Comprare su carta nel sud di Tenerife: la garanzia che la legge vi dà, cosa esigere prima di pagare e cosa succede quando il costruttore è in ritardo

Una coppia di Leeds siede nel nostro studio di Costa Adeje con la brochure patinata di un complesso sopra Playa del Duque: una prenotazione di 6.000 € già pagata, un contratto privato sul tavolo che chiede il 20 % del prezzo nei prossimi quattordici mesi, e una consegna «stimata» per l'estate del 2028. La loro domanda è quella che ogni acquirente su carta nel sud di Tenerife dovrebbe porsi prima del primo bonifico: che cosa protegge quel denaro se l'edificio non sorge mai, o sorge con due anni di ritardo? La risposta è una legge spagnola con una lunga storia e un indirizzo nuovo, un documento che il costruttore deve consegnarvi il giorno in cui firmate, e un orologio che corre contro di voi quanto contro il costruttore. Questo articolo legge i testi — la prima disposizione aggiuntiva della legge sull'edilizia nella redazione del 2015, il decreto sull'informazione al consumatore del 1989, le regole del registro immobiliare e la raccolta di dottrina pubblicata dalla stessa Corte Suprema — e poi fa i conti della coppia. Le citazioni sono in spagnolo, la lettura in italiano.

La legge che protegge i vostri acconti, e dove abita oggi

Per quasi cinquant'anni la regola è stata la Ley 57/1968, la legge sulla percezione di somme anticipate nella costruzione e vendita di abitazioni. È stata abrogata con effetto dal 1º gennaio 2016 dalla Ley 20/2015, la cui terza disposizione finale ne ha riscritto il contenuto come prima disposizione aggiuntiva della Ley 38/1999, la legge sull'edilizia, e ha aggiunto l'abrogazione della legge del 1968, del suo decreto e della sua ordinanza. Così, quando il contratto di un costruttore di Adeje o Granadilla cita ancora la Ley 57/1968, il riferimento è superato; gli obblighi sono gli stessi nella sostanza e stanno ora nella legge sull'edilizia. La disposizione si applica a toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — ogni tipo di abitazione, comprese quelle realizzate da comunità di proprietari o cooperative — ogni volta che il costruttore vuole denaro dagli acquirenti prima che la casa esista.

Tre obblighi che il costruttore vi deve dal giorno in cui esiste la licenza

Il primo paragrafo della disposizione pone due condizioni a ogni costruttore che incassi in anticipo, e una terza alla banca. Il costruttore deve Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — garantire, dal momento in cui ottiene la licenza edilizia, la restituzione delle somme versate più gli interessi legali, mediante un'assicurazione cauzionale con un assicuratore autorizzato o una fideiussione bancaria solidale, per il caso in cui la costruzione non inizi o non giunga a buon fine nel termine convenuto per la consegna.

Il costruttore deve inoltre ricevere gli acconti attraverso una banca, su un cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — un conto speciale, separato da qualsiasi altro fondo del costruttore — utilizzabile solo per la costruzione. E la banca non è spettatrice: per aprire quel conto la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — l'istituto di credito, sotto la propria responsabilità, esigerà la garanzia. La copertura non è il prezzo nudo: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — la garanzia si estende alle somme versate dagli acquirenti, imposte comprese, più l'interesse legale del denaro.

Due conseguenze per un acquirente nel sud. Il denaro pagato prima che esista la licenza è denaro che la legge non obbliga ancora il costruttore a garantire, ed è per questo che una prenotazione su un terreno senza licenza è l'euro più rischioso di tutto l'acquisto. E il conto su cui pagate non è un dettaglio: un bonifico sul conto ordinario del costruttore, o a un agente, resta fuori dal sistema che la legge ha costruito.

Assicurazione o fideiussione bancaria: che cosa deve dire ogni documento

Il secondo paragrafo della disposizione scrive le regole di ciascuno strumento. L'assicurazione cauzionale deve essere individuale: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — una polizza per acquirente, che identifichi l'abitazione. La somma assicurata deve essere l'intero degli acconti del contratto, imposte comprese, aumentato dell'interesse legale da ogni versamento alla data di consegna promessa; il costruttore stipula la polizza e paga il premio; l'acquirente è l'assicurato; e l'assicuratore non può nascondersi dietro il costruttore: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — l'assicuratore non può opporre all'assicurato le eccezioni che avrebbe verso il contraente, e il mancato pagamento del premio da parte del costruttore non è mai un'eccezione. La polizza deve durare almeno quanto l'impegno di consegna, e ogni proroga della data di consegna deve essere accompagnata da una proroga della polizza, con informazione all'acquirente.

La fideiussione bancaria segue le stesse linee sull'importo e sull'escussione, con una clausola tutta sua. Entrambi gli strumenti si azionano allo stesso modo: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — una volta che l'acquirente ha intimato formalmente al costruttore la restituzione e sono passati trenta giorni senza pagamento, reclama all'assicuratore o alla banca, che devono pagare entro trenta giorni; e quando l'intimazione al costruttore non è possibile, l'acquirente può rivolgersi direttamente al garante. La clausola propria della fideiussione è una trappola: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — due anni dopo l'inadempimento del costruttore senza che l'acquirente abbia chiesto la risoluzione e la restituzione, la fideiussione decade. L'acquirente che lascia scorrere una consegna in ritardo mentre il costruttore promette «la prossima primavera» sta consumando quell'orologio.

Qualunque sia lo strumento scelto, la legge vi mette in mano una carta il giorno della firma: il costruttore hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — consegnerà all'acquirente il documento che attesta la garanzia, riferita e individualizzata alle somme da anticipare. Una riga di brochure che dice «tutti i pagamenti sono garantiti» non è quel documento; un certificato con il vostro nome, l'abitazione e gli importi lo è. La stessa pubblicità è regolata: ogni promozione che incassi prima o durante la costruzione deve dichiarare che il costruttore rispetta la legge, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — con menzione espressa dell'assicuratore o del garante e della banca presso cui è aperto il conto speciale.

Che cosa deve dire il contratto, e che cosa deve mostrarvi il costruttore

Il terzo paragrafo della disposizione elenca ciò che il contratto privato deve indicare espressamente: che il costruttore si obbliga a restituire gli acconti, imposte comprese, più gli interessi legali se la costruzione non inizia o non termina nei termini convenuti o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — o se non si ottiene il certificato di abitabilità, la licenza di prima occupazione o il documento equivalente; il riferimento all'assicurazione o alla fideiussione con il nome dell'assicuratore o della banca; e la banca e il conto attraverso cui dovete pagare.

Accanto sta il Real Decreto 515/1989 sull'informazione al consumatore nella vendita di abitazioni, ancora in vigore e scritto proprio per questo momento. Chi vende abitazioni deve tenere a disposizione, e darvene copia a spese del venditore — articolo 9: l'acquirente tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — l'identità e i dati registrali del venditore, le planimetrie del sito e dell'abitazione, la superficie utile, i materiali, i dati di iscrizione dell'immobile o l'indicazione che non è iscritto, il prezzo totale e la forma di pagamento (articolo 4); e per un complesso, copia della licenza edilizia e del certificato urbanistico, lo statuto della futura comunità, la situazione fiscale, il modo in cui sarà documentato il contratto e, se la casa non è finita, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — la data di consegna e la fase in cui si trova la costruzione vanno indicate con tutta chiarezza, insieme ai nomi dell'architetto e del costruttore materiale (articolo 5). L'articolo 7 aggiunge che, per un'abitazione non finita, il venditore deve tenere a disposizione copia dei documenti che formalizzano le garanzie degli acconti, e l'articolo 6 esige una nota sul prezzo con le rate, l'interesse sulle somme dilazionate e le Garantías que deberá constituir el comprador — le garanzie che l'acquirente dovrà costituire. Un costruttore che non può produrre tutto questo prima della firma vi sta dicendo qualcosa.

Il registro, la licenza e l'assicurazione dietro l'edificio

Tre verifiche pubbliche costano poco e risolvono molto. La prima è il registro immobiliare: una nota simple del terreno al Registro de la Propiedad di Adeje, Arona o Granadilla de Abona mostra chi possiede il suolo, se è già iscritto un mutuo al costruttore e se l'edificio è stato dichiarato. La dichiarazione di nuova costruzione in corso non può essere rogata senza la licenza: i notai esigono el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — l'atto amministrativo di conformità, approvazione o autorizzazione che l'opera richiede — e un certificato tecnico che la descrizione corrisponda al progetto autorizzato (articolo 28.1 del testo consolidato della legge sul suolo), e l'edificio finito non si iscrive senza il certificato di fine lavori e le autorizzazioni di occupazione. Alle Canarie la prima occupazione di un edificio finito non è una licenza ma una comunicazione al comune: la Ley 4/2017 include Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — la prima occupazione degli edifici e degli impianti, conclusa la costruzione — tra gli atti soggetti a comunicación previa (articolo 332.1.c), ed è il «documento equivalente» a cui rinvia la disposizione sulle garanzie.

La seconda verifica è l'assicurazione decennale. La legge sull'edilizia esige, per ogni edificio nuovo, un'assicurazione o garanzia finanziaria che copra per dieci anni i danni da difetti strutturali (articolo 19.1.c), e l'articolo 20.1 ne fa una condizione dell'atto: nessun atto di nuova costruzione è autorizzato o iscritto sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — senza prova di quelle garanzie. La terza è l'ipoteca dello stesso costruttore. La maggior parte dei complessi del sud è finanziata con un mutuo al costruttore ripartito sulle future abitazioni; al completamento, o subentrate nella vostra quota o esigete la cancellazione a spese del costruttore, e il decreto del 1989 obbliga il costruttore a indicarvi in anticipo il notaio, la data, i dati del registro e la responsabilità ipotecaria di ogni abitazione se è prevista una surroga.

Un esempio con i numeri da Adeje

Prendiamo l'appartamento della coppia: prezzo 320.000 €, prenotazione di 6.000 € alla firma della prenotazione, il 20 % — 64.000 € — in rate mensili per quattordici mesi dal contratto privato, i restanti 250.000 € al rogito, consegna promessa per il 30 giugno 2028. La garanzia che la legge esige deve coprire i 70.000 € di acconti, l'IGIC applicata su di essi — il 7 % per un'abitazione che non sarà la residenza abituale degli acquirenti, 4.900 € — e l'interesse legale del denaro da ogni versamento al 30 giugno 2028, che al 3,25 % in vigore mentre scriviamo aggiunge circa 3.000 € sull'intero calendario. Il certificato che la coppia dovrebbe avere in mano il giorno della firma quindi li nomina, identifica l'appartamento e copre circa 78.000 €, non un «20 %» tondo.

Se l'edificio non viene mai iniziato, o il 1º luglio 2028 l'appartamento non è consegnato, la coppia intima formalmente al costruttore la restituzione dei 74.900 € più interessi; al trentunesimo giorno senza pagamento reclamano all'assicuratore o alla banca, che hanno trenta giorni per pagare. Possono anche concedere una proroga, ma solo con una clausola aggiuntiva scritta con nuova data di consegna, e solo se la garanzia è prorogata di conseguenza. Ciò che non devono fare è niente: con una fideiussione bancaria, due anni dopo il 30 giugno 2028 senza intimazione, la garanzia è sparita.

Quando il costruttore è in ritardo: risoluzione o proroga, e l'orologio

Il quarto paragrafo della disposizione è breve e favorisce l'acquirente: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — se la costruzione non è iniziata o la casa non è stata consegnata, l'acquirente può scegliere tra la risoluzione del contratto con restituzione degli acconti, imposte comprese, più gli interessi legali, e la concessione al costruttore di una proroga, annotata in una clausola aggiuntiva con la nuova data di fine lavori e consegna.

Quanto ritardo basti lo ha stabilito la Corte Suprema sotto la vecchia legge, e la sua stessa raccolta di dottrina enuncia la regola: nelle vendite soggette al regime degli acconti, un ritardo nella consegna oltre la data pattuita, anche se non particolarmente grave, è un inadempimento che consente all'acquirente di risolvere, purché el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — l'acquirente eserciti il diritto prima di essere convocato dal venditore per il rogito perché la casa è finita e pronta per la consegna (sentenza delle Sezioni Unite del 20 gennaio 2015, ricorso 196/2013). È il filo più tagliente della regola generale dell'articolo 1124 del Codice civile, dove il giudice soppesa la gravità dell'inadempimento; qui la data stessa è il termine. La stessa raccolta registra che la garanzia è autonoma: l'acquirente può reclamare al costruttore o al garante, in solido, senza ottenere prima una risoluzione giudiziale (sentenze del 3 luglio 2013, 7 maggio 2014 e 22 aprile 2015), e che l'assicuratore risponde di ogni acconto effettivamente pagato anche se la polizza stampava un massimale inferiore. Un'eccezione è scritta nel Codice civile stesso: se acquirente e costruttore sciolgono il contratto di comune accordo prima della data di consegna, il garante è libero, perché La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — l'obbligazione del fideiussore si estingue insieme a quella del debitore (articolo 1847; sentenza delle Sezioni Unite del 23 marzo 2015).

Contano due orologi. La decadenza propria della fideiussione a due anni, vista sopra; e la prescrizione generale di cinque anni delle azioni personali, che dalla riforma del 2015 dell'articolo 1964.2 decorre desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — dal giorno in cui l'adempimento può essere preteso. L'acquirente che aspetta le promesse di un costruttore oltre quelle date ha trasformato, in pratica, un credito garantito in uno nudo.

Quando la garanzia manca: chi risponde

Il caso peggiore è il contratto senza alcuna garanzia, o con una «linea» che non ha mai prodotto un certificato individuale. La dottrina della Corte, costruita sotto la legge del 1968 e trasposta dai tribunali al testo del 2016, tratta l'assenza della garanzia come un inadempimento essenziale in sé: finché la casa non è finita e pronta per la consegna, l'acquirente può risolvere per questo solo motivo (una serie di sentenze dal 25 ottobre 2011 al 15 settembre 2015, diverse delle Sezioni Unite). Risponde anche la banca che ha ricevuto gli acconti senza conto speciale e senza esigere la garanzia: la sentenza delle Sezioni Unite del 21 dicembre 2015 legge il ruolo della banca come uno che supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — comporta per legge uno speciale dovere di vigilanza sul costruttore —, così che un costruttore non possa aggirare il sistema incassando il denaro degli acquirenti su un conto ordinario. Il testo del 2016 dice lo stesso con le sue parole, «bajo su responsabilidad». E gli amministratori di una società costruttrice che ha incassato acconti non garantiti sono stati ritenuti personalmente responsabili del danno agli acquirenti per violazione del proprio dovere di diligenza (sentenze del 23 maggio 2014, 25 novembre 2014 e 3 marzo 2016). Niente di ciò sostituisce il certificato nelle vostre mani; è la mappa di chi citare quando il certificato non è mai stato emesso, e la ragione per rifiutare di pagare finché non esiste.

Dieci cose da esigere prima di pagare un euro

1. La licenza edilizia, in copia, con la sua data, e il certificato urbanistico del terreno.
2. Una nota simple del terreno dal registro immobiliare, di meno di un mese, con il proprietario, i gravami e l'edificio dichiarato.
3. Il nome dell'assicuratore o della banca garante e il nome della banca e il numero del conto speciale, scritti nel contratto.
4. Il documento individuale di garanzia a vostro nome, che identifichi l'abitazione e copra ogni rata, la sua IGIC e l'interesse legale fino alla data di consegna.
5. Una data di consegna scritta come data, non come stagione, e la fase dei lavori il giorno in cui firmate.
6. Il calendario dei pagamenti con ogni rata, la sua data e la sua IGIC, e la dichiarazione che nulla si paga fuori dal conto speciale.
7. I dati registrali del costruttore, i nomi dell'architetto e dell'impresa, e le planimetrie e la superficie dell'abitazione.
8. La bozza di statuto della comunità e la posizione dell'ipoteca del costruttore sulla vostra futura abitazione.
9. La clausola di restituzione che la legge esige, alla lettera, e il meccanismo di proroga come clausola aggiuntiva scritta, mai come rassicurazione verbale.
10. La nota fiscale: IGIC su ogni rata e al rogito, imposta di bollo al rogito, e chi paga notaio e registro.

Le imposte di un acquisto su carta alle Canarie

Un'abitazione comprata dal suo costruttore è soggetta all'IGIC, non all'imposta sui trasferimenti, e l'imposta matura su ogni acconto quando viene pagato. L'aliquota è quella generale del 7 %, a meno che la casa sia destinata a diventare la vostra residenza abituale: allora il testo consolidato canario fissa il 5 % per una base fino a 200.000 € quando non possedete altra abitazione, e il 3 % per acquirenti sotto i quarant'anni, famiglie numerose e altri gruppi elencati entro limiti di reddito (Decreto Legislativo 1/2025, articolo 38). Al rogito si applica l'imposta di bollo all'1 %: il testo canario dei tributi ceduti fissa l'aliquota generale allo 0,75 % e aggiunge che cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — per gli atti che documentano operazioni soggette a IGIC o IVA l'aliquota è l'1 % (Decreto Legislativo 1/2009, articolo 36), ridotta allo 0,40 % per una residenza abituale che soddisfi le condizioni delle aliquote ridotte. La mappa fiscale e legale più ampia di un acquisto — il valore di riferimento, gli acquirenti non residenti, l'abrogazione del golden visa — è nella nostra guida all'acquisto di una casa alle Canarie; il contratto privato e le regole della caparra nel nostro articolo sul contratto di arras; e un acquirente extra-UE dovrebbe leggere il limite canario all'acquisto per i non residenti prima di prenotare qualsiasi cosa su un terreno vicino alla costa.

La garanzia non è la promessa del costruttore, la brochure della banca o l'assicurazione dell'agente. È un foglio con il vostro nome, l'identificazione dell'abitazione e una somma che copre ogni euro che pagherete prima delle chiavi, con la sua imposta e il suo interesse. Se quel foglio non è sul tavolo il giorno della firma, la legge dice che il costruttore è inadempiente prima del primo mattone, e i tribunali lo dicono da dieci anni.

Il nostro team immobiliare dello studio di Costa Adeje esamina contratti su carta, certificati di garanzia e visure del registro per gli acquirenti del sud di Tenerife prima del primo bonifico, e gestisce l'intimazione e la richiesta al garante quando una data di consegna passa; l'esame è una consulenza a pagamento, preventivata in anticipo. Il servizio è descritto nella nostra pagina di diritto immobiliare, e la pagina dei contatti riporta gli orari di entrambi gli uffici.

Domande frequenti

Il mio acconto di prenotazione è coperto dalla garanzia?

Solo se è stato pagato dopo l'esistenza della licenza edilizia e sul conto speciale, e solo se il documento individuale di garanzia lo elenca. Il dovere di garanzia inizia desde la obtención de la licencia de edificación; il denaro pagato prima di quella data per prenotare un'unità su un terreno senza licenza dipende dal contratto e dalla solvibilità del costruttore. Chiedete la licenza prima di prenotare, e rendete la prenotazione rimborsabile per iscritto se non esiste ancora.

Il contratto dice che i pagamenti sono garantiti da una «linea bancaria». Basta?

No. La legge esige una garanzia referida e individualizada alle vostre rate, consegnata alla firma. Una linea quadro tra il costruttore e una banca è la fonte da cui viene emesso il vostro certificato; finché non avete in mano il certificato a vostro nome, non avete nulla che il garante debba onorare senza discussione. La Corte Suprema ha tenuto gli assicuratori alle polizze collettive anche senza certificato individuale, ma quello è un contenzioso, non un documento.

Il costruttore offre una consegna più tardiva e un piccolo sconto. Devo accettare?

Potete, ma fatelo come descrive la legge: una clausola aggiuntiva scritta con la nuova data di fine lavori e consegna, e la garanzia prorogata alla nuova data con informazione a voi. Tenete presente che accettare una proroga azzera il punto da cui si conta un ritardo successivo, e che con una fideiussione bancaria la decadenza di due anni decorre dall'inadempimento del costruttore; una serie di proroghe informali è il modo in cui gli acquirenti perdono la garanzia senza accorgersene.

Che cosa recupero esattamente se risolvo?

Ogni somma pagata in acconto, l'IGIC pagata su quelle somme e l'interesse legale del denaro da ogni versamento, dal costruttore entro trenta giorni dalla vostra intimazione formale o, in mancanza, dall'assicuratore o dalla banca entro trenta giorni dalla vostra richiesta. Non le spese di notaio o di agenzia che avete sostenuto, né l'aumento di valore della casa; quelle sono pretese verso il costruttore secondo le regole generali, se è solvibile.

Vale anche se compro tramite una cooperativa o una comunità di proprietari?

Sì. La disposizione copre espressamente le abitazioni promosse en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, e la garanzia, il conto speciale e il documento individuale sono dovuti a ogni socio allo stesso modo. La differenza è pratica: in una cooperativa siete anche membri del promotore, quindi leggete lo statuto e il contratto di gestione con la stessa cura della garanzia.

Questo articolo è informazione generale a settembre 2026, non consulenza legale su un contratto specifico; i testi citati sono la prima disposizione aggiuntiva della Ley 38/1999 nella redazione della Ley 20/2015, il Real Decreto 515/1989, il testo consolidato della legge sul suolo, la Ley 4/2017 delle Canarie, i testi tributari canari e la raccolta pubblicata di dottrina della Corte Suprema sugli acconti. Clausole, date e cifre fiscali sono quelle in vigore il giorno in cui firmate; una consulenza con il nostro team immobiliare è un servizio a pagamento.