جمعيات الملاك في إسبانيا: حقوقكم بوصفكم مالكين أجانب — الاجتماع والأغلبيات والرسوم الاستثنائية وقواعد المدين

يصل الظرف إلى ليدز أو هامبورغ في الأسبوع الثاني من سبتمبر: convocatoria بالإسبانية لاجتماع في كوستا أديخي يوم ثلاثاء في السادسة، وجدول أعمال فيه مصعد بقيمة 40,000 يورو، و— لأن خصمًا مباشرًا ارتدّ في يونيو — اسمكم أنتم في قائمة الملاك المتأخرين عن السداد. هكذا يلتقي معظم الملاك الأجانب بقانون جمعيات الملاك في إسبانيا: لا عند الشراء، بل في المرة الأولى التي يطلب فيها المبنى منهم شيئًا. يعرض هذا المقال ما يمنحكم إياه القانون وما يطلبه منكم بوصفكم مالكين في comunidad de propietarios: من يقرر ماذا وبأي أغلبيات، وماذا تدفعون ولماذا، وماذا يحدث حين لا تدفعون، وكيف تدافعون عن أنفسكم على بعد ألفي كيلومتر. وهو يقرأ قانون الملكية الأفقية — Ley de Propiedad Horizontal لعام 1960، بالنص الساري في سبتمبر 2026، بما في ذلك تعديل مارس 2026 — ويقول بوضوح ما لم يتغير، بدءًا من الاجتماع الذي ما زلتم لا تستطيعون حضوره عبر الفيديو.

ما تملكونه، وما تتقاسمونه، ومن يقرر

حين تشترون شقة في عمارة إسبانية فإنكم تشترون شيئين معًا. الشقة نفسها — الفراغ داخل جدرانها، بتجهيزاتها الخاصة وأي ملحق يذكره العقد، موقف سيارة أو مخزن — لكم وحدكم (LPH، المادة 3.a). وكل ما عدا ذلك تملكونه بالاشتراك مع جيرانكم، وقائمة القانون المدني طويلة: الأرض والسقف، والهيكل الإنشائي، «الواجهات، مع الكسوة الخارجية للشرفات والبلكونات والنوافذ»، والمدخل والسلالم والمصاعد، وأنابيب وكابلات الماء والغاز والكهرباء والصرف «حتى مدخل الحيز الخاص»، والهوائيات وجهاز الإنتركم (القانون المدني، المادة 396). البلكونات في الصورة أعلاه تخص الجمعية بوجهها الخارجي؛ أما الغرفة خلف كل منها فتخص المالك.

حصتكم في العناصر المشتركة نسبة مئوية — cuota de participación — مثبتة في العقد الذي أنشأ الجمعية، título constitutivo، على أساس المساحة الصافية للشقة وموقعها والاستعمال المتوقع للخدمات المشتركة (LPH، المادة 5). هذه النسبة هي مقياس كل ما يلي تقريبًا: هي حصتكم من الفواتير، وهي وزن صوتكم. وقد يتضمن العقد نفسه estatutos، أي قواعد خاصة بشأن استعمال المبنى ونفقاته وإدارته، لا تلزم المشتري إلا إذا سُجلت في السجل العقاري (المادة 5)؛ ويستطيع الملاك إضافة قواعد النظام الداخلي — normas de régimen interior — بشأن تفاصيل العيش المشترك، تُعتمد بالأغلبية العادية وتلزم كل مالك وشاغل (المادة 6). اطلبوا الوثائق الثلاث قبل الشراء واقرؤوا النظام الأساسي مرتين: فالبند الذي يحظر الإيجار قصير المدة، أو يقصر المسبح على ملاك عمارة واحدة، يسكن هناك.

تُدار الجمعية بأربعة أجهزة (المادة 13). جمعية الملاك العمومية — junta de propietarios — هي صاحبة السيادة: تعيّن أصحاب المناصب وتعزلهم، وتقر الموازنة والحسابات، وتقرر الأعمال العادية والاستثنائية، وتعتمد النظام الأساسي وقواعد النظام الداخلي أو تعدّلها، وتبتّ في كل ما عدا ذلك من المسائل ذات المصلحة العامة (المادة 14). الرئيس يجب أن يكون مالكًا، ويُنتخب أو، إن تعذر ذلك، يُختار بالتناوب أو بالقرعة، ويمثّل الجمعية أمام القضاء وخارجه، ويشغل المنصب سنة واحدة ما لم ينص النظام الأساسي على خلاف ذلك؛ والتعيين إلزامي، ويجوز للمالك الذي لا يستطيع القيام به — والإقامة في الخارج هي السبب المعتاد — أن يطلب من المحكمة إعفاءه خلال شهر من توليه المنصب (المادة 13.2، 13.3، 13.7). أما أمين السر والمدير فيجوز أن يكونا الرئيس نفسه، أو مالكًا آخر، أو — كما في معظم المجمعات في الجزر — شركة محترفة (المادة 13.5، 13.6)؛ ويمسك المدير الحسابات، ويأمر بالإصلاحات العاجلة، وينفذ الأعمال التي أقرتها الجمعية، ويحفظ وثائق الجمعية تحت تصرف الملاك (المادة 20). وفي مجمع من عدة مبانٍ حول مسبح وحدائق مشتركة كثيرًا ما توجد طبقة ثانية: جمعية مجمَّعة للعمارات يجلس فيها رؤساء كل مبنى ويصوّتون نيابة عن ملاكهم (المادة 24).

الاجتماع: متى يُدعى إليه، وكيف تُبلَّغون، وكيف تصوّتون من الخارج

يجب أن ينعقد الاجتماع مرة في السنة على الأقل لإقرار الموازنة والحسابات، وكذلك كلما قرر الرئيس ذلك أو طلبه ربع الملاك — أو ملاك يمثلون 25% من الحصص (المادة 16.1). ويجوز لأي مالك أن يكتب إلى الرئيس طالبًا إدراج موضوع في جدول أعمال الاجتماع التالي، وعلى الرئيس إدراجه (المادة 16.2). الدعوة — convocatoria — تصدر عن الرئيس ويجب أن تذكر جدول الأعمال والمكان واليوم والساعة للانعقاد الأول والثاني، ويجب أن تعدّد الملاك غير المسددين مع التنبيه إلى أنهم لن يستطيعوا التصويت (المادة 16.2). ويحتاج الاجتماع السنوي إلى إشعار مسبق بستة أيام على الأقل؛ أما الاستثنائي فبـ«المهلة الممكنة» (المادة 16.3). وإذا لم يجمع الانعقاد الأول أغلبية الملاك الحائزين أغلبية الحصص، انعقد الاجتماع في الانعقاد الثاني — عمليًا بعد نصف ساعة في اليوم نفسه — دون أي نصاب (المادة 16.2). وتكاد كل الاجتماعات في إسبانيا تنعقد في الانعقاد الثاني، ولهذا فإن للأغلبيات في القسم التالي صيغتين.

كيفية إبلاغكم هي القاعدة التي لا يكتشفها معظم الملاك في الخارج إلا بعد فوات الأوان. تُسلَّم الإخطارات على العنوان في إسبانيا الذي أبلغتم به أمين سر الجمعية بوسيلة تثبت الاستلام؛ فإن لم تبلّغوا بأي عنوان، كانت الشقة نفسها عنوانكم، وكان الإخطار المسلَّم إلى من يشغلها صحيحًا، وعُلّق الإخطار الذي يتعذر تسليمه هناك على لوحة إعلانات الجمعية ليصبح نافذًا بالكامل بعد ثلاثة أيام (المادة 9.1.h). فالدعوة المثبتة على لوحة في تينيريفي بينما أنتم في مانشستر هي، قانونًا، دعوة استلمتموها. أعطوا أمين السر عنوانًا يجيب — مكتب محاميكم، أو جار موثوق، أو المدير بموجب توكيل مكتوب — وأكّدوه كتابيًا. البريد الإلكتروني ليس في القانون بعد: ومشروع القانون المذكور أدناه سيضيفه.

لستم مضطرين إلى الحضور. فالحضور «يكون شخصيًا أو بالتمثيل القانوني أو الاختياري، ويكفي لإثباته كتاب موقّع من المالك» (المادة 15.1): توكيل من صفحة واحدة يسمّي جارًا أو صديقًا أو مديركم أو محاميكم، مع تعليمات بكيفية التصويت، هو كل ما يطلبه القانون. وعلى الملاك المشتركين في شقة واحدة تعيين ممثل واحد؛ وإذا كانت الشقة محمَّلة بحق انتفاع، حضر المالك الرقبي وصوّت لكنه يُعدّ ممثَّلًا بالمنتفع ما لم يصرّح بخلاف ذلك (المادة 15.1). وثمة شرط واحد ينطبق على الجميع: المالك الذي لا يكون عند افتتاح الاجتماع قد سدد كل الديون المستحقة، ولم يطعن في الدين أمام القضاء ولم يودعه لدى المحكمة أو لدى موثّق، يجوز له المشاركة في المداولات لكنه لا يجوز له التصويت، وتُستبعد حصته من احتساب كل الأغلبيات (المادة 15.2). فالخصم المرتدّ في يونيو يكلفكم صوتكم في سبتمبر.

وماذا عن الفيديو؟ ليس في القانون. لم تُعدَّل المادة 16 منذ عام 1999، ولا شيء في القانون ينص على اجتماع يُعقد عبر مؤتمر الفيديو أو تصويت يُدلى به بالبريد الإلكتروني. مشروع قانون يضيف اجتماعات الفيديو وسجل محاضر رقميًا وعنوان بريد إلكتروني للإخطارات اجتاز تصويته الأول في مجلس النواب في أواخر مايو 2026 وكان في مرحلة التعديلات في لجنة العدل حين كُتب هذا المقال؛ وهو لا يغيّر شيئًا إلى أن تنشره الجريدة الرسمية للدولة. والجمعية التي تجتمع اليوم عبر الإنترنت تفعل ذلك بحسن نية ملاكها، والقرار المتخذ بهذه الطريقة قابل للطعن من أي شخص لم يكن حاضرًا. وإلى أن يصبح الإصلاح قانونًا، فإن الاجتماع حضوري أو بالتوكيل — ولهذا يهم التوكيل المالك في الخارج إلى هذا الحد. ينشر مديرو الجمعيات في Fuerteventura Properties نموذج التوكيل وطريقة استعماله للملاك المقيمين في مكان آخر.

الأغلبيات: ما يمكن فرضه عليكم، وما لا يمكن

ليس في القانون أغلبية واحدة؛ بل سُلَّم أُعيدت كتابته قطعة قطعة على مدى خمسة وعشرين عامًا ومُسَّ آخر مرة في 22 مارس 2026. اقرؤوه من الأسفل إلى الأعلى (المادة 17، ما لم تُذكر مادة أخرى):

• بلا تصويت أصلًا. الأعمال اللازمة للحفاظ على المبنى آمنًا وصالحًا للسكن وميسّر الوصول، والأعمال التي تفرضها الإدارة، إلزامية ولا تحتاج إلى قرار — فالجمعية تقرر فقط كيف تُوزَّع الكلفة (المادة 10.1.a). وأعمال التيسير التي يطلبها مالك يعيش في أسرته شخص ذو إعاقة أو تجاوز السبعين إلزامية حين لا تتجاوز كلفتها السنوية بعد الإعانات اثني عشر شهرًا من الرسوم العادية، أو حين تغطي المساعدات العامة 75% منها (المادة 10.1.b). ونقطة شحن لسيارتكم الكهربائية في موقفكم الخاص لا تحتاج إلا إلى إشعار مسبق للجمعية، على نفقتكم (المادة 17.5).
• ثلث الملاك الحائزين ثلث الحصص. البنية التحتية المشتركة للاتصالات، و«الأنظمة المشتركة أو الخاصة لاستغلال الطاقات المتجددة، بما فيها الطاقة الحرارية الهوائية والحرارية الأرضية» — العبارة التي أدخلها المرسوم الملكي بقانون 7/2026 في القانون اعتبارًا من 22 مارس 2026 — أو البنية التحتية اللازمة للوصول إلى إمدادات طاقة جماعية جديدة (المادة 17.1). ولا يجوز تحميل الكلفة على الملاك الذين لم يصوّتوا بالموافقة؛ فإن أرادوا الربط لاحقًا دفعوا حصتهم المحدَّثة.
• أغلبية الملاك الحائزين أغلبية الحصص. الأعمال والخدمات التي تزيل الحواجز المعمارية، والمصاعد في كل الأحوال، حتى عند وجوب تعديل العقد أو النظام الأساسي — ومتى أُقرّت دفعت الجمعية حتى فوق سقف الاثني عشر شهرًا (المادة 17.2). وأعمال كفاءة الطاقة والمنشآت المتجددة المشتركة، بما فيها الإعانات، حين تبقى الكلفة السنوية الصافية ضمن اثني عشر شهرًا من الرسوم العادية (المادة 17.2).
• ثلاثة أخماس الملاك الحائزين ثلاثة أخماس الحصص. البوّاب أو الحارس أو الأمن أو أي خدمة مشتركة أخرى ذات مصلحة عامة؛ وتأجير عناصر مشتركة لا استعمال محددًا لها؛ والمعدات التي تحسّن كفاءة المبنى في الطاقة أو الماء (المادة 17.3). والتحسينات التي لا يحتاج إليها المبنى — مسبح جديد، صالة رياضية — مع تحفظ مهم: المالك الذي صوّت بالرفض لا يُلزَم إذا تجاوزت حصته من الكلفة ثلاثة أشهر من الرسوم العادية، ما لم يرغب لاحقًا في الانتفاع بالتحسين (المادة 17.4). وتقسيم الشقق أو دمجها، وإضافة طوابق، وإغلاق الشرفات، وأي تغيير آخر في الهيكل أو الأشياء المشتركة (المادة 17.4). ومنذ 3 أبريل 2025، القرار «الذي يقرّ أو يقيّد أو يشترط أو يحظر» الإيجار السياحي في المبنى، برسوم خاصة تصل إلى 20% إضافية على الشقق المؤجَّرة، ودون أثر رجعي أبدًا (المادة 17.12)؛ وعلى المالك الذي يريد بدء التأجير أن يحصل أولًا على الموافقة الصريحة للجمعية (المادة 7.3). وقد شرحنا ما يعنيه هذا الفيتو في جزر الكناري حين صدرت القاعدة.
• إجماع جميع الملاك الحائزين جميع الحصص. كل ما عدا ذلك مما يعدّل العقد أو النظام الأساسي (المادة 17.6) — كتغيير الحصص مثلًا، التي يحددها القانون باتفاق جميع الملاك أو بحكم تحكيمي أو بقرار قضائي (المادتان 3 و5).
• كل ما تبقى: الأغلبية البسيطة، للملاك والحصص في الانعقاد الأول، وفي الانعقاد الثاني أغلبية الحاضرين الحائزين أكثر من نصف الحصص الحاضرة (المادة 17.7). وحين يتعذر بلوغ أغلبية، يجوز لمالك أن يطلب من المحكمة خلال شهر من الاجتماع الثاني أن تفصل «بالإنصاف» (المادة 17.7).

قاعدتان تختمان السُّلَّم. الملاك الغائبون الذين دُعوا حسب الأصول يُحتسبون أصواتًا مؤيدة ما لم يبلّغوا أمين السر، خلال ثلاثين يومًا تقويميًا من إبلاغهم بالقرار، باعتراضهم بوسيلة تثبت الاستلام — إلا حين لا يجوز تحميل الكلفة على من لم يصوّت بالموافقة، أو حين يكون التغيير لاستعمال خاص (المادة 17.8). وبالنسبة إلى المالك في الخارج هذه هي المهلة التي تهم: يصل المحضر، وبعد ثلاثين يومًا يكون صمتكم قد تحول إلى موافقة. وكل قرار اتُّخذ بصورة صحيحة يلزم كل مالك، حاضرًا كان أو غائبًا أو معارضًا (المادة 17.9).

أموالكم: الرسوم وصندوق الاحتياط والرسوم الاستثنائية

تساهمون في النفقات العامة للمبنى «وفق الحصة المحددة في العقد» (المادة 9.1.e)، وعدم استعمال خدمة ما لا يعفيكم من دفع ثمنها (المادة 9.2): فمالك شقة الطابق الأرضي يدفع للمصعد. وتقر الجمعية الموازنة والحسابات كل سنة (المادة 14.b)، ويجب على الجمعية أن تحتفظ بصندوق احتياط لا يقل عن 10% من آخر موازنة عادية لأعمال الصيانة والإصلاح وإعادة التأهيل (المادة 9.1.f). وحين لا تكفي الموازنة — سطح، مصعد، واجهة — تصوّت الجمعية على derrama، مساهمة استثنائية تُوزَّع بحسب الحصص. يشرح مديرو Fuerteventura Properties كيف تُحسب الرسوم والرسوم الاستثنائية؛ وثمة قاعدتان من القانون تستحقان أن تحملوهما معكم.

الأولى تتعلق بالتوقيت. فالرسم الاستثنائي للتحسينات يستحق على «من يكون مالكًا لحظة استحقاق المبالغ» (المادة 17.11): الرسم الذي يُصوَّت عليه في مارس ويُدفع في أكتوبر يقع على من يملك الشقة في أكتوبر، أيًا كان ما يقوله عقد البيع بين البائع والمشتري. والثانية تتعلق بالشقة نفسها. فالمشتري مسؤول، بالشقة، عن الرسوم التي تركها الملاك السابقون دون سداد في سنة الشراء والسنوات التقويمية الثلاث السابقة لها، وعلى البائع أن يصرّح أمام الموثّق بأنه مسدد وأن يقدم شهادة ديون يصدرها أمين السر خلال سبعة أيام تقويمية، ولا يمكن توقيع العقد بدونها ما لم يتنازل عنها المشتري صراحة (المادة 9.1.e). اقرؤوا دليلنا للشراء قبل التوقيع، ومقال شهادة الديون الذي كتبه المديرون أنفسهم لطرفي الطاولة.

ويجوز للجمعية أيضًا اتخاذ تدابير ضد التأخر في السداد — فوائد تفوق السعر القانوني، تعليق مؤقت للخدمات غير الأساسية — بشرط ألا تكون تعسفية ولا رجعية وألا تمس صلاحية الشقة للسكن؛ وفي كل الأحوال يترتب على الدين تجاه الجمعية فوائد من يوم استحقاقه (المادة 21.1).

إذا تأخرتم: قواعد المدين

يأخذ القانون التأخر عن السداد على محمل الجد، وتأتي العواقب بترتيب ثابت. تفقدون صوتكم في الاجتماع التالي (المادة 15.2). ويظهر اسمكم في الدعوة (المادة 16.2). ولا يمكنكم الطعن في قرارات الجمعية قبل أن تدفعوا أو تودعوا ما عليكم — والاستثناء الوحيد نزاع حول الحصص نفسها (المادة 18.2). ويمكن للجمعية أن تطالب عبر إجراء قضائي سريع خاص بها، هو monitorio: بشهادة دين موقعة من أمين السر ومعتمدة من الرئيس، وإثبات أن الدين أُبلغ إليكم — على لوحة الإعلانات إن لزم، لثلاثة أيام — تطلب من المحكمة إلزامكم بالدفع؛ فإن اعترضتم أوقعت المحكمة حجزًا تحفظيًا على أموال لكم تكفي لتغطية الدين والفوائد والمصاريف دون أن تقدم الجمعية أي كفالة؛ وسواء دفعتم عند الإنذار أم لا، فإن أتعاب محامي الجمعية وأتعاب الـprocurador على عاتقكم، ضمن الحدود التي يضعها قانون الإجراءات (المادة 21.2 إلى 21.5). ويمكن توجيه المطالبة ضد المالك المسجل حتى تكون الشقة نفسها ضامنة لها (المادة 21.2). كما يمكن لديون الجمعية تجاه الغير — مقاول، بنك — أن تصل إليكم: فكل مالك كان طرفًا في الدعوى يسأل، بصفة احتياطية وبعد إنذار بالدفع، عن حصته مما لا تستطيع الجمعية دفعه — ما لم يثبت أنه كان مسددًا للجمعية حين وصله الإنذار (المادة 22).

إلى متى يمكن للجمعية أن تعود إلى الوراء؟ خمس سنوات لكل قسط. حسمت المحكمة العليا المسألة في الحكم 1726/2025 الصادر في 26 نوفمبر 2025: رسوم الجمعية مدفوعات «تُؤدى سنويًا أو في فترات أقصر» وتسقط بالتقادم بموجب المادة 1966.3.º من القانون المدني، بما في ذلك الديون التي نشأت قبل إصلاح 2015 لمدة التقادم العامة؛ والمطالبة الرسمية خارج المحكمة تقطع السنوات الخمس، وعلى المالك أن يدفع بالتقادم — فالمحكمة لا تطبقه من تلقاء نفسها. والجواب العملي للمالك في الخارج ليس مدة التقادم، بل خصم مباشر SEPA من حساب لا يرتد، وعنوان في إسبانيا يجيب، وشخص يحمل توكيلًا يسوّي الدفعة المرفوضة العارضة قبل الاجتماع.

الدفاع عن أنفسكم: الطعون والمحاضر والوثائق

يمكن الطعن في قرار الجمعية أمام المحاكم لثلاثة أسباب: أن يكون مخالفًا للقانون أو للنظام الأساسي؛ أو أن يضر الجمعية ضررًا جسيمًا لمصلحة مالك أو بضعة ملاك؛ أو أن يلحق ضررًا جسيمًا بمالك لا يقع عليه واجب قانوني بتحمله، أو أن يكون قد اتُّخذ بتعسف في استعمال الحق (المادة 18.1). وثلاث فئات يجوز لها رفع الدعوى: الملاك الذين صوّتوا بالرفض وسجلوا اعتراضهم، والغائبون لأي سبب، والذين حُرموا من صوتهم بغير حق — بشرط أن يكونوا دائمًا مسددين للجمعية (المادة 18.2). والمهلة قصيرة: ثلاثة أشهر من القرار، تمتد إلى سنة حين يكون القرار مخالفًا للقانون أو للنظام الأساسي، وبالنسبة إلى الغائبين تُحسب المهلة من يوم إبلاغهم بالقرار (المادة 18.3). والطعن لا يوقف تنفيذ القرار ما لم يأمر القاضي بذلك كتدبير تحفظي (المادة 18.4). وتسلك الدعوى الإجراء المدني العادي (قانون المرافعات المدنية، المادة 249.1.8.º)، ويجب منذ 3 أبريل 2025 أن تسبقها محاولة تسوية خارج المحكمة — الـMASC الذي يشرحه مقالنا عن التقاضي — لأن الطعن في قرار جمعية دعوى تقريرية كأي دعوى أخرى (Ley Orgánica 1/2025، المادة 5).

المحاضر هي دليلكم. فكل اجتماع يُدوَّن في سجل محاضر مختوم من السجل العقاري، ويجب أن يبيّن كل محضر التاريخ والمكان، ومن دعا إلى الاجتماع، وما إذا كان عاديًا أو استثنائيًا وفي أي انعقاد، وكل مالك حاضر أو ممثَّل مع حصصه، وجدول الأعمال، والقرارات مع أسماء وحصص من صوّتوا بالموافقة والرفض حين يكون لذلك أثر في الصحة (المادة 19.1، 19.2). ويُقفل المحضر بتوقيعي الرئيس وأمين السر خلال عشرة أيام تقويمية، وتصبح القرارات نافذة منذئذ، وتُرسل نسخة إلى كل مالك على عنوان المادة 9 (المادة 19.3). ويحفظ أمين السر سجل المحاضر، ولمدة خمس سنوات، الدعوات والمراسلات والتوكيلات لكل اجتماع (المادة 19.4)؛ ويحفظ المدير وثائق الجمعية تحت تصرف الملاك (المادة 20.e). اطلبوا كتابيًا الحسابات والعقود ووثيقة التأمين؛ فالرفض بحد ذاته سبب لشكوى أمام الجمعية التي تفصل في الشكاوى ضد أصحاب المناصب (المادة 14.a).

الشيء الذي لا يمنحكم إياه القانون هو الترجمة. فالدعوة والمحاضر والحسابات بالإسبانية، ولا يوجد نص يلزم الجمعية بتقديمها بالإنجليزية أو الألمانية؛ والمدير المحترف في مجمع سياحي كثيرًا ما يلخّص بالإنجليزية مجاملةً لا واجبًا. وبالنسبة إلى مالك لا يقرأ الإسبانية فإن الأجوبة الموثوقة هي وكيل يقرؤها، أو تعليمات دائمة للمدير، أو مكتب محاماة عنوانًا للإخطارات — وهو ما يحوّل كل مهلة في هذا المقال، وفي مقدمتها الثلاثون يومًا في المادة 17.8 والأشهر الثلاثة في المادة 18.3، إلى مهل يراقبها أحد.

أين يأتي دورنا

بالنسبة إلى الملاك الأجانب الذين نقدم لهم المشورة، تأتي شؤون الجمعية في ثلاثة أشكال: قرار يُطعن فيه، ودين يُدافع عنه أو يُتفاوض بشأنه، وشقة تُشترى أو تُباع وأوراق جمعيتها مرتبة. محامو العقارات لدينا في كوراليخو وكوستا أديخي يقرؤون العقد والنظام الأساسي قبل الشراء، ويقومون مقام عنوانكم للإخطارات ووكيلكم في الاجتماع حين تريدون محاميًا في القاعة، ويرفعون الدعاوى التي يجيزها القانون أو يدافعون فيها ضمن مهلها القصيرة؛ أما الشؤون اليومية لجمعيتكم — الرسوم والمحاضر والمقاولون واستبدال مدير لا يقوم بعمله — فهي عمل مدير الجمعيات، ويشرح مديرو الجمعيات في Fuerteventura Properties كيفية تغييره. اتصلوا بنا والدعوة أو المحضر في أيديكم: فساعة المادة 18 تبدأ يوم استلامكم لها.

أسئلة شائعة

هل يمكنني حضور اجتماع الملاك عبر الإنترنت أو التصويت بالبريد الإلكتروني من الخارج؟

ليس بموجب القانون الحالي: فالمادة 16 من Ley de Propiedad Horizontal تنص على اجتماع حضوري ولم تُعدَّل منذ عام 1999، وكان مشروع قانون بشأن اجتماعات الفيديو والإخطارات بالبريد الإلكتروني ما يزال في مرحلة التعديلات في البرلمان حين كُتب هذا المقال. ويمكنكم أن يمثّلكم من تختارون بكتاب موقّع منكم، ويستطيع هذا الوكيل حمل تعليماتكم بالتصويت.

هل يمكن للجمعية منعي من تأجير شقتي للسياح؟

منذ 3 أبريل 2025 يجوز للجمعية أن تقر الإيجار السياحي أو تقيّده أو تشترطه أو تحظره بثلاثة أخماس الملاك الحائزين ثلاثة أخماس الحصص، وأن تفرض على الشقق المؤجَّرة رسومًا تزيد بنسبة تصل إلى 20%، دون أثر رجعي أبدًا؛ ومن أراد البدء وجب عليه أولًا الحصول على الموافقة الصريحة للجمعية. وحين يحظر النظام الأساسي النشاط أصلًا ويكون مسجلًا في السجل العقاري، فإنه يلزم جميع الملاك.

هل يجب أن أدفع رسمًا استثنائيًا صُوِّت عليه في غيابي؟

نعم. فالقرارات المتخذة بصورة صحيحة تلزم كل مالك، والمالك الغائب المدعو حسب الأصول يُحتسب صوتًا مؤيدًا ما لم يبلّغ باعتراضه خلال ثلاثين يومًا تقويميًا من استلام المحضر. وفي التحسينات التي لا يحتاج إليها المبنى، لا يُلزَم من صوّت بالرفض إذا تجاوزت حصته ثلاثة أشهر من الرسوم العادية؛ والرسم الاستثنائي للتحسينات يستحق على من يملك الشقة عند حلول الأقساط.

إلى متى يمكن للجمعية أن تطالبني بالرسوم غير المدفوعة؟

خمس سنوات لكل قسط، تُحسب من تاريخ استحقاقه، كما أكدت المحكمة العليا في 26 نوفمبر 2025 — والمطالبة الرسمية تقطع المدة، وعليكم أنتم الدفع بالتقادم. وإلى ذلك الحين يمكن للجمعية استعمال إجراء الـmonitorio الذي تقع مصاريفه وأتعاب المحامي فيه عليكم، وإذا بعتم فإن شقة المشتري تضمن رسوم سنة البيع والسنوات الثلاث السابقة.

هذا المقال معلومات عامة عن قانون الملكية الأفقية الإسباني كما كان في تاريخ النشر، تم التحقق منها بالرجوع إلى النص الموحّد للقانون 49/1960 بما فيه تعديل مارس 2026، والقانون المدني، والقانون الأساسي 1/2025، وحكم المحكمة العليا 1726/2025. وليس مشورة بشأن حالتكم الخاصة: فعقد التأسيس والنظام الأساسي لجمعيتكم يضيفان قواعد خاصة بهما، ومشروع القانون بشأن الاجتماعات عن بُعد لن يغيّر المادة 16 إلا حين يُنشر في الجريدة الرسمية للدولة.