A nova lei canária do alojamento turístico: o que a Ley 6/2025 significa para os proprietários

Arrendar uma casa de férias nas Canárias foi durante muito tempo matéria de um decreto de 2015 e de muita improvisação. Entre 2024 e o final de 2025 chegaram três camadas de lei nova — e juntas redesenham o mapa para cada proprietário de Tenerife e Fuerteventura.

Primeira camada: o registo estatal — anulado em maio de 2026

O Real Decreto 1312/2024 criou um registo nacional único de arrendamentos: desde 1 de julho de 2025, todo o arrendamento de curta duração precisava de um número de registo estatal e as plataformas tinham de remover os anúncios sem ele. Em 19 de maio de 2026, o Tribunal Supremo (acórdão 620/2026, Terceira Secção) anulou esse registo e a obrigação de inscrição: turismo e habitação são competências regionais, e o Estado não podia sobrepor-lhes um registo próprio. Do decreto sobrevivem o balcão único digital e o dever de as plataformas comunicarem ao Estado os dados da atividade. Na prática: um número estatal já não é condição para anunciar, e o que já tem perdeu simplesmente esse papel — é o seu registo canário que sustenta o seu direito a operar.

Segunda camada: o condomínio ganhou veto

Uma reforma em vigor desde 3 de abril de 2025 permite aos condomínios aprovar — ou recusar — os novos alojamentos turísticos do prédio por maioria de três quintos. Os arrendamentos existentes e regulares não são expulsos pelo voto, mas quem compra «para arrendar» tem agora de ler atas e estatutos antes de qualquer assinatura.

Terceira camada: a lei canária — Ley 6/2025

A 10 de dezembro de 2025, as Canárias aprovaram a sua própria lei sobre o uso turístico sustentável da habitação, que prevalece sobre o decreto de 2015 em tudo o que com ela colida. O essencial:

• Um teto: em regra, não mais de 10% do parque habitacional de cada município (ou zona) pode dedicar-se ao alojamento turístico — até 20% em El Hierro, La Gomera e La Palma.
• Zonamento municipal: as câmaras decidem, através do seu planeamento, onde uma habitação pode ser arrendada a turistas; o proprietário apresenta depois uma declaração responsável ao cabildo insular, que regista o alojamento e o inspeciona.
• A obra nova espera: as casas só podem ir para uso turístico dez anos após a conclusão.
• A habitação protegida (VPO) fica excluída por inteiro, e os prédios explorados em bloco como hotéis de facto são proibidos.
• Os alojamentos existentes e conformes continuam sob regras transitórias — mas «conformes» carrega muito peso nessa frase: registo, habitabilidade e o rasto documental contam todos. Em regra a atividade pode continuar por cinco anos, até dezembro de 2030, e desde agosto de 2026 há uma data que vem primeiro: quem se registou antes da lei sem apresentar na câmara a comunicação prévia de atividade classificada (comunicación previa) tem de a apresentar antes de 31 de julho de 2027 ou cessar (Ley 7/2026).

Outubro de 2026: um decreto estatal revogado em poucos dias, e um segundo em vigor desde 8 de outubro

Um decreto-lei estatal em vigor desde 1 de outubro de 2026 (Real Decreto-ley 26/2026) redesenhou, durante alguns dias, a fronteira entre a estadia turística e o arrendamento: a cedência turística que fica fora da lei do arrendamento não podia ultrapassar trinta e um dias, o antigo contrato de temporada dava lugar a um arrendamento de habitação temporária, e punham-se coimas atrás do balcão único digital. O Congresso revogou o decreto em 2 de outubro de 2026, e as três alterações caíram com ele durante seis dias: desde 8 de outubro de 2026 o Real Decreto-ley 29/2026 escreve-as de novo, pendente do voto da Deputação Permanente do Congresso dissolvido nos trinta dias seguintes à sua publicação a 7 de outubro (a 21 de outubro nada tinha sido publicado): a estadia turística que a lei do arrendamento deixa às regras do turismo não pode ultrapassar trinta e um dias (artigo 5.e), arrendar por uma temporada é um arrendamento de habitação temporária com motivo escrito (artigos 2.3 e 9 bis), e as coimas às plataformas voltam a estar atrás do balcão único digital (título V). Nas ilhas fica, porém, um número, na lei regional: desde agosto de 2026 ela presume que a habitação arrendada por trinta e um dias ou menos é arrendamento turístico, salvo se o contrato indicar por que razão o arrendatário precisa de alojamento temporário (Ley 6/2025, artigos 11.º e 12.º). Nem o decreto nem a sua revogação tocam no registo canário, nos tetos municipais ou no voto do condomínio. A nossa nota sobre os decretos de outubro explica o que foi revogado, o que voltou e o que a votação pode mudar.

O que isto significa em Corralejo e Costa Adeje

As duas localidades são exatamente onde a procura — e portanto os tetos — vão morder primeiro. Duas consequências práticas:

1. Se já arrenda: confirme que o seu registo canário está em ordem (o número estatal já não sustenta o seu direito a operar) e guarde provas da atividade — a proteção transitória segue os papéis.
2. Se compra para arrendar: a pergunta da licença vem agora antes da compra, não depois. Um apartamento sem consentimento do condomínio, em zona saturada ou construído no ano passado pode simplesmente nunca a obter — e o preço deve refleti-lo. E o registo não passa para o comprador: o uso turístico consolidado que a lei reconhece a quem hoje explora o alojamento extingue-se quando o imóvel muda de mãos, salvo em caso de herança.

A era do «primeiro compra-se, depois a licença» acabou nas Canárias. Agora a licença É o ativo.

A nossa equipa de imobiliário verifica o estado de arrendabilidade de um imóvel antes de se comprometer — pergunte-nos pelo seu caso.