Новый канарский закон о туристической аренде: что Ley 6/2025 значит для собственников

Сдавать жильё туристам на Канарах долго было делом декрета 2015 года и большой импровизации. Между 2024-м и концом 2025-го пришли три слоя нового права — и вместе они перерисовывают карту для каждого собственника на Тенерифе и Фуэртевентуре.

Слой первый: государственный реестр — отменён в мае 2026 года

Real Decreto 1312/2024 создал единый государственный реестр аренды: с 1 июля 2025 года каждой краткосрочной аренде требовался государственный регистрационный номер, а платформы должны были снимать объявления без него. 19 мая 2026 года Верховный суд (Tribunal Supremo, решение 620/2026, Третья палата) отменил этот реестр и обязанность регистрации: туризм и жильё — компетенции автономных сообществ, и государство не могло надстроить над ними собственный реестр. От декрета остались цифровое единое окно и обязанность платформ передавать государству данные об аренде. На практике: государственный номер больше не является условием для размещения объявления, а уже полученный номер просто утратил эту роль — ваше право сдавать жильё держится на канарской регистрации.

Слой второй: у сообщества собственников появилось вето

Реформа, действующая с 3 апреля 2025 года, позволяет сообществам собственников одобрять — или отклонять — новую туристическую аренду в доме большинством в три пятых. Существующая законная аренда голосованием не изгоняется, но тот, кто покупает «чтобы сдавать», теперь обязан читать протоколы и устав сообщества до любой подписи.

Слой третий: канарский закон — Ley 6/2025

10 декабря 2025 года Канары приняли собственный закон об устойчивом туристическом использовании жилья, который имеет приоритет над декретом 2015 года везде, где они расходятся. Главное:

• Потолок: как правило, не больше 10% жилого фонда каждого муниципалитета (или зоны) может уходить под туристическую аренду — до 20% на Эль-Йерро, Ла-Гомере и Ла-Пальме.
• Муниципальное зонирование: мэрии через своё планирование решают, где жильё можно сдавать туристам; затем собственник подаёт ответственную декларацию в островной кабильдо, который регистрирует объект и инспектирует его.
• Новостройки ждут: жильё нельзя использовать туристически до истечения десяти лет с завершения строительства.
• Социальное жильё (VPO) исключено полностью, а здания, целиком работающие как де-факто отели, запрещены.
• Существующая аренда в правилах продолжает работать по переходным нормам — но слово «в правилах» несёт большую нагрузку: считаются регистрация, пригодность жилья и вся бумажная цепочка. Как правило, деятельность может продолжаться пять лет, до декабря 2030 года, а с августа 2026 года одна дата идёт раньше: тот, кто зарегистрировался до закона и не подал в мэрию предварительное уведомление о классифицированной деятельности (comunicación previa), должен подать его до 31 июля 2027 года или прекратить сдачу (Ley 7/2026).

Октябрь 2026 года: государственный декрет, отменённый через несколько дней, и второй, действующий с 8 октября

Государственный декрет-закон, действовавший с 1 октября 2026 года (Real Decreto-ley 26/2026), на несколько дней заново провёл границу между туристическим проживанием и арендой: туристическая сдача, не подпадающая под закон об аренде, не могла превышать тридцати одного дня, прежний сезонный договор уступал место аренде временного жилья, а за цифровым единым окном появлялись штрафы. Конгресс отменил декрет 2 октября 2026 года, и все три изменения ушли вместе с ним на шесть дней: с 8 октября 2026 года Real Decreto-ley 29/2026 записывает их снова, в ожидании голосования Постоянной депутации распущенного Конгресса в течение тридцати дней после его публикации 7 октября (на 21 октября ничего опубликовано не было): туристическое проживание, которое закон об аренде оставляет туристическим нормам, не может превышать тридцати одного дня (статья 5.e), сдача на сезон — это аренда временного жилья с письменно указанной причиной (статьи 2.3 и 9 bis), а штрафы платформам снова стоят за цифровым единым окном (раздел V). На островах одна цифра всё же остаётся, в региональном законе: с августа 2026 года он предполагает, что жильё, сданное на тридцать один день или меньше, — это туристическая аренда, если в договоре не записано, почему арендатору нужно временное жильё (Ley 6/2025, статьи 11 и 12). Ни декрет, ни его отмена не затрагивают канарскую регистрацию, муниципальные потолки или голосование сообщества собственников. Наша статья об октябрьских декретах объясняет, что было отменено, что вернулось и что может изменить голосование.

Что это значит в Корралехо и Коста-Адехе

Оба города — ровно там, где спрос, а значит и потолки, укусят первыми. Два практических следствия:

1. Если вы уже сдаёте: проверьте, что ваша канарская регистрация в порядке (государственный номер больше не подтверждает право сдавать), и храните доказательства деятельности — переходная защита идёт за бумагами.
2. Если покупаете, чтобы сдавать: вопрос лицензии теперь стоит до покупки, а не после. Квартира без согласия сообщества, в насыщенной зоне или построенная в прошлом году может просто никогда её не получить — и цена должна это отражать. И к покупателю регистрация не переходит: закреплённое туристическое использование (uso turístico consolidado), которое закон признаёт за нынешними операторами, прекращается, когда объект меняет собственника, за исключением наследования.

Эпоха «сначала купим, потом лицензия» на Канарах закончилась. Теперь лицензия И ЕСТЬ актив.

Наша команда по недвижимости проверяет арендный статус объекта до того, как вы свяжете себя обязательствами, — спросите нас о своём случае.