スペインの区分所有者共同体：外国人所有者としてのあなたの権利——総会、多数決、臨時徴収金、滞納者の規則

9 月の第 2 週、リーズやハンブルクの自宅に封筒が届きます。コスタ・アデヘで火曜日の 18 時に開かれる総会のスペイン語の convocatoria（招集通知）、議題には 40,000 ユーロのエレベーター、そして——6 月に口座振替が不渡りになったために——滞納者リストにあなた自身の名前。多くの外国人所有者は、購入時ではなく、建物が初めて何かを求めてきたときに、こうしてスペインの区分所有法と出会います。本稿は、comunidad de propietarios（区分所有者の共同体）の所有者として法律があなたに与え、求めるものを整理します。誰が何をどの多数決で決めるのか、何をなぜ支払うのか、支払わないとどうなるのか、そして 2,000 km 離れた場所からどう身を守るのか。1960 年の区分所有法 Ley de Propiedad Horizontal を、2026 年 3 月の改正を含む 2026 年 9 月時点の条文で読み、変わっていないこと——まず、いまだにビデオで出席できない総会から——をはっきり述べます。

あなたのもの、共有するもの、そして決めるのは誰か

スペインの集合住宅で一戸を買うと、二つのものを同時に買うことになります。住戸そのもの——壁の内側の空間、専用の設備、登記上の付属部分（駐車区画や物置）——はあなただけのものです（LPH 第 3 条 a）。それ以外はすべて隣人と共有し、民法のリストは長いものです。敷地と屋根、構造体、「テラス、バルコニー、窓の外装仕上げを含むファサード」、玄関、階段とエレベーター、「専有部分への入口まで」の給水・ガス・電気・排水の配管と配線、アンテナとインターホン（民法第 396 条）。上の写真のバルコニーは、外側の面は共同体のもの、その奥の部屋は所有者のものです。

共用部分に対するあなたの持分は割合——cuota de participación——で、共同体を設定した証書 título constitutivo に、住戸の有効面積、位置、共用サービスの想定利用度を基に定められています（LPH 第 5 条）。この割合が、これから述べるほぼすべての物差しになります。費用の負担割合であり、票の重みです。同じ証書には estatutos（規約）——建物の使用、費用、管理に関する私的な規則——を含めることができ、不動産登記所に登記されている場合にのみ買主を拘束します（第 5 条）。さらに所有者は、共同生活の細目に関する内部規則——normas de régimen interior——を普通多数決で定めることができ、これはすべての所有者と居住者を拘束します（第 6 条）。購入前に三つの書類をすべて取り寄せ、規約は二度読んでください。短期賃貸を禁じる条項や、プールを特定の棟の所有者に限る条項は、そこに書かれています。

共同体は四つの機関で運営されます（第 13 条）。所有者総会——junta de propietarios——が最高機関です。役員を選任・解任し、予算と決算を承認し、通常・臨時の工事を決め、規約と内部規則を採択・改正し、その他の共通の利害に関する事項をすべて決定します（第 14 条）。理事長（presidente） は所有者でなければならず、選挙により、選出できなければ輪番または抽選で決まり、訴訟の内外で共同体を代表し、規約に別段の定めがなければ任期は 1 年です。就任は義務であり、務められない所有者——海外居住が通常の理由です——は就任から 1 か月以内に裁判所に免除を申し立てることができます（第 13 条 2 項、3 項、7 項）。書記と管理者は、理事長、他の所有者、または島の大半のリゾートのように専門の管理会社が務めることができます（第 13 条 5 項、6 項）。管理者は会計を管理し、緊急の修繕を手配し、総会で承認された工事を実行し、共同体の書類を所有者の閲覧に供します（第 20 条）。共用のプールと庭園を囲む複数棟の複合施設では、第二の層があることも多く、各棟の理事長が所有者を代表して出席・投票する棟共同体の連合体です（第 24 条）。

総会：いつ招集され、どう通知され、海外からどう投票するか

総会は予算と決算の承認のために少なくとも年に一度開かれなければならず、そのほか理事長が必要と判断したとき、または所有者の 4 分の 1——あるいは持分の 25 % を有する所有者——が求めたときにも開かれます（第 16 条 1 項）。どの所有者も、次の総会の議題に事項を加えるよう理事長に書面で求めることができ、理事長はこれを加えなければなりません（第 16 条 2 項）。招集通知は理事長が発し、議題、場所、第一回および第二回招集の日時を記載し、さらに支払いを滞納している所有者を列挙して、投票できない旨を警告しなければなりません（第 16 条 2 項）。年次総会には少なくとも 6 日前の通知が必要で、臨時総会は「可能な限りの予告」で足ります（第 16 条 3 項）。第一回招集で持分の過半数を有する所有者の過半数が集まらなければ、総会は第二回招集で——実務上は同日 30 分後に——定足数なしで開かれます（第 16 条 2 項）。スペインのほぼすべての総会は第二回招集で開かれており、次の節の多数決に二つの型がある理由はここにあります。

どのように通知されるかは、海外の所有者の多くが後になって知る規則です。通知は、受領を証明できる方法で共同体の書記に届け出たスペイン国内の住所に送達されます。届出がなければ住戸そのものが住所となり、その時点の占有者に手渡された通知は有効に送達されたものとされ、そこで送達できない通知は共同体の掲示板に掲示され、3 日後に完全な効力を生じます（第 9 条 1 項 h）。あなたがマンチェスターにいる間にテネリフェの掲示板に貼られた招集通知は、法律上、あなたが受け取った通知です。応答のある住所——弁護士の事務所、信頼できる隣人、書面の委任を受けた管理者——を書記に届け出て、書面で確認してください。電子メールはまだ法律にありません。後述の法案がこれを加えることになります。

出席する必要はありません。出席は「本人による出席、または法定もしくは任意の代理人による出席が可能であり、その証明には所有者が署名した書面で足りる」（第 15 条 1 項）とされ、隣人、友人、管理者または弁護士を指名し投票の指示を添えた 1 枚の委任状が、法律の求めるすべてです。一戸の共有者は一人の代表者を指名しなければならず、住戸に用益権が設定されている場合は所有権者が出席・投票しますが、別段の意思表示がない限り用益権者が代理するものと推定されます（第 15 条 1 項）。全員に適用される条件が一つあります。総会の開会時点で弁済期の到来した債務をすべて支払っておらず、裁判で争ってもおらず、裁判所または公証人に供託もしていない所有者は、発言はできても投票できず、その持分はすべての多数決の計算から除外されます（第 15 条 2 項）。6 月の不渡りが、9 月の一票を失わせるのです。

ではビデオ会議は？ 法律にはありません。 第 16 条は 1999 年以来改正されておらず、ビデオ会議による総会や電子メールによる投票を定める規定は法律のどこにもありません。ビデオ総会、電子議事録簿、通知用の電子メールアドレスを加える法案は、2026 年 5 月末に下院での最初の採決を通過し、本稿執筆時点では司法委員会の修正案審議の段階にありました。官報に掲載されるまで、何も変わりません。今日オンラインで総会を開く共同体は所有者の善意に頼っており、そのようにして採択された決議は、出席しなかった誰もが争うことができます。改正が法律になるまで、総会は出席か委任によるものです——海外の所有者にとって委任状がこれほど重要な理由です。Fuerteventura Properties の管理者は、海外に住む所有者向けに委任状の書式と手順を公開しています。

多数決：あなたに課せられること、課せられないこと

この法律には一つの多数決があるのではなく、25 年かけて少しずつ書き換えられ、最後に 2026 年 3 月 22 日に手が入った「はしご」があります。下から順に読んでください（別の条文を示さない限り第 17 条）。

• 投票は不要。 建物を安全で居住可能かつバリアフリーに保つために必要な工事、および行政が命じる工事は義務であり、決議を要しません——総会は費用の配分だけを決めます（第 10 条 1 項 a）。障害のある人または 70 歳超の人が同居する所有者が求めるバリアフリー工事は、補助金控除後の年間費用が通常管理費 12 か月分を超えない場合、または公的助成が 75 % を賄う場合には義務です（第 10 条 1 項 b）。自分の駐車区画に自分の電気自動車用の充電設備を設けるには、共同体への事前通知だけで足り、費用は自己負担です（第 17 条 5 項）。
• 持分の 3 分の 1 を有する所有者の 3 分の 1。 共用の電気通信インフラ、および「空気熱および地熱を含む再生可能エネルギー利用のための共用または専用の設備」——勅令法 7/2026 が 2026 年 3 月 22 日から法律に加えた文言——または新たな集合エネルギー供給に必要なインフラ（第 17 条 1 項）。費用は賛成票を投じなかった所有者に転嫁できません。後日接続を望む場合は、更新後の負担分を支払います。
• 持分の過半数を有する所有者の過半数。 建築上の障壁を取り除く工事とサービス、およびあらゆる場合のエレベーター——証書や規約の変更を要する場合でも——で、いったん承認されれば共同体は 12 か月の上限を超えても支払います（第 17 条 2 項）。省エネ工事と共用の再生可能エネルギー設備は、補助金を含めた年間の正味費用が通常管理費 12 か月分以内であれば同じ多数決です（第 17 条 2 項）。
• 持分の 5 分の 3 を有する所有者の 5 分の 3。 門衛、管理人、警備その他共通の利害にかかわる共用サービス、用途の定めのない共用部分の賃貸、建物のエネルギー効率や水効率を高める設備（第 17 条 3 項）。建物に必要のない改良——新しいプール、ジム——には重要な留保があり、反対票を投じた所有者は、負担分が通常管理費 3 か月分を超える場合、後にその改良を利用しようとしない限り拘束されません（第 17 条 4 項）。住戸の分割・合併、階の増築、テラスの閉鎖、その他構造や共用物のあらゆる変更（第 17 条 4 項）。そして 2025 年 4 月 3 日以降、建物内の観光賃貸を「承認、制限、条件付け、または禁止する」決議で、賃貸する住戸には最大 20 % 増しの特別管理費を課すことができ、遡及効はありません（第 17 条 12 項）。賃貸を始めたい所有者は、まず共同体の明示的な承認を得なければなりません（第 7 条 3 項）。この規則が導入されたとき、この拒否権がカナリア諸島で何を意味するかを解説しました。
• 全持分を有する全所有者の全員一致。 証書や規約を変更するその他すべての事項（第 17 条 6 項）——たとえば持分の変更で、法律はこれを全所有者の合意、仲裁判断または裁判所の決定によってのみ定めるとしています（第 3 条および第 5 条）。
• その他すべて：単純多数決。 第一回招集では所有者と持分の過半数、第二回招集では出席持分の半分超を有する出席者の過半数です（第 17 条 7 項）。多数を得られない場合、所有者は第二回総会から 1 か月以内に、裁判所に「衡平により」判断するよう求めることができます（第 17 条 7 項）。

はしごを締めくくる規則が二つあります。正当に招集された欠席所有者は、決議の通知を受けてから 30 暦日以内に、受領を証明できる方法で書記に異議を通知しない限り、賛成票として数えられます——ただし、賛成しなかった者に費用を転嫁できない場合や、変更が特定の者の専用のためである場合は別です（第 17 条 8 項）。海外の所有者にとって、これこそが重要な期限です。議事録が届き、30 日後にはあなたの沈黙が賛成に変わっています。そして有効に採択されたすべての決議は、出席、欠席、反対を問わずすべての所有者を拘束します（第 17 条 9 項）。

あなたのお金：管理費、修繕積立金、臨時徴収金

あなたは建物の一般費用を「証書に定められた持分に従って」負担し（第 9 条 1 項 e）、サービスを使わないことは支払いを免れる理由になりません（第 9 条 2 項）。1 階の所有者もエレベーターの費用を払います。総会は毎年予算と決算を承認し（第 14 条 b）、共同体は保全・修繕・改修工事のために、直近の通常予算の 10 % 以上の積立金を保持しなければなりません（第 9 条 1 項 f）。予算で足りないとき——屋根、エレベーター、ファサード——総会は derrama、すなわち持分に応じて配分される臨時の拠出を決議します。Fuerteventura Properties の管理者が管理費と臨時徴収金の計算方法を解説しています。法律の二つの規則は覚えておく価値があります。

第一は時期に関するものです。改良のための臨時徴収金は「金額の弁済期が到来した時点の所有者」が負担します（第 17 条 11 項）。3 月に決議され 10 月に支払期日が来る徴収金は、売買契約で売主と買主が何を取り決めていようと、10 月に住戸を所有している人にかかります。第二は住戸そのものに関するものです。買主は、前所有者が購入年とその前の暦年 3 年分に支払わなかった管理費について住戸をもって責任を負い、売主は公証人の前で滞納がないことを申告し、書記が 7 暦日以内に発行する債務証明書を提出しなければなりません。買主が明示的に放棄しない限り、これなしに証書は署名できません（第 9 条 1 項 e）。署名の前に当事務所の購入ガイドと、同じ管理者が売主・買主双方のために書いた債務証明書の記事をお読みください。

総会はまた、支払遅延に対する措置——法定利率を上回る利息、必須でないサービスの一時停止——を採択できます。ただし濫用的でも遡及的でもなく、住戸の居住性に触れないことが条件です。いずれにせよ、共同体に対する債務には弁済期の日から利息が付きます（第 21 条 1 項）。

滞納した場合：債務者に関する規則

法律は滞納を厳格に扱い、その帰結は決まった順序でやってきます。次の総会で投票権を失います（第 15 条 2 項）。招集通知にあなたの名前が載ります（第 16 条 2 項）。先に債務を支払うか供託しない限り総会の決議を争うことはできず——唯一の例外は持分そのものに関する争いです（第 18 条 2 項）。そして共同体は、独自の迅速な裁判手続 monitorio で請求できます。書記が署名し理事長が承認した債務証明書と、債務があなたに通知されたこと——必要なら掲示板への 3 日間の掲示——の証明をもって、裁判所に支払命令を求めます。あなたが異議を申し立てれば、裁判所は共同体に担保を求めることなく、請求額・利息・費用に見合うあなたの財産を保全差押えします。そして支払命令に応じて支払うか否かにかかわらず、共同体の弁護士と procurador の費用は、訴訟法の定める限度内であなたの負担です（第 21 条 2 項から 5 項）。請求は登記上の所有者に対して行うことができ、住戸そのものが責任を負います（第 21 条 2 項）。共同体の第三者——施工業者、銀行——に対する債務もあなたに及びえます。手続の当事者となった各所有者は、支払催告の後、共同体が支払えない部分について持分に応じて補充的に責任を負います——催告が届いた時点で共同体に滞納がなかったことを証明しない限り（第 22 条）。

共同体はどこまで遡れるのでしょうか。各回について 5 年です。最高裁判所は 2025 年 11 月 26 日の判決 1726/2025 でこの点を決着させました。管理費は「年ごと、またはより短い期間ごとに行われるべき支払い」であり、民法第 1966 条 3 号により時効にかかります。これは一般時効期間の 2015 年改正前に発生した債務にも及びます。正式な裁判外の催告は 5 年の進行を中断し、時効は所有者が援用しなければなりません——裁判所が職権で適用することはありません。海外の所有者にとって実務上の答えは時効期間ではなく、不渡りにならない口座からの SEPA 口座振替、応答のあるスペインの住所、そして総会の前にたまの不払いを処理できる委任を受けた人です。

身を守る：決議の取消し、議事録、書類

総会の決議は三つの理由で裁判所に争うことができます。法律または規約に反すること、一部の所有者の利益のために共同体を著しく害すること、または法的に負担する義務のない所有者に重大な不利益を与えるか権利の濫用により採択されたことです（第 18 条 1 項）。提訴できるのは三つの集団——反対票を投じて異議を記録させた所有者、理由を問わず欠席した所有者、不当に投票権を奪われた所有者——で、いずれも共同体に滞納がないことが条件です（第 18 条 2 項）。期限は短く、決議から 3 か月、決議が法律または規約に反する場合は 1 年に延び、欠席所有者については決議が通知された日から起算します（第 18 条 3 項）。争っても、裁判官が保全措置として命じない限り決議の執行は止まりません（第 18 条 4 項）。訴えは通常民事訴訟手続によります（民事訴訟法第 249 条 1 項 8 号）。また 2025 年 4 月 3 日以降は、共同体決議の取消しも他の確認訴訟と同様であるため、裁判外の解決の試み——当事務所の訴訟に関する記事が解説する MASC——を先行させなければなりません（組織法 1/2025 第 5 条）。

議事録はあなたの証拠です。すべての総会は不動産登記所の認証を受けた議事録簿に記録され、各記録には日時と場所、招集者、通常か臨時か、第何回招集か、出席または代理された各所有者とその持分、議題、そして有効性に関係する場合には賛否を投じた者の氏名と持分を付した決議を記載しなければなりません（第 19 条 1 項、2 項）。議事録は 10 暦日以内に理事長と書記の署名で閉じられ、決議はその時から執行可能となり、写しが第 9 条の住所に各所有者へ送られます（第 19 条 3 項）。書記は議事録簿を保管し、各総会の招集通知、通信、委任状を 5 年間保存します（第 19 条 4 項）。管理者は共同体の書類を所有者の閲覧に供します（第 20 条 e）。決算、契約書、保険証券を書面で請求してください。拒否はそれ自体、役員に対する苦情を審理する総会への申立て理由になります（第 14 条 a）。

法律があなたに与えないものが一つあります。翻訳です。招集通知、議事録、決算はスペイン語で、英語やドイツ語で提供する義務を共同体に課す規定はありません。リゾートの専門管理者は好意として英語で要約することがよくありますが、義務ではありません。スペイン語を読めない所有者にとって確かな答えは、読める代理人、管理者への常時の指示、または通知先住所としての法律事務所です——それによって本稿のすべての期限、とりわけ第 17 条 8 項の 30 日と第 18 条 3 項の 3 か月が、誰かが見張っている期限になります。

当事務所の役割

当事務所が助言する外国人所有者の共同体案件は三つの形で持ち込まれます。争うべき決議、争うか交渉すべき債務、そして共同体の書類を整えて売買すべき住戸です。コラレホとコスタ・アデヘの不動産弁護士が購入前に証書と規約を読み、通知先住所として、また弁護士の同席を望まれる場合には総会の代理人として行動し、法律が認める訴えを短い期限内に提起または防御します。共同体の日常——管理費、議事録、業者、機能しない管理者の交代——は管理者の仕事であり、Fuerteventura Properties の管理者が管理者の交代方法を解説しています。招集通知または議事録を手にお問い合わせください。第 18 条の時計は、それを受け取った日に動き始めます。

よくある質問

海外からオンラインで総会に出席したり、電子メールで投票したりできますか？

現行法ではできません。区分所有法第 16 条は対面の総会を定めており 1999 年以来改正されておらず、ビデオ総会と電子メール通知に関する法案は本稿執筆時点でまだ議会の修正案審議中でした。あなたが署名した書面により、選んだ誰にでも代理を委ねることができ、その代理人があなたの投票指示を持ち込むことができます。

共同体は私の住戸の観光客への賃貸を止められますか？

2025 年 4 月 3 日以降、総会は持分の 5 分の 3 を有する所有者の 5 分の 3 により観光賃貸を承認、制限、条件付け、または禁止でき、賃貸する住戸に最大 20 % 増しの管理費を課すことができますが、遡及することはありません。賃貸を始めたい所有者は、まず共同体の明示的な承認を得なければなりません。規約がすでにその活動を禁じ、不動産登記所に登記されている場合、規約はすべての所有者を拘束します。

私の欠席中に決議された臨時徴収金を支払わなければなりませんか？

はい。有効に採択された決議はすべての所有者を拘束し、正当に招集された欠席所有者は、議事録を受け取ってから 30 暦日以内に異議を通知しない限り賛成票として数えられます。建物に必要のない改良については、反対票を投じた所有者は負担分が通常管理費 3 か月分を超えれば拘束されず、改良のための臨時徴収金は各回の支払期日に住戸を所有する人が負担します。

共同体は未払いの管理費をいつまで請求できますか？

各回についてその弁済期から 5 年で、最高裁判所が 2025 年 11 月 26 日に確認したとおりです——正式な催告は期間を中断し、時効はあなたが援用しなければなりません。それまでの間、共同体は費用と弁護士報酬をあなたの負担とする monitorio 手続を使うことができ、売却すれば買主の住戸が売却年とその前 3 年分の管理費について責任を負います。

本稿は、公開日時点のスペイン区分所有法に関する一般的な情報であり、2026 年 3 月の改正を含む法律 49/1960 の統合条文、民法、組織法 1/2025、最高裁判所判決 1726/2025 に照らして検証したものです。個別の状況に関する助言ではありません。あなたの共同体の設定証書と規約は独自の規則を加え、遠隔総会に関する法案は官報に掲載されて初めて第 16 条を変えることになります。