السقف الكناري للمشترين غير المقيمين: أين يقف فعلاً

أكثر من مسكن واحد من كل ثلاثة بِيعت في جزر الكناري العام الماضي ذهب إلى مشترٍ أجنبي — وفي مقاطعة سانتا كروث دي تينيريفي أربعة من كل عشرة. أمضت حكومة الكناري عاماً تطلب من مدريد وبروكسل صلاحية تقييد مشتريات من لا يعيشون هنا، وصوّت برلمان جزر البليار بالفعل على قانون أراد أن يفعل ذلك بالضبط، وكل شهر يطرح علينا عميل في كوستا أديخي أو كوراليخو السؤال نفسه: هل يوجد سقف، وهل سيوجد قبل أن أوقّع؟ الجواب الصادق من ثلاثة أجزاء. لا يوجد اليوم أي سقف من هذا النوع. وقاعدة أقدم بكثير تقيّد بالفعل ما يمكن لمشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي أن يمتلكه في الجزر، وهي تفاجئ المشترين البريطانيين. والهامش الذي يتركه القانون الأوروبي لسقف جديد ضيق، ومرسوم بخطوط لا علاقة كبيرة لها بجواز السفر.

ما الذي تطلبه الجزر، وبمَ أجابت بروكسل

الأرقام التي تقف خلف السياسة تأتي من إحصاءات الموثّقين أنفسهم. في 2025 وقّع الأجانب ما يزيد قليلاً عن 35 % من جميع مشتريات المساكن في الأرخبيل — 41 % في مقاطعة سانتا كروث دي تينيريفي و32 % في لاس بالماس — مقابل 18,4 % في عموم إسبانيا في النصف الثاني من العام. ويتصدر القائمة الإيطاليون والألمان والبريطانيون. ودفع الأجانب غير المقيمين في ذلك النصف من العام في إسبانيا 3,242 يورو للمتر المربع في المتوسط، مقابل 1,839 يورو دفعها المشترون الإسبان: سوق أخرى تشتري منتجاً آخر، في البلدات نفسها.

على هذا الأساس بنت حكومة الكناري حملة من ثلاث خطوات. في سبتمبر 2025 قال الرئيس أمام البرلمان الإقليمي إن الحكومة الإسبانية «تبنّت» حجج الجزر لتقييد البيع لغير المقيمين؛ وفي 27 نوفمبر 2025 وثّقت وزارة الإسكان ذلك كتابةً، داعمةً الطلب الكناري «أمام الاتحاد الأوروبي» ومدرجةً معظم مقترحات الجزر في خطة الإسكان الوطنية. وفي 20 مايو 2026، في المنتدى الحضري العالمي في باكو، نقل مكتب الرئيس الطلب إلى مدير فريق عمل الإسكان في المفوضية الأوروبية — فسمع، بحسب البيان الصحفي للحكومة نفسها، أن تقييد مشتريات غير المقيمين «يتنافى مع المبادئ الأساسية للاتحاد، ومنها حرية تنقل الأشخاص والسلع». وفي يونيو قال المتحدث باسم الحكومة إن الحل هو «تعديل القانون» — قانون الدولة لأسس النظام المحلي — كي تتمكن البلديات على الأقل من رفع كلفة مشتريات غير المقيمين. ولم يُنشر أي نص. وجاء النص الأوروبي من طريق آخر: في 9 سبتمبر 2026 قدّمت المفوضية مسودة قانون السكن الميسور (Affordable Housing Act)، التي تتيح للإدارات، في المناطق المُعلنة مناطق ضغط سكني ومع التبرير، تقييد اقتناء أو استخدام العقارات غير المخصصة للسكن الرئيسي — قاعدة مرسومة بحسب الاستخدام لا بحسب جنسية المشتري أو إقامته، وهي بالضبط خط Konle/Festersen الموصوف أدناه. ووصفها مستشار الإسكان الكناري بأنها «تقدم مهم»، ويرى أن الأرخبيل كله يعيش ضغطاً سكنياً.

الجزر ليست وحدها، والمقارنة معبّرة. في فبراير 2026 ناقش برلمان جزر البليار مقترح قانون كان سيسمح للبلديات التي تعاني ضغطاً سكنياً قابلاً للقياس بأن تقيّد، لفترة، مشتريات غير المقيمين والشركات والمساكن الثانية — قاعدة مرسومة، بحسب واضعيها، «لا بحسب الأصل بل بحسب الاستخدام». رُفض في تصويته الأول، في 24 فبراير، من أغلبية الحكم، وحتى لو أُقرّ لكان بحاجة إلى أن يتبنّاه الكونغرس في مدريد. أما أداة الحكومة الإسبانية نفسها، «ضريبة الـ 100 %» على المشترين غير المقيمين من خارج الاتحاد التي أُعلنت في يناير 2025، فقد كانت مقترح قانون (122/000196) انتظر تصويته الأول في الكونغرس من سبتمبر 2025 حتى حلّ الكورتيس في 6 أكتوبر 2026، يوم سقوطه؛ ومذكرتنا عن وضعه تروي القصة. ومرسوم السكن الحكومي الصادر في 29 سبتمبر 2026 لم يغيّر ذلك: فهو لم يكن يتضمن أي حدّ لمشتريات غير المقيمين ولا أي رسم إضافي على المشترين الأجانب، وقد ألغاه مجلس النواب في 2 أكتوبر (مقالنا عن مرسومَي أكتوبر).

تحديث 21 أكتوبر 2026. تحرّكت ثلاثة أمور منذ كتابة هذا المقال، وليس أيٌّ منها قاعدة نافذة. في 13 أكتوبر أبلغت حكومة الكناري البرلمان الإقليمي بأنها أرسلت إلى وزارة الخارجية مجموعة تعديلات على مشروع لائحة المفوضية الأوروبية للإسكان الميسور، تطلب أن يُسمح لسلطات الإسكان في المناطق النائية، بموجب المادة 349 من المعاهدة، بأن تقيّد مؤقتاً شراء المساكن واستعمالها وتأجيرها من قِبل الأجانب غير المقيمين، وأن تدافع إسبانيا عنها في بروكسل. وفي اليوم نفسه أعلن رئيس الحكومة مشروع قانون للدولة، أعدّته الدوائر القانونية للإقليم وسُلِّم إلى الحكومة الإسبانية مع طلب إقراره قبل انتهاء الدورة التشريعية؛ والنص، الذي نقلته وكالة EFE عن المسودة في 15 و16 أكتوبر، يشترط لشراء مسكن عشر سنوات من التسجيل المتواصل في الجزر أو خمس عشرة سنة في المجموع، بما في ذلك على الإسبان، ويحدّ الملكية بمسكنين للشخص في بلديتين مختلفتين، ويقيّد مشتريات الشركات وأدوات الاستثمار. ومع حلّ الكورتيس منذ 6 أكتوبر لا يمكن إقرار أي قانون قبل انعقاد الكورتيس الجديدة؛ فالمسودة اقتراح مقدَّم إلى الحكومة الإسبانية لا قاعدة، والسابقة الفلمنكية لعام 2013 هي المقياس الذي سيُقرأ به. وأخيراً، فإن Real Decreto-ley 29/2026 الصادر في 6 أكتوبر، الذي حلّ منذ 8 أكتوبر محلّ مرسوم السكن الملغى وينتظر التصويت على مصادقته، يترك حدّ الشراء وضريبة الـ 100 % خارجه كما فعل ذلك المرسوم. ولا يتغيّر شيء للمشتري اليوم.

لماذا تحتاج قاعدة «المقيمون فقط» إلى معاهدة لا إلى مرسوم

العقبة ليست الإرادة السياسية؛ إنها معاهدة عمل الاتحاد الأوروبي، التي تحظر مادتها 63 «جميع القيود على حركة رؤوس الأموال بين الدول الأعضاء وبين الدول الأعضاء والدول الثالثة». وشراء منزل حركة لرأس المال، والمادة تحمي مشتري برلين ومشتري مانشستر على السواء.

ثلاثة أماكن في الاتحاد تقيّد فعلاً من يجوز له شراء مسكن، والثلاثة حصلت على استثنائها في المعاهدة نفسها لحظة الانضمام. فبروتوكول الدنمارك، الموقّع في ماستريخت عام 1992، يسمح لها «بالإبقاء على التشريع القائم بشأن اقتناء المساكن الثانية». وبروتوكول جزر آلاند لعام 1994 يجيز قيوداً «على أساس غير تمييزي» على حق من لا يتمتعون بالمواطنة الإقليمية للجزر في اقتناء العقارات وحيازتها فيها. وبروتوكول مالطا لعام 2003 يسمح لها بالاحتفاظ بنظام الترخيص للمساكن الثانية التي يشتريها من لم يقيموا في الجزيرة خمس سنوات، بشرط أن تكون المعايير «منشورة وموضوعية ومستقرة وشفافة» وأن تعامل المالطيين ورعايا الاتحاد الآخرين سواسية. أما إسبانيا فانضمت عام 1986 من دون أي بند من هذا القبيل، وإضافة بند جديد تستلزم موافقة كل دولة عضو. ذلك هو الجدار الذي اصطدمت به حكومة الكناري في باكو.

وتحت مستوى المعاهدة، رسمت محكمة العدل الهامش المتبقي في حكمين يعرفهما كل محامٍ في شؤون الإسكان. ففي قضية Konle (1999) قبلت أن يسعى إقليم إلى «الحفاظ، للمصلحة العامة، على سكان دائمين وعلى نشاط اقتصادي مستقل عن قطاع السياحة» — مشكلة تيرول ومشكلة الكناري — لكنها أسقطت نظام ترخيص مسبق لشراء الأراضي لأن مجرد إعلان مسبق كان يحقق الرقابة نفسها، ولأن النظام كان يفضّل المواطنين عملياً. وفي قضية Festersen (2007) قضت بأن الدنمارك لا تستطيع إلزام مشتري أرض زراعية بالإقامة فيها: الهدف مشروع، لكن التزام الإقامة «مقيِّد على نحو خاص» لحرية أساسية، ولم تُثبت الدولة أن أدوات أقل تقييداً — ضرائب على إعادة البيع، حوافز للتأجير — لن تكفي. والدرس للجزر دقيق: قاعدة تدور حول الاستخدام (مسكن يجب أن يبقى مسكناً، حصة للسكن الرئيسي في مخطط) وتُطبَّق على الإسبان والأجانب سواء يمكن الدفاع عنها؛ أما قاعدة تدور حول الإقامة أو الجنسية فلا، مهما كانت أرقامها. وما سيصل يوماً إلى برلمان الكناري سيتعين رسمه على تلك الخريطة.

السقف الموجود بالفعل: قاعدة مناطق الدفاع لعام 1975

غير أن ثمة حداً لتملّك الأجانب في جزر الكناري ساري المفعول منذ خمسين عاماً ولم يسمع به معظم المشترين. فقانون 1975 بشأن المناطق والمنشآت ذات الأهمية للدفاع الوطني أنشأ «مناطق مقيّدة الوصول إلى الملكية من قِبل الأجانب»، لا يجوز فيها للأشخاص والشركات الأجنبية أن يمتلكوا أكثر من 15 % من المساحة، ويحتاج فيها كل اقتناء إلى ترخيص عسكري مسبق (Ley 8/1975، المواد 4 و16 و18). وتعدّد لائحته لعام 1978 تلك المناطق، وأول بند فيها هو «الأقاليم الجزرية: مجموع الجزر والجزيرات الخاضعة للسيادة الوطنية»، بسقف 15 % للجزر التي لا تقل مساحتها عن فورمنتيرا و0 % لأي جزيرة أو جزيرة صغيرة أصغر منها (Real Decreto 689/1978، المادة 32.1.a). ويُحتسب السقف جزيرةً جزيرة، وداخل كل جزيرة بلديةً بلدية، مع احتساب الكيلومتر الأول من الساحل منفصلاً عن الداخل (المادة 33.2).

أمران يمنعان هذه القاعدة من إيقاف الشراء العادي. الأول أنها لا تنطبق على رعايا الاتحاد: فمنذ إصلاح عام 1990 «لا تسري» قيود القانون «على الأشخاص الطبيعيين الحاملين جنسية دولة عضو» في الجماعة، وتُعامَل الشركات الأوروبية كالشركات الإسبانية (Ley 8/1975، الحكم الإضافي). والثاني الإعفاء الحضري: فمساحة المراكز الحضرية القائمة ومناطق توسعها المخططة تقع خارج النظام كلياً، شريطة أن يكون المخطط قد حظي برأي مؤيد من وزارة الدفاع (Ley 8/1975، المادة 16؛ RD 689/1978، المادة 35)، شأنها شأن المناطق المعلنة ذات أهمية سياحية وطنية بموجب قانون 1963 (المادة 38). فشقة في كوستا أديخي أو منزل متلاصق في كوراليخو يقع على أرض حضرية ذات مخطط معتمد: لا ترخيص ولا احتساب.

أما كل ما عدا ذلك فيقع داخل القاعدة، ومنذ 1 يناير 2021 يشمل ذلك المشترين البريطانيين، الذين أصبحوا يوم بريكست رعايا دولة ثالثة لأغراض هذا القانون، إلى جانب الأمريكيين والسويسريين واللاتينيين وكل مشترٍ آخر من خارج الاتحاد. فقطعة أرض ريفية، أو finca في داخل فويرتيفنتورا أو تينيريفي، أو بيت ريفي على أرض مصنّفة rústico تحتاج إلى ترخيص وزارة الدفاع قبل العقد — وقد أكدت المديرية العامة للأمن القانوني في فبراير 2022، في قضية زوجين بريطانيين اشتريا أرضاً ريفية عليها بيت قديم، أن مبنى منعزلاً لا يحوّل قطعة ريفية إلى حضرية، وأن أمين السجل أصاب برفض التسجيل حتى يُقدَّم الترخيص أو شهادة بلدية تثبت التصنيف العمراني للأرض. يُرفع الملف إلى الوزارة عبر القيادة العسكرية الإقليمية، مع جواز السفر وبطاقة الإقامة إن وُجدت وشهادة حسن سيرة من بلد الإقامة ومخططات العقار (RD 689/1978، المادة 79)؛ وللقيادة شهران لإعداد تقريرها وللوزير شهران آخران للبت (المادة 81)، وتُفوَّض القطع التي لا تتجاوز 2,000 متر مربع إلى القيادة الإقليمية (المادة 82). ويجب تسجيل العقود في المناطق المقيّدة خلال ثمانية عشر شهراً وإلا كانت باطلة، وعلى الموثّق أن ينبّه المشتري إلى ذلك في العقد نفسه (Ley 8/1975، المادة 21)؛ وللوارث من خارج الاتحاد الذي يتلقى أرضاً كهذه ثلاثة أشهر لطلب الترخيص أو سنة للبيع (المادة 25). كما تحتاج إلى الترخيص الشركة الإسبانية التي يملك أكثر من نصفها أو يسيطر عليها شركاء من خارج الاتحاد (المادة 19).

وللنقاش السياسي تهم هذه القاعدة القديمة لسبب واحد: إنها تُظهر كيف يبدو السقف القانوني حين يرسمه الأمن لا سياسة الإسكان — نسبة مئوية وترخيص وسجل — وأن إسبانيا عاشت معه نصف قرن من دون أن تلاحظه السوق. أما للمشتري فتهم على نحو أكثر عملية: إنها الفحص الوحيد الذي يقرر ما إذا كان شراؤكم سيستغرق ثلاثة أسابيع أو فصلاً كاملاً.

ما الذي يتغير للمشتري اليوم: لا شيء — وثلاثة أمور يجب التخطيط لها

مواطن الاتحاد الذي يشتري في أي مكان من الجزر لا يواجه حداً ولا ترخيصاً ولا جدولاً معلناً لأي منهما. ومواطن من خارج الاتحاد يشتري على أرض حضرية في الوضع نفسه. وما ينبغي لكل مشترٍ أجنبي التخطيط له هو مجموعة الخطوات نفسها التي سبقت العناوين: عقد خاص يقول ما ينبغي أن يقوله — اقرؤوا دليلنا لعقد العربون —، ورقم NIE والحساب المصرفي، وضريبة نقل الملكية بنسبة 6.5 % على القيمة المرجعية، والضرائب التي تأتي بعد العقد: ضريبة غير المقيمين على المسكن غير المؤجَّر، وفوق العتبات، ضريبة الثروة. ويخطط المشتري من خارج الاتحاد لأمرين إضافيين: الأيام، لأن الشراء لم يعد يشتري الإقامة وقاعدة 90/180 تُحسب الآن عند الحدود، وتصنيف الأرض، لأن القطعة الريفية تعني وزارة الدفاع.

قائمة المشتري في الجزر، سبتمبر 2026

• اطلبوا تصنيف الأرض قبل العربون: شهادة certificado urbanístico من البلدية تحسم ما إذا كانت القطعة حضرية، ومعها ما إذا كان المشتري من خارج الاتحاد بحاجة إلى الترخيص العسكري.
• إن لم تكونوا من رعايا الاتحاد وكانت الأرض ريفية، فاطلبوه قبل توقيع العقد، وأدرجوا الترخيص شرطاً في العقد الخاص؛ واحسبوا أشهر اللائحة الأربعة، وأكثر منها.
• لا تنتظروا سقفاً غير موجود: لا يوجد اليوم نص كناري أو إسباني أو أوروبي يقيّد مشتريات غير المقيمين. المسودة الوحيدة أوروبية ومرسومة بحسب الاستخدام: قانون السكن الميسور الذي قدّمته المفوضية في 9 سبتمبر 2026 يتيح تقييد المساكن الثانية في مناطق الضغط السكني دون تمييز بحسب الجنسية أو الإقامة — والمسودة ليست قانوناً.
• راقبوا ملفين لا العناوين: طلب حكومة الكناري إلى المفوضية، الذي سيحمله الرئيس إلى بروكسل في نوفمبر 2026 مع تقارير قانونية عن استثنائية الجزر، وما قد تطرحه كورتيس جديدة بعد انتخابات 29 نوفمبر 2026 — فمقترح الدولة المسجَّل في مايو 2025 سقط بحلّ 6 أكتوبر 2026 دون تصويت أول.
• خططوا للإقامة بمعزل عن الشراء: التأشيرة الذهبية مغلقة أمام المتقدمين الجدد؛ والأيام في إسبانيا تُحسب عند الحدود.
• راجعوا نظام مجمّع الملاك إن كنتم تنوون التأجير: منذ أبريل 2025 يمكن لأغلبية ثلاثة أخماس أن تمنع الإيجار السياحي، أياً كان المالك.

سقف بحسب جواز السفر يحتاج إلى معاهدة. وسقف بحسب الاستخدام قد يجتاز يوماً اختبار محكمة. أما السقف الوحيد الساري اليوم فعمره خمسون عاماً ويطرح سؤالاً واحداً: هل الأرض حضرية؟

فريقنا العقاري في كوستا أديخي وكوراليخو يراجع تصنيف الأرض، ويستخرج الترخيص العسكري حيث يحتاج إليه مشترٍ من خارج الاتحاد، ويصوغ العقد الخاص بحيث يبقى عربونكم محمياً ما دام الملف قيد النظر. اقرؤوا كيف نعمل في القانون العقاري، أو احجزوا استشارة في مكاتبنا في تينيريفي أو فويرتيفنتورا.

أسئلة شائعة

هل يوجد حد لشراء الأجانب للعقارات في جزر الكناري؟

ليس بحسب الإقامة ولا الجنسية. طلبت حكومة الكناري من الحكومة الإسبانية والمفوضية الأوروبية صلاحية تقييد مشتريات غير المقيمين، وأجابت المفوضية في مايو 2026 بأن تدبيراً كهذا يتنافى مع المبادئ الأساسية للاتحاد؛ والنص الوحيد المنشور هو المسودة الأوروبية لسبتمبر 2026، التي تتيح التقييد بحسب الاستخدام — لا بحسب جواز السفر — للمساكن التي ليست سكناً رئيسياً في مناطق الضغط السكني، ولا شيء من ذلك ساري المفعول. والحد الوحيد الساري هو قاعدة مناطق الدفاع لعام 1975، التي تُلزم المشترين من خارج الاتحاد للأراضي الريفية بترخيص عسكري وتحدّ الملكية الأجنبية خارج البلدات بـ 15 % من مساحة كل جزيرة.

هل يحتاج المشترون البريطانيون إلى ترخيص عسكري في تينيريفي أو فويرتيفنتورا؟

فقط للأراضي الواقعة خارج المراكز الحضرية وتوسعاتها المعتمدة: قطعة ريفية أو finca. ومنذ 1 يناير 2021 يُعدّ المواطنون البريطانيون من خارج الاتحاد لأغراض هذا القانون. أما الشقة أو المنزل على أرض حضرية ذات مخطط معتمد فلا يحتاج إلى ترخيص؛ وشهادة التخطيط من البلدية تثبت ذلك.

هل يمكن لجزر الكناري اعتماد قاعدة كقاعدة مالطا أو الدنمارك؟

تلك القواعد مكتوبة في معاهدات الاتحاد نفسها، واتُّفق عليها عند انضمام الدنمارك وفنلندا ومالطا. وليس لإسبانيا بروتوكول كهذا، وإضافة واحد تستلزم موافقة كل دولة عضو. وما تجيزه محكمة العدل تحت ذلك المستوى هو قاعدة قائمة على استخدام المسكن ومطبَّقة على الجميع سواسية لأغراض التخطيط — لا قاعدة قائمة على إقامة المشتري أو جنسيته.

ماذا حدث لضريبة الـ 100 % على المشترين من خارج الاتحاد؟

كانت مقترح قانون سُجّل في الكونغرس في مايو 2025 وانتظر تصويته الأول منذ سبتمبر 2025، وتُرك خارج حزمة الإسكان الحكومية في يناير 2026 وخارج مرسوم السكن الصادر في 29 سبتمبر 2026 وخارج Real Decreto-ley 29/2026 الذي حلّ محلّه منذ 8 أكتوبر، وسقط بحلّ الكورتيس في 6 أكتوبر 2026. ولا يُدفع اليوم أي مبلغ إضافي. ومذكرتنا المستقلة عن الضريبة تشرح ما كانت ستفعله، وما قد تعيد كورتيس جديدة طرحه.

هل أشتري الآن قبل أن يأتي السقف؟

ينبغي أن يستند قرار الشراء إلى العقار والسعر والأوراق، لا إلى قاعدة غير موجودة. وما ننصح به اليوم كل عميل من خارج الاتحاد هو التحقق مبكراً من تصنيف الأرض والتخطيط للإقامة بمعزل عن الشراء، لأن هذين الأمرين — لا السقف — هما ما يقرر الجدول الزمني.

هذا المقال معلومات عامة عن القانون الإسباني والأوروبي بتاريخ النشر، وليس استشارة قانونية لحالتكم الخاصة. وقد يتحرك طلب حكومة الكناري في أي وقت، وقد تعيد كورتيس جديدة طرح إجراء الدولة؛ فاطلبوا مراجعة شرائكم بتواريخكم ومستنداتكم أنتم.