Acheter sur plan dans le sud de Tenerife : la garantie que la loi vous donne, ce qu'il faut exiger avant de payer et ce qui se passe quand le promoteur est en retard

Un couple de Leeds s'assied dans notre bureau de Costa Adeje avec la brochure glacée d'un programme au-dessus de Playa del Duque : une réservation de 6 000 € déjà versée, un contrat privé sur la table qui demande 20 % du prix sur les quatorze prochains mois, et une livraison « estimée » pour l'été 2028. Leur question est celle que tout acheteur sur plan dans le sud de Tenerife devrait poser avant le premier virement : qu'est-ce qui protège cet argent si l'immeuble ne sort jamais de terre, ou sort avec deux ans de retard ? La réponse est une loi espagnole à la longue histoire et à l'adresse nouvelle, un document que le promoteur doit vous remettre le jour où vous signez, et une horloge qui court contre vous autant que contre le promoteur. Cet article lit les textes — la première disposition additionnelle de la loi sur la construction dans sa rédaction de 2015, le décret d'information du consommateur de 1989, les règles du registre foncier et le recueil de doctrine publié par la Cour suprême elle-même — puis fait les comptes du couple. Les citations sont en espagnol, la lecture en français.

La loi qui protège vos acomptes, et où elle habite aujourd'hui

Pendant près de cinquante ans, la règle fut la Ley 57/1968, la loi sur la perception de sommes anticipées dans la construction et la vente de logements. Elle a été abrogée avec effet au 1er janvier 2016 par la Ley 20/2015, dont la troisième disposition finale a réécrit son contenu comme première disposition additionnelle de la Ley 38/1999, la loi sur la construction, et a ajouté l'abrogation de la loi de 1968, de son décret et de son arrêté. Ainsi, quand le contrat d'un promoteur d'Adeje ou de Granadilla cite encore la Ley 57/1968, la référence est périmée ; les obligations sont les mêmes en substance et figurent désormais dans la loi sur la construction. La disposition s'applique à toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — toute catégorie de logements, y compris ceux réalisés par des communautés de propriétaires ou des coopératives — dès que le promoteur veut de l'argent des acheteurs avant que le logement n'existe.

Trois obligations que le promoteur vous doit dès le jour où le permis existe

Le premier paragraphe de la disposition impose deux conditions à tout promoteur qui encaisse d'avance, et une troisième à la banque. Le promoteur doit Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — garantir, dès l'obtention du permis de construire, la restitution des sommes versées plus les intérêts légaux, par un contrat d'assurance-caution auprès d'un assureur agréé ou par une caution bancaire solidaire, pour le cas où la construction ne commence pas ou n'aboutit pas dans le délai convenu de livraison.

Le promoteur doit aussi recevoir les acomptes par une banque, sur un cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — un compte spécial, séparé de tout autre fonds du promoteur — utilisable seulement pour la construction. Et la banque n'est pas spectatrice : pour ouvrir ce compte, la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — l'établissement de crédit, sous sa responsabilité, exigera la garantie. La couverture n'est pas le prix nu : La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — la garantie s'étend aux sommes versées par les acheteurs, impôts compris, plus l'intérêt légal de l'argent.

Deux conséquences pour un acheteur dans le sud. L'argent versé avant l'existence du permis est de l'argent que la loi n'oblige pas encore le promoteur à garantir, et c'est pourquoi une réservation sur un terrain sans permis est l'euro le plus risqué de tout l'achat. Et le compte sur lequel vous payez n'est pas un détail : un virement sur le compte ordinaire du promoteur, ou à un agent, reste hors du système que la loi a construit.

Assurance ou caution bancaire : ce que chaque document doit dire

Le deuxième paragraphe de la disposition écrit les règles de chaque instrument. L'assurance-caution doit être individuelle : Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — une police par acheteur, identifiant le logement. La somme assurée doit être la totalité des acomptes du contrat, impôts compris, augmentée de l'intérêt légal de chaque versement jusqu'à la date de livraison promise ; le promoteur souscrit la police et paie la prime ; l'acheteur est l'assuré ; et l'assureur ne peut pas se cacher derrière le promoteur : El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — l'assureur ne peut opposer à l'assuré les exceptions qu'il aurait contre le souscripteur, et le défaut de paiement de la prime par le promoteur n'est jamais une exception. La police doit durer au moins autant que l'engagement de livraison, et toute prolongation de la date de livraison doit être suivie d'une prolongation de la police, avec information de l'acheteur.

La caution bancaire suit les mêmes lignes pour le montant et pour la mise en jeu, avec une clause qui lui est propre. Les deux instruments s'appellent de la même façon : siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — une fois que l'acheteur a mis formellement le promoteur en demeure de rembourser et que trente jours se sont écoulés sans paiement, il réclame à l'assureur ou à la banque, qui doivent payer sous trente jours ; et quand la mise en demeure du promoteur n'est pas possible, l'acheteur peut s'adresser directement au garant. La clause propre à la caution bancaire est un piège : Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — deux ans après le manquement du promoteur sans que l'acheteur ait exigé la résiliation et le remboursement, la caution s'éteint. L'acheteur qui laisse traîner une livraison tardive pendant que le promoteur promet « le printemps prochain » dépense cette horloge.

Quel que soit l'instrument choisi, la loi met un papier entre vos mains le jour de la signature : le promoteur hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — remettra à l'acheteur le document attestant la garantie, rapportée et individualisée aux sommes à avancer. Une ligne de brochure disant « tous les paiements sont garantis » n'est pas ce document ; un certificat à votre nom, avec le logement et les montants, l'est. La publicité elle-même est réglementée : tout programme qui encaisse avant ou pendant la construction doit indiquer que le promoteur respecte la loi, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — en nommant expressément l'assureur ou le garant et la banque où le compte spécial est ouvert.

Ce que le contrat doit dire, et ce que le promoteur doit vous montrer

Le troisième paragraphe de la disposition énumère ce que le contrat privé doit expressément mentionner : que le promoteur s'oblige à restituer les acomptes, impôts compris, plus les intérêts légaux si la construction ne commence pas ou ne s'achève pas dans les délais convenus o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — ou si le certificat d'habitabilité, la licence de première occupation ou le document équivalent n'est pas obtenu ; la référence à l'assurance ou à la caution avec le nom de l'assureur ou de la banque ; et la banque et le compte par lesquels vous devez payer.

À côté se tient le Real Decreto 515/1989 sur l'information du consommateur dans la vente de logements, toujours en vigueur et écrit pour ce moment précis. Quiconque vend des logements doit tenir à disposition, et vous en remettre copie aux frais du vendeur — article 9 : l'acheteur tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — l'identité et les données d'immatriculation du vendeur, les plans de situation et du logement, sa surface utile, les matériaux, les données d'inscription au registre foncier ou la mention qu'il n'y est pas inscrit, le prix total et le mode de paiement (article 4) ; et pour un programme, les copies du permis de construire et du certificat d'urbanisme, les statuts de la future communauté, la situation fiscale, la façon dont le contrat sera documenté et, si le logement n'est pas achevé, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — la date de livraison et la phase où se trouve la construction doivent figurer en toute clarté, avec les noms de l'architecte et du constructeur (article 5). L'article 7 ajoute que, pour un logement inachevé, le vendeur doit tenir à disposition copie des documents formalisant les garanties des acomptes, et l'article 6 exige une note de prix listant les échéances, l'intérêt sur les sommes différées et les Garantías que deberá constituir el comprador — les garanties que l'acheteur devra constituer. Un promoteur qui ne peut pas produire tout cela avant la signature vous dit quelque chose.

Le registre, le permis et l'assurance derrière l'immeuble

Trois vérifications publiques coûtent peu et règlent beaucoup. La première est le registre foncier : une nota simple du terrain au Registro de la Propiedad d'Adeje, d'Arona ou de Granadilla de Abona montre qui possède le sol, si un prêt promoteur est déjà inscrit et si la construction a été déclarée. La déclaration d'immeuble neuf en construction ne peut être notariée sans le permis : les notaires exigent el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — l'acte administratif de conformité, d'approbation ou d'autorisation que requièrent les travaux — et un certificat de technicien attestant que la description correspond au projet autorisé (article 28.1 de la loi foncière consolidée), et l'immeuble achevé ne s'inscrit pas sans le certificat de fin de travaux et les autorisations d'occupation. Aux Canaries, la première occupation d'un immeuble achevé n'est pas une licence mais une communication à la mairie : la Ley 4/2017 range Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — la première occupation des bâtiments et installations, leur construction achevée — parmi les actes soumis à comunicación previa (article 332.1.c), et c'est le « documento equivalente » auquel renvoie la disposition sur les garanties.

La deuxième vérification est l'assurance décennale. La loi sur la construction exige, pour tout immeuble neuf, une assurance ou garantie financière couvrant pendant dix ans les dommages dus aux défauts structurels (article 19.1.c), et l'article 20.1 en fait une condition de l'acte : aucun acte d'immeuble neuf n'est autorisé ni inscrit sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — sans preuve de ces garanties. La troisième est l'hypothèque du promoteur lui-même. La plupart des programmes du sud sont financés par un prêt promoteur réparti sur les futurs logements ; à l'achèvement, vous reprenez votre part ou exigez sa mainlevée aux frais du promoteur, et le décret de 1989 oblige le promoteur à vous indiquer à l'avance le notaire, la date, les données du registre et la responsabilité hypothécaire de chaque logement si une subrogation est prévue.

Un exemple chiffré depuis Adeje

Prenons l'appartement du couple : prix 320 000 €, réservation de 6 000 € à la signature de la réservation, 20 % — 64 000 € — en mensualités sur quatorze mois à partir du contrat privé, les 250 000 € restants à l'acte, livraison promise pour le 30 juin 2028. La garantie qu'exige la loi doit couvrir les 70 000 € d'acomptes, l'IGIC facturé dessus — 7 % pour un logement qui ne sera pas la résidence principale des acheteurs, 4 900 € — et l'intérêt légal de l'argent de chaque versement jusqu'au 30 juin 2028, qui, au 3,25 % en vigueur au moment où nous écrivons, ajoute environ 3 000 € sur l'ensemble de l'échéancier. Le certificat que le couple devrait tenir le jour de la signature les nomme donc, identifie l'appartement et couvre environ 78 000 €, pas un « 20 % » rond.

Si l'immeuble n'est jamais commencé, ou si le 1er juillet 2028 l'appartement n'est pas livré, le couple met formellement le promoteur en demeure de rembourser les 74 900 € plus intérêts ; au trente et unième jour sans paiement, ils réclament à l'assureur ou à la banque, qui ont trente jours pour payer. Ils peuvent aussi accorder une prolongation, mais seulement par une clause additionnelle écrite avec une nouvelle date de livraison, et seulement si la garantie est prolongée en conséquence. Ce qu'ils ne doivent pas faire, c'est rien : avec une caution bancaire, deux ans après le 30 juin 2028 sans mise en demeure, la caution a disparu.

Quand le promoteur est en retard : résiliation ou prolongation, et l'horloge

Le quatrième paragraphe de la disposition est court et favorable à l'acheteur : Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — si la construction n'a pas commencé ou si le logement n'a pas été livré, l'acheteur peut choisir entre la résiliation du contrat avec restitution des acomptes, impôts compris, plus les intérêts légaux, et l'octroi au promoteur d'une prolongation, consignée dans une clause additionnelle avec la nouvelle date d'achèvement et de livraison.

Quel retard suffit, la Cour suprême l'a fixé sous l'ancienne loi, et son propre recueil de doctrine énonce la règle : dans les ventes soumises au régime des acomptes, un retard de livraison au-delà de la date convenue, même s'il n'est pas particulièrement grave, est un manquement qui autorise l'acheteur à résilier, pourvu que el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — l'acheteur exerce ce droit avant d'être convoqué par le vendeur pour signer l'acte parce que le logement est achevé et prêt à être livré (arrêt de l'assemblée plénière du 20 janvier 2015, pourvoi 196/2013). C'est le tranchant le plus vif de la règle générale de l'article 1124 du Code civil, où le juge pèse la gravité du manquement ; ici la date elle-même est le terme. Le même recueil note que la garantie est autonome : l'acheteur peut réclamer au promoteur ou au garant, solidairement, sans obtenir d'abord une résiliation judiciaire (arrêts des 3 juillet 2013, 7 mai 2014 et 22 avril 2015), et que l'assureur répond de chaque acompte effectivement versé même si la police imprimait un plafond inférieur. Une exception est écrite dans le Code civil lui-même : si acheteur et promoteur dissolvent le contrat d'un commun accord avant la date de livraison, le garant est libéré, car La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — l'obligation de la caution s'éteint en même temps que celle du débiteur (article 1847 ; arrêt plénier du 23 mars 2015).

Deux horloges comptent. L'extinction propre de la caution bancaire à deux ans, vue plus haut ; et la prescription générale de cinq ans des actions personnelles, qui depuis la réforme de 2015 de l'article 1964.2 court desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — à partir du jour où l'exécution peut être exigée. L'acheteur qui attend les promesses d'un promoteur au-delà de ces dates a, en pratique, transformé une créance garantie en créance nue.

Quand la garantie manque : qui répond

Le pire cas est le contrat sans aucune garantie, ou avec une « ligne » qui n'a jamais produit de certificat individuel. La doctrine de la Cour, bâtie sous la loi de 1968 et transposée depuis par les tribunaux au texte de 2016, traite l'absence de garantie comme un manquement essentiel en soi : tant que le logement n'est pas achevé et prêt à être livré, l'acheteur peut résilier pour ce seul motif (une série d'arrêts du 25 octobre 2011 au 15 septembre 2015, plusieurs en assemblée plénière). La banque qui a reçu les acomptes sans compte spécial et sans exiger la garantie répond aussi : l'arrêt plénier du 21 décembre 2015 lit le rôle de la banque comme un rôle qui supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — impose par la loi un devoir spécial de vigilance sur le promoteur —, de sorte qu'un promoteur ne puisse pas contourner le système en encaissant l'argent des acheteurs sur un compte ordinaire. Le texte de 2016 dit la même chose avec ses mots, « bajo su responsabilidad ». Et les dirigeants d'un promoteur ayant encaissé des acomptes non garantis ont été tenus personnellement responsables du préjudice des acheteurs, pour manquement à leur propre devoir de diligence (arrêts des 23 mai 2014, 25 novembre 2014 et 3 mars 2016). Rien de cela ne remplace le certificat entre vos mains ; c'est la carte de qui poursuivre quand le certificat n'a jamais été émis, et la raison de refuser de payer tant qu'il ne l'est pas.

Dix choses à exiger avant de payer un euro

1. Le permis de construire, en copie, avec sa date, et le certificat d'urbanisme du terrain.
2. Une nota simple du terrain au registre foncier, de moins d'un mois, montrant le propriétaire, les charges et la construction déclarée.
3. Le nom de l'assureur ou de la banque garante, et le nom de la banque et le numéro du compte spécial, écrits dans le contrat.
4. Le document de garantie individuel à votre nom, identifiant le logement et couvrant chaque échéance, l'IGIC dessus et l'intérêt légal jusqu'à la date de livraison.
5. Une date de livraison écrite comme une date, pas comme une saison, et la phase des travaux le jour où vous signez.
6. L'échéancier avec chaque versement, sa date et son IGIC, et la mention que rien n'est payé hors du compte spécial.
7. Les données d'immatriculation du promoteur, les noms de l'architecte et du constructeur, et les plans et la surface du logement.
8. Le projet de statuts de la communauté et la position de l'hypothèque du promoteur sur votre futur logement.
9. La clause de restitution exigée par la loi, mot pour mot, et le mécanisme de prolongation comme clause additionnelle écrite, jamais comme une assurance verbale.
10. La note fiscale : IGIC sur chaque échéance et à l'acte, droit de timbre à l'acte, et qui paie le notaire et le registre.

Les impôts d'un achat sur plan aux Canaries

Un logement acheté à son promoteur est soumis à l'IGIC, pas aux droits de mutation, et l'impôt est exigible sur chaque acompte au moment où il est versé. Le taux est le taux général de 7 %, sauf si le logement sera votre résidence principale, auquel cas le texte consolidé canarien fixe 5 % pour une base jusqu'à 200 000 € quand vous ne possédez pas d'autre logement, et 3 % pour les acheteurs de moins de quarante ans, les familles nombreuses et d'autres groupes énumérés sous conditions de revenus (Decreto Legislativo 1/2025, article 38). À l'acte s'applique le droit de timbre à 1 % : le texte canarien des impôts cédés fixe le taux général à 0,75 % et ajoute que cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — pour les actes documentant des opérations soumises à l'IGIC ou à la TVA, le taux est fixé à 1 % (Decreto Legislativo 1/2009, article 36), réduit à 0,40 % pour une résidence principale remplissant les conditions des taux réduits. La carte fiscale et juridique plus large d'un achat — la valeur de référence, les acheteurs non résidents, l'abrogation du golden visa — est dans notre guide pour acheter un bien aux Canaries ; le contrat privé et les règles de l'acompte, dans notre article sur le contrat d'arrhes ; et un acheteur hors Union européenne devrait lire la limite d'achat canarienne pour les non-résidents avant de réserver quoi que ce soit sur un terrain proche de la côte.

La garantie n'est ni la promesse du promoteur, ni la brochure de la banque, ni l'assurance de l'agent. C'est un papier avec votre nom, l'identification du logement et une somme qui couvre chaque euro que vous paierez avant les clés, avec son impôt et son intérêt. Si ce papier n'est pas sur la table le jour de la signature, la loi dit que le promoteur est en faute avant la première brique, et les tribunaux disent la même chose depuis dix ans.

Notre équipe immobilière du bureau de Costa Adeje relit les contrats sur plan, les certificats de garantie et les extraits du registre pour les acheteurs du sud de Tenerife avant le premier virement, et conduit la mise en demeure et la réclamation contre le garant quand une date de livraison est dépassée ; la relecture est une consultation payante, chiffrée à l'avance. Le service est décrit sur notre page de droit immobilier, et la page de contact indique les horaires des deux bureaux.

Questions fréquentes

Mon acompte de réservation est-il couvert par la garantie ?

Seulement s'il a été versé après l'existence du permis de construire et sur le compte spécial, et seulement si le document de garantie individuel le mentionne. Le devoir de garantie commence desde la obtención de la licencia de edificación ; l'argent versé avant cette date pour réserver un lot sur un terrain sans permis dépend du contrat et de la solvabilité du promoteur. Demandez le permis avant de réserver, et rendez la réservation remboursable par écrit s'il n'existe pas encore.

Le contrat dit que les paiements sont garantis par une « ligne bancaire ». Est-ce suffisant ?

Non. La loi exige une garantie referida e individualizada à vos échéances, remise à la signature. Une ligne-cadre entre le promoteur et une banque est la source d'où sort votre certificat ; tant que vous ne tenez pas le certificat à votre nom, vous ne tenez rien que le garant doive honorer sans discussion. La Cour suprême a tenu des assureurs à des polices collectives même sans certificat individuel, mais c'est un procès, pas un document.

Le promoteur propose une livraison plus tardive et une petite remise. Dois-je accepter ?

Vous le pouvez, mais faites-le comme la loi le décrit : une clause additionnelle écrite avec la nouvelle date d'achèvement et de livraison, et la garantie prolongée jusqu'à la nouvelle date avec information à vous. Gardez à l'esprit qu'accepter une prolongation remet à zéro le point à partir duquel un retard ultérieur se compte, et qu'avec une caution bancaire l'extinction de deux ans court à partir du manquement du promoteur ; une série de prolongations informelles est la façon dont les acheteurs perdent la garantie sans s'en apercevoir.

Que récupère-t-on exactement en cas de résiliation ?

Chaque somme versée à titre d'acompte, l'IGIC payé sur ces sommes et l'intérêt légal de l'argent à partir de chaque versement, du promoteur sous trente jours à compter de votre mise en demeure formelle ou, à défaut, de l'assureur ou de la banque sous trente jours à compter de votre réclamation. Pas les frais de notaire ou d'agent que vous auriez engagés, ni la plus-value du logement ; ce sont des réclamations contre le promoteur selon les règles générales, s'il est solvable.

Cela s'applique-t-il si j'achète par une coopérative ou une communauté de propriétaires ?

Oui. La disposition couvre expressément les logements promus en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, et la garantie, le compte spécial et le document individuel sont dus à chaque membre de la même manière. La différence est pratique : dans une coopérative, vous êtes aussi membre du promoteur, lisez donc les statuts et le contrat de gestion avec autant de soin que la garantie.

Cet article est une information générale à septembre 2026, non un conseil juridique sur un contrat particulier ; les textes cités sont la première disposition additionnelle de la Ley 38/1999 dans la rédaction de la Ley 20/2015, le Real Decreto 515/1989, la loi foncière consolidée, la Ley 4/2017 des Canaries, les textes fiscaux canariens et le recueil publié de la doctrine de la Cour suprême sur les acomptes. Les clauses, dates et chiffres fiscaux sont ceux en vigueur le jour où vous signez ; une consultation avec notre équipe immobilière est un service payant.