加那利新度假出租法：Ley 6/2025 对业主意味着什么

在加那利出租度假屋，很长时间里靠的是2015年的一纸法令和大量即兴发挥。2024年至2025年底之间，三层新法律相继落地——共同重绘了特内里费与富埃特文图拉每一位业主的地图。

第一层：国家登记——2026年5月被撤销

Real Decreto 1312/2024 曾建立全国统一的租赁登记：自2025年7月1日起，每一处短租都需要国家登记号，平台必须下架没有号码的房源。2026年5月19日，西班牙最高法院（第620/2026号判决，第三庭）撤销了该登记及登记义务：旅游与住房属自治区权限，国家不能在其之上叠加自己的登记。该法令保留下来的只有数字一站式窗口，以及平台向国家报送租赁数据的义务。实际意义：国家登记号不再是发布房源的条件，已取得的号码只是失去了这一作用——支撑您经营权利的是加那利登记。

第二层：业主委员会有了否决权

自2025年4月3日起施行的改革允许业主委员会以五分之三多数批准——或拒绝——楼内新增的度假出租。既有的合法出租不会被投票赶走，但「买来出租」的人如今必须先读业委会的会议纪要与章程，再签任何字。

第三层：加那利自己的法律——Ley 6/2025

2025年12月10日，加那利通过了自己的住房旅游可持续利用法，凡与2015年法令相抵触之处，一律以该法为准。要点：

• 上限：原则上每个市镇（或区域）至多10%的住房存量可用于度假出租——耶罗岛、戈梅拉岛与拉帕尔马岛最高20%。
• 市镇分区：市政厅通过规划决定哪些地方的住宅可以出租给游客；业主随后向岛务委员会提交责任声明，由岛务委员会登记并负责稽查。
• 新房要等：住房自竣工起十年内不得转为旅游用途。
• 保障房（VPO）完全排除，整栋当事实酒店运营的建筑被禁止。
• 既有合规出租按过渡规则继续——但「合规」二字分量十足：登记、宜居条件与文件轨迹都算数。按一般规则，经营可以再持续五年，到2030年12月为止；而自2026年8月起，有一个日期排在前面：在该法之前已经登记、却没有向市政厅提交分类经营活动事先通报（comunicación previa）的业主，必须在2027年7月31日之前提交，否则就得停止经营（Ley 7/2026）。

2026年10月：一部国家法令数日即被废止，第二部自10月8日起生效

一部自2026年10月1日起生效的国家法令（Real Decreto-ley 26/2026）曾在几天之内重新划定度假住宿与租赁之间的界线：不受城市租赁法调整的旅游性让与不得超过三十一天，旧的季节性合同让位于临时住房租赁，数字一站式窗口也配上了罚款。众议院于2026年10月2日废止了这部法令，三项变动随之失效了六天：自2026年10月8日起，Real Decreto-ley 29/2026 把它们重新写了一遍，有待已解散的众议院的常设委员会在其10月7日公布之后三十天内表决（截至10月21日尚未公布任何决定）：城市租赁法留给旅游法规调整的旅游性住宿不得超过三十一天（第5.e条），按季节出租属于须书面写明原因的临时住房租赁（第2.3条和第9 bis条），而针对平台的罚款重新放在了数字一站式窗口之后（第五编）。但在群岛上，自治区的法律里还留着一个数字：自2026年8月起，它推定出租三十一天或更短的住宅属于度假出租，除非合同写明承租人为何需要临时住处（Ley 6/2025第11条和第12条）。无论是这部法令还是它的废止，都没有触及加那利的登记、各市镇的上限或业主委员会的表决。我们关于十月法令的文章说明了哪些内容被废止、哪些回来了，以及表决可能改变什么。

这对科拉莱霍与阿德赫海岸意味着什么

这两个镇正是需求——因而也是上限——最先咬人的地方。两个实际结论：

1. 已在出租：核实加那利登记是否齐备（国家登记号已不再支撑经营权利），保存经营证据——过渡保护跟着文件走。
2. 买来出租：许可问题如今在购买之前，而非之后。一套没有业委会同意、位于饱和区或去年才竣工的公寓，可能永远拿不到许可——价格应当反映这一点。而且，登记并不随房屋转给买方：该法给予现有经营者的巩固旅游用途（uso turístico consolidado）在房产易手时即告终止，继承除外。

「先买房、后办证」的时代在加那利结束了。现在，许可证本身就是资产。

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