Spaniens „100%-Steuer“ für Nicht-EU-Käufer: Wo sie wirklich steht
Olga Caballero & Co.Kanzlei · Teneriffa & Fuerteventura
Im Januar 2025 kündigte die spanische Regierung an, Wohnungskäufe durch Nicht-EU-Käufer ohne Wohnsitz in Spanien mit bis zu 100% des Immobilienwerts besteuern zu wollen. Wenige juristische Schlagzeilen sind weiter gereist — oder haben unter britischen und anderen Nicht-EU-Interessenten für die Kanaren mehr Unruhe ausgelöst.
Achtzehn Monate später beginnen die Anrufe, die wir erhalten, noch immer mit derselben Frage: „Kann ich noch kaufen — und was kostet es mich wirklich?“
Wo der Vorschlag heute steht
Die Maßnahme — formal eine ergänzende Staatssteuer auf Immobilienübertragungen an Nicht-EU-Nichtresidenten — wurde am 22. Mai 2025 als Gesetzentwurf ins Parlament eingebracht. Seitdem:
- Sie wurde im Kongress weder debattiert noch abgestimmt.
- Das Wohnungspaket der Regierung vom Januar 2026 ließ sie außen vor.
- Wichtige Parlamentspartner haben sich öffentlich dagegen ausgesprochen, und Fachleute für Verfassungs- und EU-Recht bezweifeln, dass sie in dieser Form einer Prüfung standhielte.
Im Klartext: Mitte 2026 gibt es keine 100%-Steuer. Heute ist nichts Zusätzliches zu zahlen, und ein abgeschlossener Kauf ist abgeschlossenes Recht — nach allgemeinen spanischen Steuerprinzipien erfasst eine neue Steuer keine Transaktionen, die vor ihrem Inkrafttreten geschlossen wurden.
Wir verfolgen den Stand des Entwurfs für unsere Mandanten; sollte er je vorankommen, ist die vernünftige Antwort Planung, nicht Panik.
Was ein Käufer auf den Kanaren tatsächlich zahlt
Die Kanarischen Inseln bleiben eine der günstigsten Regionen Spaniens für den Erwerb:
- Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP) zum allgemeinen kanarischen Satz von 6,5%.
- Neubauten: IGIC (die kanarische indirekte Steuer, anstelle der Mehrwertsteuer) mit 7%, plus Beurkundungssteuer.
- Dazu Notar-, Register- und Anwaltskosten — typischerweise weitere 1–2%.
Verglichen mit den 10–11%, die viele Festlandsregionen verlangen, stehen die Inseln besser da als vor den Schlagzeilen — nicht schlechter.
Eine Änderung, die real IST: Kaufen bringt keine Residencia mehr
Spaniens Golden Visa endete am 3. April 2025. Ein Immobilienkauf — zu welchem Preis auch immer — trägt keine Aufenthaltserlaubnis mehr. Wenn Ihr Plan vorsieht, mehr als 90 von je 180 Tagen in Spanien zu verbringen, müssen Kauf und Aufenthaltsweg jetzt getrennt geplant werden. Die verbleibenden Wege behandeln wir in unserer Notiz zur neuen Grenzrealität.
Due Diligence zählt mehr denn je
Die Grundlagen eines sicheren Kaufs haben sich nicht geändert, aber zwei neue Regeln machen die Prüfungen länger:
- Seit April 2025 können Eigentümergemeinschaften neue Ferienvermietungen mit Dreifünftelmehrheit untersagen — wer zum Vermieten kauft, muss die Statuten der Gemeinschaft jetzt als Vertragspunkt lesen.
- Das neue kanarische Ferienvermietungsgesetz deckelt die touristische Nutzung pro Gemeinde — wir erklären es hier.
Eigentum, Lasten, Lizenzen, Gemeinschaftsregeln, Steuerplanung: Der langweilige Teil ist der Teil, der Sie schützt.
Das Marktrauschen ändert sich jede Saison. Das Gesetz ändert sich an konkreten Daten, in Amtsblättern — und darauf sollten Ihre Entscheidungen gebaut sein.
Wenn Sie einen Kauf auf Teneriffa oder Fuerteventura abwägen, prüft unser Immobilienteam Ihren Fall auf Deutsch — buchen Sie eine Beratung.
Diese Notiz ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation lassen Sie sich bitte juristisch beraten.
Fragen Sie sich, was das für Ihren Fall bedeutet?
Eine erste Beratung vor Ort oder per Video, in einer unserer zehn Arbeitssprachen.
