Le plafond canarien pour les acheteurs non résidents : où en est-il vraiment

Plus d'un logement sur trois vendu aux Canaries l'an dernier est allé à un acheteur étranger — dans la province de Santa Cruz de Tenerife, quatre sur dix. Le Gouvernement des Canaries demande depuis un an à Madrid et à Bruxelles le pouvoir de limiter les achats de ceux qui ne vivent pas ici, le Parlement des Baléares a déjà voté sur une loi qui voulait faire exactement cela, et chaque mois un client de Costa Adeje ou de Corralejo nous pose la même question : y a-t-il un plafond, et y en aura-t-il un avant que je signe ? La réponse honnête tient en trois parties. Aucun plafond de ce type n'existe aujourd'hui. Une règle bien plus ancienne limite déjà ce qu'un acheteur hors UE peut acquérir dans les îles, et elle surprend les acheteurs britanniques. Et la marge que le droit européen laisse pour un nouveau plafond est étroite, tracée selon des lignes qui ont peu à voir avec le passeport.

Ce que demandent les îles, et ce que Bruxelles a répondu

Les chiffres derrière la politique viennent des statistiques des notaires eux-mêmes. En 2025, les étrangers ont signé un peu plus de 35 % de tous les achats de logements de l'archipel — 41 % dans la province de Santa Cruz de Tenerife, 32 % à Las Palmas —, contre 18 % en Espagne au second semestre. Italiens, Allemands et Britanniques mènent la liste. Les étrangers non résidents ont payé en moyenne 3 242 euros le mètre carré en Espagne ce semestre-là, contre 1 839 pour les acheteurs espagnols : un autre marché, qui achète un autre produit, dans les mêmes villes.

Sur cette base, le Gouvernement des Canaries a construit une campagne en trois temps. En septembre 2025, le président a déclaré au Parlement régional que le Gouvernement espagnol avait « assumé » les arguments des îles pour limiter les ventes aux non-résidents ; le 27 novembre 2025, le ministère du Logement l'a mis par écrit, soutenant la demande canarienne « devant l'Union européenne » et intégrant la plupart des propositions des îles au Plan national du logement. Le 20 mai 2026, au Forum urbain mondial de Bakou, le cabinet du président a porté la demande au directeur du groupe de travail Logement de la Commission européenne — et s'est entendu répondre, selon le communiqué du Gouvernement lui-même, que limiter les achats des non-résidents « contredit les principes fondamentaux de l'Union » sur la libre circulation des personnes et des biens. En juin, le porte-parole du Gouvernement a déclaré que la réponse était de « modifier la loi » — la loi nationale sur les collectivités locales — pour que les communes puissent au moins renchérir les achats des non-résidents. Aucun texte n'a été publié.

Les îles ne sont pas seules, et le parallèle est instructif. En février 2026, le Parlement des Baléares a débattu d'une proposition de loi qui aurait permis aux communes sous tension mesurable du logement de restreindre, pour un temps, les achats des non-résidents, des sociétés et pour les résidences secondaires — une règle tracée, selon ses auteurs, « non par l'origine mais par l'usage ». Elle a été rejetée à son premier vote, le 24 février, par la majorité gouvernementale, et même adoptée elle aurait dû être reprise par le Congrès à Madrid. L'instrument propre du Gouvernement espagnol, la « taxe de 100 % » sur les acheteurs hors UE non résidents annoncée en janvier 2025, est une proposition de loi qui attend son premier vote au Congrès depuis septembre 2025 ; notre note sur l'état de la question reste d'actualité.

Pourquoi une règle « résidents seulement » exige un traité, pas un décret

L'obstacle n'est pas la volonté politique ; c'est le traité sur le fonctionnement de l'Union européenne, dont l'article 63 interdit « toutes les restrictions aux mouvements de capitaux entre les États membres et entre les États membres et les pays tiers ». Acheter une maison est un mouvement de capitaux, et l'article protège de la même manière l'acheteur de Berlin et celui de Manchester.

Trois lieux de l'Union limitent bel et bien qui peut acheter un logement, et tous trois ont obtenu leur exception dans le traité lui-même, au moment de l'adhésion. Le protocole du Danemark, signé à Maastricht en 1992, lui permet de « maintenir la législation en vigueur en matière d'acquisition de résidences secondaires ». Le protocole des îles Åland, de 1994, admet des restrictions, « sur une base non discriminatoire », au droit des personnes sans la citoyenneté régionale des îles d'y acquérir et de détenir des biens immobiliers. Le protocole de Malte, de 2003, lui permet de conserver son régime d'autorisation pour les résidences secondaires achetées par ceux qui n'ont pas vécu sur l'île pendant cinq ans, à condition que les critères soient « publiés, objectifs, stables et transparents » et traitent de la même façon Maltais et autres ressortissants de l'Union. L'Espagne a adhéré en 1986 sans aucune clause de ce genre, et une nouvelle exigerait l'accord de chaque État membre. C'est le mur contre lequel le Gouvernement des Canaries a buté à Bakou.

En deçà du niveau du traité, la Cour de justice a tracé la marge qui reste, dans deux arrêts que tout avocat du logement connaît. Dans Konle (1999), elle a admis qu'une région puisse poursuivre « le maintien, dans l'intérêt général, d'une population permanente et d'une activité économique indépendante du secteur touristique » — le problème du Tyrol et celui des Canaries —, mais a censuré un régime d'autorisation préalable pour l'achat de terrains parce qu'une simple déclaration préalable assurait le même contrôle, et parce que le régime favorisait en pratique les nationaux. Dans Festersen (2007), elle a jugé que le Danemark ne pouvait imposer à l'acheteur d'une terre agricole d'y fixer sa résidence : l'objectif était légitime, mais une obligation de résidence était « particulièrement restrictive » d'une liberté fondamentale, et l'État n'avait pas démontré que des outils moins restrictifs — taxes à la revente, incitations à la location — ne suffiraient pas. La leçon pour les îles est précise : une règle qui repose sur l'usage (un logement qui doit rester un logement, un quota de résidences principales dans un plan) et s'applique de la même manière aux Espagnols et aux étrangers peut se défendre ; une règle qui repose sur la résidence ou la nationalité ne le peut pas, quels que soient ses chiffres. Ce qui parviendra un jour au Parlement des Canaries devra se dessiner sur cette carte.

Le plafond qui existe déjà : la règle des zones de défense de 1975

Il existe pourtant une limite à la propriété étrangère aux Canaries, en vigueur depuis cinquante ans, dont la plupart des acheteurs n'ont jamais entendu parler. La loi de 1975 sur les zones et installations d'intérêt pour la défense nationale a créé des « zones d'accès restreint à la propriété par les étrangers », où les personnes et sociétés étrangères ne peuvent détenir plus de 15 % de la surface et où toute acquisition exige une autorisation militaire préalable (Ley 8/1975, art. 4, 16 et 18). Son règlement de 1978 énumère les zones, et la première entrée est « les territoires insulaires : la totalité des îles et îlots sous souveraineté nationale », avec le plafond de 15 % pour les îles au moins de la taille de Formentera et 0 % pour toute île ou tout îlot plus petit (Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a). Le plafond se calcule île par île et, dans chaque île, commune par commune, en comptant à part le premier kilomètre de côte et l'intérieur (art. 33.2).

Deux choses empêchent cette règle d'arrêter l'achat ordinaire. La première est qu'elle ne s'applique pas aux ressortissants de l'Union : depuis une réforme de 1990, les limitations de la loi « ne s'appliquent pas aux personnes physiques ayant la nationalité d'un État membre » de la Communauté, et les sociétés communautaires sont traitées comme les sociétés espagnoles (Ley 8/1975, disposition additionnelle). La seconde est l'exemption urbaine : la surface des centres urbains existants et de leurs extensions planifiées est hors du régime, pourvu que le document d'urbanisme ait reçu un avis favorable du ministère de la Défense (Ley 8/1975, art. 16 ; RD 689/1978, art. 35), de même que les zones déclarées d'intérêt touristique national au titre de la loi de 1963 (art. 38). Un appartement à Costa Adeje ou une maison mitoyenne à Corralejo se trouve sur un terrain urbain doté d'un plan approuvé : ni autorisation, ni décompte.

Tout le reste relève de la règle, et depuis le 1er janvier 2021 cela inclut les acheteurs britanniques, devenus ressortissants d'un pays tiers pour cette loi le jour du Brexit, aux côtés des Américains, des Suisses, des Latino-Américains et de tout autre acheteur hors UE. Une parcelle rurale, une finca dans l'intérieur de Fuerteventura ou de Tenerife, une maison de campagne sur un terrain classé rústico exige l'autorisation du ministère de la Défense avant l'acte — et la Direction générale de la sécurité juridique a confirmé en février 2022, dans le cas d'un couple britannique achetant un terrain rural avec une vieille maison dessus, qu'une construction isolée ne transforme pas une parcelle rurale en parcelle urbaine et que le conservateur avait eu raison de refuser l'inscription tant que l'autorisation, ou un certificat municipal prouvant la qualification urbanistique du sol, n'était pas produit. Le dossier va au ministère par le commandement militaire régional, avec passeport, carte de séjour le cas échéant, certificat de bonne conduite du pays de résidence et plans du bien (RD 689/1978, art. 79) ; le commandement dispose de deux mois pour son rapport et le ministre de deux mois de plus pour décider (art. 81), les parcelles jusqu'à 2 000 mètres carrés étant déléguées au commandement régional (art. 82). Les actes en zone restreinte doivent être inscrits dans les dix-huit mois sous peine de nullité, et le notaire doit en avertir l'acheteur dans l'acte lui-même (Ley 8/1975, art. 21) ; un héritier hors UE qui reçoit un tel terrain a trois mois pour demander l'autorisation ou un an pour vendre (art. 25). Une société espagnole détenue ou contrôlée à plus de moitié par des associés hors UE a elle aussi besoin de l'autorisation (art. 19).

Pour le débat politique, cette vieille règle compte pour une raison : elle montre à quoi ressemble un plafond légal quand c'est la sécurité qui le dessine et non la politique du logement — un pourcentage, une autorisation et un registre — et que l'Espagne a vécu avec pendant un demi-siècle sans que le marché s'en aperçoive. Pour un acheteur, elle compte de façon plus pratique : c'est la seule vérification qui décide si votre achat prend trois semaines ou une saison.

Ce qui change aujourd'hui pour un acheteur : rien — et trois choses à planifier

Un citoyen de l'Union qui achète n'importe où dans les îles n'a ni limite, ni autorisation, ni calendrier annoncé pour l'une ou l'autre. Un citoyen hors UE qui achète sur un terrain urbain est dans la même situation. Ce que tout acheteur étranger doit planifier, ce sont les mêmes étapes qu'avant les gros titres : un contrat privé qui dit ce qu'il doit dire — lisez notre guide des arrhes —, le NIE et le compte bancaire, les droits de mutation à 6,5 % sur la valeur de référence, et les impôts qui arrivent après l'acte : l'impôt des non-résidents sur un logement non loué et, au-delà des seuils, l'impôt sur la fortune. Un acheteur hors UE planifie deux choses de plus : les jours, parce qu'acheter n'achète plus la résidence et que la règle des 90/180 se compte désormais à la frontière, et la classification du sol, parce qu'une parcelle rurale signifie le ministère de la Défense.

La liste de l'acheteur dans les îles, septembre 2026

• Demandez la classification du sol avant le versement des arrhes : un certificado urbanístico de la mairie tranche si la parcelle est urbaine et, avec elle, si un acheteur hors UE a besoin de l'autorisation militaire.
• Si vous n'êtes pas ressortissant de l'Union et que le sol est rural, demandez-la avant de signer l'acte, et inscrivez l'autorisation comme condition dans le contrat privé ; comptez sur les quatre mois du règlement, et sur davantage.
• N'attendez pas un plafond qui n'existe pas : aucun texte canarien, espagnol ou européen ne limite aujourd'hui les achats des non-résidents, et aucun n'a été publié en projet.
• Surveillez deux dossiers, pas les gros titres : la demande du Gouvernement des Canaries à la Commission et la proposition de loi de l'État au Congrès — tous deux au même stade qu'il y a un an.
• Planifiez la résidence séparément de l'achat : le golden visa est fermé aux nouveaux demandeurs ; les jours en Espagne se comptent à la frontière.
• Vérifiez les statuts de la copropriété si vous comptez louer : depuis avril 2025, une majorité des trois cinquièmes peut interdire les locations touristiques, quel que soit le propriétaire.

Un plafond par passeport exigerait un traité. Un plafond par usage passera peut-être un jour l'épreuve d'un tribunal. Le seul plafond en vigueur aujourd'hui a cinquante ans et ne pose qu'une question : le sol est-il urbain ?

Notre équipe immobilière de Costa Adeje et de Corralejo vérifie la classification du sol, obtient l'autorisation militaire lorsqu'un acheteur hors UE en a besoin et rédige le contrat privé de manière que vos arrhes soient protégées tant que le dossier est en cours. Découvrez notre façon de travailler en droit immobilier, ou prenez rendez-vous dans nos bureaux de Tenerife ou de Fuerteventura.

Questions fréquentes

Existe-t-il une limite à l'achat immobilier par les étrangers aux Canaries ?

Ni par la résidence ni par la nationalité. Le Gouvernement des Canaries a demandé au Gouvernement espagnol et à la Commission européenne le pouvoir de limiter les achats des non-résidents, et la Commission a répondu en mai 2026 qu'une telle mesure contredit les principes fondamentaux de l'Union ; aucun texte canarien, espagnol ou européen n'a été publié. La seule limite en vigueur est la règle des zones de défense de 1975, qui impose aux acheteurs hors UE de terrains ruraux une autorisation militaire et plafonne la propriété étrangère à 15 % de la surface de chaque île en dehors des agglomérations.

Les acheteurs britanniques ont-ils besoin d'une autorisation militaire à Tenerife ou à Fuerteventura ?

Seulement pour les terrains hors des centres urbains et de leurs extensions approuvées : une parcelle rurale ou une finca. Depuis le 1er janvier 2021, les citoyens britanniques sont des ressortissants hors UE pour cette loi. Un appartement ou une maison sur un terrain urbain doté d'un plan approuvé n'a pas besoin d'autorisation ; le certificat d'urbanisme de la mairie le prouve.

Les Canaries pourraient-elles adopter une règle comme celle de Malte ou du Danemark ?

Ces règles sont inscrites dans les traités de l'Union eux-mêmes, convenues lors de l'adhésion du Danemark, de la Finlande et de Malte. L'Espagne n'a pas de tel protocole, et en ajouter un exigerait l'accord de chaque État membre. Ce que la Cour de justice autorise en deçà de ce niveau, c'est une règle fondée sur l'usage du logement et appliquée à tous de la même manière, à des fins d'aménagement — non une règle fondée sur la résidence ou la nationalité de l'acheteur.

Qu'est devenue la taxe de 100 % sur les acheteurs hors UE ?

C'est une proposition de loi enregistrée au Congrès en mai 2025, qui attend son premier vote depuis septembre 2025 et a été laissée hors du paquet logement du Gouvernement de janvier 2026. Rien de plus n'est dû aujourd'hui. Notre note distincte sur cette taxe explique ce qu'elle ferait si elle avançait un jour.

Dois-je acheter maintenant, avant qu'un plafond n'arrive ?

Une décision d'achat doit reposer sur le bien, le prix et les documents, non sur une règle qui n'existe pas. Ce que nous conseillons aujourd'hui à tout client hors UE, c'est de vérifier tôt la classification du sol et de planifier la résidence séparément de l'achat, parce que ce sont ces deux choses — et non un plafond — qui décident du calendrier.

Cet article est une information générale sur le droit espagnol et européen à la date de publication, et non un conseil juridique pour votre situation particulière. La demande du Gouvernement des Canaries et la proposition de loi de l'État peuvent évoluer à tout moment ; faites examiner votre achat avec vos propres dates et documents.