вас: каждый собственник, участвовавший в процессе, отвечает субсидиарно и после требования об уплате своей долей того, что сообщество не может заплатить, — если не докажет, что на момент получения требования рассчитался с сообществом (статья 22).

Как далеко назад может пойти сообщество? Пять лет по каждому платежу. Верховный суд решил вопрос в постановлении 1726/2025 от 26 ноября 2025 года: взносы в сообщество — это платежи, «которые производятся по годам или в более короткие сроки», и они погашаются давностью по статье 1966.3.º Гражданского кодекса, включая долги, возникшие до реформы 2015 года общего срока давности; формальное внесудебное требование прерывает пять лет, и собственник должен сам заявить о давности — суд не применит её по своей инициативе. Практический ответ для владельца из-за рубежа — не срок давности, а SEPA-дебет со счёта, с которого платежи не возвращаются, адрес в Испании, который отвечает, и кто-то с поручением уладить случайно отклонённый платёж до собрания.

Как защищаться: оспаривание, протоколы и документы

Решение собрания можно оспорить в суде по трём основаниям: оно противоречит закону или уставу; оно серьёзно вредит сообществу в пользу одного или нескольких собственников; либо оно причиняет серьёзный вред собственнику, который юридически не обязан его терпеть, или принято со злоупотреблением правом (статья 18.1). Подать иск могут три группы: собственники, голосовавшие против и заявившие об этом в протоколе, отсутствовавшие по любой причине и неправомерно лишённые права голоса — всегда при условии расчёта с сообществом (статья 18.2). Срок короткий: три месяца с момента принятия решения, продлеваемые до одного года, если решение противоречит закону или уставу, а для отсутствовавших срок течёт со дня, когда решение было им сообщено (статья 18.3). Оспаривание не приостанавливает исполнение решения, если судья не распорядится об этом в качестве обеспечительной меры (статья 18.4). Иск рассматривается в общем гражданском порядке (Гражданский процессуальный закон, статья 249.1.8.º) и с 3 апреля 2025 года должен предваряться попыткой внесудебного урегулирования — MASC, о котором рассказывает наша статья о судебных исках, — потому что оспаривание решения сообщества — обычный иск о признании (Ley Orgánica 1/2025, статья 5).

Протоколы — ваше доказательство. Каждое собрание заносится в книгу протоколов, заверенную реестром недвижимости, и каждая запись должна содержать дату и место, кто созвал собрание, было ли оно очередным или внеочередным и в каком созыве, каждого присутствовавшего или представленного собственника с его долями, повестку и решения с именами и долями голосовавших за и против там, где это имеет значение для действительности (статья 19.1, 19.2). Протокол закрывается подписями председателя и секретаря в течение десяти календарных дней, решения с этого момента подлежат исполнению, а копия направляется каждому собственнику по адресу статьи 9 (статья 19.3). Секретарь хранит книгу протоколов и в течение пяти лет — извещения, сообщения и доверенности каждого собрания (статья 19.4); управляющий держит документацию сообщества в распоряжении собственников (статья 20.e). Запросите письменно отчётность, договоры и страховой полис; отказ сам по себе — основание для жалобы собранию, которое рассматривает претензии к должностным лицам (статья 14.a).

Чего Закон вам не даёт — так это перевода. Извещение, протоколы и отчётность составляются на испанском, и никакая норма не обязывает сообщество предоставлять их на английском или немецком; профессиональный управляющий в курортном комплексе часто делает краткое изложение по-английски из любезности, а не по обязанности. Для собственника, не читающего по-испански, надёжные ответы — представитель, который читает, постоянное поручение управляющему или адвокатская контора в качестве адреса для извещений, — что превращает каждый срок из этой статьи, прежде всего тридцать дней статьи 17.8 и три месяца статьи 18.3, в сроки, за которыми кто-то следит.

Где подключаемся мы

Для иностранных собственников, которых мы консультируем, дела сообщества приходят в трёх видах: решение, которое нужно оспорить, долг, который нужно защитить или обсудить, и квартира, которую нужно купить или продать с документами сообщества в порядке. Наши адвокаты по недвижимости в Корралехо и Коста-Адехе читают акт и устав перед покупкой, служат вашим адресом для извещений и вашим представителем на собрании, когда вы хотите видеть в зале адвоката, и предъявляют или отражают иски, которые допускает Закон, в его короткие сроки; повседневность вашего сообщества — взносы, протоколы, подрядчики, замена управляющего, который не справляется, — это работа управляющего недвижимостью, и управляющие Fuerteventura Properties объясняют, как его сменить. Свяжитесь с нами с извещением или протоколом в руках: часы статьи 18 запускаются в день, когда вы их получили.

Частые вопросы

Могу ли я участвовать в собрании собственников онлайн или голосовать по электронной почте из-за рубежа?

По действующему закону — нет: статья 16 Ley de Propiedad Horizontal предусматривает очное собрание и не менялась с 1999 года, а законопроект о видеособраниях и извещениях по электронной почте на момент написания статьи ещё проходил стадию поправок в парламенте. Вы можете поручить представлять вас любому лицу по подписанному вами документу, и этот представитель может привезти ваши указания по голосованию.

Может ли сообщество запретить мне сдавать квартиру туристам?

С 3 апреля 2025 года собрание может одобрить, ограничить, обусловить или запретить туристическую аренду тремя пятыми собственников, представляющих три пятых долей, и взимать со сдающих квартир до 20 % больше взносов, никогда с обратной силой; тот, кто хочет начать, должен сначала получить прямое одобрение сообщества. Если устав уже запрещает такую деятельность и зарегистрирован в реестре недвижимости, он обязателен для всех собственников.

Должен ли я платить целевой сбор, за который проголосовали в моё отсутствие?

Да. Действительно принятые решения обязательны для каждого собственника, а надлежаще извещённый отсутствовавший собственник считается голосовавшим за, если не заявит о несогласии в течение тридцати календарных дней после получения протокола. При улучшениях, в которых здание не нуждается, голосовавший против не связан, если его доля превышает три обычных ежемесячных взноса; а сбор на улучшения платит тот, кто владеет квартирой при наступлении сроков платежей.

Как долго сообщество может требовать с меня неуплаченные взносы?

Пять лет по каждому платежу, считая со дня наступления срока, как подтвердил Верховный суд 26 ноября 2025 года; формальное требование прерывает срок, а о давности нужно заявить самому. До тех пор сообщество может использовать процедуру monitorio, издержки и гонорары адвоката по которой ложатся на вас, а если вы продадите квартиру, квартира покупателя отвечает за взносы года продажи и трёх предыдущих лет.

Эта статья — общая информация об испанском праве горизонтальной собственности на дату публикации, проверенная по консолидированному тексту Ley 49/1960, включая поправку марта 2026 года, Гражданскому кодексу, Ley Orgánica 1/2025 и постановлению Верховного суда 1726/2025. Это не консультация по вашей конкретной ситуации: учредительный акт и устав вашего сообщества добавляют собственные правила, а законопроект о дистанционных собраниях изменит статью 16 лишь после публикации в Официальном государственном бюллетене.