Kauf vom Bauplan im Süden Teneriffas: die Bankbürgschaft, die das Gesetz Ihnen gibt, was Sie vor dem Zahlen verlangen sollten und was passiert, wenn der Bauträger zu spät ist

Ein Paar aus Leeds sitzt in unserem Büro in Costa Adeje mit der Hochglanzbroschüre eines Bauprojekts oberhalb der Playa del Duque: eine Reservierung von 6.000 € bereits bezahlt, ein privater Kaufvertrag auf dem Tisch, der 20 % des Preises über die nächsten vierzehn Monate verlangt, und eine Übergabe, «voraussichtlich» im Sommer 2028. Ihre Frage ist die, die jeder Käufer vom Bauplan im Süden Teneriffas vor der ersten Überweisung stellen sollte: Was schützt dieses Geld, wenn das Gebäude nie entsteht oder zwei Jahre zu spät fertig wird? Die Antwort ist ein spanisches Gesetz mit langer Geschichte und neuer Adresse, ein Dokument, das der Bauträger Ihnen am Tag der Unterschrift aushändigen muss, und eine Uhr, die gegen Sie ebenso läuft wie gegen den Bauträger. Dieser Beitrag liest die Texte — die erste Zusatzbestimmung des Baugesetzes in der Fassung von 2015, die Verbraucherinformationsverordnung von 1989, die Regeln des Grundbuchs und die vom Obersten Gerichtshof selbst veröffentlichte Sammlung seiner Rechtsprechung — und rechnet dann die Zahlen des Paares durch. Die Zitate stehen auf Spanisch, die Lesart auf Deutsch.

Das Gesetz, das Ihre Anzahlungen schützt, und wo es heute steht

Fast fünfzig Jahre lang galt die Ley 57/1968, das Gesetz über Anzahlungen beim Bau und Verkauf von Wohnungen. Sie wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2016 durch die Ley 20/2015 aufgehoben, deren dritte Schlussbestimmung ihren Inhalt als erste Zusatzbestimmung der Ley 38/1999, des Baugesetzes, neu fasste und die Aufhebung des Gesetzes von 1968, seines Dekrets und seiner Verordnung anfügte. Wenn also der Vertrag eines Bauträgers in Adeje oder Granadilla noch die Ley 57/1968 zitiert, ist der Verweis veraltet; die Pflichten sind in der Substanz dieselben und stehen jetzt im Baugesetz. Die Bestimmung gilt für toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — jede Art von Wohnung, auch die von Eigentümergemeinschaften oder Genossenschaften errichteten —, sobald der Bauträger Geld von Käufern will, bevor die Wohnung existiert.

Drei Pflichten, die der Bauträger Ihnen vom Tag der Baugenehmigung an schuldet

Der erste Absatz der Bestimmung legt jedem Bauträger, der im Voraus kassiert, zwei Bedingungen auf und der Bank eine dritte. Der Bauträger muss Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — ab Erhalt der Baugenehmigung die Rückzahlung der geleisteten Beträge zuzüglich gesetzlicher Zinsen garantieren, durch eine Kautionsversicherung bei einem zugelassenen Versicherer oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft, für den Fall, dass der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Übergabefrist fertiggestellt wird.

Der Bauträger muss die Anzahlungen außerdem über ein Kreditinstitut auf einem cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — einem Sonderkonto, getrennt von allen anderen Mitteln des Bauträgers — entgegennehmen, das nur für den Bau verwendet werden darf. Und die Bank ist kein Zuschauer: Für die Eröffnung dieses Kontos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — verlangt das Kreditinstitut auf eigene Verantwortung die Garantie. Die Deckung ist nicht der nackte Preis: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — die Garantie erstreckt sich auf die von den Käufern gezahlten Beträge einschließlich Steuern zuzüglich des gesetzlichen Zinses.

Zwei Folgen für einen Käufer im Süden. Geld, das vor Bestehen der Baugenehmigung gezahlt wird, muss der Bauträger nach dem Gesetz noch nicht garantieren — deshalb ist die Reservierung auf einem Grundstück ohne Genehmigung der riskanteste Euro des ganzen Kaufs. Und das Konto, auf das Sie zahlen, ist kein Detail: Eine Überweisung auf das gewöhnliche Konto des Bauträgers oder an einen Makler steht außerhalb des Systems, das das Gesetz gebaut hat.

Versicherung oder Bankbürgschaft: Was jedes Dokument sagen muss

Der zweite Absatz der Bestimmung schreibt die Regeln für jedes Instrument. Eine Kautionsversicherung muss individuell sein: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — eine Police je Käufer, mit Bezeichnung der Wohnung. Die Versicherungssumme muss die gesamten Anzahlungen des Vertrags einschließlich Steuern umfassen, erhöht um den gesetzlichen Zins von jeder Zahlung bis zum zugesagten Übergabetermin; der Bauträger schließt die Police ab und zahlt die Prämie; der Käufer ist der Versicherte; und der Versicherer kann sich nicht hinter dem Bauträger verstecken: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — der Versicherer kann dem Versicherten keine Einwendungen entgegenhalten, die ihm gegen den Versicherungsnehmer zustehen, und die Nichtzahlung der Prämie durch den Bauträger ist niemals eine Einwendung. Die Police muss mindestens so lange laufen wie die Übergabezusage, und jede Verlängerung des Übergabetermins muss durch eine Verlängerung der Police gedeckt sein, mit Mitteilung an den Käufer.

Eine Bankbürgschaft folgt bei Betrag und Inanspruchnahme denselben Linien, mit einer eigenen Klausel. Beide Instrumente werden gleich abgerufen: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — hat der Käufer den Bauträger förmlich zur Rückzahlung aufgefordert und sind dreißig Tage ohne Zahlung vergangen, wendet er sich an den Versicherer oder die Bank, die binnen dreißig Tagen zahlen müssen; ist eine Aufforderung an den Bauträger nicht möglich, kann der Käufer direkt zum Garanten gehen. Die Klausel, die nur der Bankbürgschaft eigen ist, ist eine Falle: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — zwei Jahre nach dem Verstoß des Bauträgers, ohne dass der Käufer Rücktritt und Rückzahlung verlangt hat, erlischt die Bürgschaft. Ein Käufer, der eine verspätete Übergabe treiben lässt, während der Bauträger «nächsten Frühling» verspricht, verbraucht diese Uhr.

Welches Instrument der Bauträger auch wählt, das Gesetz legt Ihnen am Tag der Unterschrift ein Papier in die Hand: Der Bauträger hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — händigt dem Käufer das Dokument aus, das die Garantie belegt, bezogen und individualisiert auf die vorzuschießenden Beträge. Eine Broschürenzeile «alle Zahlungen sind garantiert» ist nicht dieses Dokument; ein Zertifikat mit Ihrem Namen, der Wohnung und den Beträgen ist es. Selbst die Werbung ist geregelt: Jede Vermarktung, die vor oder während des Baus Geld nimmt, muss angeben, dass der Bauträger das Gesetz erfüllt, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — mit ausdrücklicher Nennung des Versicherers oder Bürgen und der Bank, bei der das Sonderkonto geführt wird.

Was der Vertrag sagen muss und was der Bauträger Ihnen zeigen muss

Der dritte Absatz der Bestimmung listet auf, was der private Vertrag ausdrücklich enthalten muss: dass der Bauträger sich zur Rückzahlung der Anzahlungen einschließlich Steuern zuzüglich gesetzlicher Zinsen verpflichtet, wenn der Bau nicht in den vereinbarten Fristen beginnt oder endet o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — oder wenn die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Erstbezugsgenehmigung oder das gleichwertige Dokument nicht erlangt wird; den Verweis auf Versicherung oder Bürgschaft mit dem Namen des Versicherers oder der Bank; und die Bank und das Konto, über das Sie zahlen müssen.

Daneben steht das Real Decreto 515/1989 über die Verbraucherinformation beim Wohnungsverkauf, das weiter in Kraft ist und genau für diesen Moment geschrieben wurde. Wer Wohnungen verkauft, muss bereithalten und Ihnen auf Kosten des Verkäufers in Kopie geben — Artikel 9: der Käufer tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — Identität und Registerdaten des Verkäufers, Lagepläne und Wohnungsgrundriss, die Nutzfläche, die Materialien, die Grundbuchdaten oder die Angabe, dass kein Eintrag besteht, den Gesamtpreis und die Zahlungsweise (Artikel 4); und bei einem Bauprojekt Kopien der Baugenehmigung und der städtebaulichen Bescheinigung, die Satzung der künftigen Gemeinschaft, die steuerliche Lage, die Art der Vertragsbeurkundung und, wenn die Wohnung noch nicht fertig ist, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — der Übergabetermin und der jeweilige Bautenstand sind mit voller Klarheit anzugeben, zusammen mit den Namen von Architekt und Bauunternehmen (Artikel 5). Artikel 7 fügt hinzu, dass der Verkäufer bei einer unfertigen Wohnung eine Kopie der Dokumente bereithalten muss, mit denen die Anzahlungsgarantien formalisiert wurden, und Artikel 6 verlangt eine Preisnotiz mit den Raten, den Zinsen auf gestundete Beträge und den Garantías que deberá constituir el comprador — den vom Käufer zu stellenden Sicherheiten. Ein Bauträger, der das vor der Unterschrift nicht vorlegen kann, sagt Ihnen etwas.

Grundbuch, Genehmigung und die Versicherung hinter dem Gebäude

Drei öffentliche Prüfungen kosten wenig und klären viel. Die erste ist das Grundbuch: Eine nota simple des Grundstücks vom Registro de la Propiedad in Adeje, Arona oder Granadilla de Abona zeigt, wem der Boden gehört, ob bereits ein Baudarlehen eingetragen ist und ob das Gebäude erklärt wurde. Die Erklärung eines Neubaus im Bau kann ohne Genehmigung nicht beurkundet werden: Die Notare verlangen el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — den behördlichen Zustimmungs-, Genehmigungs- oder Erlaubnisakt, den das Bauwerk erfordert — und eine Fachbescheinigung, dass die Beschreibung dem genehmigten Projekt entspricht (Artikel 28.1 des konsolidierten Bodengesetzes), und das fertige Gebäude wird ohne Fertigstellungsbescheinigung und Bezugsfreigaben nicht eingetragen. Auf den Kanaren ist der Erstbezug eines fertigen Gebäudes keine Genehmigung, sondern eine Mitteilung an die Gemeinde — die Ley 4/2017 führt Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — den Erstbezug von Gebäuden und Anlagen nach Abschluss des Baus — unter den Vorgängen, die der comunicación previa unterliegen (Artikel 332.1.c), und das ist das «documento equivalente», auf das die Garantiebestimmung verweist.

Die zweite Prüfung ist die Zehnjahresversicherung. Das Baugesetz verlangt für jeden Neubau eine Versicherung oder Finanzgarantie, die zehn Jahre lang Schäden aus Strukturmängeln deckt (Artikel 19.1.c), und Artikel 20.1 macht sie zur Bedingung der Urkunde: Keine Neubauerklärung wird beurkundet oder eingetragen sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — ohne Nachweis dieser Garantien. Die dritte ist die Hypothek des Bauträgers selbst. Die meisten Projekte im Süden werden mit einem auf die künftigen Wohnungen verteilten Baudarlehen finanziert; bei Fertigstellung übernehmen Sie entweder Ihren Anteil oder verlangen die Löschung auf Kosten des Bauträgers, und die Verordnung von 1989 verpflichtet den Bauträger, Ihnen vorab Notar, Datum, Registerdaten und Hypothekenhaftung jeder Wohnung zu nennen, wenn eine Übernahme vorgesehen ist.

Ein Rechenbeispiel aus Adeje

Nehmen wir die Wohnung des Paares: Preis 320.000 €, Reservierung 6.000 € bei Unterzeichnung der Reservierung, 20 % — 64.000 € — in Monatsraten über vierzehn Monate ab dem privaten Vertrag, die restlichen 250.000 € bei der Urkunde, Übergabe zugesagt für den 30. Juni 2028. Die vom Gesetz verlangte Garantie muss die 70.000 € Anzahlungen decken, die darauf berechnete IGIC — 7 % bei einer Wohnung, die nicht Hauptwohnsitz der Käufer wird, 4.900 € — und den gesetzlichen Zins von jeder Zahlung bis zum 30. Juni 2028, der bei den 3,25 %, die beim Schreiben gelten, über den Zahlungsplan rund 3.000 € hinzufügt. Das Zertifikat, das das Paar am Tag der Unterschrift halten sollte, nennt also die beiden, bezeichnet die Wohnung und deckt etwa 78.000 €, keine runden «20 %».

Wird das Gebäude nie begonnen oder ist die Wohnung am 1. Juli 2028 nicht übergeben, richtet das Paar eine förmliche Aufforderung an den Bauträger zur Rückzahlung der 74.900 € zuzüglich Zinsen; am einunddreißigsten Tag ohne Zahlung wenden sie sich an den Versicherer oder die Bank, die dreißig Tage zur Zahlung haben. Sie können auch eine Verlängerung gewähren, aber nur durch eine schriftliche Zusatzklausel mit neuem Übergabetermin und nur, wenn die Garantie entsprechend verlängert wird. Was sie nicht tun sollten, ist nichts: Bei einer Bankbürgschaft ist die Garantie zwei Jahre nach dem 30. Juni 2028 ohne Aufforderung verschwunden.

Wenn der Bauträger zu spät ist: Rücktritt oder Verlängerung, und die Uhr

Der vierte Absatz der Bestimmung ist kurz und käuferfreundlich: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — hat der Bau nicht begonnen oder ist die Wohnung nicht übergeben, kann der Käufer zwischen dem Rücktritt vom Vertrag mit Rückzahlung der Anzahlungen einschließlich Steuern zuzüglich gesetzlicher Zinsen und der Gewährung einer Verlängerung wählen, die in einer Zusatzklausel mit neuem Fertigstellungs- und Übergabetermin festgehalten wird.

Wie viel Verspätung genügt, hat der Oberste Gerichtshof unter dem alten Gesetz entschieden, und seine eigene Rechtsprechungssammlung nennt die Regel: Bei Verkäufen unter dem Anzahlungsregime ist eine Verspätung der Übergabe über den vereinbarten Termin hinaus, auch wenn sie nicht besonders schwer wiegt, ein Verstoß, der den Käufer zum Rücktritt berechtigt, sofern el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — der Käufer das Recht ausübt, bevor der Verkäufer ihn zur Beurkundung lädt, weil die Wohnung fertig und übergabebereit ist (Plenarurteil vom 20. Januar 2015, Revision 196/2013). Das ist die schärfere Kante der allgemeinen Regel des Artikels 1124 des Zivilgesetzbuchs, bei der ein Gericht die Schwere des Verstoßes abwägt; hier ist der Termin selbst die Frist. Dieselbe Sammlung hält fest, dass die Garantie eigenständig ist: Der Käufer kann den Bauträger oder den Garanten gesamtschuldnerisch in Anspruch nehmen, ohne zuvor eine gerichtliche Auflösung zu erwirken (Urteile vom 3. Juli 2013, 7. Mai 2014 und 22. April 2015), und dass der Versicherer für jede tatsächlich gezahlte Anzahlung haftet, auch wenn die Police einen niedrigeren Höchstbetrag druckte. Eine Ausnahme steht im Zivilgesetzbuch selbst: Heben Käufer und Bauträger den Vertrag vor dem Übergabetermin einvernehmlich auf, ist der Garant frei, denn La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — die Verpflichtung des Bürgen erlischt zugleich mit der des Schuldners (Artikel 1847; Plenarurteil vom 23. März 2015).

Zwei Uhren zählen. Das eigene zweijährige Erlöschen der Bankbürgschaft, oben; und die allgemeine fünfjährige Verjährung persönlicher Ansprüche, die seit der Reform von 2015 des Artikels 1964.2 desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — ab dem Tag läuft, an dem die Erfüllung verlangt werden kann. Ein Käufer, der über diese Daten hinaus auf die Versprechen eines Bauträgers wartet, hat praktisch eine gesicherte Forderung in eine ungesicherte verwandelt.

Wenn die Garantie fehlt: Wer haftet

Der schlimmste Fall ist der Vertrag ganz ohne Garantie oder mit einer «Linie», aus der nie ein individuelles Zertifikat hervorging. Die unter dem Gesetz von 1968 entwickelte und von den Gerichten seither auf den Text von 2016 übertragene Rechtsprechung behandelt das Fehlen der Garantie als wesentlichen Verstoß an sich: Solange die Wohnung nicht fertig und übergabebereit ist, kann der Käufer allein deshalb zurücktreten (eine Reihe von Urteilen vom 25. Oktober 2011 bis zum 15. September 2015, mehrere davon des Plenums). Auch die Bank, die die Anzahlungen ohne Sonderkonto und ohne Verlangen der Garantie entgegennahm, haftet: Das Plenarurteil vom 21. Dezember 2015 liest die Rolle der Bank als eine, die supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — kraft Gesetzes eine besondere Überwachungspflicht gegenüber dem Bauträger auferlegt —, damit ein Bauträger das System nicht aushebeln kann, indem er Käufergeld auf einem gewöhnlichen Konto einsammelt. Der Text von 2016 sagt dasselbe mit eigenen Worten, «bajo su responsabilidad». Und die Geschäftsführer eines Bauträgers, der ungesicherte Anzahlungen nahm, wurden persönlich für den Schaden der Käufer haftbar gemacht, als Verletzung ihrer eigenen Sorgfaltspflicht (Urteile vom 23. Mai 2014, 25. November 2014 und 3. März 2016). Nichts davon ersetzt das Zertifikat in Ihrer Hand; es ist die Karte, wen man verklagt, wenn das Zertifikat nie ausgestellt wurde, und der Grund, nicht zu zahlen, bis es vorliegt.

Zehn Dinge, die Sie verlangen sollten, bevor Sie einen Euro zahlen

1. Die Baugenehmigung in Kopie mit Datum und die städtebauliche Bescheinigung des Grundstücks.
2. Eine nota simple des Grundstücks aus dem Grundbuch, nicht älter als einen Monat, mit Eigentümer, Lasten und erklärtem Gebäude.
3. Den Namen des Versicherers oder der bürgenden Bank sowie den Namen der Bank und die Nummer des Sonderkontos, im Vertrag geschrieben.
4. Das individuelle Garantiedokument auf Ihren Namen, das die Wohnung bezeichnet und jede Rate, die IGIC darauf und den gesetzlichen Zins bis zum Übergabetermin deckt.
5. Einen Übergabetermin, der als Datum und nicht als Jahreszeit geschrieben ist, und den Bautenstand am Tag der Unterschrift.
6. Den Zahlungsplan mit jeder Rate, ihrem Datum und ihrer IGIC sowie die Feststellung, dass nichts außerhalb des Sonderkontos gezahlt wird.
7. Die Registerdaten des Bauträgers, die Namen von Architekt und Bauunternehmen sowie die Pläne und die Fläche der Wohnung.
8. Den Satzungsentwurf der Gemeinschaft und die Lage der Bauträgerhypothek auf Ihrer künftigen Wohnung.
9. Die gesetzlich vorgeschriebene Rückzahlungsklausel im Wortlaut und den Verlängerungsmechanismus als schriftliche Zusatzklausel, nie als mündliche Beruhigung.
10. Die Steuernotiz: IGIC auf jede Rate und bei der Urkunde, Stempelsteuer bei der Urkunde, und wer Notar und Grundbuch zahlt.

Steuern beim Kauf vom Bauplan auf den Kanaren

Eine vom Bauträger gekaufte Wohnung unterliegt der IGIC, nicht der Grunderwerbsteuer, und die Steuer entsteht mit jeder Anzahlung, wenn sie geleistet wird. Der Satz ist der allgemeine von 7 %, es sei denn, die Wohnung wird Ihr Hauptwohnsitz: Dann setzt der kanarische konsolidierte Text 5 % für eine Bemessungsgrundlage bis 200.000 € an, wenn Sie keine andere Wohnung besitzen, und 3 % für Käufer unter vierzig, kinderreiche Familien und weitere aufgezählte Gruppen innerhalb von Einkommensgrenzen (Decreto Legislativo 1/2025, Artikel 38). Bei der Urkunde gilt die Stempelsteuer mit 1 %: Der kanarische Text der übertragenen Steuern setzt den allgemeinen Satz auf 0,75 % und fügt hinzu, dass cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — bei Urkunden über IGIC- oder mehrwertsteuerpflichtige Vorgänge der Satz 1 % beträgt (Decreto Legislativo 1/2009, Artikel 36), ermäßigt auf 0,40 % für einen Hauptwohnsitz, der die Bedingungen der ermäßigten Sätze erfüllt. Die weitere steuerliche und rechtliche Landkarte eines Kaufs — der Referenzwert, nichtresidente Käufer, die Abschaffung des Golden Visa — steht in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf auf den Kanaren; der private Vertrag und die Anzahlungsregeln in unserem Beitrag zum Arras-Vertrag; und ein Käufer von außerhalb der Europäischen Union sollte die kanarische Kaufbeschränkung für Nichtresidenten lesen, bevor er irgendetwas auf einem Grundstück nahe der Küste reserviert.

Die Garantie ist nicht das Versprechen des Bauträgers, die Broschüre der Bank oder die Zusicherung des Maklers. Sie ist ein Stück Papier mit Ihrem Namen, der Bezeichnung der Wohnung und einer Summe, die jeden Euro deckt, den Sie vor den Schlüsseln zahlen, mit Steuer und Zins. Liegt dieses Papier am Tag der Unterschrift nicht auf dem Tisch, sagt das Gesetz, dass der Bauträger vor dem ersten Stein im Verzug ist, und die Gerichte sagen seit einem Jahrzehnt dasselbe.

Unser Immobilienteam im Büro Costa Adeje prüft für Käufer im Süden Teneriffas Bauplanverträge, Garantiezertifikate und Grundbuchauszüge vor der ersten Überweisung und führt Aufforderung und Anspruch gegen den Garanten, wenn ein Übergabetermin verstreicht; die Prüfung ist eine kostenpflichtige Beratung mit vorherigem Angebot. Der Dienst ist auf unserer Seite zum Immobilienrecht beschrieben, und die Kontaktseite nennt die Öffnungszeiten beider Büros.

Häufige Fragen

Ist meine Reservierungsanzahlung von der Garantie gedeckt?

Nur wenn sie nach Bestehen der Baugenehmigung und auf das Sonderkonto gezahlt wurde und nur wenn das individuelle Garantiedokument sie aufführt. Die Garantiepflicht beginnt desde la obtención de la licencia de edificación; Geld, das vor diesem Datum gezahlt wird, um eine Einheit auf einem ungenehmigten Grundstück zu reservieren, hängt vom Vertrag und von der Solvenz des Bauträgers ab. Verlangen Sie die Genehmigung vor der Reservierung, und machen Sie die Reservierung schriftlich erstattungsfähig, wenn sie noch nicht existiert.

Der Vertrag sagt, die Zahlungen seien durch eine «Banklinie» garantiert. Reicht das?

Nein. Das Gesetz verlangt eine Garantie referida e individualizada auf Ihre Raten, ausgehändigt bei der Unterschrift. Eine Rahmenlinie zwischen Bauträger und Bank ist die Quelle, aus der Ihr Zertifikat ausgestellt wird; solange Sie das Zertifikat auf Ihren Namen nicht halten, halten Sie nichts, was der Garant ohne Streit honorieren muss. Der Oberste Gerichtshof hat Versicherer auch ohne individuelles Zertifikat an Sammelpolicen festgehalten, aber das ist ein Prozess, kein Dokument.

Der Bauträger bietet einen späteren Übergabetermin und einen kleinen Rabatt. Soll ich annehmen?

Sie dürfen, aber tun Sie es so, wie das Gesetz es beschreibt: eine schriftliche Zusatzklausel mit neuem Fertigstellungs- und Übergabetermin und die Garantie bis zum neuen Termin verlängert, mit Mitteilung an Sie. Bedenken Sie, dass eine akzeptierte Verlängerung den Punkt neu setzt, ab dem eine spätere Verspätung zählt, und dass bei einer Bankbürgschaft das zweijährige Erlöschen ab dem Verstoß des Bauträgers läuft; eine Reihe formloser Verlängerungen ist der Weg, auf dem Käufer die Garantie unbemerkt verlieren.

Was genau bekomme ich zurück, wenn ich zurücktrete?

Jeden geleisteten Betrag, die darauf gezahlte IGIC und den gesetzlichen Zins ab jeder Zahlung, vom Bauträger binnen dreißig Tagen ab Ihrer förmlichen Aufforderung oder andernfalls vom Versicherer oder von der Bank binnen dreißig Tagen ab Ihrer Inanspruchnahme. Nicht die Notar- oder Maklerkosten, die Ihnen entstanden sind, und nicht die Wertsteigerung der Wohnung; das sind Ansprüche gegen den Bauträger nach den allgemeinen Regeln, sofern er zahlungsfähig ist.

Gilt das auch, wenn ich über eine Genossenschaft oder eine Eigentümergemeinschaft kaufe?

Ja. Die Bestimmung erfasst ausdrücklich Wohnungen, die en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa errichtet werden, und Garantie, Sonderkonto und individuelles Dokument werden jedem Mitglied auf dieselbe Weise geschuldet. Der Unterschied ist praktisch: In einer Genossenschaft sind Sie zugleich Mitglied des Bauträgers, also lesen Sie Satzung und Geschäftsführungsvertrag so sorgfältig wie die Garantie.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information mit Stand September 2026, keine Rechtsberatung zu einem bestimmten Vertrag; die zitierten Texte sind die erste Zusatzbestimmung der Ley 38/1999 in der Fassung der Ley 20/2015, das Real Decreto 515/1989, das konsolidierte Bodengesetz, die Ley 4/2017 der Kanarischen Inseln, die kanarischen Steuertexte und die veröffentlichte Sammlung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu Anzahlungen. Vertragsbedingungen, Termine und Steuerzahlen sind die am Tag Ihrer Unterschrift geltenden; eine Beratung durch unser Immobilienteam ist eine kostenpflichtige Leistung.